管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[241: 匿名さん]

他の管理組合の総会や理事会に出る筈はないでしょう。
マンションは２軒目だから、２つは知ってるけどね。
しかし、前の時は総会には１度も出たことないし、理事も家内がやったので、経験と関心もなかったよ。
２軒目は、理事はやったことないけど、総会には２度出たことあるよ、通常総会と大規模修繕工事の
臨時総会に。
しかし、マン管はもってるけどね。

[242: 匿名さん]

うそ八百の書き争いになちゃった。

[243: 理事長経験者]

>210
>販売関係者さん

遅いレスで申し訳ありませんが、区分所有法に書いてないことは、会社法類推で裁判するというのは知りませでした。

どのような裁判でそのような判例があるのでしょうか。

お手数ですがご教示ください。

[244: 管理侍]

匿名さんは>>231や>>242みたいな書き込みが多いね。
匿名について一言。
書き込むのは自由です。
しかし匿名で議論に参加すると誰と誰が同一人物なのかわかりません。
これでは読んでる人は楽しくないし、参考にもしにくい。
みんなでここを楽しくて学べる場所にしませんか？
このスレができて一週間（ちなみに私はスレ主ではない）
既にレスは240超。
しかも内容はなかなかのハイレベル（間違った記載もあるが）
楽しい場所になりつつあります。
匿名さんも自己満足に終始するのではなく、ちょっと勇気を出してＨＮを書き込んでみませんか？
よくも悪くも自分へのレスは嬉しいものですよ。
注）私の言う「楽しい」とはじゃれ合いの楽しさではなく、真剣勝負の楽しさですのでお間違いなく。

[245: マンション住民さん]

>しかし、マン管はもってるけどね。

おれ宅建もってるけどね。関係ないか。

[246: 販売関係者さん]

>>243
>>244
理事長経験者さん、管理侍
私が言ってることは見解の相違はあるかもしれませんが間違いではありません。
匿名で書いてるど素人じゃありませんので。弁護士とかもいますしね。
管理会社を妄信する輪番理事に反対させず、管理会社の無効確認訴訟に対抗できる法律構成を検討してるんですよ。
区分所有法には総会決議無効、取消について何も書いていないんで、会社法（旧商法）を類推するという判例があります。（最高判昭４７．１１．９）
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews75/mdn75_5.html
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews76/mdn76_6.html
では、理事会決議無効はどうなのか？
結論からいいますと原則として理事会決議無効確認訴訟というのはありません。
（会社法でも同じで原則として取締役会決議無効確認訴訟というのはありません。）
理事会が理事６人で、理事２人出席、委任状出席４人だとします。理事会の委任状は無効なのですが、こういう管理組合は実際あるんです。ここで何かを決めた（例えば総会議案書を決議した）として法的には無効（総会議案書が無効）なのですが訴えても裁判では勝てません。訴訟実務では具体的争訟（実損害）がなく、訴えの利益なしで却下です。総会議案書は総会で決議されれば有効になります。
（原則としてと書いたのは総会が何かの案件を理事会に一任し、理事会が出費を決めた場合は無効確認訴訟が受理される可能性はあります。会社法で新株発行の授権枠を総会で決めて、取締役会に実際の発行決定を委ねるのと同じ。）
但しね、訴えるぞ！と言われる（内容証明で指摘を受ける）と理論上は無効ですからびびっちゃうひともいますから、理論上適法な方法を検討してるわけです。
総会で選任されたのに理事会に一度も出てきたことのない輪番理事に、「就任承諾書を出して下さい。でも、出てくる気がないのだったら就任承諾書は出さなくてもいいですよ」と声をかけて提出がなければ就任の意思はないので、理事会の定足数の母数に参入しなくても問題はありません。

[247: 販売関係者さん]

えっと、追記しておきますが、
マンション管理士の試験科目に
憲法、民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法を追加するべきだと思いますね。（他のスレでも書いてるんですが）
マンション管理士を名乗る人物に、法的判断の素養がまったくありません。
管理組合のコンサルをするのであれば、人権、統治、民事紛争の解決方法を学ぶべきだと思いますね。

