管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[341: 匿名さん]

良くも恥ずかしくはないの？

[342: 前期高齢管理士]

＞３３９
「Ｄ’グラフォートレイクタウン」の事ですね。
温室効果ガス削減量売買の一例でしょうか？
設置コストは当然区分所有者負担ですから「費用対効果」はどうなんでしょう？
売らんが為の、デべの無責任な思い付きでなければ良いのですが。

当該デべはマンション供給は新参に近い企業です。
まずは、基本となるスケルトン・インフィール共、品質を高める事が急務です。

[343: 管理侍]

>342
よくご存知で。さすがです。
費用対効果は、企業は当然「効果がある」というデータを出しているでしょうが、長期的にどうなるのかは何とも言えませんね。
中古物件でスケルトンにしてリフォーム再販するスキームがありますが、やはりこれからの新築はスケルトン・インフィルの概念が必要ですね。
買い手がその意識にたどり着くにはもう少し時間が掛かると思いますが。

[344: 前期高齢管理士]

＞３４３
あなたに「さすが」と言われると照れますが…。

福田元首相が幹事長時代に「２００年住宅構想」を唱えました（あの方の数少ない功績です）
建築家や学者の方々もマンションに関して「スケルトン＆インフィール」構想を色々打ち出しました。
しかしながら、あなたのご指摘通り、現状では買い手の意識がとても追いつきません。
間取り変更の自由度の為に、階高や梁をコストの掛かる様な構造にしようとするから「割高」となるのです。
基本構造は大きく変えなくても「耐久性を備えた建物」や「模様替えのし易い内装」はできるはずです。

３４２で指摘したのは、それ以前のレベルの話です。

[345: 政治評論家さん]

200年住宅？住宅は壊れないと大工が失業して技術の継承ができなくなるのだ。愚の骨頂。

[346: 管理侍]

>>344
住生活基本法が施行されて４年。
法で人の気持ちが変わる訳ではありませんからね。
昨今、付加価値にばかり目が行きがちですよね。
品質は絶対条件だと思います。

[347: 匿名さん]

同じパターンは見飽きたよ。内容もプアーで。

[348: 管理侍]

そろそろ管理会社の情報も提供していきますか。
まずは大京さん。
環境への配慮、高齢者対応、コミュニティ形成を最近のコンセプトにしてますね。
不用品・古本出張買取サービスを開始したのも環境への配慮の一環とか。
介護関連サービスもやり始めたようですが、この辺は既にやってる管理会社がありますね。
不用品買取・販売もそうですが、二番煎じが多いところはある意味最大手らしいですな。
リプレースにはそれ程積極的ではないようです。
管理戸数はトップクラスなのでスケールメリットやノウハウの蓄積を売りにしてますが、価格も業界大手らしいトップクラスですね。
大京関連の皆様。反論等がありましたら是非お願い致します。

[349: 匿名さん]

これは宣伝以外の何物でもないね。ライターは今少し頭を使ったらどうですか。

[350: 前期高齢管理士]

大京アステージですか…
三和ＢＫから長谷川さんが親会社を含め社長で乗込んでこられた当時は変化の兆しが見られましたが
退かれた後は如何なんでしょう？最近はお付き合いが無いのでわかりませんが。
ワンマン社長の時代に意欲的な幹部は大勢独立されました。
残ったのは腰巾着ばかりだったのか、末端幹部でも無気力な方が多かった記憶があります。
大京の功績は「マンション」という呼称を使い始め定着させた事くらい。
罪は「鍵ひとつで安全。近所付き合いの煩わしさが無い」との評価を広めた事。

[351: 匿名さん]

ヤジ以外は同じ人の投稿が続きます。

[352: 杉作]

読んでますよ。
参考になります。

ただ、コメントする能力がないだけです。

スレがお好みでないなら、出てってくださいな。
あんたらも書きこむ能力ないんだから。
ホント、邪魔です。

侍殿、オラもお邪魔しました。

[353: 匿名さん]

ほら、役者１が出て来たよ、化粧の下は同じ人。
それも自由だが、宣伝臭が強くなって行くことを予想するよ。

[354: 管理侍]

>>352杉作さん
世の中には我々の想像を絶する「悲しい人」がいるのです。
社会復帰できるまで温かく見守りましょう。
でも私は本気で嬉しいんですよ。
ここまで私に執着して頂けることが。
執着するということは、私を認めているということの証明ですから。
どうでもよければ、毎日何度もスレを見に来て時間かけて必死で書き込まないですからね。
熱烈なファンは大事にしないとね。

