管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[41: マンション侍]

>>35さん
管理会社に業務を委託した場合と、組合自身が直接発注する場合（部分委託）がありますが、管理会社の委託
契約の中に入っていれば、私企業ですから当然適正利潤は当たり前のことです。
商売をやっている者が、販売価格に、原価に利益を上乗せするのは裏金ではありません。勿論お客にとっては
見えない部分です。
ＥＶ保守点検業務を管理会社経由で行っている場合は、通常の点検・監視業務は点検会社が行うでしょう。
ただ、手抜きがあったり、やらなかったりして、事故や故障が発生した場合は、点検業者と同様管理会社にも
責任は発生するでしょう。そこは、管理会社と点検会社との問題ではありますが。
だから、管理会社経由で設備点検業務を行う場合は、管理会社に手数料を支払うのはごく普通の商取引の一環です。
組合で直取引をすれば、点検業者を捜し、契約内容についても組合で交渉し、何かあれば組合で点検業者と全て
交渉しなければならないでしょう。その煩わしさを解消するためのフィーでしょう。

[42: 匿名さん]

>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
ウソは書かない事。そのような原則はありません。
近年は老齢化で外注（勿論、管理会社を含む）が多用されている。


第８条　学校、病院、工場、事業場、興行場、百貨店（これに準ずるものとして政令で定める大規模な小売店舗を含む。以下同じ。）、複合用途防火対象物（防火対象物で政令で定める２以上の用途に供されるものをいう。以下同じ。）その他多数の者が出入し、勤務し、又は居住する防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、当該防火対象物について消防計画の作成、当該消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施、消防の用に供する設備、消防用水又は消火活動上必要な施設の点検及び整備、火気の使用又は取扱いに関する監督、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理並びに収容人員の管理その他防火管理上必要な業務を行なわせなければならない。

（防火管理者の資格）
第三条 　法第八条第一項 の政令で定める資格を有する者は、次の各号に掲げる防火対象物の区分に応じ、当該各号に定める者で、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるものとする。
２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。

[43: 匿名さん]

>>42
居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。
規約に記載するのであれば、それが組合の憲法です。
ただ、組合員の中に該当者がいなければ他へ委託すればいいだけのことです。
理事か防火管理者の資格保有者に点検業務や消防訓練等をやってもらう方法もあるでしょう。

[44: 販売関係者さん]

>>41
マンション侍さん、話の筋が見えてないのでは？
そんな当たり前の話をしてるのではありませんよ。

[45: 匿名さん]

＞居住者から選出するのが原則というか慣習になっているでしょう。

標準管理規約の話です。横から素人は口を差し挟まない事。

[46: マンション侍]

>>44
あなたは、組合と点検業者が直契約をしていて、管理会社が点検業者の下請けに入って保守に協力する場合
といっているけど、管理会社に何の保守の協力ができるのですか？単なる取次ぎぐらいのものでしょう。
それも、勤務時間中のことであり、それ以外の緊急時は自分達で連絡するぐらいはできるでしょう。
あなたは、点検業者とのことですが、そんな理不尽なお金を管理会社に支払っているのですか？
もしあるとすれば、最初の段階で、保守点検業者を紹介してくれたお礼として、管理会社に支払うことは
あるかもしれませんが。

[47: 販売関係者さん]

↑私は点検業者じゃありません。全体の流れも、どこをどう読んだらそういう理解になるんですかね。
管理侍は意味をちゃんとわかってますよ。

[48: マンション侍]

>>47
>>あなたは管理会社の人間？
>>ちがうよ、その関係者。設備の販売保守だよ。

36はあなたではないの？

[49: 管理侍]

>>42
人を嘘つき呼ばわりする割にはお粗末ですな。
法文が読めない、ものを知らない、実務を知らないね。
防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、もしも組合の中からの選任が困難で、管理会社に管理業務を委託している場合には、一定の条件のもとに管理会社の従業員の中から選任できることとする通知が消防庁から出ているのですよ。
つまり標準的な管理業務ではない。だから標準管理委託契約書に記載がない。
2003年だったかな？の標準管理委託契約書改正の際のコメントには、「消防法に定める防火管理者が行う業務は管理事務に含まれない」と明記されている。
修行が足りませんな。
もし反論があるなら名を名乗ること。

只今、業務移動中のためその他へのレスはまたあらためて。

[50: 販売関係者さん]