[248: 販売関係者さん]

ありゃりゃ。。。
とまってしまいましたね。レベルが高すぎたかもしれません。無料法律相談の弁護士からは出てこない話ですからね。（多くの場合その弁護士の専門外なので）
ヒラの理事の定数についてですが、総会決議に委ねるのはまったく問題はありませんよ。
芦屋に区分所有者全員が理事っていうマンションがホントにあります。こういうのもまずありえないのかな？
>>240

[249: サラリーマンさん]

管理侍さん、販売関係者さん始めみなさんにお礼が遅くなって大変申し訳ありません。　167です。
定数不足一つとってもたくさんの見解があり、たくさんの意見があることに驚いています。　
実際どの方の意見も納得できるものが多いことにも驚きです。
恐らく明確にどうあるべきかを規定した法律がないために判例や場合の解釈に頼るしかないということでしょうか？　
私のマンションでも理事は若干名と規約に記載されております。輪番制ですが規約ではありません。　理事は半数が毎年入れ替わります。　つまり2年後には同じメンバーはいないということで、だからこそ規約にのっとった運営が必要なのだろうと思います。　2年後には2年前のその時の事情はすでにわからないし、今回相談させていただいた修繕の支払いはこの1～2年後の理事会がすることになり、それに起因する契約をするのは現在の理事会だからです。　管理侍さんがいわれているように同じ組合員同士でもめないようにするにはやはりルールを順守することが必要なのですね。　スポーツと一緒かな。
今後は「活動の目的は現在から将来にわたって住民共通の利益を守ること」と心得て、ルールを順守して円満にやっていけるように心がけたいと思います。　どうもありがとうございました。

[250: 田吾作]

田舎もんだども、此処はギャグにもなんねょ。
クサイ/・くさーい・臭ーーい

[251: 匿名さん]

>遅いレスで申し訳ありませんが、区分所有法に書いてないことは、会社法類推で裁判するというのは知りませでした。

ウソ。

[252: 管理侍]

>>246
販売関係者さん
繰り返しになりますが、あなたの知識はほぼ正しいですよ。（ほぼとは私の知識の及ぶ範囲で。私の知識以上のことは調べないと判断できない）
しかしサラリーマンさんのご質問のポイントはそこではないように私は読みました。
ひょっとしたら私の感覚がズレているのかもしれませんけどね。
何れにしても相当勉強されていますね。
勉強になりました。

[253: 匿名さん]

＞芦屋に区分所有者全員が理事っていうマンションがホントにあります。こういうのもまずありえないのかな？

あり得ない。
貴方の書き込みは、架空のストーリーで自己満足しているに過ぎない。

[254: マンコミュファンさん]

ファンでも、この類のスレはパスします。
サヨナラ

[255: 匿:名さん]

全員が理事だとすると、監事はいないのでしょうか？
委任が要式契約であるかのごとくの発言といい、やはりソースが必要ですね。

[256: 匿名さん]

愉快専門ライターは無視するに限るよ。

[257: 杉作]

販売関係者氏は大真面目だよ！

ただ、自身も言ってるとおり、本音は自分一人でやりたいってとこにあって、そのための理論武装。
ああ言えばこう言うネタをたくさん持ってて、他者に有無を言わせず抑えつけることが大事なの。

合意形成図りながらやって行こうとする庶民には理解出来ないだけだよ！

[258: 管理侍]

国交省が修繕積立金額の妥当性を判断する指標を整備するらしいですな。
建物規模や施設の有無などの状況により目安の金額をマニュアルとして表示する考えらしい。
新築マンションでデベがいい加減な設定をして、きちんとした説明もせずトラブルになるケースがありますからね。
また管理組合が積立金を見直す際の参考にもなるでしょうね。

[259: 販売関係者さん]

