管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[61: 販売関係者さん]

うーん。こういう場合、
期限を切って、期限までに修理しなければ、自分で修理見積もりをとるぞ！と管理会社、管理組合に通告。
回答がなければ、修理見積もりをとる。
見積書を管理会社、管理組合に送付。
それでも動かなければ自分で修理を発注。
修理費を自分で払ってから、管理組合に償還を請求。
管理組合が払わなければ、支払い督促を使う。（法的手段）
無視されたら差し押さえできるので、管理組合の銀行口座を差し押さえましょう。

[62: 管理侍]

>>60
住人さん
テレビ映りが悪いのを放置しておいてよいはずがありません。
ただ管理組合としては地デジ対応などの外的要因があるのも事実ですね。
問題は管理会社が途中経過を住人さんに報告しなかったことにあると思います。
理事会、管理会社と一度よく話し合ってみて下さい。

[63: 住人]

>>61
ありがとうございます。
管理会社→理事長→管理会社と伝え、管理会社はケーブルが導入されているからケーブル会社に連絡してくれ、ケーブル会社に連絡したら管理会社を通してくれと疲れ果てていました。
上記の理事長も管理会社には言ってくれず、管理会社を通すべきでしょうねと返されただけで取り上げてはくれませんでした。
ブースターの交換は組合で費用を出すものなのですね？（ケーブル会社ではなく）
交換の理由は故障なのか経年劣化なのかはわかりません。

[64: 販売関係者さん]

地デジチューナーは、いま５０００円くらいでしょ？それ付けたほうが早いしきれいになる。
映りが悪くなった理由はJCOMがUHF（←地デジ対応のため）とVHF（既存アナログ）を混ぜて送信するようになったからでは？分波器でUHFとVHFを分けたらたぶんきれいになるはず。ブースターはたぶん関係ないですよ。

[65: 住人]

>>販売関係者さん、管理侍さん
ありがとうございました。ブースター交換（屋外工事のみ）でキレイな画像に戻るなら早くやってほしかったと思います。
うちのテレビやレコーダーが原因かもしれないと言い、ブースターのほうを調べもしてくれなかったのでしょう。
他にも対応が遅いことも多いので改めて理事会に意見を出したいと思います。
管理会社経由なので届くかわかりませんが…。

[66: 素浪人]

＞条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
少なくとも管理侍の何の裏付けの無い独断コメントより条文が基本である事は周知の事実です。
更に、下記のコピペで管理侍のウソを暴いて置きましょう。

防火管理者の業務の外部委託
防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則ですが、共同住宅など管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難なものとして消防署長が認めた防火対象物については、防火管理者の業務の外部委託等をすることができます。
防火管理者の業務の外部委託をすることができる防火対象物は、
共同住宅及び複数の防火対象物の管理について権原を有する者が同一の者である場合における当該防火対象物
【防火管理者の業務の外部委託を行う場合の要件】
防火管理者の業務の外部委託を行う場合には、契約書等において、次に掲げる防火管理者の責務を遂行するために必要な権限の付与されていなければなりません。
(1)消防計画の作成、見直し及び変更に関する権限
(2)避難施設等に置かれた物を除去する権限
(3)消火、通報及び避難訓練の実施に関する権限
(4)消防用設備等の点検・整備の実施に関する権限
(5)不適切な工事に対する中断、器具の使用停止、危険物の持ち込みの制限に関する権限
(6)収容人員の適正な管理に関する権限
(7)防火管理業務従事者に対する指示、監督に関する権限
(8)その他、防火管理者の責務を遂行するために必要な権限

[67: 管理侍]

>>66
気は確かかい？
あなたのコピペは私の見解が正しいことの証明になってますけど。
これ以上は無意味だって。
さっさと消防署に電話しなさい。優しく教えてくれるから。

[68: 匿名さん]

>>65
TX茨城沿線のマンションじゃないか？

[69: 素浪人]

＞マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。

「防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則」を「居住者から選出」と同じと思う浅はかさ。

[70: 行司役]

>>69
管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれるけど、
賃貸がメインになっているとか、適任者不在の時は、消防長等が認めれば外部委託ができるということだから、
６９の論法は通用しないね。
あなたの負けだから潔く撤退しなさい。

[71: 匿名さん]

防火管理者の資格は講習会受ければ取れるよ。
でも講習会は普段の日だから、業務や必要に迫られないとなかなか取れない。
マンョンの場合、出来れば常時住んでる住民の人になってもらった方がいい。
うちのマンションは、防火管理者有資格者の住民にづっと防火管理者になってもらってるよ。

[72: 住人]

>>68
近県です。そこの（!?）を読んでうちもかもと。
管理会社が同じ!?