おお！さすが管理侍だ！見事に斬ったね！

[51: 素浪人]

＞防火管理者は組合の中から選任するのが原則であり、

未だ繰り返すの？
君には、

「２ 　共同住宅その他総務省令で定める防火対象物で、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができないと消防長（消防本部を置かない市町村においては、市町村長。以下同じ。）又は消防署長が認めるものの管理について権原を有する者が、当該防火対象物に係る防火管理者を定める場合における前項の規定の適用については、同項中「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもの」とあるのは、「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていることその他総務省令で定める要件を満たすもの」とする。」

が理解出来ないのですね。

[52: 管理侍]

>>51
素浪人さんでしたか。
私を正すなどと言っておきながら、いざとなったら匿名とはね。
条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
簡単な解決方法を提案しましょう。
消防署に電話して「分譲マンションでは防火管理者は居住者から選任するのが原則ですか？」とそれだけ質問することです。
素浪人さん以外の方も興味のある方は是非お試しを。

[53: 管理侍]

>>40
マンション侍さん
ありがとうございます。
スレタイが私への質問部屋ですので、基本は全て私への質問ですよね。
仰る通り全て答えるのは不可能です。身体がもちませんね。
私はわからないことはわからないと言いますし、調べて答えられることは答えるようにします。
私がマンコミュに参加している理由の一つは勉強のためでもあります。
今後も大いに議論しましょう。

[54: 販売関係者さん]

管理侍は適正化法違反を通報されて
国土交通省の地方整備局に呼ばれたことありますかぁ？（東京なら都庁かも）
言い逃れしたらなんともないと聞いてますが。
（問題となるのは７２条１項、２項が多いと思いますけど）

[55: 杉作]

その２項はどう読んでも但し書き。
つまりは原則の除外規定。

要するに、２項だけ読んでも意味がない。
意味がないとこだけ抜粋して何か主張したら、脳がない。

[56: 販売関係者さん]

↑　はぁ？２項のことをいったのは、重要事項説明書を全戸配布（総会議案書に添付するのが通例）してなくて怒られたことはないか？という意味だ。わからんのか？

[57: 杉作]

↑すまねー。
俺が書いたのは消防のこと。

携帯なもんで、あんたの投稿とかぶっちまった。

[58: 管理侍]

>>54
販売関係者さん
いろいろな角度から攻めてきますね。
答えは、呼ばれたことありません。

[59: 管理侍]

>>56
販売関係者さん
やけに適正化法に詳し過ぎない？
本当に設備の販売保守屋さんかなぁ。
怪しい...。

[60: 住人]

アナログのテレビの映りが急に悪くなり、数年を経てブースター交換によりキレイに映るようになりました。
管理会社には前から連絡してありましたが、１軒だけだったのか放置されていました。
先日、複数の家で全く映らなくなり、ブースター交換したのですが随分前に伝えていたのに、１軒では動いてくれないものなのでしょうか？
それとも、複数のお宅も映りが悪いのを我慢していたのかわかりません。
その間、地デジテレビも購入しましたが、家中のテレビを地デジに変えるのは予算もあってまだでしたのでかなりストレスがたまりました。
管理会社は大手なのですが、他のコミュでも電波障害のことで書かれていたようなのでよくあるのかと思いまして質問されていただきたく思います。
テレビ映りが悪いのは放置しておいてよいのでしょうか？

[61: 販売関係者さん]

うーん。こういう場合、
期限を切って、期限までに修理しなければ、自分で修理見積もりをとるぞ！と管理会社、管理組合に通告。
回答がなければ、修理見積もりをとる。
見積書を管理会社、管理組合に送付。
それでも動かなければ自分で修理を発注。
修理費を自分で払ってから、管理組合に償還を請求。
管理組合が払わなければ、支払い督促を使う。（法的手段）
無視されたら差し押さえできるので、管理組合の銀行口座を差し押さえましょう。

[62: 管理侍]

>>60
住人さん
テレビ映りが悪いのを放置しておいてよいはずがありません。
ただ管理組合としては地デジ対応などの外的要因があるのも事実ですね。
問題は管理会社が途中経過を住人さんに報告しなかったことにあると思います。
理事会、管理会社と一度よく話し合ってみて下さい。

[63: 住人]

