二子玉川ライズ タワー＆レジデンス★契約者限定スレ★ Part 4

[入居住人]

さぁ、とうとうパート４のスタートです！
いよいよこの二子玉川で本格的な生活が始まりました。
続々と引越しが進んでおり、住人同士の交流も活発になってきました。
入居者・契約者のみなさまの忌憚なきご意見を活発に交わし有意義な掲示板となることを切望します。
また、商業地区の情報など生活に密着した情報交換をしましょう！！！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48221/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76049/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82582/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

[68: 入居済みさん]

非分譲住戸が134です。訂正します。

[69: 匿名]

残り200はウソにしても150くらいは残っていますよね。

[70: 匿名]

ＭＲに聞いてみればわかる事

[71: 匿名]

80くらい

[72: 匿名さん]

私もある人から80から90程度と聞いている。
人が住んでいない部屋がそれ以上にあるとは思うけど、
人が住んでいないからと言って売れていないとは限らないと思う。

[73: 匿名]

残り100くらいだと思われ。まあ善戦したんじゃないの？
ただ不人気な眺望、間取りしかが残ってないのでここからは苦戦必死か。

東急グループ社員が責任とって頑張ってローン組んで買いなさい。

[74: 匿名]

７２

[75: 匿名さん]

イーストの半分は未入居に見えます。それだけでも１９５ですよ。

[76: 匿名さん]

見えますって・・・

[77: 匿名さん]

75は頭悪いのか・・・

[78: 匿名さん]

住んでない人でも、昼間はカーテンが無いことで、夜は灯が無いことでわかります。
住んでいる人や見学者は、さらに、一度も開けていないポストのチラシでわかります。

[79: 匿名]

だから頭悪いって書かれる。
売れてても住んでない部屋があるんですよ。
うちの隣もそうですから。

ま、イーストの上の方は高くて普通のサラリーマンには辛いよ。
特に学校行くような子供がいるファミリーにはまず会わないね。
一度だけ見たけどあれは孫が遊びに来てたんだろう。

[80: 匿名さん]

イーストで未入居が２００!も有るようだが、それが売れ残りとは違うと言う根拠はなんだろう

[81: 住民でない人さん]

関係者から聞いたけど３３階からは部屋の広さ等が違って値段が高いから、イースト高層階は１０戸くらいしか入っていないらしいよ。

[82: 匿名さん]

私が90程度と聞いたのは複数の不動産関係者から。
（↑特定されるので具体的には書きませんが。）
もちろん100％正しいとは思いません。
でも、チラシやカーテンから推測するよりはいいと思っています。

[83: 匿名さん]

頭が悪いとまで罵倒していながら、売れ残りで無い根拠は示せないのか？

[84: 匿名]

関係者とは誰？
東急電鉄や東急不動産の職員では信憑性がないです

[85: 匿名]

検討板でやってくれない？

[86: 入居済みさん]

イーストだけでも未入居が200もあるとして、入居していれば空いている駐車場はその７割140区画が埋まっているはず。が、埋まっていないので、入ってくるはずの駐車場利用料金がゼロになっている。
空き区画は200を超えている。駐車場利用料金は修繕費用の原資だから、空いている期間はムダとなり、入居者の負担増加につながる。
むしろ、住民スレの話題だと思う。

[87: 匿名さん]

修繕計画や管理計画では、何割くらいの駐車場が埋まることを想定して立てているのでしょうか？
最近では、こんな時代なので、駐車場収入に頼らない管理計画をしているマンションが多いと聞きます。

あまり埋まらないようだと、管理費とか上がってくるのでしょうか？

[88: 入居済みさん]

おいおい、２００台も本当に駐車場空いてるのか？
うちは車持っていないから全く気がつかなかったが？

前住んでいたマンションでは、小規模だったけど、やはり駐車場が空いていて管理組合の総会で問題になった。

結果として、二台目割引などの新価格を管理組合で決めたけど・・・。２００台×３万（平均単価）で月６００万もショートするって異常事態じゃないか？

[89: 匿名さん]

