管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[663: マンカン理事長]

＞＞コンプライアンスのしっかりした管理会社
三井ですかね？？？？

[664: 匿名さん]

合人社、やっぱ最高！

[665: 管理侍]

>663
マンカン理事長さん

特定の管理会社について、私の口からは何とも申し上げられません。
本当は色々言いたいですけどね。

管理会社の評判が正確に広まることを期待します。
私は、マン管士にその役割の一端を担って欲しいと思っていますけどね。

[666: マンカン理事長]

こんどコンサル導入します。
善管注意義務違反の指摘連発で、管理会社は簡単に変わってしまうでしょう。
＞＞管理侍

[667: 匿名さん]

コンサルはマンカン士？それなら自分でやった方がいい。

[668: 匿名さん]

外部に金払うのもったいない。

[669: 匿名さん]

住民からマンカン士のコンサルを募集すればタダでできる。

[670: マンカン理事長]

外部のコンサルだと住民が文句いわないのだ。持ってる資格がマンカンだけじゃなくて、いっぱい持ってるし、事務所として複数のスタッフで対応するし。
マンカン損害賠償保険もある。

[671: 匿名さん]

＞マンカン損害賠償保険

なにそれ？

[672: 匿名さん]

マンカンが不法行為損害賠償請求された場合の保険だろう。

[673: 匿名さん]

マンション管理士賠償責任保険制度が発足しました
一般社団法人日本マンション管理士会連合会（日管連）は、マンション管理士を対象とする賠償責任保険制度を立上げ、平成２３年１月１日から保険の適用を開始しました。

《補償の内容》
・マンション管理士業務に起因して法律上の損害賠償責任を負担することになった場合の損害賠償金・訴訟費用を賠償する。
・業務中の過失等による管理組合役員、区分所有者、第三者の身体障害・財物損害を補償
・人格権侵害や個人情報漏洩危険に対応（特約）

《管理組合のメリット》
マンション管理士に業務を委託する際に、本保険制度に加入しているマンション管理士かどうかを確認することで、マンション管理士業を本業としている者を選任することが、より容易になります。
マンション管理士が業務遂行の際に、過失等により管理組合や区分所有者等の身体や財物その他に損害が発生した場合、本保険から補償され管理組合運営の円滑化に資することになります。
マンション管理士に業務を委託する際には、本賠償責任保険加入のマンション管理士をご利用ください。

[674: 匿名さん]

そういう保険が出来たという事は裏を返せばマンカン士によるトラブルが多いという事でよろしいですね？

[675: 匿名さん]

>674
保険と一緒で安心料ですよ。
マン管士に反感を持ってますね。
合格できなかったんですね。
何もなければ、マン管士に反感とか批判をすることもないだろうし。
又、ここのスレに参加することもないしね。
あなたの気持ちが理解できなくもないけど。
マン管士にもいろいろいるけど、力のあるマン管士もいるよ。

[676: 匿名さん]

うちのは文武両道で、１級電気工事施工管理技士と公害防止管理者と宅地建物取引主任者を持ってます。

[677: 匿名さん]

>>675
ほら出た。マンカン士試験に合格したかどうかで物事を判断する奴。
別に受けるつもりも必要性もないんですけど。
でも貴方にとっては 最大の関心事なんだね。
さて、保険が新たに出来たという事は
リスクがありニーズがあるという事だよ。

[678: 匿名さん]

マンカン士は理事長のステータスシンボルだと思う。
理事長の名刺に書いてあると、初対面の名刺交換では有利に働く。
また、管理会社や工事業者から見ると「手ごわい」との印象を与える。

[679: 匿名さん]

>677
僕はマン管士じゃないけど、資格をもっているということは、
マンションの管理に関する勉強をしたのは間違いないことだよ。
何にも勉強しない、ただ経験だけでマンションを管理している理事長に
比べればずっといいではないの。
マンションを管理していく中で、最低限守らなければならないのは、管理規約であり、
区分所有法だよ。
その最低限のことも無視して（分からなくて）運営をする方がおかしいんだよ。
マンション管理士を外部に依頼するんではなく、自分たちのマンションで取得者
がいた場合はどうなの？
それでもマン管士を持っているだけで批判するの？