>>61
ありがとうございます。
管理会社→理事長→管理会社と伝え、管理会社はケーブルが導入されているからケーブル会社に連絡してくれ、ケーブル会社に連絡したら管理会社を通してくれと疲れ果てていました。
上記の理事長も管理会社には言ってくれず、管理会社を通すべきでしょうねと返されただけで取り上げてはくれませんでした。
ブースターの交換は組合で費用を出すものなのですね？（ケーブル会社ではなく）
交換の理由は故障なのか経年劣化なのかはわかりません。

[64: 販売関係者さん]

地デジチューナーは、いま５０００円くらいでしょ？それ付けたほうが早いしきれいになる。
映りが悪くなった理由はJCOMがUHF（←地デジ対応のため）とVHF（既存アナログ）を混ぜて送信するようになったからでは？分波器でUHFとVHFを分けたらたぶんきれいになるはず。ブースターはたぶん関係ないですよ。

[65: 住人]

>>販売関係者さん、管理侍さん
ありがとうございました。ブースター交換（屋外工事のみ）でキレイな画像に戻るなら早くやってほしかったと思います。
うちのテレビやレコーダーが原因かもしれないと言い、ブースターのほうを調べもしてくれなかったのでしょう。
他にも対応が遅いことも多いので改めて理事会に意見を出したいと思います。
管理会社経由なので届くかわかりませんが…。

[66: 素浪人]

＞条文のコピペを繰り返すのみの貴方と本件についてこれ以上の議論は無駄です。
少なくとも管理侍の何の裏付けの無い独断コメントより条文が基本である事は周知の事実です。
更に、下記のコピペで管理侍のウソを暴いて置きましょう。

防火管理者の業務の外部委託
防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則ですが、共同住宅など管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難なものとして消防署長が認めた防火対象物については、防火管理者の業務の外部委託等をすることができます。
防火管理者の業務の外部委託をすることができる防火対象物は、
共同住宅及び複数の防火対象物の管理について権原を有する者が同一の者である場合における当該防火対象物
【防火管理者の業務の外部委託を行う場合の要件】
防火管理者の業務の外部委託を行う場合には、契約書等において、次に掲げる防火管理者の責務を遂行するために必要な権限の付与されていなければなりません。
(1)消防計画の作成、見直し及び変更に関する権限
(2)避難施設等に置かれた物を除去する権限
(3)消火、通報及び避難訓練の実施に関する権限
(4)消防用設備等の点検・整備の実施に関する権限
(5)不適切な工事に対する中断、器具の使用停止、危険物の持ち込みの制限に関する権限
(6)収容人員の適正な管理に関する権限
(7)防火管理業務従事者に対する指示、監督に関する権限
(8)その他、防火管理者の責務を遂行するために必要な権限

[67: 管理侍]

>>66
気は確かかい？
あなたのコピペは私の見解が正しいことの証明になってますけど。
これ以上は無意味だって。
さっさと消防署に電話しなさい。優しく教えてくれるから。

[68: 匿名さん]

>>65
TX茨城沿線のマンションじゃないか？

[69: 素浪人]

＞マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。

「防火管理者は、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者の中から選任するのが原則」を「居住者から選出」と同じと思う浅はかさ。

[70: 行司役]

>>69
管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれるけど、
賃貸がメインになっているとか、適任者不在の時は、消防長等が認めれば外部委託ができるということだから、
６９の論法は通用しないね。
あなたの負けだから潔く撤退しなさい。

[71: 匿名さん]

防火管理者の資格は講習会受ければ取れるよ。
でも講習会は普段の日だから、業務や必要に迫られないとなかなか取れない。
マンョンの場合、出来れば常時住んでる住民の人になってもらった方がいい。
うちのマンションは、防火管理者有資格者の住民にづっと防火管理者になってもらってるよ。

[72: 住人]

>>68
近県です。そこの（!?）を読んでうちもかもと。
管理会社が同じ!?