ありゃりゃ！管理侍が昼間に出てきた！
標準管理委託契約書から「5年毎の長期修繕計画の見直し」が外れたので、今年から来年にかけて更新される各社の管理委託契約書もそれに合わせて外されてるみたい。（外れた理由は単年度契約になじまないから。）
管理会社の中には長期修繕計画の見直しを嫌がる会社がある。将来お金がかかることがバレると管理委託契約値下げしろ！って言われるから。こういう管理会社と付き合ってる管理組合は、自立して自分たちで長期修繕計画の見直しをしていかないと廃墟になるよ。

[260: 管理侍]

販売関係者さん
人を幽霊みたいに言わないように。
私は外出する機会も時々あるので移動時間に見にきてます。
（決して遊んでいる訳ではないので誤解しないように）
もう一つ情報提供です。
今年の７月に設立された一般社団法人マンション管理員検定協会が来年７月に第一回検定開催を目指しているとのこと。
試験問題は清掃、設備関連などの実務中心の構成らしい。
実務を知らないマンション管理士が何も勉強せずに受けたら、どの程度合格するのかね。
ほとんど不合格だったりして。

[261: 販売関係者さん]

>>257
杉作さん
そのとおり。
理事会の沈黙を、黙認されたとして、自分に有利な方向に導くのが管理会社。
しかし、区分所有者の理事会への提案に対する沈黙は、却下とみなされる。
沈黙を逆手に取る法律構成を考え出せるかがポイントだよ。

[262: 前期高齢管理士]

＞管理侍さん
相変わらず頑張っていますね。
かなり以前に、何度か議論した者です（ＨＬは忘れました。野次馬？現役監事？）
管理員検定協会代表のＫ女史は存じています。（他のメンバーも数名）
本職はフロントをされている方だったと記憶していますが、もしかして侍さんの同僚？
最近、知り合いの理事長さんから彼女の近況を聞いたばかりでしたので
貴兄からもこの板で同じ情報を得るとは思いませんでした。
うまく行くと良いですが…。

[263: ナマクラ新八]

うちの管理員は、管理会社の雇われなんですが、貼り紙とかに自分のことを｢管理人｣と書いてます。
間違ってませんか？

[264: 杉作]

間違いかも知れませんが、問題もないのでは？

[265: 管理侍]

>>262
前期高齢管理士さん
野次馬さん、現役監事さんですね。
よく覚えております。あなたとは相当やり合いました。
コテハンを続けていると、こういうレスを頂けるのが嬉しいですね。
ありがとうございます！
確か私は最初匿名で書き込んでいて、あなたにコテハンにするように言われ、そこから管理侍を名乗ったと思います。
管理員検定協会の代表をご存知なんですね。
残念ながら私はお会いしたことがありません。
管理員は軽んじられる傾向がありますが、マンション管理の根本ですからね。
そこにフォーカスすることは実はとても重要ですので、私もうまくいくことを願っております。

[266: 販売関係者さん]

管理人の検定ですか？私が思うのは一番優秀なのは間違いなく長谷工コミュニティの管理人です。少なくとも関西ではね。

[267: 管理侍]

>>266
販売関係者さん
こればっかりはどこの会社を褒めても、けなしても異論が出るでしょうね。
人の問題ですから。
どこの会社にも優秀な人とそうでない人がいます。
平均点が高いのはどこでしょうね。
ポイントはいかに管理員のモチベーションを高く保つかです。
トップの方針がしっかりしている会社の管理員は平均点が高いでしょうね。
あとは採用や教育、研修にどの程度の経費と手間を掛けているかでしょう。

[268: 匿名さん]

消費者契約法のスレッド立てたので、ご意見よろしくね！

[269: 理事未経験住人]