[680: 匿名さん]

マンカン士＋実務経験（理事長含む理事経験）であれば強いと思う。
676は技術系以外に宅建主任もってるから宅建主任として実務を踏んでればかなり強いと思う。

[681: 匿名さん]

そんなことしなくても業者に舐められない高級マンションに住めば解決。
安いマンションで大規模とか、業者にとっては格好の餌食だし。

[682: マンカン理事長]

外部のコンサル事務所に委託します。
マンション管理士資格は、たくさんある資格の一つに過ぎません。
必要に応じて、マンション管理士資格＋他の資格（例えば監理技術者）
の人を使うよ。

[683: 匿名さん]

資格は第三者が客観的に知識や技能を判断するときの指標になる。
それが国家による裏打ち（国家資格）されてればなお可。

[684: 匿名さん]

>680
要するに、マン管士だけでも、理事長がもっていれば、もってないより
はいいということじゃないの。
実務経験がなくても、資格はないよりあった方がいいということだよ。
当然知識もね。
単純にマン管士というだけで、全てを批判するからおかしくなるんだよ。
マンションの住民も勉強することはいいことだね。

[685: 匿名さん]

マンカンって2ヶ月ぐらい勉強したた取れると思うけど、
世間的には難関資格って思われてるのかな。

フロントらがこぞって受けて落ちまくるから
合格率が低くて数字的には難しそうに見えるのかもな。

[686: 匿名さん]

実務経験が無くても、少なくとも国家試験に合格したことは当然勉強したわけだから、勉強してない者より知識に関しては国家レベル並みであることは確か。
あとは実務経験により知識を実践として補強すれば、マンション内最強の理事長になれる。

[687: 匿名さん]

住民がマンション管理に興味を持ち勉強するのは有意義でしょう。
但し、マンションに住んだ事もなくマンカン士の資格だけで食っていこうとしている輩は阿呆だな。
マンカン士プラス他の関連資格があれば実務をこなす上で両者の資格が有効に活用できるだろう。

[688: 匿名さん]

マンションなんて和製英語だろ？それを国家資格名にするのはチョット考え物。
逆に管理業務主任者は何の管理業務なのか分からないけど。
マンション管理士⇒区分所有建物管理士　の方がいい。

[689: 匿名さん]

民間資格に区分所有管理士があるよ。紛らわしい。
マンションは日本でしか通用しない。英語ではコンドミニアム。
コンドミニアム管理士の方がいい。

[690: 匿名さん]

>>689をよんで必ず
コンドーム管理士
と読み間違えるたわけ者がいるんだな…


あっ、俺か。

[691: 匿名さん]

非常時の備品として管理組合はストックしておく必要がありそうだ。

[692: 匿名さん]

漏水試験でもして穴あきの有無でも管理するのか？

[693: 匿名さん]

マンションの管理で難しいのは、
7割りの無関心住民と、
2割の僅かな知識で吠える住民と、←皆さんに多いタイプ
1割りの善良なる有識者で構成されるマンションが多いからだよ。

[694: 匿名さん]

それでも管理費等が徴収されて維持管理ができる役員選出されれば上等です。

[695: 匿名さん]

大丈夫です、われわれ管理会社が強力にサポートします。
そのかわり組合費をふんだんに使わせてもらいます。

[696: 匿名さん]

>695さん
お金のことは何もいわないので、よろしくね。

[697: 匿名さん]

管理組合の会計担当理事は、たいてい実務で会計やってるプロがなるね。

[698: 匿名さん]

監事も会計やってる人がなるね。

[699: 匿名さん]

理事長はマンション管理士の国家資格保有者がなるね。

[700: 管理侍]

マンション管理士については、やはり一級、二級などのランク別けをすべきでしょう。
現状では、マン管士の実力にレベル差があり過ぎると思います。

[701: 匿名さん]

区分するなら、ボイラー技士のように、特級、一級、二級がいいと思う。

[702: 匿名さん]

上席、中席、末席の区分

[703: 匿名さん]