[73: 水商売（火消し）]

誰か、タバコを止めてウンチがマトモニ成った人いませんか？
わたしは、いつも軟便（下痢に近かった）だったけど禁煙してから調子いいよ。

[74: 匿名さん]

タバコを止めるとウンチが固くなるのですか？
でも固いと肛門が破れます。

[75: 匿名さん]

タバコを止めると太るみたいだけど、やっぱり吸収が良くなるのかね。
今回の値上げでどれくらい、禁煙する人がいたか？

[76: 素浪人]

>管理・監督的な地位のある者の中から選任するのが原則だから、その権限を与えれば誰でもなれる

もの分かりが良いね。しかし、その後は理屈になってないね。
従って、行司役には不適任か、一人三役かのどちらかだね。

[77: 管理侍]

>>69
あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
第二 防火管理者の業務の外部委託等に関する事項
防火管理者は、防火対象物は自らが守るという防火管理の本旨に基づき、当該防火対象物において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある者であることが必要であること。しかし、共同住宅等管理的又は監督的な地位にあるいずれの者も防火管理上必要な業務を適切に遂行することが困難な防火対象物については、防火管理者が業務の外部委託等をすることができることとしたこと。

あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。
意図的だとしたら非常に悪質である。
「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。
つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
そして「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
だからあなたも>>51で引用している通り「遠隔地」が業務を適切に遂行できない事例となっているのだよ。

[78: 匿名さん]

>>71
飲食店等の店長さんとか、会社で総務担当の役職者とか仕事で資格を持っている人も結構いますね。

[79: 管理侍]

素浪人
もう一つ根拠を示そう。
大成出版社発行の「マンション管理実務の手引（国土交通省監修）」にも以下の記載がある。
「組合の中から防火管理者を選任させることが困難で、管理会社等に管理業務を委託している場合は、一定の条件のもとに管理会社から選任できることとする通知が消防庁から出ている」
これが消防庁からの通知に関する専門家の解釈だ。

[80: 丙種防火管理者]

ビルの清掃者同士が俺の事についてあれこれ言ってるが？

ハッキリと言っておく！
ホウキの使い方、ゴミの取り方だけを知っていればいいの！

掃除の仕方についてのスレですよ！
ここは。

勘違いをしちゃいけません！

[81: 丙種防火管理者]

座布団なんて、いらないからな！

[82: 素浪人]

貴方は大分血迷って来ましたね。
あっちこっちに書きまくっても
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の間違ったコメントを理屈づける消防法条文、省令はもとよりどんな資料にも出てきませんよ。
＞あなたの引用は、消防庁からの通知「消防安第43号」です。
＞あなたの引用には上記の中の重要な記載が抜けている。 意図的だとしたら非常に悪質である。
違います。防火管理者の外部委託で検索して御覧なさい。1頁10カ所の10頁、つまり100カ所は出て来ますよ。
私の場合はたまたま、下記が目に留まったのでコピペしただけですよ。
http://www.city.himeji.lg.jp/syoubou/oshirase/boukakanrisya.html

＞「防火対象物は自らが守る」というのが防火管理の本旨なのだよ。 つまり管理組合内部からの選出が原則であり、外部委託は例外である。
居住者がいつの間にか消えて来ましたね。「防火対象物は自らが守る」と「居住者」を無理して結びつけることが難しいことが分かって来た様ですね。それに外部委託は例外とは、これ又認識不足ですね。＞＞42で最初に照会した消防法施行令3条の（防火管理者の資格）の二項では共同住宅について正規に規定されているのです。
＞「防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にある」という記載においては、居住していることが業務遂行において望ましいのは明白である。
またまた表現を変えて、「原則」が「望ましい」と尻つぼみになって来ましたね。100人以下の小型マンションならいざ知らず、いまや200人マンション時代に東京の管理会社等の防火管理者受託会社が近県のマンションの防火管理者を受託してる現実を知るべきです。
今一度繰り返すが、
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
のようなウソを書く事は止めなさい。

[83: マンション侍]

防火管理者について、揉めているようですね。
防火管理者の業務は、従来は、建物の用途等に関係なく、外部の第三者に委託することができました。
しかし、マンションの管理実態や新たな不動産管理実態が出現してきている状況を踏まえ、防火管理の業務について、外部の第三者にその業務の委託をする場合には、一定の要件を満たす共同住宅等の防火対象物に限って、管理
権原者は、防火管理者の業務を外部の防火管理者の資格を有する者に委託することができるとされています。
その主な要件とは、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地におり、防火管理上必要な一定の業務を
適切に遂行することが出来ない時とか、一定の権限が付与されているとか等があります。
ここでいう防火管理者とは、防火対象物において、防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的地位にある者をいいます。
外部委託をする条件としては、管理・監督的地位のある者が遠隔地にいた場合とかが含まれますので、そういう状況でなければ、マンションに居住する者の中から、防火管理者を選任するというのが普通の解釈になるでしょう。