[355: 管理侍]

>>350前期高齢管理士さん
あなたは本当に顔が広そうですね。
管理会社もあの規模になると末端までの指示、命令を行き渡らせるのは至難の技でしょう。
管理業界ではトップでも一般の大企業と比較するとアステージはそれほど大きくありません。
しかし管理会社の場合、フロント・管理員も含めると従業員数では立派な大企業という会社が多くあります。
しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。

[356: 前期高齢管理士]

侍さんに面白い話をひとつ…

大京時代の長谷川さんの（私が気に入っている）逸話です。
就任された早々の頃、全国の幹部による会議が終了しの後、一言も発言しなかった某都市の幹部を捕まえて
「君は今日なんで来たんだ？」と優しく声をかけられたそうです。
くだんの幹部氏「新幹線で来ました！」
すると長谷川さん一瞬で厳しい表情になり「では歩いて帰りなさい！」と。

その幹部氏のその後は知りませんが、会議の席にいた幹部諸氏には強烈に印象に残った話でしょうね。
（当時、三和から出向していた役員の方から直接お聞きした話です）

[357: 管理侍]

前期高齢管理士さん
光景が目に浮かぶような話ですね。
私も裏話をしたいのですが...。
リタイアしたら是非お話ししたいと思います。

[358: 匿名さん]

うちの社長は、わしがやるけー！わしの会社じゃけー！わしの言うたとおりによぉ、やっちょったらええけー！しか言わないよ。大京の社長は三和のひとですかぁ。立派ですねー。

[359: 販売関係者さん]

>>しかも管理員はそれなりに高齢の方が多いことが更に指示、命令の徹底を難しくしてます。
管理人はエレベータを使うな！１４階でもバケツを持って階段で上がれ！とか言ってたら無理でしょうね。某大手管理会社の話。

[360: 管理侍]

>>359販売関係者さん
大手の社長でそんな人がいるんですか？
何が目的なんでしょうね。まさか健康のためとか？
作業効率など関係無いという感じですね。

[361: 販売関係者さん]

エレベータはお客（区分所有者）が使うものだからだって。
ホントの話ですよ。徹底はされてないとおもうけど。

[362: 管理侍]

タワーの管理したことないんでしょうね。
屋上防水工事の資材の搬入も階段なのかな。

[363: 販売関係者さん]

適正化法の改正施行規則の適用時期だけど、国土交通省からどんな指導があったの？
H22/5/1からとは何が5/1からなのか。
標準委託契約書の「契約期間」の始期と終期は役務提供期間だと理解してるよ。
うちだと8月1日から翌7月30日だ。
総会決議はH22/4/24
契約書の署名日付は4/24だ。
さっきの横槍のレスのやつの理屈だと、改正施行規則の適用対象となり、管理委託契約は変更しなければならなかったことになる。
管理侍の会社ではどうしていた？

[364: 匿名さん]

契約をしたのは、8月1日から役務提供をしてもらいますということであって、契約日は4月でも5月でも
1年前でも関係ない。
適正化法は、役務提供が5月1日からの場合は、重要事項の説明が必要といっているんだよ。

[365: 販売関係者さん]

↑素人のあんたの見解はどうでもよい。運用を決めるのは役所なんだから。

[366: 管理侍]

>>363
平成22年5月1日以降に締結される管理委託契約から適用だから、その事例なら改正施行規則の適用対象前です。
私はそこに異論を唱えている訳ではありませんよ。
私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。

[367: 近所をよく知る人]

国土交通省の省令改正の報道発表。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

[368: 販売関係者さん]

>>私が言いたいのは「総会決議」と「契約相手との合意」は別物である、ということだけです。
専門家に訊いたほうがいいよ。理事長が変人で署名しませんと言ったら、どーすんの？
契約書なんかあろうがなかろうが、総会決議により契約は有効に成立している！と管理侍の会社の弁護士は必ず主張するはずだから。

[369: 管理侍]