マン管保有者だけど、確かに実力差があるのは事実だね。
理事とかを長くやっている者とか管理会社に勤めている者とかは
ある程度は実務も備わっておりそれ相応の実力はあるだろうが、
マンションには住んだこともない者が、ただ試験に合格したというのとでは
かなり差があるのは間違いないね。
1級とか2級とかはいいんじゃないかな。
どういう試験にするかは検討しなければならないだろうが。

[704: 匿名さん]

自動車の免許は自家用の一種と営業用の二種がある。
マンカン士も有償活動しない一種（実務経験なし）と有償活動できる二種（実務経験必須・プロ用）に分ければよい。

[705: 匿名さん]

本来の「名称独占資格」であることを忘れている。

[706: 管理侍]

いっそ「マンション管理者」という資格を作り、管理者に取得を義務付けるのはどうでしょう。
理事長になる人に管理者として最低限の知識を身につけてもらうための資格です。

建物としての総資産額は億単位であり、資金面でも数千万から数億円を扱う管理者ですから、
それくらいはしてもよいかも。

[707: 匿名さん]

>>705
名称独占権からの脱却をしないとマンカン士の存在意義がない。
>>706
それは極端過ぎる。
現実的でない。

[708: 管理侍]

>707さん

そうでしょうか？
マンションの管理者とは、本来それくらい責任ある立場です。

マン管士ほどの難易度は必要ないと思いますが、最低限の意識取得は義務化してもよいと思います。

防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね。

[709: マンション住民さん]

＞防火管理者も居住者から選ばれるべき資格ですからね
講習会でとれるよ。できれば理事が選任された方が執行部としては連携しやすい。

[710: コ"ルコ"１３]

>>700　管理侍さん

ご無沙汰しております。
マン管もさることながら、フロント担当者の方が知識・経験共に豊富な方から、大卒間もない知識・経験はこれからという方までかなり幅広い気もしますがいかがでしょうか。

管理会社についての調査はいろいろなところで行われています。その１つが下記のURLのとおりです。フロント担当者の提案力や対応力が総合満足度と非常に高い相関関係にあるとのデータが出ています。
http://www.a-lab.co.jp/research/press121005.html

前置きが長くなりました。
>>594
>「あなたが管理会社に求めるものは何ですか？」
について一つご提案です。

担当フロントの水準を明示して、松コース、梅コース、竹コースを用意。

松：マンション管理士の保有者
梅：管理業務主任者の保有者
竹：管理業務主任者資格を持っていない者

あるいは

松：フロント経験10年以上
梅：フロント経験5年以上
竹：フロント経験5年未満

当然、料金も松＞梅＞竹となる。
どんなもんでしょ。

[711: 管理侍]

>710
コ"ルコ"１３さん

ご無沙汰しております。
ご提案頂き、ありがとうございます。

ご提案の松竹梅については、実は業界内では以前からよく語られております。
しかし、現実には難しくなかなか実現できておりません。
なぜなら、一番の問題は会社には人事異動があるためです。
そして、マン管資格者や、経験年数の長さが必ずしもフロント担当として「松」とは限らないのです。

管理員にしても同様です。

[712: マンカン理事長]

松竹梅って竹が２位、梅３位でしょ
＞＞ゴルゴ


　松は冬も青々としていることから不老長寿を示す縁起の良い木として尊ばれ，新年を寿ぐ飾り＝門松となりました(平安時代)。
　時代を追うに連れ，松同様に冬も青い竹(室町時代)，冬に花咲く梅(江戸時代)が門松の部品に加わりました．『松竹梅』表記順はこの時系列でしょう。

　但しこの時点で『松・竹・梅』各々の間に上下関係はありません。

　後に，蕎麦屋/寿司屋で『特上を注文する気取り』や『並を注文する卑屈さ』を隠すためにメニューの『特上・上・並』を『松・竹・梅』に置き換えて表現するようになりました．これが流布したために、
松＝最高級，梅＝最低ランクという認識が広まったものと思われます。

[713: 管理侍]

