桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[121: 匿名さん]

三井テイストのマンションになるのか

野村チックなマンションになるのか

設計・施工にもよるか

[123: 匿名さん]

坪280～290が妥当ですよこの辺　あんまり夢みないほうがいいんじゃないですか？

[124: 匿名]

夢が見られるのはまだ持分売ってない地権者だけでしょ

[125: 匿名]

どちらでもいい

[126: 物件比較中さん]

案内が来ました。アンケートの興味を持った理由のどれにも自分たちが当てはまっていないことに気付き一歩後退。
日大文理や松高、幼少期にこのあたりに住んでいたなど何かしら土地に縁がある人に高値で売りたいみたいです。

[127: 匿名さん]

浜田山は、まだ売れ残ってますよね？数年前の物件なのに。。。
あんな郊外にあんなバブリーな物件っていうのは、プチバブル期ですらコンセプトミスだったのではないでしょうか？
ここは、もう少し堅実なコンセプト、価格で仕上げてくるのではないかと思います。

[128: 匿名さん]

バブリーでも、浜田山はいかにも三井のハイグレードマンションって感じはします
一般リーマンには別世界ですが…、ここは従来のパークシティー並みの設備仕様になるのか？？

[129: 匿名さん]

駅前の大規模物件は珍しいです。
利便性がよいので、共働き子育て世代を対象にしたマンションかと思います。
⇒遮音性（壁、床、天井）や敷地内の公園など、どうなのでしょうか？
⇒間取りには、専用庭やルーフバルコニー付はあるのでしょうか？
⇒敷地内に保育園は開設されるのでしょうか？小学校までは安全な歩道があり、徒歩で近いのでしょうか？
⇒価格が心配ですが、８０～９０㎡台の４ＬＤＫで
　６０００万円台前後～７０００万円台前後で購入できるのでしょうか？
⇒間取りは、野村さんが入っているので、オーダーメイド可能な部屋もあるのでしょうか？

[130: 匿名さん]

80-90平米で250-260万円じゃマンション単価は235-240ってこと？そんなもんなの？
こんないい場所ないから、パークシティのサラリーマン仕様にしてほしい。
浜田山クラスはすごいいいけど買えないもん。

場所はすごいね！ちょっと感動する。
恋愛でいう一目惚れです。
免震いらないけど、地下駐車場いいなぁ。

[131: 物件比較中さん]

さすがにどんなに安くても坪２００後半からだと思うよ

[132: 匿名さん]

坪300なら即決する。

[133: 匿名さん]

三井と野村のブランドで、坪単が跳ね上がるだろうけど

京王線ということを冷静に考えないと

[134: 周辺住民さん]

129さん
８０～９０㎡台の４ＬＤＫで６０００万円台前後～７０００万円台は無理でしょう。60平米台なら可能かも。

[135: 匿名]

私は、内装が気になります。
どんな仕様になるのでしょう！
やはり、内装も何パターンか用意され
選べるのが普通なんでしょうか？
マンション購入初心者なので教えてください。
駅から徒歩3分は嬉しくて泣きそう。
これで残業帰りも怖くないです。

[136: 匿名さん]

これだけ戸数が多いと、セレクトプランは大きな期待はできなそう

田の字、標準ファミリーマンションぐらいに思っておけば

予想が外れたとき、その分、うれしさは倍？

[137: 匿名]

坪単価300以上が買える人たちが、こんな大規模団地買うかなぁ。駅近だけど、京王線だし。

かなり売れ残ると予想。

[138: 匿名さん]

三井が単独売主でないので、物件のグレードは相応でしょ、、、、でも、価格はハンパじゃないだろうけど

[139: 匿名]

>>136
標準ファミリータイプ！！

ガーン！！v(≧□≦)v

駅から徒歩3分ですもんね。
内装に力入れなくても
強気だったりして。

どうしよ、ホームセンターに売っているような
扉や床だったら。

[140: 匿名]