[73: 水商売（火消し）]

誰か、タバコを止めてウンチがマトモニ成った人いませんか？
わたしは、いつも軟便（下痢に近かった）だったけど禁煙してから調子いいよ。

[74: 匿名さん]

タバコを止めるとウンチが固くなるのですか？
でも固いと肛門が破れます。

[75: 匿名さん]

タバコを止めると太るみたいだけど、やっぱり吸収が良くなるのかね。
今回の値上げでどれくらい、禁煙する人がいたか？

[76: 素浪人]

>管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれる

もの分かりが良いね。しかし、その後は理屈になってないね。
従って、行司役には不適任か、一人三役かのどちらかだね。

[77: 管理侍]

>>69
あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
第二 防火管理者の業務の外部委託等に関する事項
防火管理者は、防火対象物は自らが守るという防火管理の本旨に基づき、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者であることが必要であること。しかし、共同住宅等管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難な防火対象物については、防火管理者が業務の外部委託等をすることができることとしたこと。

あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。
意図的だとしたら非常に悪質である。
「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。
つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
そして「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
だからあなたも>>51で引用している通り「遠隔地」が業務を適切に遂行できない事例となっているのだよ。

[78: 匿名さん]

>>71
飲食店等の店長さんとか、会社で総務担当の役職者とか仕事で資格を持っている人も結構いますね。

[79: 管理侍]

素浪人
もう一つ根拠を示そう。
大成出版社発行の「マンション管理実務の手引（国土交通省監修）」にも以下の記載がある。
「組合の中から防火管理者を選任させることが困難で、管理会社等に管理業務を委託している場合は、一定の条件のもとに管理会社から選任できることとする通知が消防庁から出ている」
これが消防庁からの通知に関する専門家の解釈だ。

[80: 丙種防火管理者]

ビルの清掃者同士が俺の事についてあれこれ言ってるが？

ハッキリと言っておく！
ホウキの使い方、ゴミの取り方だけを知っていればいいの！

掃除の仕方についてのスレですよ！
ここは。

勘違いをしちゃいけません！

[81: 丙種防火管理者]

座布団なんて、いらないからな！

[82: 素浪人]

貴方は大分血迷って来ましたね。
あっちこっちに書きまくっても
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の間違ったコメントを理屈づける消防法条文、省令はもとよりどんな資料にも出てきませんよ。
＞あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
＞あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。 意図的だとしたら非常に悪質である。
違います。防火管理者の外部委託で検索して御覧なさい。1頁10カ所の10頁、つまり100カ所は出て来ますよ。
私の場合はたまたま、下記が目に留まったのでコピペしただけですよ。
http://www.city.himeji.lg.jp/syoubou/oshirase/boukakanrisya.html

＞「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。 つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
居住者がいつの間にか消えて来ましたね。「防火対象物は自らが守る」と「居住者」を無理して結びつけることが難しいことが分かって来た様ですね。それに外部委託は例外とは、これ又認識不足ですね。＞＞42で最初に照会した消防法施行令3条の（防火管理者の資格）の二項では共同住宅について正規に規定されているのです。
＞「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
またまた表現を変えて、「原則」が「望ましい」と尻つぼみになって来ましたね。100人以下の小型マンションならいざ知らず、いまや200人マンション時代に東京の管理会社等の防火管理者受託会社が近県のマンションの防火管理者を受託してる現実を知るべきです。
今一度繰り返すが、
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
のようなウソを書く事は止めなさい。

[83: マンション侍]

防火管理者について、揉めているようですね。
防火管理者の業務は、従来は、建物の用途等に関係なく、外部の第三者に委託することができました。
しかし、マンションの管理実態や新たな不動産管理実態が出現してきている状況を踏まえ、防火管理の業務について、外部の第三者にその業務の委託をする場合には、一定の要件を満たす共同住宅等の防火対象物に限って、管理
権原者は、防火管理者の業務を外部の防火管理者の資格を有する者に委託することができるとされています。
その主な要件とは、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地におり、防火管理上必要な一定の業務を
適切に遂行することが出来ない時とか、一定の権限が付与されているとか等があります。
ここでいう防火管理者とは、防火対象物において、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的地位にある者をいいます。
外部委託をする条件としては、管理・監督的地位のある者が遠隔地にいた場合とかが含まれますので、そういう状況でなければ、マンションに居住する者の中から、防火管理者を選任するというのが普通の解釈になるでしょう。

[84: 管理侍]