[84: 管理侍]

>>82
本当に困った人だねぇ。
条文に「居住者」という言葉が無ければ理解できないのかい？
解釈が重要なのですよ。だから法律以外に規則、施行令、通知などが存在する。
また、実態として外部委託が多いことと、本来あるべき姿は別物である。
トドメは刺したくなかったが、防火管理者選任指導指針というものを紹介するよ。
よく読んできちんと解釈するように。
防火管理者選任指導指針
５ その他の防火管理者選任の方法等
⑶ 共同住宅等の防火管理者選任
イ 管理権原者及び防火管理者としての必要な地位
(ウ) 共同住宅等の管理同住宅等の形態：区分所有形態
管理権原者：管理組合の代表者・居住者の代表者
防火管理者：管理組合役員（管理組合を有する場合）、所有者又は居住者の自治会、協議会等の管理組織の役員（管理組合を有しない場）
居住者という言葉に相当拘っているが、居住者と組合員は違う！と言いたいの？
だとしたら、そもそもの質問>>13の意図さえ理解できてないのか、忘れているのだね。
論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

[85: 素浪人]

＞論点は、標準管理委託契約書になぜ防火管理業務の記載がないのかですよ？

日本語を正しく読みましょうよ。

[86: マンション侍]

>>85
邪魔をしますけど、
それは消防法に規定されているからですよ。
復旧・建替え規定についても、標準管理規約には殆ど規定がありません。
標準管理委託契約書には記載されてなくても、法律で対応するのですから記載されてなくても不思議ではないでしょう。

[87: 管理侍]

>>85
たまたまネットで見つけたHPのコピペに終始するのではなく、実際の法文、施行令、通知などを読んで引用しなさい。
きちんとした文献も読むこと。
そして何より実務をやりなさい。
ちなみにあなたは防火管理者資格はお持ちかね？
消防計画を作成し、消防署に提出したことはあるかい？
お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
何度も言っている通り、消防署に電話して教えてもらうことです。
結果報告を待ってます。

[88: 素浪人]

＞お互い平行線なのだから繰り返しても無意味です。
とんでもありません。
>マンションの防火管理者は居住者からの選出が原則です。
の様なことは二度と書かない様にね。
＞きちんとした文献も読むこと。
の代わりに、きちんとした消防法、同法関係省令も読む事。

[89: 管理侍]

>>88
で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

[90: 管理侍]

>>83
マンション侍さん
ご意見ありがとうございます。
委託の意味さえ理解できない人の相手は疲れますね。
あくまで「業務委託」なんですよね。委託する人がいて受託する人がいる。
つまり本来防火管理業務をやるべき人がいて、その業務を外部に委託するという話。
その本来防火管理業務をやるべき人は誰なのか。
答えは明白。常識の問題でもありますね。

[91: 素浪人]

＞で、87の質問には恥ずかしくて答えられないか？

真偽の程が判断出来ない様な下らない質問もしないし、その様な下らない質問にも答えないよ。
コメントの中から人間の人となりが分かるものだよ。貴方の様な無原則な独断はすぐ分かるよ。

[92: 近所をよく知る人]

素浪人の負け！素浪人は弱い！

[93: 管理侍]

>>91
言い訳はよい。
答えられないという結果のみで十分。
その意見はウソの書き込みを前提とした考え方ですね。
あはたは「一人三役」というようなことも言ってましたが、そういう発想はご自身の経験に基づかないと出てこないですよ。
正にコメントの中から人となりがよくわかる。
他の方からあなたへの同調意見が全く出てこないことが全てを物語っていますね。
同情します。
ここは私への質問に私がお答えするスレです。
本件についての私の答えは既に述べた通りですので、これについて私からの書き込みはこれにて終了します。
後は読まれた方のご判断です。

[94: 管理侍]

ここでは私からもマンション管理に関するいろいろな情報を提供したい、有益な情報交換をしたいと考えております。
なかなか時間が無いのですが、答える時は本気で答えますので皆様気長にお付き合いください。
>販売関係者さん
やってみるとなかなか大変です。

[95: 販売関係者さん]

管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

・値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
・理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
・相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
・解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
・解約したら訴訟もありうると脅す。
・理事長を丸め込む。
・怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

[96: 流鏑面さん]