>>137
わかります。
ありとあらゆるマンションみたけど
世田谷区、目黒区内、駅近で
これだけ自然が残っているところはほとんどないので、
『大規模』と『京王線』に関しては我慢しようとおもっています。

[141: 匿名]

>>138
野村も加わっていれば
まだ内装に期待持てますかね？
色くらいは選べるようにして欲しいです。

[142: 匿名さん]

徒歩3分とは言っても敷地入口までだと
いうことをお忘れなく。
それにしても、散々な言われようだな、
京王線。

[143: 匿名さん]

でも京王線、笹塚～柴崎間を高架化＋地下化することが、最近決定しましたよね。
利便性は格段に向上するのは確実だと思う。

[144: 匿名さん]

高架化と地下化が利便性の向上に繋がるというのが、良く理解出来ないんですが
説明していただけないでしょうか。

[145: 匿名さん]

小田急や京王の沿線で終の棲家　都心並みの価格で釣り合うのでしょうか

タワマンの駅近と訳が違うからなあ

[146: 匿名さん]

>>144
現在の複線が婦複線化されるんですよ？
輸送力向上は沿線の魅力を高める基礎中の基礎。

[147: 匿名]

私は年齢を重ねるごとに
都心(山手線内側)に住むより
少し郊外の緑豊かなところに住みたい
と思うようになりました。
桜上水はちょうどいいですが、
接続するのが都営新宿線なのがあまり使えませんよね。
小田急なら千代田線で便利だったのに。

[148: 匿名]

最低価格がいくらになるのでしょう。
棟によって差がつくだろうけど、
あまり安いと、民度低くなるし、
マンション内の庭園もキッズワールド化しそう。
うちも子供二人いるけど、公共の場で騒がないように注意している。
でも時々、びっくりするくらい騒がしい親子とかいるから
こういう迷惑親子には来て欲しくないっておもう。
マンション内が保育園みたいなところも多々あるよね。

[149: 匿名さん]

利便性は変わらないですね。
所詮は新宿にしか出れない京王線。都営新宿にしか接続していない京王線。
という事実はなんら変わらないですから。

[150: 匿名]

モデルルームはいつ頃出来るんですかね？
もうそろそろ？

[151: 匿名]

マンションに詳しい方教えてください。
内装はプラウドより落ちることになるのでしょうか？
プラウドって、バスルームに石を使っていたりして
素敵なのですが。

[152: 匿名さん]

プラウドもパークシティも物件によって、グレードの差がありますからね

ここは、それなりの質感を期待したいですね

[153: 匿名]

標準ファミリータイプだけはやめて欲しいですね。

[154: 東急田園都市沿線住民]

８８０所帯の大規模団地なのでいろいろ問題は出てくると思うよ。前からの住民、地権者も３００人位いるらしいしけど、この付近の民度はどれ位かな。ケヤキの木を守る会等の自然保護団体もいるみたい。公園はキッズワールド化し、付近住民の犬猫のフン・尿でよごされる心配もありまし、日大の学生の通学路となる懸念もあります。浜田山の高級分譲マンションのようにはいかないでしょう。三菱地所のように、「金だけではなく、入居者を厳選」してほしいのだけど、野村はどうかなあ？

[155: 匿名さん]

第一期管理組合の理事長さんら、大変でしょうね。この規模で生活マナーの徹底は至難の業だと思う。

[156: 匿名さん]

ただの団地にマナーも何もないでしょ。
きっとみんなやりたい放題。その程度の民度の人間しか買わないだろうね。

[157: 匿名]

確かに三菱地所みたいに入居者を選んで欲しいですね。

880か、、、。

でも浜田山の掲示板もかなり荒れてましたし、
厳選しても、結局一定数は民度低い人来ちゃいそうですよね。

値段によりますね。

[158: 匿名]

ここは割と浜田山あたりを買いそびれた人が結構いるのかな？
多少、高くてもいいので、プラウド浜田山みたいに
キッチンやバスルームに石を使って欲しいです！

[159: 匿名]

最低価格4千万円代〜
とか絶対にやめて欲しい

[161: 匿名さん]

