管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[201: 管理侍]

>>173サラリーマンさん
お金を払うなら当然総会決議。
仮契約の段階で費用が発生しなくても、大規模修繕工事という多額の工事の設計監理業務であればその及ぼす影響は大きいと思われ、私なら総会決議とされることをお勧めします。

[202: 管理侍]

>>178販売関係者さん
うるさい理事を理事会に呼ばないのマズイでしょう。
理事会にも招集手続きの規定がありますので、それに基づく招集が求められます。

[203: 販売関係者さん]

>>200
>>管理侍

総会は理事を選任しているだけです。総会決議で選任したからといって当然に就任しているわけではありません。
輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。
理事会に出てこれない人には、就任承諾書を出さないで下さい、といえばいいです。
そうすれば、定足数の母数に参入しなくてよくなる。理事会の委任状は無効ですから、定足数不足が常態化している場合には、こっちのほうがよっぽどまともな運営になります。

根拠法は下記のとおり。
民法第643条
委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
「相手方に委託」しているのが総会決議で、「相手方がこれを承諾」するのが就任承諾書提出です。
会社の顧問弁護士にきいてみて。間違いないから。

[204: 匿名さん]

>輪番制は総会での理事の選任を輪番表の順番で行っているに過ぎません。
>就任承諾書を管理組合に提出したときに就任したことになります。

どちらも不適切です。理事等の役員は管理者同様に総会で選出すべきもの、
更に、総会に役員候補者として自薦、他薦の段階で受任意志を確認する機会が得られる。

[205: 管理侍]

>>203
販売関係者さん
役員選任の総会議案に賛成の意思表示（委任状の提出含む）をしていたら、その方は就任に承諾したと解されるのでは？
また、総会議案に反対していたとしても、その議案が可決し、その後互選で役職を決定し役員として活動していたのなら、当該役員会は結果的に就任を承諾したとみるのが自然ではないでしょうか。
最初から現在に至るまで一貫して就任を拒否していたのならわかりますが。
今回のご相談のケースで今更就任承諾書を全員から取得するというのは現実的ではないと思います。
輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

[206: 管理侍]

当該役員会は→当該役員は
失礼。入力ミスでした。

[207: 匿名さん]

＞輪番制は一般的に役員候補者を輪番で選んでいるだけですね。

それは形式的な問題で、輪番制の実態は拒否権のない押しつけ制度で委任関係は成立していない。

[208: 販売関係者さん]

>>207
ありがとうございます。私の賛同者が現れてくれました。
輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。
そもそも、会社や公益法人の登記でも理事の就任承諾書は添付書類になっていますよ。
総会議案書や総会議事録に名前が載っていることが理事の就任意思の確認になるとしたら、就任承諾書に代えて総会議事録添付でも登記は可能なはずですが、却下されるでしょう。

[209: 理事長経験者]

販売関係者さん

より良い組合運営のために、それいった運用が良いというのは理解できます。
が、法的な解釈として合法か、または正常な運用ができるかというところに疑問があるので質問いたします。

区分所有法第71条には次のように書かれています。

第三章　罰則
第七十一条 　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。
一
：
七 　理事若しくは監事が欠けた場合又は規約で定めたその員数が欠けた場合において、その選任手続を怠つたとき。

規約に役員の定数があるのが通常だと思いますが、総会で定数のとおり役員が選出され、その後就任していないとするならば、それは欠員であろうと思います。
総会直後から全く就任すらしていないのであれば、次の総会まで不補充で運営していく合理的な理由は見当たらないでしょう。
つまり、販売関係者さんが提唱されるやり方は、区分所有法には必ずしも沿っていないように思われます。

もちろん、このような条項が実際は適用されない、罰則が適用されることなどないということは存じています。
ただ、理事会の正当性について紛争になったときに難しいのではないかと思いますが、この点はどのようにお考えでしょうか？

[210: 販売関係者さん]