これはこれは参考になったでごわす。

一月にスタートするとして
翌年に切り替えるとして

・大体のスケジュール感
・見積りの期間や作業負担
・住人の関心／合意の取付

など

ご指導お願い申し上げるでごわす。

[97: 流鏑面さん]

実務としては、 二度 の見積り期間が発生すると考えるでごわす。

一度目、住人に対し管理会社を切り替えることにより費用低減効果が期待できるという根拠を提示するため
・・・併せて管理会社の実積から問題点を提示することで切り替えを否定する材料を排除する。

二度目、管理会社切り替えの目的別に見積り結果を提示するため
・・・目的が費用削減なのか、サービスレベルの向上なのか、双方それぞれの候補複数社から見積りを請求する。

・そもそも切り替えるのか？
・切り替える目的は費用削減なのか？サービスレベルの向上なのか？
・切り替え先の管理会社をどこにするのか？

以の三点について総会に問う理解でごわす。

[98: 販売関係者さん]

住民に意見を聞いてもそもそも関心がないので方向性など見えてこないとおもいますよ。
複数の理事が同調する場合は何の苦労もないでしょうが、理事ひとりで推進する場合は下記の作戦でいきましょう。
定石としては、
・長期修繕計画の見直し。費用がかかる本格的なものが難しければ簡易版自作でもＯＫ。
（もっともらしく適当に作ればいいです。）
　お金が足らないのが明らかになる。
・修繕積立金値上げか管理費削減で剰余金を生み出すか選択させるために住民アンケートをとる。
　当然、管理費削減が多数派となる。
・管理委託契約は単年度契約なので、毎年、相見積もりをとるのは当然だと理事会で主張。
　全員沈黙するはずなので、異議はありませんね？では決定！と言って、決議したことにする。
　（議事録から消される恐れがあるので、必ず録音する）
・相見積もりをとる。
　このあと、どう展開するかは、時の運です。
　

[99: 匿名さん]

理事が推進するのは難しいのではないですか？
理事長じゃないと。経験則からです。

[100: 販売関係者さん]

理事長なら簡単でしょう。もうちょっとで輪番がまわってくるので、理事長やろうとおもってますが。
ただ、理事長単独だと批判を受けるリスクもあります。副の立場で理事長を動かすと複数理事になるので、
そっちのほうが推進しやすいかも。

[101: ゴルゴ１３]

管理侍さま

ここのところアクセスできない間に、私の防火管理者業務の質問がことの他熱い議論になっていたんですね。

キチンとしたご回答ありがとうございました。

消防法に根拠があったのですね。それにしても法律が読み取れない無教養の方相手の議論は疲れますね。お疲れ様でした。

[102: 管理侍]

>>95
ほとんどどれも当てはまらないです。
解約に総会決議が必要かどうかは管理規約の規定によります。
確かに標準管理規約では契約の締結は総会議決事項にありますが解約の記載は無いですね。
理事会の議決事項にもない。
では、一体誰がどのように決定するのでしょうか？
私は解約を決定するということは、その後の契約締結を決めることとセットであると考えます（もしくは自主管理をするか）
また過去に総会で決定した契約を解約するわけですから、そういう意味でま解約は総会で決定することをお勧めします。
あとは誠意を尽くすしかありません。
解約しようと思われた真意を確認し、可能な限り改善に努めるのみです。

[103: 管理侍]

>>101
ゴルゴ１３さん
あくまで私見であることをご承知おきください。
真っ向からの反対意見も出たということは、そういう解釈も存在しているということですので。
最終的にはゴルゴ１３さんのご質問とはズレたところでの議論になっていましたが、最初のご質問への回答としては、途中のやり取りに記載した通りです。

[104: 理事未経験住人]

瑕疵部分の工事を管理会社が行った場合、修繕前と修繕後の写真は必ず撮るものではないのでしょうか？
（数ヶ所あった場合は特に酷かった箇所など）

理事は１年輪番制なのですが、理事交替前の最後の理事会で工事を決定し、代金は新理事会の時に支払う場合です。
工事前どんなだったかを知らず、代金を支払うということはありますか？
管理会社は工事前の写真はないと言っています。
（他の修理などの写真はあるようです）

[105: 販売関係者さん]

契約期間1年で総会決議して契約してるから、期間満了による解約に別途、総会決議はいりません。
理事会が作る通常総会の総会議案書に現管理会社との更新の議案を載せず、新管理会社との契約締結の承認議案だけでＯＫです。

[106: 管理侍]