>>368
契約書は契約の合意を証する書面に過ぎなくて、口頭でも契約は成立しますからね。
ただ契約当事者が存在していない総会でいくら承認されてもその時点では合意に至っていないでしょう。
私の言っているのはあくまで理屈の上での話しですよ。
総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わかりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
例えば、一旦総会決議があったとしても、その翌日契約相手の管理会社に大きな不祥事が発覚し、やっぱり契約締結をやめたい、と理事長が思えばあらためて臨時総会を開催し契約締結を取りやめる議案を出すかもしれません。
また、総会決議がなされたとしても、その翌日マンションに何らかの大問題（例えば耐震偽装による建物構造的欠陥）が発覚し、翌日管理会社から管理の受託を辞退する連絡があるかもしれません。
総会決議があったとしても、契約に関する双方の合意前であれば何があるかわかりません。
総会決議はあくまでも組合内部の手続きに過ぎません。
その手続きそのもが第三者に効力を及ぼすことはないですよ。
なぜなら管理会社がその総会に出席していなければ、総会で承認されたかどうかは組合から連絡をもらうまでわかりませんからね。
総会で決議されても組合から「総会で承認されたよ」という連絡が管理会社にあるまでは少なくとも合意してるとは言えないでしょう。

[370: 前期高齢管理士]

販売関係者さん管理侍さん

私には訳の解らない論争ですな。
侍さんが、合意を契約日と言えばよかった？
販売関係者さんが設定した事例ではその通り改正契約の対象外ですが、事実事例なら管理会社の悪意を
感じます。専門業者として、1年前に公示されているのを総会前の重要事項説明で触れていない事になる。
組合資産の管理強化を嫌ったと思われても仕方がない。

[371: 販売関係者さん]

>>総会で契約締結が承認され、それを受けて管理者が管理会社に「契約を締結しましょう」と言い、管理会社が「わ
>>かりました。ありがとうございます」と言ったら契約成立ですね。
理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
まあ、そういうことないとおもうが、総会に管理会社が出ていなくて、管理会社に決議内容が伝達されなかったら、訊いたらいいんじゃないの？総会はどうだったか？総会議事録が契約締結の実体上の証拠書類だと思いますよ。

[372: 販売関係者さん]

>>370
悪意なんか常に持ってますよ。しかし、うちはもともと原則方式だから改正の件はあんまり関係ないです。規約では2月決算で通常総会は4月末までにやることになってるから、総会は4月でよかったんです。例年5月、6月にやっていたのを重要事項説明会を面倒に思ったらしく、規約どおり4月にやることにしたんでしょう。

[373: 前期高齢管理士]

＞372
問題提起の設定が「無理筋」だった様ですね。（管理会社の具体名は出せないでしょう？）
改正点は分別管理だけではありません。
議論の為の議論はほどほどに（レスカウントが増えれば、つい覗きますので）

[374: 管理侍]

理事長が「総会で決議されたけど、私は個人的にはあんたの会社がきらいだから、契約は締結しません」といったら、管理侍の会社はどのような対応をとるの？
理事長に「総会で決議されたのであれば締結しましょう」とお願いしますよ。
それでも締結されないなら、それは組合内部の問題です。
組合の中で再度臨時総会をするなりして、合意形成してもらうしかありません。
そもそも契約期間満了の3ヶ月前までに管理会社は更新の意思表示をしてるでしょう？その後、理事会決議で議案書に更新の議案が載る。総会で決議される。そのあとの理事長の役割は単なる使者に過ぎず、子供でもかまいません。
当然管理会社としての更新の意思表示はしていますよ。でも管理組合の返事をもらうまでは合意ではない。
合意する前なら更新の意思表示を撤回することは可能です。
この辺で終了しましょう。
本件は私が違う論点で横槍を入れてしまい、話をややこしくしてしまいました。
申し訳ありませんでした。

[375: 販売関係者さん]

>>373
前期高齢管理士さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である、という原則論を管理侍が認めないからですよ。後日（5/1以降）、契約締結でもいいと。しかし、そんな解釈だと、改正施行規則の適用に疑義が生じます。うちは合わせてありますよ。総会決議の日と契約締結日は同じ日です。

[376: 管理侍]

販売関係者さん
4月30日に管理委託契約更新の総会決議で、改正施行規則の適用を受けないようにしたいのなら4月30日に契約締結日を設定するのは当然じゃないですか。
誰もその原則が違うなんて言ってないですよ。

[377: 管理侍]

>>374は販売関係者さんの言葉を引用しましたが、アンカーが無くて読みづらいですね。
失礼しました。

[378: 前期高齢管理士]

＞4月30日に管理委託契約更新の総会決議だったら、4月30日が契約締結日である

その様な原則はありません。
総会の決議（承認）に基づいて解約満了日までに締結すれば良い事です。（しなければなりません）

侍さんも「止めよう」と言ってるので止めたら？

[379: 匿名さん]