>>209
うちの管理組合の規約では、理事の定数は「若干名」なんです。つまり、何人でもよい。
定数が3人と決まっている場合でお答えしますね。
区分所有法で書いていないことは会社法類推で裁判しますので、
会社法に置き換えて考えます。
Ａさん、Ｂさん、Ｃさんが現に理事をやっていたとして、
総会で新しい理事のＤさん、Ｅさん、Ｆさんが選任された。
就任承諾書はＤさん、Ｅさんが提出し、Ｆさんが提出しなかった。
このとき、Ａさん、Ｂさんは退任、Ｄさん、Ｅさんが就任。
Ｃさんは任期切れですが退任できません。（後任が決まるまで退任できないことは規約にも書いてあると思いますし、会社法では法律に書いてあります。「権利義務取締役」といいますけど。）
現理事は、Ｄさん、Ｅさん、Ｃさんです。
Ｃさんの代わりにＡさん、Ｂさんのどっちかが残ってもいいですよ。
これはじゃんけんできめる。

[211: 匿名さん]

>>208
理事を輪番制でやることが規約に謳ってあれば、その規約を遵守する義務があるのは当然のことでしょう。
その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということでしょう。
みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？
誰がマンションの管理をしていくのですか。
輪番制の理事候補は、事前に打診というか連絡がある筈です。そして総会で承認されて、理事の互選で
役員を決めるというのが一般的です。
その時、特別な事由があれば、それを現理事長に申し出て、それを理事会に諮り、認められれば、理事候補は
外れるでしょうが、勝手にただやりたくないはみとめられないでしょう。
マンションという団体の生活をしていて、共用部分の管理をしていかねばならないのですから、屁理屈をこねるのは
やめた方がいいですよ。
委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされているのです。
理事に選任されたけど、その職務を全然履行しない者に対しては、ペナルティ料を課せばいいでしょう。

[212: 匿名さん]

＞輪番制の実態を考えれば、就任承諾書提出で理事就任の真正意思を確認し、提出しない人は排除していく運営が必要です。理事会が毎回、定足数不足では運営ができませんから。

委任関係のない輪番制そのものを、後から申し訳程度に繕う姿が就任承諾書提出で、輪番制も就任承諾書提出も適法ではない。

[213: 匿名さん]

>>210
あなたのマンションは小規模なんですね。

[214: 匿名さん]

＞その規約が成立した時点で、輪番制の理事を承認したということ
＞勝手にただやりたくないはみとめられない
＞委任は規約の中に謳ってあるので、承諾はされている

こりゃまた遵法精神に乏しいのが現れたな！
こういうのがもっともらしいこと言ってくると理事会運営は難しい。

理事の委任は承諾が必要。
理事を委任することとが規約の定められてるからといって、それで承諾したとは到底いえない。
これは純然たる法律行為だよ！

「やりたくない」かどうかの理由が妥当かどうかの判断は個人の主観でとやかく言えない。それと個人の無責任という判断、認識、非難とは無関係。

＞みんなが、正当な理由がなくて理事をやりたくないといったら、理事会はどうなるのですか？誰がマンションの管理をしていくのですか。

こういう人に対しては、
「おまえがやれよ」
というのが正しい処置。

[215: 販売関係者さん]

>>213
90戸くらいですけど、小規模？若干名っていうのは5人でも10人でもいいんですよ。
>>211
規約に輪番制って書いてあるんですか？うちは規約には「理事は総会で選出する」ってなってるだけで、輪番表を総会で決めただけ。選任の順番に過ぎない。
規約で決めてる場合は、どうなんでしょうねえ。。。病気で辞任もできません。制限能力者（旧禁治産者）になっても理事のままなんですかね。うちは規約で決まってないので申し訳ないですが、検討しません。

[216: 匿名さん]