>86
正論

[90: マンション住人さん]

確かに駐車場はガラガラですね。

本当の住人ならわかるはず。

その深刻さが身に染みてわかるはず。
駐車場収入と管理費の仕組みを理解している住人なら
深刻な現状がわかるはず。
もうそろそろ現実を見つめましょうよ。
未入居を隠さないで入居者が増えてくれることをアピールするほうにスイッチしませんか？

[91: 匿名]

どっちも伝聞。ドローだね。

[92: 入居済みさん]

駐車場の区画移動受付していますので、住宅部会から正式に空き区画の情報が出ています。

[93: 匿名]

あと、売れ残り物件分の駐車場は東急が払ってくれてる。

[94: 匿名]

売値を下げると入居者が増えるかもしれないが、資産価値低下に拍車がかかる。
売値をキープし続けると入居者が増えず、駐車場も埋まらず、管理費に跳ね返る。

まさにお手上げ状態。

唯一の解決方法は、ライズを買ったらもれなくメルセデスベンツのCクラスをプレゼント、というような手段しかないかもしれない。価格はキープ、駐車場も埋まる。

[95: 入居済みさん]

９２を書いた者です。９３の方は誤解しているようですが、想像以上に駐車場の空きが多いことがよくわかる情報だという意味で書きました。
危機感をもったほうがいいですよ。

[96: 匿名さん]

駐車場代を東急が払うわけないでしょ。

[97: 匿名]

Cクラスじゃあ見合わない。Sクラスじゃないと。つまり軽く１０００万以上のおまけがつかないとね。

[98: 入居済みさん]

>96
住民じゃないなら書き込まないで。邪魔。

[99: 匿名さん]

>91
伝聞以外の方法があるのですか？
文句しか言えないくせに偉そうにジャッジしないでください。
少しは役に立てば？

[100: 匿名]

駐車場は一部を来客用やトランクルームにする検討が始まっていますね。

駐車場は元から全て埋まっている想定は立てないですよ。
ある程度の係数で試算してるのが普通だけど、以前は高齢者が多いと車を所有しない割合が高いと思われていたが、今は若いファミリーにも余裕がなくて車持たない世帯が増えている。
世帯数に対しての所有割合が下がっているね。

世田谷あたりは十分郊外だから所有率高いと思ったけど、世帯数の７割も作ったら多いってことか。

プレミアムの販売は駐車場の優先権付きだからまだ売れていない部屋の分はキープされてますが、余るのは確実ですね。
うちは二台目をゆっくり考えます。

[101: 入居済みさん]

10/14付資料から
２１０区画
が空き区画です。
これとは別に入居者用から来客用に転用された区画もあり、総会までは無料です。
100さん指摘のように100%利用を想定して修繕計画が立てられてはいないものの、それを差し引き考慮しても、毎月５００万円はショートしてます。

エリアＡは満車ですが、定数２００台のエリアＣがまったくといって良いほどガラガラです。

[102: 匿名]

100さん ﾌﾟﾚﾐｱﾑじやないで2台目って凄いですね、プレミアム以外の部屋って70m2ぐらいの小さなお部屋ばかりでしょう、車の中に住むんですか？

[103: 匿名]

100ですが、うちはプレミアムですよ。
夫婦二人ですが100平米以上の部屋ですので車に住む気はありません。笑

それにプレミアム以外でも二台目持つのは特に不思議じゃないですよ？

また、決め付ける癖のある例のクレーマーさんかな？

[104: 匿名さん]

101の500万ショートって差し引いた運用率の想定をどれくらいにしてるんだ？？？

仮に駐車場700区画のうち7割運用なら210区画の空きは折り込み済みてことになるけどね。

[105: 入居済みさん]

