桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[181: 匿名さん]

自分のご主人が世間的にはどれだけ素晴らしい稼ぎなのかを理解していない専業主婦って結構いますよね。

[182: 匿名さん]

オーベル蘆花公園のスレでここが話題になってるんですが、同程度の物件なんですかね。

[183: 匿名さん]

>182

あんたが話題にしてるんじゃないの？
あっちでも、こっちでも。

[184: 匿名]

ｵｰﾍﾞﾙ蘆花公園と桜上水は
高層、低層の違いと、戸数の違いを除けば、
自然豊かで、コンセプトや売り出し方が似ているとおもう。

[185: 匿名]

>>182
おそらく同等か、桜上水が駅から近いぶん高いとおもう。

[186: 匿名]

>>183
あっちでも、こっちでもってよくご存知でｗ

[187: 匿名さん]

186は嫌味言ってるつもりで意味分からないことで煽っているという非常に残念な状況。。。
所謂民度の問題でしょうか？

[188: 周辺住民さん]

オーベルは駅から遠い。
最寄駅には急行は止まりません。
比較の対象にはならないのでは。

[190: 匿名]

183 186
みたいな人はいろいろ他でもやってそう

[191: 匿名さん]

>>146
決定したのは、高架化のみのはずです。
地下急行線は、「やるとしても高架化完了後」という話になっただけで、計画決定はされていないように思います。
なお、高架化も計画決定されただけで、事業決定されたわけではありませんので、順調に行っても完成は十数年後の話。
小田急の先例を見る限り、20年はかかると思います（工事開始からは十数年かかると思います。）。
その間は、ひたすら工事が続き、速度制限等がかけられるわけですから、むしろ利便性は低下すると考えた方が正しいと思います。
小田急も複々線化工事中に、京王、田都に比べて利用者数を大きく低下させましたので、工事期間中の利便性低下は、かなりの影響があると思います。

[192: 191]

すみません。訂正です。

地下急行線も同時に都市計画決定されてますね。
但し、「高架化完成後、状況を見て建設する。」とされているので、実際には、やらずに終わる可能性がありそうです。

[193: 匿名さん]

眺望はどんなふうになりますかね。14階建てとか12階建ての高層部分なら遠望が利くのかなぁ。

[194: 匿名]

私は6階建ての6階がいいな、とおもったのですが
まわりに14階建てなどがあると日当たり気になりますね。
こういう大規模マンションの場合は、棟によって値段が異なるのでしょうか？

[195: 匿名]

桜上水はいいところですよ。ずっと住んでいますが、生活するのに便利です。どこでも出やすいし、終電の終点が桜上水だから安心です。商店街は若干寂しい感じですけど、隣駅の下高井戸がすごく便利です。
治安もいいですよ。小学校もキレイで近いです。

[196: 匿名さん]

私も周辺に住んでますが、住環境はすごくいいと思います。
商店街がいまひとつですが、駅から直ぐに閑静な住宅地になる感じは嫌いではありません。
私の中であえてデメリットをあげるとすれば、道路アクセスでしょうか。
東西南北、どの方面にもまともに歩車道が分離された道路が通っておらず、歩行者のいる狭い道を縫うように運転するのは、思いのほかストレスです。
すぐ北に大動脈である甲州街道があるのですが、これに出るには「開かずの踏み切り」を通らなければなりませんし、水道道路を除いて、甲州街道の上り方面に出ることもできません。
田都沿線や小田急沿線に比べると、自動車を良く使う人には、あまり使い勝手は良くないかも知れませんので、ご注意を。

[197: 匿名]

なるほど、ありがとうございます。
車使わないので、その場合は環境はよさそうですね。

[198: 匿名]

クルマ使わない人なら最高だね。
日大界隈をのんびり散歩とか。
しかし、800戸の交通需要増をまかないきれるんだろうか。水道道路。

[199: 匿名さん]

桜上水駅の踏切渋滞がひどいことになりそうですね
京王線の高架化（2022年頃完成予定）までの辛抱ですが

[200: 匿名さん]

