桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[313: 匿名さん]

↑　本当ですよね。私も同じこと考えました。
都心に近いという点で立地ではここより上＆設備もそれなりにハイクラスのプラウド駒場でも坪330だったので、
よっぽどのスペックでない限り350はありえないですよね。。

[314: 匿名さん]

パークシテイ浜田山は良いが、管理費等があの広い敷地等を維持する為か、結構高いからなぁ～？微妙。

[315: 匿名さん]

価格も内容も未発表の段階で、
1階で日が当たらない等の悪条件の部屋であれば可能性はあるかもしれないが
現時点で、お客に、そんなこと話すかなぁ。

[316: 匿名さん]

マンション営業なんてそんなもんかも。
100%ガセだとは思わないけど、本当にその水準で出てきたら検討の余地なしかな。
320〜350万出すなら、選択肢は相当に広がる。

[317: 匿名さん]

＞３１３
お近くのパークホームズ世田谷赤堤は＠３５０～からでしたよ。

[318: 匿名さん]

嘘は良くない。310万〜。
しかもあっちは、第一低層住居専用地域の小規模低層マンション。

[319: 匿名さん]

ほんとに320~350だったらうちも完全パス。

[320: 匿名さん]

ざっと計算したところ、パークホームズ世田谷赤堤と桜上水ガーデンズでは、1戸当りの土地持分は、約6坪違う(桜上水の方が少ない)。
土地6坪の仕入価格は、大体1000万程度。ちなみに桜上水の方が路線価等の評価額が低いので、もう少し差があってもいいくらい。
1戸平均22坪だとすると、坪当り45万円の差。
概算の概算だけど、少なくとも原価的に考えれば、赤堤よりこのくらいは安くする余地がある。
もちろん、その余地をよりハイスペックな仕様の採用に使い、価格はその分安くしないということもある。

[321: 匿名さん]

どれだけ建物・仕様をハイスペックにしても、あの敷地に900戸も詰め込んで、坪320～350はありえないでしょう。
桜上水が庶民的だとは思いませんが、戸数等の計画内容は、明らかに大衆向け大規模マンションのもの。
この計画で、坪320～350で出したら相当売れ残るように思います。

[322: 匿名さん]

甘いな。建て替え事業だから余計な負担が販売額に乗って来ますよ。

[323: 匿名さん]

余計な負担って？建替え賛成しなかった人への価格補償？和解金？
賛成しなかった人への価格補償は全然割高とは思えないけど。
地権者は、敷地47000㎡を404戸で共有していたので、一人当りの持分は、116㎡。
一戸当りの補償金は、大体平均で6000万ちょっとぐらいだったらしい（どこかに書いてあった）。
とすると高く見ても、坪170万円以下で土地を仕入れていることになるので、あんまり割高感ないよ。
余計な負担と言えるのは、居座り住民への和解金ぐらいだけど、総額4億程度でしょ。
この物件の規模からすると、分譲坪単価に影響を与える金額じゃないよ。
それも、建替組合が支払ってるので、デベの分譲価格に全額オンされるわけじゃないかもしれないし。

[324: 購入検討中さん]

マンションの敷地の入り口からは駅まで徒歩三分だけど、
明らかに敷地内の棟によっては駅まで7~8分ぐらいかかりそうな棟もある

価格差あるんじゃないかな300以下は期待できなさそうだけど。

[325: 匿名さん]

解体費用は5億円くらいかな？
まあ900戸作るんじゃこれも誤差の範囲ですな。

あとは事業協力者の等価交換が何戸あるかだな、通常6掛くらいになるはずだから。

[326: 匿名さん]

容積当りの土地仕入れが100を切ってるとしたら、普通に考えて平均単価が300を超えることはない。
タワーマンション並みに上物に金がかかるなら話は別だが。
免震といっても、所詮は14階建て。

[327: 匿名さん]

>>325
円滑化法に基づく事業なので、再入居者の土地評価額も建替反対者への価格補償と同じ水準で評価してますよ。
差別的取り扱いは認められないので。
もちろん、デベの利益を上乗せしない価格で新住戸を割り当ててると思いますが、再入居部分からは利益を得られないというだけであって、仕入原価が上がるというわけではないです。
建替反対者への価格補償額を見る限り、もろもろ全部トータルしても、土地仕入額（評価額）は、坪200万は行かないと思います。
容積率200％なので、容積当りの土地価格では100万を切るんじゃないですかね。
これを350万とかで買ってくれる人がいるなら、デベとしては笑いが止まらないでしょう（笑）

[329: 匿名さん]

買えない人すぐ高い高いって言いますからね。

[330: 匿名さん]

土地原価90〜100、建物原価100〜110、諸経費・利益80〜100。
270〜310が中心価格帯かな。
建物原価110は高過ぎかもだけど、全棟免震をはじめとして、かなりのハイスペックでくると予想。

[331: 匿名さん]

10年前なら別だか、今は免震装置なんて安くなりましたよ。

[332: 匿名さん]

まあ、100〜110ってのは、共用部分も公開敷地の整備も含めた総建築コストを専有部分の面積で割った数字だから。
延床ベースだと坪80〜90かな。
スーパーゼネコンのJVだし、そのくらいの物にはするんじゃないかと。

[334: 匿名さん]

世田谷で坪300万オーバーからっていうマンションは、ほとんどが一種低層。
中高層だとサンチャ、ニコタマ、シモキタくらい。
駒沢～用賀駅近でも、中高層だと300オーバーの販売は結構きつい感じ。280－300くらいが最多価格帯という印象。

この物件は、周辺環境からか、なんとなく一種低層のマンションと比べてしまいがちだけど、実際に建つのは中高層。
交通利便性は高いけど駅力は強くない桜上水の、低層の雰囲気の中に建つ駅至近の中高層マンション。

なかなか買い手側の価格評価がむずかしいマンションですね。
個人的には、280－290くらいがストライクゾーンです。