>>105
途中解約はなくて、期間満了まで現在の管理会社との契約を継続する前提の話だったんですね。
それなら仰る通りです。

[107: 匿名さん]

>>105
全てにおいて考えが甘いんだね。
条件があるのも知らないのかな？
やり取りをするのは時間の無駄だからやらないけど。
管理委託契約書をもっと勉強する必要があるよ。

[108: 販売関係者さん]

↑期間満了での解約に事前通告はいりません。更新しようとするときに更新の意思表示が必要です。
勉強してくださいね！

[109: 管理侍]

>>104
瑕疵とは新築工事における瑕疵のことでしょうか？
その工事費用を管理組合で負担されるのですか？
何れにしても普通は事前事後の写真は撮影しますね。
まず瑕疵部分がどのような状態なのかを組合に報告する際に写真を撮ります。

[110: 販売関係者さん]

管理侍の会社は住友とか三井じゃないの？上品すぎて参考にならないよ。
>>95
で言ってることは、大体、ホントだよ。

[111: 匿名さん]

>>108
管理委託契約書の記載事項のことをいってるんだけど、やはり時間の無駄だね。
契約書面には、必ず記載すべき事項と定めがあるときにのみ記載することがあるんだよ。
もっと勉強してね。

[112: 近所をよく知る人]

↑自動更新禁止って知らんの？

[113: 匿名さん]

そんなの常識に決まっているよ。

[114: 販売関係者さん]

期間を定めた契約は期間が満了すれば当然に終了します。これを「解約」と呼ぶか「期間満了による契約終了」と呼ぶかなんですけどね。ここらへんが管理会社に付け込まれるところ。
現管理会社が気に入らなければ、更新の申し入れは無視し、理事会にも総会にも呼ばず、新管理会社との契約を決議してしまいましょう。
総会議案書には、現管理会社との契約はｘ月ｘ日に期間満了で当然に終了する、とだけ小さく書いて、新管理会社の承認を求める議案だけ出せばよろしい。
匿名の素人が絡んできているので、管理侍のコメントよろしく。

[115: 杉作]

管理侍さまは、匿名は相手にせぬと予め宣言してらっしゃいます!

皆々さま方も、このことお忘れなきよう。

[116: 匿名さん]

ここもウサンクサイ胡散臭いね。　臭い！クサイ！臭いね！！！

[117: 匿名さん]

>>114
期間を定めた契約は期間が終了すれば、終了するのは当たり前のことじゃないの。
契約書面のことをいってるんだけど、分らないみたいだね。
定めのある契約についていっているんだよ。
管理委託契約書に定めをすればどうなるの？

[118: 匿名さん]

＞＞１１４さんに同意！！！
シンプルでとてもいい！

　　　　　　　　　　　　　　　確かに此処　　臭い　間違いなく　クサイ

[119: 管理会社４社目の屑フロント]

>>110
俺、中小２社、ゼネコン系１社、財閥系１社　合計１４年の屑フロントだが、
95の言ってることなんて聞いたこともない。某独立系だけじゃねーの。
普通に「はいそうですか」ってパターン以外しらねーぞ。

[120: 管理侍]

>>110
解約阻止のためなら何でもやる会社が存在していることは承知しています。
しかしそれなりの会社はコンプライアンスを重視しますから、そんなことしませんよ。
今はどこの管理組合でもよく勉強されている方が何名かは必ずおられますから、下手なことをすると逆効果になり、足下をすくわれます。
解約防止に最も有効なのは誠意ある対応です。

[121: 販売関係者さん]

>>119
>>120
ははは。反響があったので、再度、掲示しておきますね。
上から３つはＮハ○がホントにいいました。4番目はＴコ○がホントにいいました。（中途解約と勘違いしたかも）
5番目は理事会で委任状を使って定足数不足で決議した場合、付け込まれる可能性あり。
6番目はどこでもそうするでしょう。7番目は某中堅独立系の管理会社で実際にあったとききました。


管理会社変更の動きが出てきたとき、管理侍の会社では、どのような対応をしていますか？
管理会社側の考えられる対策としては、下記のようなものがあると思っているのですが。