管理業務の細分化、オプション化もよく語られます。

例えば、フロントの理事会出席、滞納金の督促、総会議案書・議事録の作成など、
各業務をオプションとして自由に選択・組み合わせ可能にする手法です。

しかし現実にはそのようなニーズは少なく「低価格で何でもやってくれる会社」が求められていますね。
勿論「何でもやる」と言っても質の違いや、やれない会社もあります。

価格競争には限度がありますので、今後は更に品質と多彩なサービスが競われていくことでしょう。

[714: 匿名さん]

ものまねのできる管理員がいいよ。

[715: コ"ルコ"１３]

>>712
しくった。。。

[716: 匿名さん]

管理侍さんへ

対人折衝のスレ主です。
価格競争はどこの業界でも悩ましい問題であって、
むしろ管理会社はまだ恵まれてる方とすら思います。

私としては「安易な値下げ要求には応じるべきではない」と思っています。
まずは組合員や理事の値下げ要求の潜在的な心理を探る必要があります。

・何となく高そうだから値下げ要求している。
・理事が何かしたという実績が欲しくて値下げ要求している。
・総会で値下げ要求する組合員は格好つけたいだけのことも。
・サービスに不満があってクレームの一環として報復の値下げ要求。

そもそも細目ごとに分析して高い安いを冷静に判断出来る住民はほとんどいません。
他社の見積もりと比較して総額を見れても総合的に高い安いを分析出来る人は少ないです。
いわばフワッとした住民感覚で高い安いを判断しています。

「値下げの前にやることがあるだろう」
続きはまた後日。

[717: マンカン理事長]

デフレが続いたので当然。
来年からはなんでも値上げになるよ。

[718: 管理侍]

>716さん

厄介なのは管理（＝サービス）は味わってみないとわからないことです。
管理会社としては「良いサービスにはお金がかかる」と言いたいところですが、
「良いこと」の立証が難しい。

一方、管理組合としても、現状同等以上のサービスを今よりも安く買いたいと思っても、
リプレースしてみないと実際にはわかりません。
よって、高いのか安いのかもリプレースしてみないと判断できないはずなのです。

[719: 匿名さん]

>>718
その通り。
リプレースを思い立ってプレゼンさせれば口当たりのいい事を羅列するが蓋を開けてみたら話が違う…ありがちな事だ。
一度リプレースをした管理組合は結構しょっちゅうリプレースを考えているのではなかろうか。

[720: 匿名さん]

対人折衝能力のスレ主です。

理事の一部は警戒心が強い余りに常に管理会社を仮想敵国として
叩き、リプレイスをちらつかせながら厳しい要求をするのが趣味の人もいます。

理事会は特性上輪番を採用してるところも多く、または輪番でなくても
無能な理事が長期間居座ることが容易に出来るシステムとなっています。

つまり理事長として相応しくないクオリティの人材が安定的に理事長に
いてくてくれるとも限らず、「戦略的互恵関係」を築くのが難しいのが現状です。

結論としては安易な値下げ要求には応ぜず、
やるべきことをやって「ご縁がなかったですね」というぐらいのスタンスで
挑むべきかと思います。その際には委託費の相場や相場に対する自社価格、
他社より秀でてる面、過去の実績をきちんと説明出来る資料を持ってないと
いけません。組合にとっても今の管理会社を失うリスクもあるのです。

価格しか見ないマンションは何れにしてもいつか価格で紛糾します。
また、客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も
大いにあるでしょう。

[721: マンカン理事長]

長すぎますけ

[722: 匿名さん]

自慢したいだけだろ。

「おれはこんだけ知ってんだぞ。」
なのにこのボーナス・・・
閑職に・・・

「とほほ」
という気持ち隠したくて。

性格かえた方がいいぞ。

[723: 管理侍]

>720さん
>客が価格だけに目が行くのは管理会社のクオリティが低いため、
>管理会社のメリットを肌で感じることが出来ず、または管理会社の広報不足で
>価格の安さを追求することだけに気持ちがいってしまっている側面も大いにあるでしょう

管理組合は現状の管理会社のクオリティやメリットを比較する術が無いのです。
クオリティが高いのか低いのかわからない。
当然、メリットを肌で感じることもない。

これは管理会社の広報不足ではなく、比較対象が無いからです。
高いクオリティのサービスを受けていても、そのサービスしか受けおらず、他のサービスを知らないと、
それが当たり前と思うのです。