>>82
本当に困った人だねぇ。
条文に「居住者」という言葉が無ければ理解できないのかい？
解釈が重要なのですよ。だから法律以外に規則、施行令、通知などが存在する。
また、実態として外部委託が多いことと、本来あるべき姿は別物である。
トドメは刺したくなかったが、防火管理者選任指導指針というものを紹介するよ。
よく読んできちんと解釈するように。
防火管理者選任指導指針
５ その他の防火管理者選任の方法等
⑶ 共同住宅等の防火管理者選任
イ 管理権原者及び防火管理者としての必要な地位
(ウ) 共同住宅等の管理同住宅等の形態：区分所有形態
管理権原者：管理組合の代表者・居住者の代表者
防火管理者：管理組合役員（管理組合を有する場合）、所有者又は居住者の自治会、協議会等の管理組織の役員（管理組合を有しない場）
居住者という言葉に相当拘っているが、居住者と組合員は違う！と言いたいの？
だとしたら、そもそもの質問>>13の意図さえ理解できてないのか、忘れているのだね。
論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

[85: 素浪人]

＞論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

日本語を正しく読みましょうよ。

[86: マンション侍]

>>85
邪魔をしますけど、
それは消防法に規定されているからですよ。
復旧・建替え規定についても、標準管理規約には殆ど規定がありません。
標準管理委託契約書には記載されてなくても、法律で対応するのですから記載されてなくても不思議ではないでしょう。

[87: 管理侍]

>>85
たまたまネットで見つけたHPのコピペに終始するのではなく、実際の法文、施行令、通知などを読んで引用しなさい。
きちんとした文献も読むこと。
そして何より実務をやりなさい。
ちなみにあなたは防火管理者資格はお持ちかね？
消防計画を作成し、消防署に提出したことはあるかい？
お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
何度も言っている通り、消防署に電話して教えてもらうことです。
結果報告を待ってます。

[88: 素浪人]

＞お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
とんでもありません。
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の様なことは二度と書かない様にね。
＞きちんとした文献も読むこと。
の代わりに、きちんとした消防法、同法関係省令も読む事。

[89: 管理侍]

>>88
で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

[90: 管理侍]

>>83
マンション侍さん
ご意見ありがとうございます。
委託の意味さえ理解できない人の相手は疲れますね。
あくまで「業務委託」なんですよね。委託する人がいて受託する人がいる。
つまり本来防火管理業務をやるべき人がいて、その業務を外部に委託するという話。
その本来防火管理業務をやるべき人は誰なのか。
答えは明白。常識の問題でもありますね。

[91: 素浪人]

＞で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

真偽の程が判断出来ない様な下らない質問もしないし、その様な下らない質問にも答えないよ。
コメントの中から人間の人となりが分かるものだよ。貴方の様な無原則な独断はすぐ分かるよ。

[92: 近所をよく知る人]

素浪人の負け！素浪人は弱い！

[93: 管理侍]

>>91
言い訳はよい。
答えられないという結果のみで十分。
その意見はウソの書き込みを前提とした考え方ですね。
あはたは「一人三役」というようなことも言ってましたが、そういう発想はご自身の経験に基づかないと出てこないですよ。
正にコメントの中から人となりがよくわかる。
他の方からあなたへの同調意見が全く出てこないことが全てを物語っていますね。
同情します。
ここは私への質問に私がお答えするスレです。
本件についての私の答えは既に述べた通りですので、これについて私からの書き込みはこれにて終了します。
後は読まれた方のご判断です。

[94: 管理侍]

ここでは私からもマンション管理に関するいろいろな情報を提供したい、有益な情報交換をしたいと考えております。
なかなか時間が無いのですが、答える時は本気で答えますので皆様気長にお付き合いください。
>販売関係者さん
やってみるとなかなか大変です。

[95: 販売関係者さん]

管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

・値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
・理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
・相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
・解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
・解約したら訴訟もありうると脅す。
・理事長を丸め込む。
・怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

[96: 流鏑面さん]

これはこれは参考になったでごわす。

一月にスタートするとして
翌年に切り替えるとして

・大体のスケジュール感
・見積りの期間や作業負担
・住人の関心／合意の取付

など

ご指導お願い申し上げるでごわす。

[97: 流鏑面さん]

実務としては、 二度 の見積り期間が発生すると考えるでごわす。

一度目、住人に対し管理会社を切り替えることにより費用低減効果が期待できるという根拠を提示するため
・・・併せて管理会社の実積から問題点を提示することで切り替えを否定する材料を排除する。

二度目、管理会社切り替えの目的別に見積り結果を提示するため
・・・目的が費用削減なのか、サービスレベルの向上なのか、双方それぞれの候補複数社から見積りを請求する。