>>109
管理侍様
遅くなりましたが>>104です。レスありがとうございます。
共有部分で住人が骨折を伴う事故に遭いました。
築5年を過ぎ満6年になる前です。新築からの委託の管理会社は5年を過ぎた頃から理事会に提案し、理事会（組合）より工事の発注を受けていたそうです。
発注〜工事（住人にはまだ知らされていない）の間の事故で、後日管理会社から施設賠償保険の申請用紙等を渡されたが、事故部分の事前の写真が無いというのです。
夜の事故後の暗いときにフラッシュをたいて、よく見えない、はっきり見えない写真になっています。
住人は電話でかけつけた管理会社社員によって救急車を呼ばれて搬送され、翌日も病院で検査。この間に仮補修され、どのくらい酷くなっていたか不明となりました。ただ他の複数の住人、管理人、フロントが覚えていました。
もちろん、被害住人と同じで瑕疵を知らない人もいました。
事故翌日、管理会社より３人が謝罪にマンションを訪れました。その時、支店長は瑕疵部分が酷かったことを認めました。
酷かったということを認めながら、写真は無いと。数ヶ月後、瑕疵部分はたいしたことはなかったように主張してきました。
保険会社も酷い写真が出ないほうが都合が良いのでしょう。
その後も管理会社担当者のやらかした事が次々と発覚しました…。

[270: 近所をよく知る人]

保険会社は数十万くらいなら調査しないんだよ。

[271: 管理侍]

>>269
理事未経験住人さん
マンション内で人身事故が発生したのですね。
それは大変だったかと思います。
瑕疵とのことですが、デベロッパーや施工会社が認める瑕疵なのかどうかは重要なポイントです。
明らかな瑕疵であれば組合として工事費用を負担すべきではなく、売主に損害賠償請求をされるべきですね。
管理会社の対応としても問題ありだと思います。
瑕疵について売主と協議されていないのであれば、まずはアフターサービス部門に問い合わせてみてはどうでしょうか。

[272: 理事未経験住人]

レスありがとうございます。
管理会社が修繕してしまったのでアフターはわからなくなってしまったようで、売り主からは認められないとの回答のようです。
管理会社のHPにはアフターにあたるかどうかで修繕費用がかかるか違ってくるので、アフター期間内は理事会に提案してくれると思わせる記述がありますが、実際はそんな話はなかったのか管理会社で修繕を済ませた後、次の理事会が売り主に問い合わせたようです。
さらに当時の理事会の知らないところで組合の施設賠の保険を持ち出していたことが発覚しました。

[273: 管理侍]

不具合の内容がわかりませんので何とも言えませんが、施設賠償責任保険が使えたということは、共用部分に問題があったということです。
それが経年劣化や故障を管理組合として放置していたのなら管理組合の問題。
管理会社が見過ごしていたのなら管理会社の責任。
新築時からその状態だったのであれば売主の責任。
以上の可能性が考えられます。

[274: 理事未経験住人]

5年も経ってから管理会社が言ってきたということは新築時は大丈夫だったのだと思います。
施設賠も理事会に事故を報告して請求用紙を預かってきたのではなく、担当者が理事長自署押印の書類を理事長が知らないところで使っていたそうです。
それは数ヶ月後に管理会社から弁護士を入れられた住人が当時の理事長宅を訪ねて発覚しました。
理事長は保険など知らず、署名した覚えがない。
理事長の奥さんが担当者が持ってきた保険請求の紙に判を求めれたというのです。奥さんが言うには「担当者の字」だったと。
理事会に報告の結果、組合の施設賠を持ってきたのではなく「理事会の知らないところで勝手に使っていた」ようです。
道理で理事会などを開き、組合と管理会社の責任を話し合わないわけです。
理事さんは「組合と管理会社どっちの保険を使うか」どころか組合が施設賠という保険に入っていることさえ知らなかった（管理会社から説明されなかった）そうです。
勝手に使ったのだから、後から「入っていました」とは言えないですよね。
事故があった月に新理事会に交代だったため、知られないと思ったのでしょうか？
内容が入ってない白紙の示談書にも判を押させられたそうです。

[275: 管理侍]