総戸数の７掛けで駐車区画が設計されている時点で３割減になっています。それにさらに７掛けして当たり前ですか？
普通に考えて計画・設計の欠陥でしょう？
５００万円って軽々しく言いますが、単純に計算して、それぞれのお宅で毎月修繕積立金が５０００円節約できる金額だと考えられませんか？１０年目の大規模修繕でそれぞれのお宅に６０万円還付があるのと同じだと気付けませんか？

[106: 住人]

この地域あるいは同等の価格帯のマンションでも戸数の70%の駐車場率かもしれない。また昨今では駐車場の空きがマンション管理で問題になっているのも知っている。
だが、北側の200区画が丸々空いているから、ライズの駐車場の空き方は異常ではないか。
やはり未入居が多く、それが大きく影を落としているのではないか。空き区画が210で7掛けだと300の未入居か。イーストの半数が未入居とも聞く。あとの4棟で100ならば辻褄は合う。

[107: 匿名さん]

103さん
ごめんなさいプレミアムだったんですね、納得です。
ライズの住人はほとんどの人が６０ｍ２かせいぜい７０ｍ２の狭い間取りの住人ですから、車の中に住むのかなとおもちゃいました。
私も６５ｍ２で親子4人暮らしですが、結構きついです。

[108: 匿名]

ニホンケイザイニコウケンアリガトウ。
ゼヒニダイメノクルマヲゴコウニュウクダサイ。
ニホンシャデオネガイイタシマス。

ニッポンコクミンヲダイヒョスシテ

[109: 匿名]

基本、ホリデードライバーでしょ？
土日のニコタマは押し寄せる車で混んでいるから、むしろ電車の方が便利でしょ？
東急に乗るんだから、設計段階から駐車場なんか少なめにしてもいいと思うのだけど・・・・。
やっぱり、東急はなにも考えてないね。

いっそ、来客向けだけでなく、一般向けにも時間貸を検討したほうがいいかもね。
お隣の公園利用客を見込んで。
きっと、第三者に貸すなんて「イヤ！」ってヒステリーになる人もいると思うが、あえて提案。

[110: 匿名]

公園は２年経たないとダメだが、イタリアンレストランは明日からでも泣いて喜ぶだろう。同じ街区のよしみじゃないですか。

[111: 住民さん]

駐車場のセキュリティや構造は根本から見直さないといけないだろうけどね

[112: マンション住人さん]

確かに誰でも外部から勝手に進入できる駐車場だよね
あの部分（利用者ならわかるよね？）を乗り超えれば簡単。
セキュリティ甘すぎ。
監視カメラも増やさないとダメ
まだガラガラの駐車場だからセキュリティ関係ないけどさ。
まだ居住者が少ないからしかたない。

[113: 匿名さん]

どこ乗り越えればいいのかわからんよ
中には入れないでしょ

[114: 匿名さん]

乗り越えて入るとこなんてあったかね？とにかく部外者の書き込みが多過ぎて住民板としてあまり機能してませんね。どなたか言っていたように別に専用掲示板あった方が良いかもしれません。

[115: 匿名]

人のフンドシの掲示板だからしょうがないのではないですか？

因みにマンションによっては、管理会社が運営するHPに個々のマンションの住民しかアクセスできないサイトがあって、総会の案内やら、共有部の清掃等の案内や、管理会社へのオーダーも、そこからできるし、住民同士のコミュニティーもあります。

最近出来た高級マンションの仕様なら、普通にあるらしいです。

[116: 匿名]

確かにそうですね。
住民と思い難い投稿ばかりです。
ただ、初年度の決算報告で収支の検証をして駐車場の空きスペースや共有施設の活用を検討する必要はありますね。
管理費下げるとか収益アップとかガツガツする必要はないですが、見直しには賛成です。
館内の清掃はもっとしっかりやってもいいと思います。

[117: 匿名さん]

ただ管理会社が運営するサイトは、アクセスログもちゃんと把握できるから匿名は基本なしですからね
いつまで保存されているかわからないけど、ＩＣカードの使用履歴もサーバー上で管理されているんだから