　団地居住（再入居）者ですが、「開かずの踏切」は使わず、水道道路をまたいで松沢病院横を通り、八幡山駅手前の高架下を抜けるルートを使っています。新宿方面へは若干遠回りですけど、結局このルートが一番確実で早いです。確かに、松沢病院東にでるまでの道は狭いですけど。

[201: 匿名]

私も下りはそのルートですね。
上りは、二駅分大回りするのに抵抗があって、水道道路の方を良く使います。
が、踏切待ちが長いと、やっぱ八幡山から回ればよかったと思うこともしばしば。

[202: 匿名さん]

桜上水の駅前広場は計画決定されませんね。
高架化だけされても流入交通量が増えるだけで、道路容量は増えませんので、ちょっと心配です。
133号とそれに続く駅前広場とのセットで高架化して欲しいのですが、立退きの和解条項で133号への用地提供はしないという条件が付いたらしいですね。

[203: 匿名]

じゃあ収用手続するしかないの？
それとも建替後の管理組合は、建替組合との同一性がないとの理屈で和解条項に拘束されないのかな。
いずれにせよ、いま用地提供を受けられないとすると、将来800戸相手の買収手続になるね。。。絶望的
居座り住民さんたち、とんでもない置き土産を残して行ったなあ。

[204: 匿名さん]

建替後の管理組合が和解に拘束されないとしても、任意買収に応じるには特別決議が必要ですからね。。。
価格が安いだの、そもそも都市計画道路には反対だのという人が出てくると、特別決議は難しいでしょうね。
収用の場合、複数名義での所有者や抵当権者がいることを考えると、利害関係人だけで2000人は超えるでしょう。
全員の手続保障に配慮するだけで複数年がかりの手続きになりそうですし、その間にマンションの売買があると、さらに手続きが遅れていくという・・・。
133号を前提にした駅前広場計画は、かなり実現性が乏しくなっているように思います。

[205: 匿名さん]

133号は元々弓道場の場所を通る予定なのでこちらが駄目なら日大との交渉にシフトするんじゃないでしょうかね、最終的に私道に平行して公道が通るという変な場所になったりして。

[206: 匿名さん]

現地を見てきました。駅近か！
帰りの京王線が新宿の手前でなぜか5分間停車。
それと新宿駅のエスカレータの上に黄色と黒のバーが下がっているのはなぜでしょうか。
スレチすぎる質問でごめんなさい。
あ、施工は清水＆大林みたいですね。

[207: 匿名]

清水＆大林ってスーパーゼネコンのジョイントベンチャーか。
楽しみになってきた！
あとはデザイン。

[208: 匿名さん]

免震で駅3分って値段が気になりますね。端の方だと、5分以上ありそうですが。

[209: 匿名さん]

近隣に大きな公園がないのが残念。
蘆花公園まで行かないとないね。

[210: 匿名さん]

数百世帯の団地住民も一緒に入居ってことですよね。
ここを買う住民層と、団地からスライドして住む人では、
ずいぶんタイプというか、属性が違うんじゃないかなあ。
管理組合とか大変そう…。

[211: 匿名]

団地住民じゃないが。
ここの団地は、建設当時は、今の桜上水ガーデンズよりも憧れの的で、購入者は相当なインテリ層揃いだよ。
何割かは入れ替わっただろうけど、桜上水自体あまり人の出入の多い土地じゃないから。
むしろ、昨今の不景気でそれほど所得がなくても買えちゃう方が心配。

[212: 匿名さん]

桜上水ガーデンズが憧れの的かどうかはともかく。
桜上水団地が、「当時は」かなりの高所得ホワイトカラー層の住処だったと聞いたことはあります。
でも、その手の方々って、お年を召されると、概して偏屈で我儘なお年寄りになられるような・・・?（偏見です)
関係ないけど、芦花公園駅前の団地も分譲だったら、「蘆花公園ガーデンズ」として、注目の分譲になったかもしれない
のに。

[213: 匿名さん]

地権者優遇はかなりあるでしょうし、それが大人数ですからね。
そういうのが気になる人は検討から外した方が良いですよ。
再開発の宿命ですけどね。

[217: 匿名さん]

現在下高井戸在住です。
はじめて現地周辺を歩きました。
緑が豊富で素晴らしい環境にビックリしてしまいました。

3LDK、80㎡前後、6500万
があれば即買いです！

[218: 匿名さん]