>>375
総会は、更新をしてもいいかという組合員に対する了解を取るためじゃないの。
組合の承諾を得てから、始めて契約をすることができるという、こんな単純なことが分からないのかね。
総会で否決されたら当然契約をすることはできないよ。
もっと単純に考えないと。

[380: 販売関係者さん]

打ってるときにレスが入ったんだよ。これで終了。
まあ、私が思うのは総会決議を停止条件とする管理委託契約書を総会に上げたらいいと思います。そしたら、総会議長の現理事長の署名でいいから。
あとから契約書つくると、新理事長がわけもわからずサインするって話で、それなら、まさしくガキの使い（使者）だよね。

[381: 匿名さん]

>>380
理事長は組合員の総意で決定したもの励行するだけ。
ガキの使いというのは当たり前のことだよ。
理事長が勝手に契約を結ぶなんてとんでもないこと。

それにね、管理会社に業務を委託してれば、原則方式はもうなくなったんだよ。
財産の分別管理は、あなたの考えているような単純で簡単なものではないよ。
保管口座の中身をどう分類するかが、今後の大きな課題だよ。

[382: 販売関係者さん]

↑は？
同一条件での更新なら、重要事項説明を受けるのは理事長だし、総会議案書を作るのも理事会だ。内容に納得しなければ、総会議案書に載せないことも可能だ。自分が議案を上げて総会決議をとったのだから、その理事長が契約書に署名すべきだろう。わからんのか？

原則方式と改正後の管理方法に大差はないよ。

[383: 匿名さん]

>>382
同一条件？今年は、同一条件ではないでしょう。長期修繕計画案の作成業務が委託業務から
外れたでしょう。
原則方式をとっている管理組合は、今回のイ）ロ）ハ）のうち、イ）方式と大差ないでしょう。
しかし、従来なら管理費と使用料は収納口座へ、修繕積立金は保管口座と明確に分けてあったけど、
今回は、まず収納口座へぶっこみで振り込まれるからね。
それをどうやって、明確化することが大事だといってるんだけどね。

[384: 販売関係者さん]

>>381
あー！今、気がついたけど、「停止条件」の意味がわからないんだね。ははは。
すまんすまん。あんまりバカにするのも失礼なので。。。ははは。。。

[385: 販売関係者さん]

>>383
うちは4月更新だから改正前だ。ケチつける前に、ちゃんと読んでね！

[386: 匿名さん]

>>384
軽い人間だね。
あまりばかにするといかんかな（笑）
はははははは　　すまん笑い過ぎた

[387: 匿名さん]

>>384
停止条件とは、例えば転勤が決まったらマンションを売るというように、その条件が発生した場合に契約が生じるものをいう。
解除条件とは、車をやるが試験に不合格なら返してもらうというように、その条件が発生した場合に契約の効力が消滅するものをいう。
どちらともとれるね。

[388: 匿名さん]

販売関係者は少し暗いね。

友達少ないと思うよ。

[389: 匿:名さん]

>>378
>総会の決議（承認）に基づいて契約満了日までに締結すれば良い事です。（しなければなりません）


この見解はいただけませんね。
管理会社が、改正前施行規則に基づく管理委託契約を締結しようとする場合は、
承諾の期間を４月末までと定めて契約の申込みをしておく必要があると思います。
そうでなければ、管理組合からの承諾が５月１日以降になったときは、改正施行規則に
抵触する可能性があります。

[390: 匿名さん]

バカにされると必死になって書き込むひと多いよね。販売関係者さんに遊ばれてるよ。

[391: 前期高齢管理士]

＞３８９

当事者同士は止めたのに、議論の為の議論をまだ続けたいのですか？
事例のように改正前施行規則に基づく契約を無理やり締結した管理会社がもし実在したら教えてください。
国交省に登録している管理会社でその様な会社が存在するとは考えられません。

３７８では一般論を書いたまでです。

[392: 販売関係者さん]

今の流れがおかしいんでしょ。
条約だって、特命全権大使が調印してから国会で批准ですからね。

[393: 匿名]

＞友達少ないと思うよ。

友達少ないからネットに貼り付いてるのだろう。ここに書いてる奴らは皆そうだ。オレも。

[394: 匿名さん]

