桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[221: 匿名さん]

詳しいことがわかっていないのですが、居座り再入居の方もおられるのですか。

[222: 匿名さん]

来春竣工の世田谷区の大規模物件と比較していますが、80平米で6500万はちょっと疑問。
そこまで安かったら逆に仕様が心配かも。タワーだとある階から上と下で差をつけられるけど、
ここはそれはないでしょ？
タワーの地権者さんは下の階でもおまけをつけてもらうらしいけど。。。

[223: 匿名さん]

>>221
居座りとは失礼な言い方になりますよ。

桜上水団地は分譲団地なので旧居住者に所有権があります。
それを再開発で手放す代わりに、等価交換で新築の物件を受け取るだけです。

地権者（事業協力者）は再開発に協力する代わりに様々な優遇措置を約束されていることもあります。これがいわゆる地権者特権と言われるものです。

[224: 匿名さん]

ここは一番条件の悪い部屋でも坪300を切ることはないでしょうね。

[225: 匿名さん]

つまり、京王沿線、大規模建て替え等々に見合わない高値だったとしても買うかどうか・・・

[226: 匿名さん]

アベノミクスの影響かどこの新築も相場が上昇傾向にあります。
消費税も上がりますし、これまでの感覚でいると今後の物件は全て割高に思えるはずですよ。

[227: 匿名]

>>223
居座りとは、建替え決議に従わず訴訟をしていた方々のことでは？
その方々は、建て替え反対の方々なので、金銭補償＋和解金を受け取って出ていったはずですから、再入居はしないでしょう。
建替え決議に従った方々は、一部再入居を希望しない人を除き、当然再入居します。
というより、法的には、この事業は彼らの事業であり、デベは彼らに協力する見返りに余剰床をもらう立場ということになります。

[228: 匿名さん]

ここの居座りは見苦しかったな。
緑地保全も金出さない部外者がわめいてただけだし。

本当ならもう2年は早く着工していたはず。
そのタイミングならもっと安く買えたでしょうね。

[229: 匿名]

>>226
アベノミクスの影響が続けば、、、という感じですね。
個人的には、消費税引き上げで、景気腰折れ、価格は今と比べて消費税分上昇といったところではないかと予想します。
消費税引き上げのインパクトは、橋本内閣時代に実証されていますし。
この物件で言えば、販売タイミングと景気腰折れのタイミング次第で、価格設定に影響がありそうです。

[230: 匿名さん]

>>218
相場観、少しずれてると思いますよ。
それは、港区、駅近、ビンテージクラスの坪単価になります。
世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

>>217
80㎡だと、7000万円オーバーは覚悟した方が良いと思います。
大規模ですから、１Fで相当条件の悪い住戸もあるかもしれませんので、そういうところでよければ可能性はあると思いますが。

[231: 匿名さん]

＞世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

世田谷でプラウドやパークホームズのAランクは、もっと上ですけどね

ま、同じ世田谷でもランクを下げれば、別かな。新築も玉石混交ですから

[232: 匿名]

馬鹿？

[233: 匿名さん]

昔からのこの掲示板の傾向ですが。
安め価格で期待しておいて、価格発表後に予算オーバーとなった途端、高い条件悪いとネガティブ書き込みが活発化する。
それがパターン化してますね。

[236: 匿名さん]

㎡単価、電話で聞いたら、教えてくれますよ

[237: 物件比較中さん]

知人は２００４年にマンションを購入しましたが、その頃は世田谷区内でも平米７０万台が中心で、９０万を超える物は余りありませんでした。　　千歳烏山周辺だと５０万台もありました。　　今の府中と同じくらいの相場でしょうか。　　東京テラスも
中古でかなり出ていますよね。

[238: 住まいに詳しい人]

>>235
>プラウドブランドでもパークシティブランドでもないわけだからね。

この２社のJVの場合、本家のブランド名は使わないお約束になっているだけ
物件のグレードや価格とは全くリンクしない

高い物件は高いし、安い物件安い
　
　
>間違いなく団地仕様になるわけだから、

団地仕様ではない、ここは上値狙いの計画
ただ途中マンションが売れなかった時期があったので
徹頭徹尾高級ラインで企画が練られているのかは不安がある

[239: 匿名さん]

池尻の建て替え団地は強気の価格設定

[240: 匿名さん]

デベとしては地権者さんとは妥協しないと話が進まなかったでしょうから、
あとは取れるところから取るしかないと思いますよ。

23区の条件のいい新築はだいぶはけたらしいので、次は中古物件も少しずつ上がってくると予想。

[243: 匿名さん]

いや、パークシティ浜田山も三井不動産レジデンシャルですし。

[245: 匿名さん]