私は、買う予定はありませんが、高級マンションになって欲しいですね。
でも、元々住んでいた人達がいるわけで、その人達が、余計な負担なしで入居できるように
するためには、あまりグレードを高くできないかも。
権利者用と分譲用であからさまに格差をつけるわけにもいかないでしょうし。

[162: 匿名さん]

>>160
まず貴方は漢字勉強したら？

[163: 匿名]

えっ？
もともと住んでいた人達って？
立ち退いてないの？

[164: 161]

立ち退いたけど、権利を売った人を除いては再入居なのでは？
違うのですか？

[165: 住まいに詳しい人]

>>161
権利者住戸と分譲住戸はあからさまに仕様を変えますよ
　
　
分譲が500戸超もある物件なので、標準で石を使うのは難しい

標準は『プラウド蘆花公園』ぐらいで、
オプションで『プラウド浜田山三丁目』『プラウド駒場』レベルを選べるって
感じじゃないでしょーか？

石が好きならオプションで変更すればいいわけで、何の問題もないはず

[166: 匿名]

ありがとうございます！
オプション、いろいろ選択肢があればいいなぁ。
カラーとかも、
茶系好きな人と、
ホワイト系好きな人にわかれるし、
デザインは選びたいです。

[167: 匿名]

大規模ってことが引っ掛かります。
どうなんでしょうね。

[168: 匿名]

賑わっていますね。
モデルルームもそろそろですか？

[169: 匿名]

賑わっていますね。
モデルルームもそろそろですか？

[170: 匿名]

いずれにせよ
よくも悪くも
この界隈の目玉物件間違いない

[171: 匿名さん]

坪３００らしいです。高い？妥当？

[172: 匿名]

浜田山とか検討していた方々からしてみると
妥当なんじゃないかな。
あとは、最低価格ですね。

[173: 匿名]

坪300の物件で、内装がホームセンターレベルだったらショック！

[174: 匿名さん]

浜田山とは格が違い過ぎるので、浜田山検討してた人はここ来ないよ。
半分の敷地面積に倍の戸数だからね。

[175: 匿名]

どの浜田山かにもよるけど、
億ション狙ってた人ではなく
プラウド、クラッシィあたりならガンガンこちらに来そう。
確かに大規模マンションだけど、
大通り沿いではないから、
最後は高層、大規模を我慢するしかないかな。
あとは、内装や設備次第。

[176: 匿名]

まさにプラウド狙ってました。
低層が好きですが、
駅からの距離は近い方が良いのでこちらも検討します。
しかし、坪300マンションが団地のようになるとは思えないのですが、
どうなんでしょう。

[177: 匿名さん]

坪300って普通のサラリーマンなら誰でも買えるんじゃない？

[178: 匿名さん]

杉並ですがパークシティ浜田山中古が＠300-330ぐらいででてますね。。
恐らく高くても@300ではないかな。これ以上だとうれまへんわね。WW

[179: 匿名さん]

普通のサラリーマンが誰でも買える価格帯はせいぜい＠200です。
＠300で60〜70平米を自己資金のみで買えるサラリーマンは一部プチ富裕層クラスですよ。

[180: 匿名]

ですよね。
よくネット掲示板では、坪300のものでも
このくらい普通のサラリーマンでも買えますよ、
という書き込みを見かけますが、
新聞を読まない、経済が苦手な人なんでしょうね。

[181: 匿名さん]

自分のご主人が世間的にはどれだけ素晴らしい稼ぎなのかを理解していない専業主婦って結構いますよね。

[182: 匿名さん]

オーベル蘆花公園のスレでここが話題になってるんですが、同程度の物件なんですかね。

[183: 匿名さん]

>182

あんたが話題にしてるんじゃないの？
あっちでも、こっちでも。

[184: 匿名]

ｵｰﾍﾞﾙ蘆花公園と桜上水は
高層、低層の違いと、戸数の違いを除けば、
自然豊かで、コンセプトや売り出し方が似ているとおもう。

[185: 匿名]