１）値段を下げたたら品質、安全性に不安があると大嘘を言う。
２）理事会決議がなければ、管理委託契約の相見積もりをとることができないと大嘘を言う。
３）相見積もりを取った人がいたら、管理組合の総会議案書、議事録、重要事項説明書などは個人情報に類するもので理事会決定なく他社に見せることは国土交通省から禁止令がでていると大嘘を言って、管理組合に謝罪すべきだと糾弾する。
４）解約にも総会決議がいると大嘘をいう。（期間満了での解約なら総会決議は不要。新管理会社との契約に総会決議が必要。が正しい）
５）解約したら訴訟もありうると脅す。
６）理事長を丸め込む。
７）怪文書を配る。（あのひとがあんなこといってるのはＡ社とつるんでいてお金がもらえるからだと書く。）

[122: 管理侍]

販売関係者さん
あなたの仕事はコンサルでは？
私も正体を明かしているのですから、そろそろ正体を明かしましょう。

[123: 販売関係者さん]

ん？私はホントに販売関係者ですよ。お客に管理組合が多いのです。

[124: 管理侍]

>>123
そうなんですね。
あまりに詳しいので、コンサルかマンション管理士の方かと思いました。
失礼しました。

[125: 匿名さん]

>>121
今時そんな対応が組合に通じる筈はないでしょう。
あなたより、マンション管理に詳しいマンションの住民はごまんといますよ。
おまけに有資格者もいるマンションもあるだろうし。
少しは、マン管に関する勉強をしているようだが、ついでにマン管の資格まで取ったらどうですか。
チャレンジしたことはあるのかな？それとも現在進行中かな？

[126: 管理侍]

国交省中国地方整備局が適正化法遵守状況確認を目的に管理業者への立ち入り調査実施。
10社中4社に合計14件の勧告があったようですね。
業者の中には複数の違反が重複していたケースもあったとのこと。
管理業者はまだまだセルフチェックが不足していますね。
一方管理組合は慎重に管理業者を選びましょう。

[127: 販売関係者さん]

>>125
管理侍は匿名さんには答えない方針です。

[128: 匿名さん]

>>127
スレ主に答えをもらおうと思っていないから、敢えて匿名でいっているんだよ。
１２１みたいなつまらないレスに対して警告というか指導してやっただけのこと。

[129: 販売関係者さん]

↑あらし。

[130: 販売関係者さん]

>>128
あー！思い出した！昨日、期間満了の契約終了の件で、論破された人だね!
よっぽど悔しかったんだね！ドンマイドンマイ！

[131: 匿名さん]

>>130
期間満了の契約終了の件って何？

[132: 匿名さん]

管理侍さん
お聞きしたいのですが、悪質管理会社の名前を数社挙げられますか？
言えませんか？

[133: 別の匿名さん]

>>132
会社名は無理じゃない？
どんな違反があったのか教えてもらえて、そこで会社名が出てれば自分で判断出来そうじゃないですか？

[134: 販売関係者さん]

ここで出てきます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム
＜マンション管理業者＞
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
但し、あんまり当てにならないです。サギ、横領は大手ならどこでもありますから。

[135: 匿名さん]

>>134
ネガティブは必ず載るものではないそうですよ。
事故などは「国交省に届けないでくれ」という内容込みの示談など。
国交省に相談に行きましたから…。
組合が届けなければ載らないもの、そうでなくとも載るものとあるんでしょうね。

[136: 匿名さん]

>>132
国土交通省が、今後立ち入り調査をするのは、マンション管理適正化法に対する法令が遵守されているか
どうかということであり、悪質調査という訳ではないでしょう。
管業資格者は適正か、管理委託契約書は交付しているか、重要事項の説明はしているか、財産の分別管理を
しているか等をチェックするということでしょう。
特に、財産の分別管理については、今年適正化法の改正があったので、適正化法が遵守されているかがチェック事項になると思います。
管理会社の中には、まだ従来通りの財産の管理をやっているところがいっぱいあります。
支払い一任方式や原則方式とかがなくなり、イ）ロ）ハ）方式に変更になりましたから。

[137: ゴルゴ１３]

国土交通省のホームページに｢マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準｣というのがある。

[138: 近所をよく知る人]

↑それもあてになりませんよ。国土交通省の地方整備局の役人は管理会社の大嘘を信じてしまいます。労働基準監督署が労働者の味方ではないように地方整備局も区分所有者の味方ではありません。日本では裁判所のみが真に頼れる公権力です。

[139: 匿名]

悪質だと思ったら裁判しろと？

[140: 近所をよく知る人]

そそ。行政訴訟。役人の不作為を訴える。