世田谷で６０００万台って、５０～６０㎡２ＬＤＫクラスの相場になりますね
三井と野村の物件では有り得ないと思います

[219: 匿名さん]

この週末、現地へ行ってみよう

[221: 匿名さん]

詳しいことがわかっていないのですが、居座り再入居の方もおられるのですか。

[222: 匿名さん]

来春竣工の世田谷区の大規模物件と比較していますが、80平米で6500万はちょっと疑問。
そこまで安かったら逆に仕様が心配かも。タワーだとある階から上と下で差をつけられるけど、
ここはそれはないでしょ？
タワーの地権者さんは下の階でもおまけをつけてもらうらしいけど。。。

[223: 匿名さん]

>>221
居座りとは失礼な言い方になりますよ。

桜上水団地は分譲団地なので旧居住者に所有権があります。
それを再開発で手放す代わりに、等価交換で新築の物件を受け取るだけです。

地権者（事業協力者）は再開発に協力する代わりに様々な優遇措置を約束されていることもあります。これがいわゆる地権者特権と言われるものです。

[224: 匿名さん]

ここは一番条件の悪い部屋でも坪300を切ることはないでしょうね。

[225: 匿名さん]

つまり、京王沿線、大規模建て替え等々に見合わない高値だったとしても買うかどうか・・・

[226: 匿名さん]

アベノミクスの影響かどこの新築も相場が上昇傾向にあります。
消費税も上がりますし、これまでの感覚でいると今後の物件は全て割高に思えるはずですよ。

[227: 匿名]

>>223
居座りとは、建替え決議に従わず訴訟をしていた方々のことでは？
その方々は、建て替え反対の方々なので、金銭補償＋和解金を受け取って出ていったはずですから、再入居はしないでしょう。
建替え決議に従った方々は、一部再入居を希望しない人を除き、当然再入居します。
というより、法的には、この事業は彼らの事業であり、デベは彼らに協力する見返りに余剰床をもらう立場ということになります。

[228: 匿名さん]

ここの居座りは見苦しかったな。
緑地保全も金出さない部外者がわめいてただけだし。

本当ならもう2年は早く着工していたはず。
そのタイミングならもっと安く買えたでしょうね。

[229: 匿名]

>>226
アベノミクスの影響が続けば、、、という感じですね。
個人的には、消費税引き上げで、景気腰折れ、価格は今と比べて消費税分上昇といったところではないかと予想します。
消費税引き上げのインパクトは、橋本内閣時代に実証されていますし。
この物件で言えば、販売タイミングと景気腰折れのタイミング次第で、価格設定に影響がありそうです。

[230: 匿名さん]

>>218
相場観、少しずれてると思いますよ。
それは、港区、駅近、ビンテージクラスの坪単価になります。
世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

>>217
80㎡だと、7000万円オーバーは覚悟した方が良いと思います。
大規模ですから、１Fで相当条件の悪い住戸もあるかもしれませんので、そういうところでよければ可能性はあると思いますが。

[231: 匿名さん]

＞世田谷の相場観からすると、6500万円は、大体、70㎡～75㎡くらいでしょう。

世田谷でプラウドやパークホームズのAランクは、もっと上ですけどね

ま、同じ世田谷でもランクを下げれば、別かな。新築も玉石混交ですから

[232: 匿名]

馬鹿？

[233: 匿名さん]

昔からのこの掲示板の傾向ですが。
安め価格で期待しておいて、価格発表後に予算オーバーとなった途端、高い条件悪いとネガティブ書き込みが活発化する。
それがパターン化してますね。

[236: 匿名さん]

㎡単価、電話で聞いたら、教えてくれますよ

[237: 物件比較中さん]

知人は２００４年にマンションを購入しましたが、その頃は世田谷区内でも平米７０万台が中心で、９０万を超える物は余りありませんでした。　　千歳烏山周辺だと５０万台もありました。　　今の府中と同じくらいの相場でしょうか。　　東京テラスも
中古でかなり出ていますよね。

[238: 住まいに詳しい人]