・そもそも切り替えるのか？
・切り替える目的は費用削減なのか？サービスレベルの向上なのか？
・切り替え先の管理会社をどこにするのか？

以の三点について総会に問う理解でごわす。

[98: 販売関係者さん]

住民に意見を聞いてもそもそも関心がないので方向性など見えてこないとおもいますよ。
複数の理事が同調する場合は何の苦労もないでしょうが、理事ひとりで推進する場合は下記の作戦でいきましょう。
定石としては、
・長期修繕計画の見直し。費用がかかる本格的なものが難しければ簡易版自作でもＯＫ。
（もっともらしく適当に作ればいいです。）
　お金が足らないのが明らかになる。
・修繕積立金値上げか管理費削減で剰余金を生み出すか選択させるために住民アンケートをとる。
　当然、管理費削減が多数派となる。
・管理委託契約は単年度契約なので、毎年、相見積もりをとるのは当然だと理事会で主張。
　全員沈黙するはずなので、異議はありませんね？では決定！と言って、決議したことにする。
　（議事録から消される恐れがあるので、必ず録音する）
・相見積もりをとる。
　このあと、どう展開するかは、時の運です。
　

[99: 匿名さん]

理事が推進するのは難しいのではないですか？
理事長じゃないと。経験則からです。

[100: 販売関係者さん]

理事長なら簡単でしょう。もうちょっとで輪番がまわってくるので、理事長やろうとおもってますが。
ただ、理事長単独だと批判を受けるリスクもあります。副の立場で理事長を動かすと複数理事になるので、
そっちのほうが推進しやすいかも。

[101: ゴルゴ１３]

管理侍さま

ここのところアクセスできない間に、私の防火管理者業務の質問がことの他熱い議論になっていたんですね。

キチンとしたご回答ありがとうございました。

消防法に根拠があったのですね。それにしても法律が読み取れない無教養の方相手の議論は疲れますね。お疲れ様でした。

[102: 管理侍]

>>95
ほとんどどれも当てはまらないです。
解約に総会決議が必要かどうかは管理規約の規定によります。
確かに標準管理規約では契約の締結は総会議決事項にありますが解約の記載は無いですね。
理事会の議決事項にもない。
では、一体誰がどのように決定するのでしょうか？
私は解約を決定するということは、その後の契約締結を決めることとセットであると考えます（もしくは自主管理をするか）
また過去に総会で決定した契約を解約するわけですから、そういう意味でま解約は総会で決定することをお勧めします。
あとは誠意を尽くすしかありません。
解約しようと思われた真意を確認し、可能な限り改善に努めるのみです。

[103: 管理侍]

>>101
ゴルゴ１３さん
あくまで私見であることをご承知おきください。
真っ向からの反対意見も出たということは、そういう解釈も存在しているということですので。
最終的にはゴルゴ１３さんのご質問とはズレたところでの議論になっていましたが、最初のご質問への回答としては、途中のやり取りに記載した通りです。

[104: 理事未経験住人]

瑕疵部分の工事を管理会社が行った場合、修繕前と修繕後の写真は必ず撮るものではないのでしょうか？
（数ヶ所あった場合は特に酷かった箇所など）

理事は１年輪番制なのですが、理事交替前の最後の理事会で工事を決定し、代金は新理事会の時に支払う場合です。
工事前どんなだったかを知らず、代金を支払うということはありますか？
管理会社は工事前の写真はないと言っています。
（他の修理などの写真はあるようです）

[105: 販売関係者さん]

契約期間1年で総会決議して契約してるから、期間満了による解約に別途、総会決議はいりません。
理事会が作る通常総会の総会議案書に現管理会社との更新の議案を載せず、新管理会社との契約締結の承認議案だけでＯＫです。

[106: 管理侍]

>>105
途中解約はなくて、期間満了まで現在の管理会社との契約を継続する前提の話だったんですね。
それなら仰る通りです。

[107: 匿名さん]

>>105
全てにおいて考えが甘いんだね。
条件があるのも知らないのかな？
やり取りをするのは時間の無駄だからやらないけど。
管理委託契約書をもっと勉強する必要があるよ。

[108: 販売関係者さん]

↑期間満了での解約に事前通告はいりません。更新しようとするときに更新の意思表示が必要です。
勉強してくださいね！

[109: 管理侍]

>>104
瑕疵とは新築工事における瑕疵のことでしょうか？
その工事費用を管理組合で負担されるのですか？
何れにしても普通は事前事後の写真は撮影しますね。
まず瑕疵部分がどのような状態なのかを組合に報告する際に写真を撮ります。

[110: 販売関係者さん]

管理侍の会社は住友とか三井じゃないの？上品すぎて参考にならないよ。
>>95
で言ってることは、大体、ホントだよ。