↑おお！立派ですね。しかーし、
私はシミュレーションしてるんだ。理事会、総会のシミュレーション。
管理組合なんて烏合の衆ですからね。まともなこといっても横からヤジがとんでくる。
会社だったら上下関係あるし、立場もあるからそんなことないけどね。
分譲マンションっていうのは、たまたま同じ時期に同じマンションの部屋を買っただけのひとで、
相手を慮る必要なんてないんだよ。道ですれ違ってる人と変わりはしないんだよね。
そういう烏合の衆相手に、持論を展開し、ヤジを制していくのは、テクニックがいるんだよ。
たまにここでコメントする杉作さんはそこらへんよくわかってるよ。

[395: 管理侍]

横浜の新築マンションで面白い計画があります。
なんと月々の管理費ゼロ。
カラクリは１階の店舗を区分所有者が共有し、その賃料収入を管理組合が管理費に充当する方式。
既にコンビニが20年の賃貸借契約を決めており、当初５年間は賃料保証も付いているとのこと。
計算上では賃料で戸当たり平均月額12200円の収入になり、その他店舗の修繕に必要な積立金と区分所有者の固定資産税も賃料から賄えるらしい。
仮に賃料が下がったとしても収入分は管理費の足しになる。
果たしてうまくいくのか否か。注目です。

[396: 近所をよく知る人]

むかーし、松下幸之助さんが無税国家を提唱していました。
国家予算の一部を積み立てて、最終的にその積立金の運用益で国家予算を賄い、無税にするというもの。
しかし、そんなことしたら、金持ちから貧乏人への所得再配分ができなくなります。
管理侍が言ってるマンションは税金はどーなるの？収益事業だから２割くらい税金で持っていかれるよ！

[397: 管理侍]

私はそこのデベではないので確定的なことは言えませんが、当然申告するでしょうね。

[398: 近所をよく知る人]

そこで「当然」というから管理侍の会社は上品すぎて参考にならんといってるんだよ。
うちの管理会社は、そんなもんしないといってるよ。（携帯電話の基地局設置の計画あり）

[399: 管理侍]

合法は参考にならなくて違法は参考になるのかい？
何の参考になる話を求めているのか理解に苦しむ。
さっきの話は新築計画だって言ったよね。
デベが管理費ゼロになるスキームを売りにして販売しようとしてるんですよ。
そこまで公になってて脱税できると思うほうがどうかしてる。

[400: 管理侍]

ちなみに携帯基地局も税務署に目を付けられたら取り立てに来るから気をつけてね。
管理会社が納税しなくてよいなんて言ったら、完全に善管注意義務違反。
組合から損害賠償を求められるでしょうね。

[401: 近所をよく知る人]

そんな遵法精神あるわけないよ。うちの管理会社。

[402: 管理侍]

>>401
困った管理会社だね。
よくそんな会社と付き合ってますね。
管理会社の存在意義とは、より多くの情報を管理組合に提供し、組合の判断材料を増やすことです。
よい情報も悪い情報をより多く早く正確に伝える。
もちろん助言はする。
あとは組合が判断すること。
携帯基地局の件で言えば、組合が納税してもしなくても管理会社としては関知しない

[403: 匿名さん]

悪貨は良貨を駆逐する。これは通用しないね。
管理会社と管理組合が共存・共栄、適正利潤で臨まなければ長続きしないよ。
管理会社もこの厳しいサバイバルに勝ち抜くためには、いい加減なことしてたら、倒産だよ。

[404: ゴルゴ１３]

管理侍さん
>>395 のなかなか興味深い情報をありがとうございます。
395以下、法人税法3条、4条の収益事業として当然課税されるかのような前提でコメントがされています。

私は、直感的に賃貸収支にかかる税については、
①法人税の対象外＝管理組合の収益事業とならない構成をしている、
②所得税の対象　＝当該店舗部分の所有権持分割合に応じて所有者各人の所得税の領域で処理する、
となっているのではないかと思いました。

そこでデベに電話しました。
デベさんの直接会って説明したいというのを断りながらだったので、なかなか要領を得なかった部分も多いのですが、
①法人税→明確な回答が得られない、
②所得税→各購入者が税理士に相談していただく、
なので、やはり②の世界なのかなと思いました。

明確に判ったのは、店舗部分は共用部分として構成されているのではなく、一個の専有部分となっているようでした。（報道通り）

ということで、携帯電話基地局のように共用部分を賃貸しているケースと同じ土俵では議論できないものと思われます。

[405: 匿名さん]

一人漫才バレバレですね。

[406: 管理侍]