>>235
>プラウドブランドでもパークシティブランドでもないわけだからね。

この２社のJVの場合、本家のブランド名は使わないお約束になっているだけ
物件のグレードや価格とは全くリンクしない

高い物件は高いし、安い物件安い
　
　
>間違いなく団地仕様になるわけだから、

団地仕様ではない、ここは上値狙いの計画
ただ途中マンションが売れなかった時期があったので
徹頭徹尾高級ラインで企画が練られているのかは不安がある

[239: 匿名さん]

池尻の建て替え団地は強気の価格設定

[240: 匿名さん]

デベとしては地権者さんとは妥協しないと話が進まなかったでしょうから、
あとは取れるところから取るしかないと思いますよ。

23区の条件のいい新築はだいぶはけたらしいので、次は中古物件も少しずつ上がってくると予想。

[243: 匿名さん]

いや、パークシティ浜田山も三井不動産レジデンシャルですし。

[245: 匿名さん]

この物件、免震採用なので『フラット35S』の対象になりますか？

[247: 匿名さん]

↑なるほど。地権者さんが複数戸持っていて、賃貸にまわすということはありそうですか？

[248: 匿名さん]

価格的にはいい線いっていると思いますけど、
どうなんでしょうね、魅力的な部屋（号棟）はほとんど埋まっているので、
残りをうまく売れるんですかね。

[250: 匿名]

詰め込みすぎている分、
せめて内装を高価にして欲しい。
ファミリータイプなら買う気なくなるよ

[251: 匿名さん]

普通のサラリーマンのレベルすごく高いですね。
5千万円の物件は「普通」じゃ買えませんよ。

あと地権者も等価交換だと複数戸は無理では？
条件の良い部屋だと追い金必要かと。

[253: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[255: 匿名]

252さん
そうですか！
なんか大規模マンションって聞いただけで
内装は標準ファミリータイプかとおもって期待してなかったです！
あー、楽しみ☆

オーベル蘆花公園のスレ、すごいですよね。
こことは近隣物件になるから比較は仕方ないとおもうのに
話題にしただけで犯罪って言ってる人がいてびっくりしました。

[259: 購入検討中さん]

他の方の書き込みで車に乗っている方には不便と聞いて現地まで行ってみたのですがマンションの所から桜上水駅横を通って甲州街道に出ようと思ったら昼間は通れないんですね。なんかバリケードみたいなのがありました。
なので住宅街を何度もクネクネ曲がって「甲州街道はこちら」の看板を頼りに松沢病院の道に出て八幡山と上北沢の中間位の高架下をくぐり甲州街道へ出ましたがなんかすごく遠回りした気がしますが新宿方面に行く場合は他にｵｽｽﾒの行き方はありますか？
車は毎日、使うので思ったより道が狭いのと大通りへのアクセスが気になりました。

[260: 匿名さん]

確かに、下高井戸側に比べ、桜上水側は甲州街道に出る時は不便です。
また公園も、下高井戸側に集中しています。杉並区と世田谷区の違いもあります。

[261: 匿名さん]

区画整理されてない場所だしね。甲州街道や環八、赤堤に近いのに、京王があるから、一通が多い住宅地の縫わないと抜けられない。水道道路も名ばかりだし、車で毎日、動くなら大変な立地。杉並側なら良いのにね。

[262: 検討中の奥さま]

スーパーマーケットなど入るのですか？

[263: 匿名]

小さな子供がいるのですが、
公園デビューとか、ママ同士の派閥とか出来るのかなー。
規模が凄いですもんね。(:_;)

[264: 匿名さん]

規模大きい方が良いでしょ。
小規模なところで輪に入れなかったらそれこそ悲惨ですよ。

[265: 購入検討中さん]

同じく小さな子供がいます。
大規模だから逆に公園デビューとかの必要がないかな〜と考えてました。。。
派閥は出来そうですけどね>_<

[266: 匿名さん]

>>259
新宿に拘るなら、あとは、赤堤通り団地西側の道、赤堤通り、環七、甲州街道の一本北側の道というルートですかね。
このルートだと、ほとんどが歩道のある道になるので比較的走りやすいです。
但し、相当の大回りになるし、環七はほぼ間違いなく渋滞してるので、八幡山経由の方が圧倒的にはやいと思います。
目的地が新宿ではなくて、都心方面ということであれば、赤堤通り、梅丘通り、淡島通り(又は池尻から246)というルートもありだと思います。