>>215
若干名とは一人の場合を含んで、不特定のあまり多くない人数をいいます。
大阪府の定義では、若干名とは、１～３名を意味するといっています。
輪番制が規約に謳ってなくても、総会決議事項は、議事録に掲載されているのであり、遵守事項だよ。
理事候補が病気や転勤、介護等で理事になることが困難な場合は、本人が希望すれば、理事会の承認を
得て理事を辞退することができるとかの理事会運営細則もないの？
うちの管理組合でも、理事は総会で選任するとなっているけど、理事会の運営細則で、理事の範囲・理事の任期・
理事の定数・役員・正当な理由がなく理事を拒否又は理事会への出席が年３回以内の者については、○○のペナルティを支払うものとする・理事候補選出区分表・欠員に対すること等が決められているよ。
小規模マンションだから融通はきくんでしょうね。

[217: 匿名さん]

>>215
あなたのとこのマンションは小規模だから、なあなあでいけるのかもしれませんが、大規模マンションともなれば、
規約や使用細則ではっきりしておかないとトラブルが発生しますのでね。
いろんな人間がいますので。

[218: 販売関係者さん]

>>216
若干名とは、日本国語大辞典
〔名〕ほんの少しの人数。数名
うちの規約では若干名ですけど、総会決議で6人いますよ。

>>217
大規模でいろんなひとがいて、いい加減なことができないというならね、
きっちりやるために、管理組合を法人化すれば、私の言ってる意味が良くわかるはず。
理事の就任承諾書は、法人登記の添付書類で出してもらわなきゃ、登記できません。
輪番表を定めた管理規約や総会決議議事録は添付書類（証拠）になりません。
区分所有法は実体法で、それを手続き面で担保するのが登記法。

[219: 一居住者]

管理侍さん　販売関係者さん
大変勉強なります。それにしても匿名さんが多いですね。
管理侍さんは匿名さんには返答されないようですし、
販売関係者さんも匿名さんには返答されないようにされたらいかがですか？

[220: 販売関係者さん]

>>219
了解です。昼間は、管理侍がいないのでサービスしてるんですけど、疲れるので、匿名さんには回答しないようにしますね。

[221: 匿名さん]

>>218
法人化しても何のメリットもないし、理事の登記とか無駄なことはする必要はないよ。
管理規約は、組合の最高自治規範であり、組合員はそれを遵守する義務が生じます。
そして、区分所有法は民法の特別法であり、民法に優先します。規約は、区分所有法に準じて作成してありますのでね。規約に別段の定めをすることができるという区分所有法では、法律に規約が優先するということですよ。
輪番制の理事候補が、第１回目の会議に参加して、役員候補を選出するのに参加するということは、受任の何もの
でもないでしょう。
通常の理事の決め方は、理事候補が集まり、そこで役員を決めておき、総会で理事が選任されたら、休憩をして　　理事会を開き、役員を決めるやり方が普通だけどね。
それに、使用細則も規約と同じことですよ、ただ、普通決議と特別決議の違いはありますがね。

[222: 匿名さん]

>>220
匿名は殆どが私なんですけどね。
管理侍さんしか答えないのであれば、このスレはすぐ止まってしまいますよ。
管理侍さんに答えを求めていないから、わざわざ匿名にしてるんだけどね。
管理侍さんとは違う見解というか、別の考えがあってもいいでしょう。単なるフォローの意味もあるけどね。

[223: 匿名さん]

輪番制なんて、赤信号、皆で渡れば怖くないと同様に無責任体制の典型です。
輪番制には委任関係は勿論、責任も発生しません。

[224: 販売関係者さん]

管理侍はコテハンのほうがおもしろいといって
そういうルールにしただけのこと。
少しコメントしとくが、
私のところは規約で輪番制にしてるわけではないので、規約できめてるとこの話はよくわかりませんね。
輪番表を普通決議で決めてその順で選任してるだけ。
管理組合法人の登記の添付書類は法定のもの。
真正意思の確認に足る証拠かどうか、法人化していなくても評価基準にはなるといっているだけ。
管理規約と管理規約の同意書の添付で理事就任登記が可能ならあなたの話もわかるけどねえ。。。