[724: 匿名さん]

>723
そういう言い訳をし出すのはビジネスマンとしてはアウトかも。
そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん。

[725: 管理侍]

>724さん
>そもそも管理会社って一部の大手のそれ以外は大体フロントの人材レベル低いじゃん

その通り。
その一部大手のクオリティが高いことに気付かない。
なぜならクオリティの低いサービスを体験していないから。
よって、安いサービスに飛びついた後でクオリティが低いことに気づくのです。

[726: 匿名さん]

>725
一般的には大手のフロントの方が、知識や潜在能力はたかいだろうが、
そのフロントも当たり外れがあるしね。
勿論、人事異動はあるから、平均すればいいのだろうが。
しかし、中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ。
誠心誠意、組合のために努力している者が。

[727: 管理侍]

>726さん
>中規模の管理会社のフロントでも優秀なのはいるよ
それは当然のことです。
個人の能力や個性には差があります。
私が申し上げているのは会社の総合力であり、平均値であり、バラツキです。

[728: マンカン理事長]

うちはコンサル導入で、
管理会社はどうでもよくなった。
管理会社には、フロントはしょうもないのつけるように言ってる。
管理組合側の体制が盤石なので、鍛えてやりますけ！

[729: 匿名さん]

>>728
理事長自身がマンション管理士なのにわざわざコンサル？？
相当大規模だとかトラブルが多いマンションなのかもだけど、
ここに終日書き込むぐらい暇なんだから自分でコンサルすればいいのに。

[730: マンカン理事長]

マンカン資格はコンサルの十分条件ではない。わからんのか＞７２９

[731: マンカン理事長]

コンサル事務所は
・一級建築士
・監理技術者
・昇降機検査技術者
・特殊建築物検査技術者
・弁護士
・司法書士
・税理士
等のスタッフがいるか、提携しているか
総合的な問題解決能力がいるのだ。

[732: 匿名さん]

法的知識中心のマンション管理士資格は
取得したものの、
運営上の実務的なソリューション能力には自信ないから
外部のコンサルに都度アドバイスしてもらわざるをえない
ってことでしょ。

[733: マンカン理事長]

そもそもマンカン資格はすべて自分でやることなど想定されていない。わからんのか＞７３２

[734: マンカン理事長]

マンカン資格は知見を表象するものであろう。

[735: 匿名]

要は広く浅くマンションのことは知ってるけど、
個別の事案にはお答えを差し控えさせていただきます
ってことかと。(知らないし伝えるのも苦手)

よって専門家のコンサルのお墨付きでリスクヘッジ
しながらギリギリの運営を続けてますってことかと。

[736: マンカン理事長]

マンカン理事長は理事長なのであってコンサルではない。わからんのか＞７３５

[737: 匿名さん]

＞コンサルではない

コンサルってコンサートホルの管理のことですか？

[738: 匿名さん]

紺色の猿かもしれない。コンサル

[739: 匿名さん]

コンサルを和訳すると紺猿と出てきたのですね。

[740: 匿名さん]

マンション管理士と弁護士をコンサルタントという。

[741: 管理侍]

マンカン理事長さん

コンサルに何を依頼されたのですか？

[742: 匿名さん]

そもそも普通のマンションでコンサルに継続的に依頼し続けるって
ケースってあるかな？しかも理事長が管理士なのに。

よっぽど手に負えないぐらい大規模なのかもしれないけど、
住民から見たらただの無駄遣い？？経営感覚というかコスト意識ががない？？

[743: 匿名さん]

マンカン士持ってても実務能力のない理事長なのだろう。
だから外部に頼むのだと思う。
理事長が無能だと組合費を無用に支出する典型的な例。

[744: 匿名さん]

コンサルからのバックマージンで生活して・・・・いや、何でもない。

[745: マンカン理事長]

＞＞管理侍
・設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
・修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも。
・理事会運営の助言、管理会社の監督
・定期的な勉強会
・後任の理事長のフォロー
・長期修繕計画の精査
・毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う。
・助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証。