新築時に大丈夫だったとしたら建物の瑕疵ではありませんので管理上の問題です。
管理組合の保険を勝手に使う管理会社は問題ですね。
書類上の手続きにおいても問題ありそうですし、今回の顛末について管理会社の然るべき立場の人にしっかりと説明を求め、今後の対応を検討すべきと思います。

[276: 理事未経験住人]

管理会社の支店長は被害者宛に「管理会社に法的責任は無い」旨の書面を弁護士より発送し、それを被害者が新理事長に見せたところ「管理会社の責任がないとは！」と激怒していました。
背景には施設賠が50％しか出ない見込み？というのがあったからで、保険会社もハッキリは言えないけど、組合の契約している保険だが管理会社の責任が大とみての過失割合と思われます。
住人は事故の翌日に管理会社支店長に「治療費、交通費、休業損害が出る保険に入っている。治療に専念してください。」と言われたので100％がまかなわれると思っていたと。

管理会社は頭だけ下げ、組合の保険を勝手に持ち出して、自分たちにも責任があるのでは？と指摘されると弁護士から文書を出した。
弁護士を入れたことにより、保険を勝手に持ち出したことがバレたというわけです。
さらに50％しか出ないと察知し、当時の理事さんたちに「被害者が治療費を（組合の）管理費でもってくれないか」と言っていたとのことです。
被害者には「保険」が使えると言い、組合には保険に入っていることを教えてないから「出してくれと言っている」と嘘をついていたそうです。
これって被害者の名を使った詐欺未遂ですよね？被害者が弁護士を入れられなければ、管理会社が何をやっていたか知ることもありませんでした。

[277: 販売関係者さん]

骨折って、こけたんですかね。なんかでっぱっていたとかで。
>>背景には施設賠が50％しか出ない見込み？というのがあったからで、保険会社もハッキリは言えないけど、組合の
>>契約している保険だが管理会社の責任が大とみての過失割合と思われます。
この部分、推測で言ってるのが問題です。
対人賠償保険なら保険の上限まで全額でるんじゃないの？管理会社の責任が大とみているなら、保険会社が管理会社に求償するとおもうけど。

[278: 管理侍]

とんでもない管理会社ですね。
まず施設賠が50%しか出ない理由を保険会社の見解として求めるべきです。
被害者の過失が考慮されているのかもしれません。
管理会社に法的責任がないという根拠も確認すべきです。
共用部分の不具合箇所について、管理会社は理事会に修繕の提案はしているので、その点については責任を果たしたと言えるでしょう。
しかし問題は工事を実施するまでの間に、共用部分に危険箇所があることを居住者に注意喚起していたかどうかですね。
これを実施していない、もしくは理事会に注意喚起の提案をしていなければ、管理会社にも一定の責任があると思います。

[279: 理事未経験住人]

施設賠は組合が契約しているもので示談で決まった金額を保険会社が払うそうです。もちろん上限は決まっています。
示談に保険会社が口出しできないということでしょう。示談は特約の弁護士になりますよね。
今回の問題は新理事長がプライベートで「保険代理店の社長」だったということです。
たまたまでしょうが、組合で掛けている保険のセンターの人と前から仕事上の付き合いがあるそうです。
新理事長と「管理会社の保険を使うべきじゃないか？」とのやり取りがあったそうですが、とりあえず組合の保険のままで進めて後で保険会社どうしでどうのこうのと言ってました。ハッキリ言わなかったのでわかりません。
その後、管理会社が「道義的責任」だかで被害者と円満解決を目指すと理事長宛に文書を提出。
責任の所在や被害者への謝罪の文書は無し。理事長だけへの約束でしょうか!?