[267: 購入検討中さん]

266さん、ありがとうございます。
お話聞く限り甲州街道に出るには八幡山経由がよさそうですね。
地図上ではすぐ上に甲州街道があるのになんか損した気分です（笑）
車を毎日使う人は厳しいですね。
マンションの横を補助第133号線を作る計画がある？のでそれが出来れば問題解決しそうですが何年後になるのやら…

[268: 匿名さん]

No.255さんの投稿の最後に不自然に登場したコメントが気になってオーベル蘆花公園の板を調べましたが、こことの比較してる投稿に対して言うほど辛辣な投稿は無かったですよ。ただ 、頻発する荒らしと思われる投稿に対して、それがもし特定の誰かによるものなら犯罪だと言っていた人はいましたが。失礼ですが、そのﾞ誰かﾞではないですよね。
多くの人が注目する物件だけに、この板が荒れないことを祈ります。

[269: 匿名さん]

補助133号は、事業化の話がまったくないので、実現しないと思います。
むしろ、補助54号の山手通りまでの貫通の方が期待できるでしょう。
2、30年はかかると思いますが。。。

[270: 匿名さん]

あ、あと忘れてましたが、補助128号。これは下高井戸で甲州街道まで貫通させると思います。
今、小田急南側で工事してますから。

[271: 物件比較中さん]

最初いいなと思って現地に行きましたが、道路事情が今一つ。
良質の住宅地の浜田山や永福に隣接する下高井戸側に、公園がたくさんありました。

[272: 匿名さん]

道路事情は浜田山も似たり寄ったりじゃん。
下高井戸側と甲州街道アクセスも下り方面への(又は新宿方面からの)アクセスは良くないし。
甲州街道の構造上、上りにも下りにもアクセスできるポイントは、どっちにせよ限られてるんだよ。

[273: 匿名さん]

世田谷・杉並で、駅近かつ道路アクセスがいい閑静な住宅地なんて、ごくごく僅かですよ。
成城も道路環境はいいですが、アクセス先の世田谷通りは動脈硬化ぎみだし。
赤堤も赤堤通りは動脈というには細すぎる生活道路だし。
駅近かつ道路アクセスがいい住宅地で思いつくところは、桜新町、用賀、等々力辺りかな。
深沢は、道路アクセス抜群ですが、駅から遠いですしね。

[274: 匿名さん]

道路事情は、やはり東急沿線の世田谷が一番だと思います

[275: 匿名さん]

桜上水駅からも徒歩範囲、しかも新宿までも１０分程度。しかも熟成された緑豊かな場所、こんなに良い環境の物件が出ることは、今後おそらく２３区内でも無いと思われます。それでも車を毎日使う人にとっては道路事情がネックになり、公園デビュー、派閥の心配？！までしているかたもいらして…。そんなことをネットに書きこむなんて。購入希望は同じでも、正直言って驚いています。

[276: 匿名さん]

ネガティブな書き込みはマンション居住経験の無い人なのでは？
それならいろいろ不安になるのもわかります。

[277: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の団地建て替えとかこれからこのくらいのはいくらでも出てきますけどね。

[278: 匿名さん]

900戸近くのコミュニティーって想像がつきません。今まで100戸以下のまあまあ高額な物件に住んでました。これほどの大規模マンションはどんな感じになるんでしょうか。ここは高級感ありそうで興味はあるのですが、規模が未知の領域です。

[279: 匿名さん]

毎日、車を使う方にとっては周辺の道路事情は重要だと思いますが…。
同じ様に毎日、電車を使う人は駅から徒歩何分と皆さんが気にすると同じで。
5～10分変わるのは結構な事でそれを聞くのは購入を検討している方であれば普通かと思います。

[280: 匿名さん]

23区内でこれ以上の物件は今後でてこない、とは思いませんが、電車通勤する人にとって立地がいいのは間違いないと思います。
ただ、もし自分が車通勤なら、こういった駅近の価格が高いところでなく、駅から離れていてもスーパーや公共施設が近くにあって生活環境がいい所を探すかな、とも思います。