>>182
おそらく同等か、桜上水が駅から近いぶん高いとおもう。

[186: 匿名]

>>183
あっちでも、こっちでもってよくご存知でｗ

[187: 匿名さん]

186は嫌味言ってるつもりで意味分からないことで煽っているという非常に残念な状況。。。
所謂民度の問題でしょうか？

[188: 周辺住民さん]

オーベルは駅から遠い。
最寄駅には急行は止まりません。
比較の対象にはならないのでは。

[190: 匿名]

183 186
みたいな人はいろいろ他でもやってそう

[191: 匿名さん]

>>146
決定したのは、高架化のみのはずです。
地下急行線は、「やるとしても高架化完了後」という話になっただけで、計画決定はされていないように思います。
なお、高架化も計画決定されただけで、事業決定されたわけではありませんので、順調に行っても完成は十数年後の話。
小田急の先例を見る限り、20年はかかると思います（工事開始からは十数年かかると思います。）。
その間は、ひたすら工事が続き、速度制限等がかけられるわけですから、むしろ利便性は低下すると考えた方が正しいと思います。
小田急も複々線化工事中に、京王、田都に比べて利用者数を大きく低下させましたので、工事期間中の利便性低下は、かなりの影響があると思います。

[192: 191]

すみません。訂正です。

地下急行線も同時に都市計画決定されてますね。
但し、「高架化完成後、状況を見て建設する。」とされているので、実際には、やらずに終わる可能性がありそうです。

[193: 匿名さん]

眺望はどんなふうになりますかね。14階建てとか12階建ての高層部分なら遠望が利くのかなぁ。

[194: 匿名]

私は6階建ての6階がいいな、とおもったのですが
まわりに14階建てなどがあると日当たり気になりますね。
こういう大規模マンションの場合は、棟によって値段が異なるのでしょうか？

[195: 匿名]

桜上水はいいところですよ。ずっと住んでいますが、生活するのに便利です。どこでも出やすいし、終電の終点が桜上水だから安心です。商店街は若干寂しい感じですけど、隣駅の下高井戸がすごく便利です。
治安もいいですよ。小学校もキレイで近いです。

[196: 匿名さん]

私も周辺に住んでますが、住環境はすごくいいと思います。
商店街がいまひとつですが、駅から直ぐに閑静な住宅地になる感じは嫌いではありません。
私の中であえてデメリットをあげるとすれば、道路アクセスでしょうか。
東西南北、どの方面にもまともに歩車道が分離された道路が通っておらず、歩行者のいる狭い道を縫うように運転するのは、思いのほかストレスです。
すぐ北に大動脈である甲州街道があるのですが、これに出るには「開かずの踏み切り」を通らなければなりませんし、水道道路を除いて、甲州街道の上り方面に出ることもできません。
田都沿線や小田急沿線に比べると、自動車を良く使う人には、あまり使い勝手は良くないかも知れませんので、ご注意を。

[197: 匿名]

なるほど、ありがとうございます。
車使わないので、その場合は環境はよさそうですね。

[198: 匿名]

クルマ使わない人なら最高だね。
日大界隈をのんびり散歩とか。
しかし、800戸の交通需要増をまかないきれるんだろうか。水道道路。

[199: 匿名さん]

桜上水駅の踏切渋滞がひどいことになりそうですね
京王線の高架化（2022年頃完成予定）までの辛抱ですが

[200: 匿名さん]

　団地居住（再入居）者ですが、「開かずの踏切」は使わず、水道道路をまたいで松沢病院横を通り、八幡山駅手前の高架下を抜けるルートを使っています。新宿方面へは若干遠回りですけど、結局このルートが一番確実で早いです。確かに、松沢病院東にでるまでの道は狭いですけど。

[201: 匿名]

私も下りはそのルートですね。
上りは、二駅分大回りするのに抵抗があって、水道道路の方を良く使います。
が、踏切待ちが長いと、やっぱ八幡山から回ればよかったと思うこともしばしば。

[202: 匿名さん]