[225: 杉作]

ということは、総会に委任状で議決権行使しても、受任者の承諾書がないと議決権が無効ということか！
ということは、うちの総会は毎回成立要件を満たしてない！

[226: 匿名さん]

>>225　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２２４のいっていることは極論をいっているだけのこと。
彼の論法でいけば、日本の殆どの管理組合の理事の選出方法は、違法ということ。
まあ事前に、理事候補の委任状を取り付ける方法もあるけどね。

[227: 販売関係者さん]

>>225
問題の本質は、理事会の定足数不足をどーすんのか？ということ。
選任されても、出てこない人がいっぱいいるんだよ。
そういうところは、理事会で委任状を使ってることが多い。
これは民法104条の復委任になるので無効だ。（通説）
原理原則を考えたら、そもそも、総会での理事選任のあと、ほんとに本人は就任を承諾してるのか？って話になるでしょ。総会議案書も総会議事録もみてないんじゃないのか？と。
出てこないんだったら、辞めさせるか、就任してないことにするしかない。
出てこない人を合法的に排除し、定足数の母数から排除する方法を提言してるだけだ。

[228: 匿名さん]

>>227
全く理解してないんだね。
理事の代理出席を規約に盛り込めばいいんじゃないの。
理事会は、２分の１以上の出席で、議決はその過半数で成立する。
但し、理事の定数は決められていれば、それが不足したら（転勤や病気等で）補充すべきだよ。
あんたのところは、若干名とか訳の分らない定数を決めてるのが問題なだけ。
選任されても、出てこない理事がいっぱいいるあんたの組合は、どうしようもない組合だね。
ペナルティを１回に付き、１万ぐらいとったらどうなの？裁判では、２，５００円だったけどね。
委任だ復委任だと、そんなことばっかりいってるから、あんたのとこの理事は出席率が悪いんだよ。
法律論を述べるわりには、いい加減な規約になっているしね。
理事の定数が若干名でいいということは、１人でもいいということだからね。
出てこなかったり、受諾しなかったら、一人で好きなように管理していけばいいよ。あんたの組合はそれでも規約上は成立するんだからね。
おもしろい組合だね。

[229: 芋侍]

管理侍さんは、腰に刀を差していないらしいですね。
だからこのスレはピリッとしないんですね。
侍は商人（販売関係者）とつるんでは、ナマクラになりますよ。

[230: 販売関係者さん]

>>228
規約が変えれるんだったら何の苦労もない。
規約を変えるためには、理事会運営の正常化が先決。
管理侍も言ってるが理事会決議を正常にやらないと
管理会社に攻められる可能性がある。（解約の決議など。）
あなた、他の管理組合の理事会とか総会に出たことがあるのか？
自分の世界だけしかしらないんでしょ?
あなたのいうようなおもろい管理組合っていうのは管理組合の半分以上あるよ。

[231: 匿名さん]

このスレは程度が低いですね。

[232: 販売関係者さん]

↑あらし。。。
>>228
>>231
同一人物だが、論破した。
管理組合の程度が低いのは自明のことである。

[233: 入居済み住民さん]

さすがですね。。。
でも、なんでそんなに詳しいんですか？

[234: 管理侍]

販売関係者さん
あなたの知識は、委任の承諾にしても輪番制にしても復委任にしても、ほとんど法的には正しいと思います。
ただ、そもそもの質問である>>167への回答として>>168は少し違うと思いました。
167の場合は既に何度か理事会が開催されてますから、承諾書がなくても理事は承諾していることになっている可能性が高いと思います。（役職決定の場に出席して異議を唱えていなければ承諾と同じです）
また、仮に承諾書を取るにしても理事会を欠席している方にも声はかける必要があると思います。
なお、登記手続きに承諾書が必要だからと言って、承諾書の提出の無い人は理事就任を承諾していない、とは言えません。
口頭の承諾も承諾です。（証拠能力は別の話）