この物件、免震採用なので『フラット35S』の対象になりますか？

[247: 匿名さん]

↑なるほど。地権者さんが複数戸持っていて、賃貸にまわすということはありそうですか？

[248: 匿名さん]

価格的にはいい線いっていると思いますけど、
どうなんでしょうね、魅力的な部屋（号棟）はほとんど埋まっているので、
残りをうまく売れるんですかね。

[250: 匿名]

詰め込みすぎている分、
せめて内装を高価にして欲しい。
ファミリータイプなら買う気なくなるよ

[251: 匿名さん]

普通のサラリーマンのレベルすごく高いですね。
5千万円の物件は「普通」じゃ買えませんよ。

あと地権者も等価交換だと複数戸は無理では？
条件の良い部屋だと追い金必要かと。

[253: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[255: 匿名]

252さん
そうですか！
なんか大規模マンションって聞いただけで
内装は標準ファミリータイプかとおもって期待してなかったです！
あー、楽しみ☆

オーベル蘆花公園のスレ、すごいですよね。
こことは近隣物件になるから比較は仕方ないとおもうのに
話題にしただけで犯罪って言ってる人がいてびっくりしました。

[259: 購入検討中さん]

他の方の書き込みで車に乗っている方には不便と聞いて現地まで行ってみたのですがマンションの所から桜上水駅横を通って甲州街道に出ようと思ったら昼間は通れないんですね。なんかバリケードみたいなのがありました。
なので住宅街を何度もクネクネ曲がって「甲州街道はこちら」の看板を頼りに松沢病院の道に出て八幡山と上北沢の中間位の高架下をくぐり甲州街道へ出ましたがなんかすごく遠回りした気がしますが新宿方面に行く場合は他にｵｽｽﾒの行き方はありますか？
車は毎日、使うので思ったより道が狭いのと大通りへのアクセスが気になりました。

[260: 匿名さん]

確かに、下高井戸側に比べ、桜上水側は甲州街道に出る時は不便です。
また公園も、下高井戸側に集中しています。杉並区と世田谷区の違いもあります。

[261: 匿名さん]

区画整理されてない場所だしね。甲州街道や環八、赤堤に近いのに、京王があるから、一通が多い住宅地の縫わないと抜けられない。水道道路も名ばかりだし、車で毎日、動くなら大変な立地。杉並側なら良いのにね。

[262: 検討中の奥さま]

スーパーマーケットなど入るのですか？

[263: 匿名]

小さな子供がいるのですが、
公園デビューとか、ママ同士の派閥とか出来るのかなー。
規模が凄いですもんね。(:_;)

[264: 匿名さん]

規模大きい方が良いでしょ。
小規模なところで輪に入れなかったらそれこそ悲惨ですよ。

[265: 購入検討中さん]

同じく小さな子供がいます。
大規模だから逆に公園デビューとかの必要がないかな〜と考えてました。。。
派閥は出来そうですけどね>_<

[266: 匿名さん]

>>259
新宿に拘るなら、あとは、赤堤通り団地西側の道、赤堤通り、環七、甲州街道の一本北側の道というルートですかね。
このルートだと、ほとんどが歩道のある道になるので比較的走りやすいです。
但し、相当の大回りになるし、環七はほぼ間違いなく渋滞してるので、八幡山経由の方が圧倒的にはやいと思います。
目的地が新宿ではなくて、都心方面ということであれば、赤堤通り、梅丘通り、淡島通り(又は池尻から246)というルートもありだと思います。

[267: 購入検討中さん]

266さん、ありがとうございます。
お話聞く限り甲州街道に出るには八幡山経由がよさそうですね。
地図上ではすぐ上に甲州街道があるのになんか損した気分です（笑）
車を毎日使う人は厳しいですね。
マンションの横を補助第133号線を作る計画がある？のでそれが出来れば問題解決しそうですが何年後になるのやら…

[268: 匿名さん]

No.255さんの投稿の最後に不自然に登場したコメントが気になってオーベル蘆花公園の板を調べましたが、こことの比較してる投稿に対して言うほど辛辣な投稿は無かったですよ。ただ 、頻発する荒らしと思われる投稿に対して、それがもし特定の誰かによるものなら犯罪だと言っていた人はいましたが。失礼ですが、そのﾞ誰かﾞではないですよね。
多くの人が注目する物件だけに、この板が荒れないことを祈ります。

[269: 匿名さん]

補助133号は、事業化の話がまったくないので、実現しないと思います。
むしろ、補助54号の山手通りまでの貫通の方が期待できるでしょう。
2、30年はかかると思いますが。。。

[270: 匿名さん]

あ、あと忘れてましたが、補助128号。これは下高井戸で甲州街道まで貫通させると思います。
今、小田急南側で工事してますから。