>>404ゴルゴ１３さん
デベに電話されるとはすごい行動力ですね。
調査結果をレス頂きありがとうございます。
しかしデベもきちんと説明できないものを売ったらダメてすよね。
私が読んだ報道陣では「区分所有者が店舗の床面積を共有持分として所有」と表現されていました。
店舗が専有部分扱いなら、そこで発生する賃料収入を管理費に充当していいのかな？
区分所有法の19条は当然該当しない。
店舗は民法上の共有関係ってことですよね。
ということはそこでの賃料収入を管理費に充当することを管理規約でも拘束できない。
最初はよくても住戸の転売があったりすると後々揉めそうですね。
関係者の方、是非レスください。

[407: ゴルゴ１３]

>>406
デベさんも税の問題は容易に想定できる事項ですから、さすがにFAQはできていると思いますよ。

単に本当に購入を検討している人とは思わなかったんじゃないですか。だって税の問題しか質問しないで、物件についての質問ゼロだもの。多分営業記録には、『購入検討者を装った同業者』とカウントされているでしょう。(笑)

[408: ゴルゴ１３]

>>406
次に法律関係ですが、引用されているプレスリリース部分は読みました。読んだので、直感的に所得税だろと思った訳です。ただ、『共用部分』と『共有持分』の違いを使い分けできる記者がどれだけいるかというと。。。念のため確認した次第です。

なお、管理費の充当についてはそれ程問題とは思っていません。
まず、賃貸人が賃貸人名義と異なる口座に振込指定されることはしばしばあります。特に本件では80人内外の共有名義になることが予想されますので管理組合口座を指定することは自然でしょう。

次に、賃料と管理費との相殺です。これは後日のトラブル回避を考えれば管理規約への記載は絶対条件だと思いますね。支払条件だけでなく、分離処分の禁止特約も相当うまく作り込まないとトラブルがでてきそう。

管理費の支払方法については、管理規約に記載すればいいのでは。そう単純に愚考してます。管理侍さんほどの方でしたら、管理費の支払方法の記載が契約自由の原則の範疇であるがゆえにいろいろあることはご存知でしょう。管理会社のリプレースの障害になる支払方法より、入金賃料と相殺の方がよっぽどいいかと。

まあ、自分が本件の企画担当者として考えた場合、課題は尽きることなく思いつきそうです。
法律・税という難解なところもさることながらローン付けはどうするなんて純実務的な課題もありますから。妄想を働かすには格好のネタです。(笑)

[409: 近所をよく知る人]

>>管理侍
基地局の税率４割だって。今日調べてわかったので、やめとくように管理会社に電話したよ。

[410: 管理侍]

>>408
なるほど。
賃料と管理費の相殺という考えには至りませんでした。
共有者全員の合意が無いと店舗のちょっとした変更もできないですし、中には分割請求して「一抜けた」という人が出るかもしれませんね。
気付いたら80人の共有者が5人くらいになってるかも。
税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。
ローンの問題まで行き着くあたりはゴルゴ１３さんは不動産販売関係の方でしょうか？
とても勉強になりました。ありがとうございます！

[411: 管理侍]

>>409
まぁやめなくても、きっちり納税すればいいんだけどね。
納付しなくて後で追徴税や重加算税なんか請求されたら、それこそ責任問題になって組合内がギクシャクすると思います。
こんなご時世で税収が回復する見込みも無いので、今まで見過ごされていたところに目を付けられる可能性は十分にあり得ます。

[412: ゴルゴ１３]

>>409
横レスですまんが、>>396の２割ってのは無いわな。
①法人税30％
②法人住民税17.3％
③法人事業税9.6％
①～③に損金算入の節税効果を加味し、地方毎に異なる部分を勘案し、40.××％とするのが一般的。

ただ、中小企業の場合税率が低くなり、40→30％程度まで下がる可能性があるが、
みなし公益法人の場合どうなるのかが判らないのでレスしてなかったが。。。
（今も判らないでいる。知っている人いたら教えて）

加えて、法人税の申告書を管理会社が作る訳にはいかない。税理士法違反になるからね。
とすると、税理士に依頼せざるを得ないから、税理士報酬も勘案しなければならない。
こんなことも考えると基地局の収支はかなり身入りの少ないものとなることは間違いないですね。

[413: 匿名さん]

Re: 携帯電話無線基地局設置に伴う税金
管理組合等のみなし法人は、内国法人の区分で人格なき社団に該当します。
人格なき社団の行う収益事業には法人税が課税され、その税率は普通法人と変わりありません。
従って実効税率は概ね40％程度です。

