管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[916: 匿名さん]

ランキングよりも行政処分を受けたかどうかの方が重要。

[917: 管理侍]

>915

フロント一人当たりの担当数も大まかな参考程度にしかなりません。
フロントの業務範囲に大きく左右されますから。
同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。
その業務量は雲泥の差ですね。

[919: 匿名さん]

担当数とは何だ。戸数か、棟数か、組合数か、意味不明。

[920: 匿名さん]

>>917
ははは。
ご自分でも認めてますね。
ランキングなんてたいした意味のない事を。
別に管理業界に限った事ではないですが、大手だから知名度があるからユーザーの満足度も高いとは限らないですね。

[921: 管理侍]

>920

勿論。
私はランキングが重要などとは一言も言ってませんよ。
一般の方がランキングを気にされるのかを質問しました。

[922: 匿名さん]

>同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
>何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。

分業されているのはどういう業務なんでしょうか。

[924: もはや]

長谷工とかは管理人が事務を結構やってる。
よその会社の管理人は掃除しかしないところもある。

[925: もはや]

管理侍の会社は担当物件数12個くらいだ。

[926: 匿名さん]

それって多いのか、少ないのか。

[927: 管理侍]

>922

当然会社によりますが、下記のような業務でしょう。

例えば会計業務として請求、督促、決算、支払い、入金確認等。
管理員の面接、指導。
緊急センターがなくて入居者からの電話が24時間フロントにかかってくる。
工事の見積作成。
新築マンションの管理費積算、規約作成、売主との折衝。
再委託先の管理。
長期修繕計画の作成、見直し、資金プランの作成。
その他、ありとあらゆる資料の作成。

[928: 匿名さん]

927
サンクス。
それだけ分業されてれば、倍以上の組合を担当できます。

[929: 匿名]

管理人の件！
戸数150戸以上の住込み管理人は何処の
管理会社も家賃だけでなく光熱費社会保険は当然の
如くＮＨＫ受信料、駐車場代、新聞代もすべて出してくれるのか？
そこが知理たいですね！？

[930: 匿名さん]

>>929
ほとんどが管理組合負担ですな。詳しい内訳は管理委託契約書に記載されているはずだから見てみなさい。
管理会社が負担しているものがあるとすれば、それは各管理会社の福利厚生に属する事で貴方の知るところではないですな。

[931: 管理侍]

一般的に、

住居は組合からの無償貸与
光熱費は会社により様々
社会保険は雇用条件による
ＮＨＫ受信料、新聞代は個人負担
管理員用の駐車場はマンション内に存在しない
外部に駐車場を借りるなら個人負担

[932: もはや]

住み込み管理人が、さまざまないじめで半年ごとに交代するマンションがあったよ。
いまは通勤に変わったけど。

[933: 管理侍]

住込み管理の弊害は少なくないですね。

[934: 匿名さん]

>>931
リゾートマンション等の場合、管理員用に駐車場を確保している場合がある。
お宅さんの担当する物件ではそういうマンションがないだけの話だ。

[935: もはや]

１９８０年代は景気が良くて、住み込みにして部屋代タダってことにしないと
管理人が集まらなかったらしい。
なので、その頃建ったマンションは住み込みが多いのだ。
いまは、管理人は大人気で最低時給くらいでも倍率２０倍くらい。。。

[936: もはや]

住み込みはやめるべきであろう。

[937: 匿名さん]

>>934

リゾートマンションは、一般的に入るのか？

[938: 管理侍]

住込みは、管理員がお客様と共に生活する、ということに問題があります。
管理員が勘違いする場合があるのです。
自分をお客様と同列、若しくはそれ以上の立場のように思ってしまう場合がある。
これは教育で100%防止できるものではありません。

労基法上もグレーな部分が多い。
金銭トラブルリスクが高い。
採用が難しい。
代行も難しい。

[939: 匿名さん]

フロントにとっては住み込み管理員は住民側に付きやすく扱いづらい存在になりやすいんだね。
月一回位しか顔を見せないフロントと毎日顔を合わせる住民と、心情的にどっちを取るか分かりますよね。
労基法上グレーと言うのは管理会社がグレーにしている。はっきり言うと払うものを払っていない。
夜間の対応や祭日のゴミ収集の立ち会い清掃等はうやむやにしてるんじゃないの？
それじゃ管理員は会社にロイヤリティを尽くせないね。

[940: 匿名さん]

そうです。

[941: 匿名]

住友不動産建物サービス管理会社の社員、管理人
何かサービス業であると言う事を完全に忘れていますね！
分譲マンションの組合員（区分所有者）の人達が住友と言う
知名度？大きい会社で安心？そう言った事で任せきりで
営業担当者・管理人の言うに任せている者だから自分達は
偉いものだと勘違いしている様だ！区分所有者と（管理組合員）
口喧嘩を何度もしているのを観ましたが？
管理侍さんはこの事をどうすれば良いのでしょうか？
いっそのこと管理会社委託先を変更した方が代わりの者が来ても
同じではないかと？