[746: 匿名さん]

よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。
その分で管理費下げられる。

[747: 匿名]

コンサル言うからどんなプロフェッショナルな
業務を頼んでるのかとおもいきや、
雑用+マンション管理士が出来る業務じゃん。

随分もったいないな。
マンカン理事長なのに意味なし。

[748: マンカン理事長]

>>よく組合員がそんな無駄使い認めたね。月ウン十万の支払を。

誰がそんなこと言ってんの？
管理組合のコンサルなど月２，３万が相場だろうｗ

[749: マンカン理事長]

>>７４７
見積りの精査は雑用ではない。設備系の専門知識が必要である。あなたが何もわかっていない証拠ｗ。

[750: マンカン理事長]

＞＞管理侍
弁護士、税理士の顧問料が月５万だからマンカンは設備系他資格併用でも定額払いは月３万程度にしかならんだろう。
この費用は管理会社を脅して値下げさせて捻出したものであるｗ。
やすいので必然的に紹介した業者からの何らかのマージンがなければ成り立たないが、管理会社の見積より安ければそれでいいのである。
自分でやれという７４７のようなＡＨＯがいるが面倒だから外注するのだｗ

[751: 匿名さん]

>>750
理事長の首すげ替えた方がいいな。
月３万円でも自腹じゃない、組合の公金だ。

[752: 匿名さん]

なぜ住民から設備系のプロを募らなかったのですか？
住民のポテンシャルを有効活用するのが管理組合の仕事じゃないですか？
理事長に能力がないから無用に組合費を支出するなら、理事長責任で３万円を自腹では払うべきです。
組合費だからといって無責任な行動は現につつしまなければなりません。
理事長職を辞任しなさい。あなたが理事長である限り管理組合の共同の利益に反します。

[753: 匿名さん]

こんな匿名掲示板で
『自分はマンカン士の資格持ちの理事長である』
というハンネで書き込みする態度が全てを表している。
書き込みの内容も独善的であり、リアルでも自己主張を貫き唯我独尊を想像させる。
同じマンションの住民には憐憫を覚える。

[754: 万管理事長]

この通り

[755: 匿名さん]

>752
設備系の理事長では、マンションの管理はできないよ。
マン管の資格を持ってればいいけど。

[756: 万管理事長]

今後はこれを見せびらかすのは慎みます。ペコり。

[757: 建物監理理事長]

建設系の理事長なら、マンションの管理はできると思う。建物資産管理だから。

[758: 匿名さん]

マンカン士はあかんね。

[759: マンカン理事長]

たぶちゃんかい？

[760: 管理侍]

>745
マンカン理事長さん

コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。
それなら自主管理すればよい。

ただ、コンサルってそんなに信用できますか？

>設備保守点検の抜き打ちの立ち会い
管理会社への委託ならもう少し管理会社を信頼しましょう。
点検業者と直接契約なら必要かも。

>修理の相見積もり取得、見積の精査、コンサルが紹介した業者の場合は立ち会いも
コンサルの紹介で相見積取得？
コンサルさんが両手で手数料取らないようにご注意ください。

>理事会運営の助言、管理会社の監督
そんなに使えない管理会社なの？

>定期的な勉強会
必要？

>後任の理事長のフォロー
これも管理会社の仕事では？

>長期修繕計画の精査
管理会社の修繕計画が信頼できない？
一方、コンサルは信頼できるの？

>毎年、管理委託契約の相見積もりを取るぞーと脅して管理会社を完全下請けとして使う
管理会社を下請けとして使う？誰の下請け？

>助言の間違いで損害が出た場合は、マンカン損害保険で保証
助言の間違いに気付けばよいですが・・・。
知らず知らずのうちに間違った助言で損害が出ないようにご注意ください。

[761: 匿名さん]

ダメなマンカン士理事長の見本だな。辞任しろよ。

[762: 匿名さん]

>コンサルに頼まずに理事長がやれとか、住民で募れなんて意見が出てますがナンセンスですね。

うちの理事長はプレイングマネージャーです。全部自分でやります。
だから他の理事も管理会社も頭があがりません。