[414: ゴルゴ１３]

>>409
蛇足だが、携帯電話基地局で個人的に気になるのは基地局の重量が2.5トン～5.0トン位あること。
どうも非常用電源の蓄電池が重量があるらしい。
屋上に上がって、実物を見るとこんな重量物大丈夫？ってのが私のような素人が真っ先に不安に思うのだが。

構造関係の専門家に言わせると、マンションは事務所ビルなどと比べて、
構造耐力計算に入れていない壁が多くあるため、数トンの重量物でどうこうなることはないらしい。
それでも私のような素人君にはちょっと心配ですね。

[415: ゴルゴ１３]

>>410
>税の問題は所轄によっても、担当者によっても見解が異なったりしますから難しいですね。

本件の場合には、上手くいけば横浜だけでなく、このデベの営業基盤である城南地区（大田区・世田谷区）
に横展開を狙っているでしょう。このデベ担当が気がきいていたら、所轄税務署ではなく、
国税に相談済だと思いますけど。

いずれにしても相談先で見解が異なる点はホント困る問題。
私は不動産販売業界ではないのですが（単なる不動産好き）、
私の所属している某業界では、新規事業で問題になるのは、①法律、②税務、③会計の３点。

このうち②の税務が一番問題。何せストックオプションの行政訴訟の敗訴のように、
国税に相談してＯＫと了解してても、後から追徴されるケースもあるから、
リスクを完全には排除できないんですよね。難しい。ホント。

登記の世界である法務局みたいに、九段下の本局に相談しておけば、
地方法務局に行っても、○月○日付けの相談番号××××で相談済ですので、
これで対応してくださいと言えば、地方法務局がオンラインで相談済であることが確認でき
サクッと進むように税務署もして欲しいものです。

[416: 管理侍]

>>415
国税局は地方税のことは所轄に聞いてくれと答えない方針になってるから所轄に聞くしかないんですよね。
仰る通りですね。
質問してもマニュアルをパラパラと見ながら「う〜ん。○○だと思います」なんて返答がよくありますから。

[417: 匿名さん]

横槍失礼。

私はフロント１０年以上やってるけど、みなさん勉強してますね～
やっぱ、地方中小で同じマンションをずーっと担当してると、人間関係だけでなりたっちゃって、全然ついていけないな。
そんな難しい話いままで出たことない。
普通に理事長とか区分所有者の人たちと飲みに言ったり（もちろん割り勘ね）、花見いったり、会社のチームとマンションチームで草野球やったり、のんびりしたもんだよ～
理事会とかも喫茶店でモーニング食べながらやって、帰りにみんなでパンの耳を公園で鳩にあげたりとかさ。
ストレスも感じたことないし、なんか、すむ世界が違うね。同じ資格使ってる仕事なのに値～不思議だな～

[418: 管理侍]

>>417
羨ましい〜！
管理組合と管理会社の関係としては理想型ですよ。
確かに地方はのんびりしてるし、優しい人が多いですよね。
でも、マンションがあるんだからそんなに田舎でもないでしょう。
100戸のマンションなら100通りの考え方があり、クレーム対応もあると思います。
それでも組合と良い関係を築けているのは417さんの努力の賜物ですよ。

[419: 匿名]

んだね

[420: 匿名さん]

気持ち悪い。

[421: 販売関係者さん]

>>管理侍
管理規約に管理費の延滞利息の規定がないのだが、遅れて払っても利息は払わんでいいの？
民法では法定利息は５％なのだが。。。
管理侍の会社ではどうしてる？うちはどうも利息はとってないみたいなのだが。
うちの管理組合が契約してる管理会社は、延滞してても輪番理事選任には問題がないとバカなことをいってるのだ。
今度の総会で、その運用を続けるなら管理費は払わないと宣言するつもりである。利息がかからなければ何年延滞してもペナルティはなさそうなので、この宣言はかなり効果的だと思ってるのだ。

民法第404条
利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

[422: 管理侍]

>>421
管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
標準管理規約では「遅延損害金を請求することができる」と規定されており、私の会社の管理規約も標準を準用してます。
「請求することができる」ということなので、管理組合毎の判断によって請求してるマンションとしていないマンションがあります。
規約に規定していないマンションで遅延損害金を請求するなら、法定利息が適用されるでしょうね。

[423: 販売関係者さん]