[235: 管理侍]

>>229芋侍殿
何なら勝負するかい？
そう簡単に刀は抜かないのでご安心を。
あなたは販売関係者さんを商人だと思っているの？
それは世を忍ぶ仮の姿。彼は侍ですよ。
但し、つるむつもりは無い。

[236: 匿名さん]

>>228
>>231
>同一人物だが、論破した。

残念でした。見当違い。

[237: ナマクラ新八]

理事役員ってだいたい戸数の十分の一くらいじゃない？
若干数ってのは不思議な数ですよね、議決権もアバウトなんでしょうか？

[238: 販売関係者さん]

>>234
>>237
ん？
あー、確かに管理規約で、理事の定員が若干名って書いてあるのはなんでかな？とは思いますが、
第一回総会で輪番表を承認した時点で6人に決まっています。
立候補については、規約でも第一回総会でも、何も決めてありませんが、理事会の方針しだいで
輪番の6人に加えて、公募、推薦などがあったとき、理事を増員して総会議案書に記載することができますから、
規約で人数を固定しているよりいいと思いますよ。
私の論法だと、選任に応じない理事が排除された結果、理事が一人でもいいのか？という指摘がありましたが、
理事長1名　副理事長1名　理事　若干名　監事1名　と書いてあるので
理事長、副理事長、監事1名の3人は絶対に必要で、後任が決まらないと退任できません。
ヒラの理事は柔軟に増減してよいということだと思いますよ。
私が狙ってるのは、私単独で管理会社解約の総会議案書を作ることですよ。裁判で負けない方法で。
　

[239: 杉作]

嗚呼～単独じゃなきゃいけないってとこがセツナイ…

[240: 匿名さん]

>理事長1名　副理事長1名　理事　若干名　監事1名　と書いてあるので
＞輪番表は総会決議
こんな管理組合はまずあり得ない。

[241: 匿名さん]

他の管理組合の総会や理事会に出る筈はないでしょう。
マンションは２軒目だから、２つは知ってるけどね。
しかし、前の時は総会には１度も出たことないし、理事も家内がやったので、経験と関心もなかったよ。
２軒目は、理事はやったことないけど、総会には２度出たことあるよ、通常総会と大規模修繕工事の
臨時総会に。
しかし、マン管はもってるけどね。

[242: 匿名さん]

うそ八百の書き争いになちゃった。

[243: 理事長経験者]

>210
>販売関係者さん

遅いレスで申し訳ありませんが、区分所有法に書いてないことは、会社法類推で裁判するというのは知りませでした。

どのような裁判でそのような判例があるのでしょうか。

お手数ですがご教示ください。

[244: 管理侍]

匿名さんは>>231や>>242みたいな書き込みが多いね。
匿名について一言。
書き込むのは自由です。
しかし匿名で議論に参加すると誰と誰が同一人物なのかわかりません。
これでは読んでる人は楽しくないし、参考にもしにくい。
みんなでここを楽しくて学べる場所にしませんか？
このスレができて一週間（ちなみに私はスレ主ではない）
既にレスは240超。
しかも内容はなかなかのハイレベル（間違った記載もあるが）
楽しい場所になりつつあります。
匿名さんも自己満足に終始するのではなく、ちょっと勇気を出してＨＮを書き込んでみませんか？
よくも悪くも自分へのレスは嬉しいものですよ。
注）私の言う「楽しい」とはじゃれ合いの楽しさではなく、真剣勝負の楽しさですのでお間違いなく。

[245: マンション住民さん]

>しかし、マン管はもってるけどね。

おれ宅建もってるけどね。関係ないか。

[246: 販売関係者さん]