桜上水の駅前広場は計画決定されませんね。
高架化だけされても流入交通量が増えるだけで、道路容量は増えませんので、ちょっと心配です。
133号とそれに続く駅前広場とのセットで高架化して欲しいのですが、立退きの和解条項で133号への用地提供はしないという条件が付いたらしいですね。

[203: 匿名]

じゃあ収用手続するしかないの？
それとも建替後の管理組合は、建替組合との同一性がないとの理屈で和解条項に拘束されないのかな。
いずれにせよ、いま用地提供を受けられないとすると、将来800戸相手の買収手続になるね。。。絶望的
居座り住民さんたち、とんでもない置き土産を残して行ったなあ。

[204: 匿名さん]

建替後の管理組合が和解に拘束されないとしても、任意買収に応じるには特別決議が必要ですからね。。。
価格が安いだの、そもそも都市計画道路には反対だのという人が出てくると、特別決議は難しいでしょうね。
収用の場合、複数名義での所有者や抵当権者がいることを考えると、利害関係人だけで2000人は超えるでしょう。
全員の手続保障に配慮するだけで複数年がかりの手続きになりそうですし、その間にマンションの売買があると、さらに手続きが遅れていくという・・・。
133号を前提にした駅前広場計画は、かなり実現性が乏しくなっているように思います。

[205: 匿名さん]

133号は元々弓道場の場所を通る予定なのでこちらが駄目なら日大との交渉にシフトするんじゃないでしょうかね、最終的に私道に平行して公道が通るという変な場所になったりして。

[206: 匿名さん]

現地を見てきました。駅近か！
帰りの京王線が新宿の手前でなぜか5分間停車。
それと新宿駅のエスカレータの上に黄色と黒のバーが下がっているのはなぜでしょうか。
スレチすぎる質問でごめんなさい。
あ、施工は清水＆大林みたいですね。

[207: 匿名]

清水＆大林ってスーパーゼネコンのジョイントベンチャーか。
楽しみになってきた！
あとはデザイン。

[208: 匿名さん]

免震で駅3分って値段が気になりますね。端の方だと、5分以上ありそうですが。

[209: 匿名さん]

近隣に大きな公園がないのが残念。
蘆花公園まで行かないとないね。

[210: 匿名さん]

数百世帯の団地住民も一緒に入居ってことですよね。
ここを買う住民層と、団地からスライドして住む人では、
ずいぶんタイプというか、属性が違うんじゃないかなあ。
管理組合とか大変そう…。

[211: 匿名]

団地住民じゃないが。
ここの団地は、建設当時は、今の桜上水ガーデンズよりも憧れの的で、購入者は相当なインテリ層揃いだよ。
何割かは入れ替わっただろうけど、桜上水自体あまり人の出入の多い土地じゃないから。
むしろ、昨今の不景気でそれほど所得がなくても買えちゃう方が心配。

[212: 匿名さん]

桜上水ガーデンズが憧れの的かどうかはともかく。
桜上水団地が、「当時は」かなりの高所得ホワイトカラー層の住処だったと聞いたことはあります。
でも、その手の方々って、お年を召されると、概して偏屈で我儘なお年寄りになられるような・・・?（偏見です)
関係ないけど、芦花公園駅前の団地も分譲だったら、「蘆花公園ガーデンズ」として、注目の分譲になったかもしれない
のに。

[213: 匿名さん]

地権者優遇はかなりあるでしょうし、それが大人数ですからね。
そういうのが気になる人は検討から外した方が良いですよ。
再開発の宿命ですけどね。

[217: 匿名さん]

現在下高井戸在住です。
はじめて現地周辺を歩きました。
緑が豊富で素晴らしい環境にビックリしてしまいました。

3LDK、80㎡前後、6500万
があれば即買いです！

[218: 匿名さん]

世田谷で６０００万台って、５０～６０㎡２ＬＤＫクラスの相場になりますね
三井と野村の物件では有り得ないと思います

[219: 匿名さん]

この週末、現地へ行ってみよう