>>管理規約に遅延損害金の規定が無いのは珍しいですね。
よく調べたら年利１５％請求すると書いてあったよ。

[424: 管理侍]

「請求できる」じゃなくて「請求する」と書いてるの？
だとしたら今まで請求してないことが問題ですね。

[425: 匿名さん]

私どものマンションでも、規約に遅延損害金１５％を支払うものとするとなっているね。
国の延滞料14.6%に準じた扱いということ。

[426: 販売関係者さん]

>>424
管理会社に聞いてみるよ。ひょっとしたら大問題になるかも。

[427: 匿名さん]

別に大問題にはなりませんよ。
管理規約の遅延損害金の規定を運用するのは管理組合だしね。
自動計算している管理会社なんてないですよ。
管理組合からの算出依頼がない限り出しませんし、勝手に請求なんてやりませんよ。
そんなことやることになったら、引き落としで落ちずあとから振り込んできた人とかも、数日でもいちいち計算しなきゃならんようになるぞ。だから、現実的ではない。

ただ、管理会社の立場からすると、このような条項があるので、請求しますか？的な打診はするべきだろうな。
それで、しないとなると、厳密に言うと、請求できる債権の一部を放棄することになるから、全員一致の承認がいるだろうな～

[428: 匿名さん]

↑ああ、そそ。
総会で指摘する。もし、利息を取らないのだったら、管理費は時効まで払わない！と宣言。
過去の分は、管理会社が損害賠償すべき。理事長の責任にしたら理事長の背任になる可能性がある。
カネの話なので攻めやすいのだ。

[429: 管理侍]

>>426
「請求する」という記載なら請求することが区分所有者全員の合意事項でり、請求してないことは問題になる。
確認結果をまた教えて下さい。

[430: 入居済み住民さん]

　管理侍さんご指導をお願いします。

　私どもの分譲マンションは、区分所有者の親族の方が管理人をされています。
　この様な管理会社の雇用形態は一般的にどうなのでしょうか？　
　いろいろな問題も起こりそうなのですが､このようなマンションはあるのでしょうか？
　宜しくお願いします。
　
　

[431: 前期若齢管理寺]

入居済み住民さんへ、お答えいたします！

最高のマンションにお住まいですね！
すべて、お任せして、しっかり管理費等をお支払いして下さい。

そんな、マンションは早々にはありませんよ！

[432: 販売関係者さん]

>>入居済み住民さん
管理侍はマンコミュを辞めたそうである。別スレでキレてしまったのだ。
管理人はどうでもいいよ。権力もってるわけじゃないし。
問題起こしたら住みにくくなるのは、その管理人のほうだよ。

[433: フロント１０年生]

区分所有者の親族が管理員をやるケースも時折ありますよ。
職業選択の自由という権利がありますからね。そういう理由で不採用とするほうが、問題となります。職業人として、公私をきっちりすれば、別段問題はないと思いますよ。

[434: マンコミュファンさん]

　私のマンションも居住者の方が長年にわたり管理人をされています。
　公私混同が激しいために、理事長さんが管理会社さんに対して指導・監督するように申し入れたそうですが、
　管理会社さんは、管理人さんが居住者のために言いにくいようで、いまだ改善されていません。
　逆に、理事長さんが管理人さんや管理会社さんに敵視されています。こんなのありですか？
　　

[435: ゴルゴ１３]

管理員が一部区分所有者の親族の件

区分所有法その他で特定の区分所有者の関係者を管理員とすることを排除する条項はありません。

ただ、管理員は実質的に入居者の生活の一部を知りうる立場にあるため、特定の人と関係無い人を選んで欲しいという考えも分かります。

因みに職業選択の自由は求職応募時の話であり、採用不採用を決める際は関係ありません。

[436: 匿名さん]

刀は置いたがピストルは使うんだ。

[437: 匿名さん]

刀は切れない、ナマクラだった。
ピストルも弾は出ないだろう。
管理侍と同じ運命の穴に落ちるんだろうよ。

[438: 匿名さん]

管理侍はマンコミュを辞めたよ。

[439: 匿名さん]

何方か、登場人物の解説をお願い致します。
ココにカキコして居られる皆さまは、暇なお方ばかりでしょ。

[440: 三菱樹脂事件判例抜粋]

企業者は、自己の営業のために労働者を雇傭するにあたり、いかなる者を雇い入れるか、いかなる条件でこれを雇うかについて、法律その他による特別の制限がない限り、原則として自由にこれを決定することができる