>>243
>>244
理事長経験者さん、管理侍
私が言ってることは見解の相違はあるかもしれませんが間違いではありません。
匿名で書いてるど素人じゃありませんので。弁護士とかもいますしね。
管理会社を妄信する輪番理事に反対させず、管理会社の無効確認訴訟に対抗できる法律構成を検討してるんですよ。
区分所有法には総会決議無効、取消について何も書いていないんで、会社法（旧商法）を類推するという判例があります。（最高判昭４７．１１．９）
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews75/mdn75_5.html
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews76/mdn76_6.html
では、理事会決議無効はどうなのか？
結論からいいますと原則として理事会決議無効確認訴訟というのはありません。
（会社法でも同じで原則として取締役会決議無効確認訴訟というのはありません。）
理事会が理事６人で、理事２人出席、委任状出席４人だとします。理事会の委任状は無効なのですが、こういう管理組合は実際あるんです。ここで何かを決めた（例えば総会議案書を決議した）として法的には無効（総会議案書が無効）なのですが訴えても裁判では勝てません。訴訟実務では具体的争訟（実損害）がなく、訴えの利益なしで却下です。総会議案書は総会で決議されれば有効になります。
（原則としてと書いたのは総会が何かの案件を理事会に一任し、理事会が出費を決めた場合は無効確認訴訟が受理される可能性はあります。会社法で新株発行の授権枠を総会で決めて、取締役会に実際の発行決定を委ねるのと同じ。）
但しね、訴えるぞ！と言われる（内容証明で指摘を受ける）と理論上は無効ですからびびっちゃうひともいますから、理論上適法な方法を検討してるわけです。
総会で選任されたのに理事会に一度も出てきたことのない輪番理事に、「就任承諾書を出して下さい。でも、出てくる気がないのだったら就任承諾書は出さなくてもいいですよ」と声をかけて提出がなければ就任の意思はないので、理事会の定足数の母数に参入しなくても問題はありません。

[247: 販売関係者さん]

えっと、追記しておきますが、
マンション管理士の試験科目に
憲法、民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法を追加するべきだと思いますね。（他のスレでも書いてるんですが）
マンション管理士を名乗る人物に、法的判断の素養がまったくありません。
管理組合のコンサルをするのであれば、人権、統治、民事紛争の解決方法を学ぶべきだと思いますね。

[248: 販売関係者さん]

ありゃりゃ。。。
とまってしまいましたね。レベルが高すぎたかもしれません。無料法律相談の弁護士からは出てこない話ですからね。（多くの場合その弁護士の専門外なので）
ヒラの理事の定数についてですが、総会決議に委ねるのはまったく問題はありませんよ。
芦屋に区分所有者全員が理事っていうマンションがホントにあります。こういうのもまずありえないのかな？
>>240

[249: サラリーマンさん]

管理侍さん、販売関係者さん始めみなさんにお礼が遅くなって大変申し訳ありません。　167です。
定数不足一つとってもたくさんの見解があり、たくさんの意見があることに驚いています。　
実際どの方の意見も納得できるものが多いことにも驚きです。
恐らく明確にどうあるべきかを規定した法律がないために判例や場合の解釈に頼るしかないということでしょうか？　
私のマンションでも理事は若干名と規約に記載されております。輪番制ですが規約ではありません。　理事は半数が毎年入れ替わります。　つまり2年後には同じメンバーはいないということで、だからこそ規約にのっとった運営が必要なのだろうと思います。　2年後には2年前のその時の事情はすでにわからないし、今回相談させていただいた修繕の支払いはこの1～2年後の理事会がすることになり、それに起因する契約をするのは現在の理事会だからです。　管理侍さんがいわれているように同じ組合員同士でもめないようにするにはやはりルールを順守することが必要なのですね。　スポーツと一緒かな。
今後は「活動の目的は現在から将来にわたって住民共通の利益を守ること」と心得て、ルールを順守して円満にやっていけるように心がけたいと思います。　どうもありがとうございました。

[250: 田吾作]

田舎もんだども、此処はギャグにもなんねょ。
クサイ/・くさーい・臭ーーい