[942: 匿名さん]

組合員が変わらないと変わらないね。

[944: 匿名さん]

>>943
管理組合役員＝管理組合員ですよ。
仮に優秀な役員がいたとしてもずっと役員をやっていれば不正の温床になるよ。
何でもかんでも他人任せは楽だけどリスクも大きい。

[945: 匿名さん]

滅私奉公の精神を他人に押し付けるのな。

[948: もはや]

↑区分所有者の立場では無理なんですけどね。
そこが管理組合のむつかしいところ。
株主代表訴訟のような「区分所有者代表訴訟」が制度としてないので
無理なんですね。

[951: 管理侍]

>939

>フロントにとっては住み込み管理員は住民側に付きやすく扱いづらい存在になりやすいんだね
そんなレベルの話をしているのではない。
サービスの提供者である管理員が、自身をサービスを受ける側のお客様と
同等の立場であるかのように勘違いすることが問題なのです。
そうなると真のサービスは提供できなくなる。

>労基法上グレーと言うのは管理会社がグレーにしている
>はっきり言うと払うものを払っていない
払うものは払ってます。
と言うか、管理会社が払うということは、管理組合が払っているということを理解されてますか？

>夜間の対応や祭日のゴミ収集の立ち会い清掃等はうやむやにしてるんじゃないの？
そんなレベルの話をしているのではない。
待機時間が労働時間に該当するのか？
休日は会社の指揮命令下にあるのか？
そういう話です。

[952: 管理侍]

>941

申し訳ありません。
ご質問の意図が読み取れませんでした。

[953: 匿名さん]

住み込み管理人の訴訟の内用見ればいい
労基上の問題点が多々ある

住民化していくのも大きな問題
居住者に暴言吐いても問題無いと思い出す
内部の人間関係に立ち入っていくことも多い

サービス提供からしたら住み込みは確かに無いと思う
戸建の執事のようになるには管理組合の各自が相当強くないとムリ

[954: もはや]

＞＞>仮に優秀な役員がいたとしてもずっと役員をやっていれば不正の温床になるよ。

＞＞その時は訴訟起こして損害賠償を請求すればいい。

不正があったからといって
管理組合員が損害賠償請求することはできない。

[955: 匿名さん]

>>951
少しは労務を勉強したらどうですか？

待機とは手待ち時間であり労働時間に参入される。例えばタクシーの客待ちなんかも該当しますね。
休日は会社の指揮命令は及ばない。及んだら休日ではなくなる。
しかし休日でも（特に祭日）はゴミ収集や理事会支援その他スポットの業務がある。その場合はあらかじめ36協定締結の上、休日出勤を会社が命じる事になる。
きちんとこうした手続きを踏まずになあなあでやると、例えば労災が発生したりすると厄介な事になる。
管理会社は労務管理をきちんと行い、拘束時間と非拘束時間を明確にすべきなんですよ、お分かりか？

[956: 匿名さん]

夜中に水漏れが起きても非拘束時間ってことでヨロシク

[957: 匿名さん]

>>956みたいな事態にならないように管理会社は事前に管理員と協定を結べばいいのである。
もっとも夜中に水漏れ発生しても管理員が出来る事は限られているけどね。

[958: 匿名さん]

どんな協定結ぶんだ。
24時間365日待機ってことか。

[959: 匿名さん]

↑
横からすまんが、サラリーマンやった事ないと３６協定も知らんのだな、勉強してからレスしたら。

それと、管理人は水道屋でも、何でも屋でもないから、業者手配するくらいだろ。
自分で森末さんのクラシアンでも頼めよ。

[960: 管理侍]

>955

先生、ありがとうございました。
是非教えてください。

契約上の勤務時間は9時〜17時
勤務曜日は月〜金曜日
管理形態は住込み管理

この場合、管理員は土日は毎週旅行に出かけて、勤務が終わると毎日飲み歩いて朝帰り。
このようにマンションを不在にしてよいのでしょうか？
拘束時間と非拘束時間の区分を教えてください。

[961: 管理侍]

念のために補足
>960の「契約上」とは管理員との雇用契約ではなく、管理組合との管理委託契約です。

[962: 匿名さん]

何だか土俵を揃えようとしない議論

[963: 匿名さん]

酒も旅行もいいよ、なにか問題ありますか？　聖人では無いからね。
昔ながらのお考え、今時通用しませんね。

管理会社と管理人さんで、サブロー協定で時間外労働の約束くらいしないとね。
住みこみでも、２４時間拘束は有り得ないしね。

[964: 管理侍]

>963
皆が貴方みたいな方なら平和ですね。
ということは、この世に「住込み管理」という形態は存在しませんね。

３６協定などは議論の余地の無いことです。