被害者も症状固定となり、後遺診断書を添えて弁護士を頼み保険会社と管理会社へ通知。
その後も理事会で責任の所在などを話し合った形跡なし。
（議事録より）
保険会社からも管理会社からも数ヶ月、弁護士に返事が無し。
事情を知った保険代理店が「保険の手続き」をするように保険会社に言ってくれたそうですが、保険更新時に切られた。
（切られたというか更新にならなかった）
新しい代理店は新理事長の知人の会社に決まったそうです。何社も見積りとった上でのことだそうですが、保険金額は同じで変えた理由は「今までのところとはお付き合いがないから！」だそうで、どこにするかは始めから決まっていた感じもあります…。
新理事長が任期を終える前「私は（保険代理店の）社長だからできなかった」と保険の手続きをなかなかしなかったことに触れ、管理会社に証拠を出せとも言えなかったと言いました。
理事長になって間もない頃は「責任を認めないなら、管理会社（委託）を切る」と言っていましたが、管理会社が組合の責任→被害者の責任と主張を変えたのを知っても理事会で理事達と検討せず、自分だけで収めていたようです。
理事長は保険会社の圧力？を匂わせていましたが、保険会社は理事長が特約の弁護士を入れなかったと逆のことを言っています。
金融庁に問い合わせると、契約者である理事長が保険会社が被害者に払ってくれないという内容ならば受け付けるが、そうでなければ受け付けられないそうです。
示談までいっていないのです。保険会社は示談を進めず、裁判所で決めて欲しいのでしょう？求償よりも。
理事長は何故、示談に向けて速やかに弁護士を入れなかったのでしょうか？
そして何故、管理会社の不始末を内緒にしているのでしょうか？

[280: 杉作]

気持ちは解るけどさ。
ここで愚痴ってても仕方ないよ。

同情はするけどさ。
自分はどうしたいのかはっきりしなきゃ。
貴方一人で、質問部屋を愚痴り部屋に変えちゃってるよ。

[281: 管理侍]

>>279
そこまでの具体的なお話になると、個々の思惑などが絡みあった内容ですので、ここの書き込みだけでは判断やお答えするのが難しいですね。
関係者それぞれの言い分もあるでしょうし。
お役に立てず申し訳ございません。

[282: 近所をよく知る人]

区分所有者代表訴訟のスレッドたてたよ！＞管理侍

[283: 理事未経験住人]

長く書き込んでしまい申し訳ありませんでした。

[284: ナマクラ新八]

工事を請け負った業者の責任はどうなってるの？

[285: 匿:名さん]

推測ですが、保険会社の判断は、
１．事故の原因がどうであれ、管理組合には土地工作物責任がある。
２．事故の原因により共同不法行為が認められたとしても、管理組合は不真正連帯債務を負う。
３．被害者にも落ち度があり、これを斟酌（過失相殺）して被害者の過失割合を５０％とした。
だと思います。

管理会社に共同不法行為が認められた場合、管理会社は保険会社から求償される可能性がありますが、
これを逃れるため、責任はないと主張しているのだと思います。

[286: 匿名さん]

過失割合が半々っておかしくないですか？
求償が面倒くさいから、組合と管理会社が半分ずつって解釈は？
写真を出さないとか、介入後にどちらも揃って連絡がないとか、怒ってた理事長は？って話。

[287: 285]

ちょっと言葉足らずでしたね。
１．について
「民法７１７条３項・・・前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を
負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。」
管理会社に不法行為等があれば、当然、求償できるので省略してしまいました。

２．について
土地工作物によらない事故で、管理組合に不法行為責任が発生する場合を想定したものです。

さて、賠償すべき損害額ですが、事故の状況により、加害者の過失割合が５０％であれば、
被害者の損害について５０％を賠償すればよいことになります。
その賠償額を、どのように負担すべきかは、土地工作物責任であれ、共同不法行為責任であれ、
加害者間の内部の問題です。

[288: 販売関係者さん]

↑突起物にこけて骨折した場合の本人の過失割合ってどれくらい？そんなもの算定できるわけがないとおもうけどね。

[289: 匿名さん]

つまらないね。

[290: ナマクラ新八]

工事中の何かにつまずいた訳でしょ？

例えば、穴を掘った状態で、柵やカラーコーンなどを設けてたかどうかでも過失割合が変わりますよね