管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[141: 入居済み住民さん]

通常総会の議決について質問させてください。
管理規約では
議決権総数の半数以上の組合員が出席しなければならない。
議事は議長を除く出席組合員の議決権過半数で決し、同数の場合は議長が決する。
通常総会の議長は理事長。

例えば、議決権総数１００の場合
理事長を除く総会への出席者　40
理事長　　　　　　　　　　　 1
理事長（議長）への委任状 10
議決権行使書 20
小計 71

総会は71/100で議決権総数の半数以上で成立することはわかりますが
議事の決議は
理事長を除く総会への出席者４０＋議決権行使書２０＝６０の議決権過半数で決すると考えていいのでしょうか？
つまりこのような管理規約の場合は理事長への委任状は総会成立するためには重要ですが
議事の決議には同数にならなければ無意味な議決権となるのでしょうか？

[142: 近所をよく知る人]

「議決権」のところに
「４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。」
って書いてあるのでは?
委任状は代理人による議決権行使ですよ。上記の例なら３６票が過半数でしょ？

[143: 匿名さん]

管理侍さんは・・・・サムライではないのですね。刀はお持ちではないのですね。

サムライの質問部屋なら、悪質管理会社の名前くらいバシィと発表できませんか？

この位やらないと腰に刀はさせませんよ。

[144: 近所をよく知る人]

管理侍は早朝と深夜しかきません。夜にまとめて回答してますよ。

[145: ゴルゴ１３]

>>135
前掲の基準を参考にされたし。

行政指導と一口いっても、重い方から、
１．免許取消
２．業務停止
３．指示処分
４．指導
５．勧告
６．助言
とある。４～６は掲載されていない。

だから、処分していないから…、な議論はナンセンス。

[146: 匿名さん]

＞１４３です
会話をすり替えては、このスレッドも閉鎖ですね。

誰もレスしなくなりますよ。

[147: 匿名さん]

評判の悪い管理会社といえは、合人社意外にはないでしょう。

[148: ゴルゴ１３]

おっと、アンカー付け忘れたが、
>>137 >>145
は、ＴＯ販売関係者さん、近所を良く知る人さん宛てだ。

このスレは、コテハン限定だから、俺もルールを守って、ノンコテハンは相手にしてねぇーわ。

[149: (コテハン考え中)]

はじめまして。
委任状が恐らく白紙で、当然の如く理事長に委任するとなっているとよろしくないですよ！

[150: 販売関係者さん]

ゴルゴさん
処分の基準は見たことありますが
例えば
適正化法72条2項違反（指示処分）
重要事項説明書を数年配らなかったとして、地方整備局に処分しろといっても
管理会社が「毎年、全戸に配りましたけど受取証は義務付けられてませんから！」といったらお咎めなしです。
不存在（配っていない）の立証は不可能であり、存在した（配った）というなら管理会社側に立証責任があるのは明らかであり、受け取った居住者の証言が必要なはずです。しかし、役所はそういう捜査みたいなことは絶対しません。頭に来る人は、行政不服審査法に基づいて役人の不作為（処分しなかった）について、国土交通大臣に不服申し立てして下さい。

適正化法72条1項違反（業務停止15日間）
同一条件だと言って管理委託契約を更新しているのに、管理仕様がすり変わっている。
前年と見比べなければわからないが、毎年、1行ずつ微妙に変えていけば、数年後まったく別のもの。
これを地方整備局に処分しろといっても、管理会社は、「実態は不利になっていない、管理組合に有利なように運用している」といったらお咎めなし。
これは、処分が重いので、どっかの時点で騒ごうと思ってるよ。国を相手取った行政訴訟も辞さず。

[151: 管理侍]

>>141
入居済み住民さん
理事長への委任状は可否同数でなくても当然決議に加えます。>>142で回答されている通りです。
可否同数の場合の規定は昔の標準管理規約には規定されてましたが、わかりにくいので今の規約には記載されていませんね。

[152: 管理侍]

その他の本日の質問は匿名なので答える必要なし。
刀がどうのと言っている奴がいたが、自分は名も名乗らずによく言えるな。
何が「パシィと発表しろ」だ。お前が発表しろ。
最近の日本人はこういう輩が多い！

[153: 匿名さん]

>>150
例に挙げられた２つものは、そりゃ違反だろって言いたくなりますよね。
私ですら。特に最初の例なんかは。

これから申し上げることは、このマンコミュにおいては少数派の自覚がありますので、
反論されても、まあやむなしと思っていながらも、私なりの考えを書きます。

●グレーゾーンについての行政処分についての考え方。

現実の世界では、明らかに法令違反、明らかに法令違反ではない。その間には、
黒に近いグレーから、白に近いグレーまでグレーゾーンがあります。

私は、グレーについては行政は積極的に処分していかなくとも良いと思っています。
これは、行政が積極的に権原を振りかざしていくことは、得策ではないとの考えに
立脚しています。

不動産業界ではないですが、私の所属している業界は、行政が箸の上げ下げまで
指導すると揶揄されている業界です。
従って、グレーゾーンは頻繁に行政に照会をする。こんなこと、行動が委縮するだけで
副作用がひどすぎる。そういう考えがバックボーンにあります。

グレーを黒と解釈することを当事者間でやる分には、特に問題はないですが、
グレーを黒として処分しなければ、行政側がペナルティをくらう世の中になると、
それはそれでとても怖いものを感じます。

繰り返しますが、少数派の意見としてご参考まで。

[154: ゴルゴ１３]

質問です。

標準管理規約の解説において
普通の扉→オートロックの扉に変更は普通決議となっています。
（配線の取り回しが目立たない場合）

オートロック扉への変更は特別決議のような気が、ずっとしているんですが、
普通決議で良いという理由（＝特別決議が不要という理由）がわかりません。
なぜでしょう？

[155: 管理侍]

ゴルゴ１３さん
「その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当するかどうかです。
形状とは見た目のこと。
効用とは用途。
ご質問の内容では、見た目が著しく変わることはありません。
また、用途も著しく変わることはありません（扉は扉ですよね）
従って普通決議となります。
例えば扉が壁になってしまうなら特別決議でしょう。

[156: 入居済み住民さん]

>>151
管理侍さま
回答いただきありがとうございました。

[157: 散歩にくる人]

議決権行使書で原案に賛成が多いので、まともで微小な修正もできませんでした。

今のところまともな組合運営が続いているので、
　議決権行使書では無く委任状にするようにお願いする。
極論ですが、
　委任状のみに規約を変更する。
ことは可能なのでしょうか。
　

[158: ゴルゴ１３]

なる程。オートロックのキー開閉やインターフォン機能を兼ね備えた機器も合わせて増設されるのが一般的だと思うのですが、形状、効用に著しいとまでは言えないレベルが多いのでしょうか？

[159: 管理侍]

>>157
法律で書面による議決権の行使が認められており、規約による別段の定めは不可と思われます。

[160: 管理侍]

ゴルゴさん
効用に関しては扉が扉である限り基本的には変更ではありませんね。
逆にオートロックやインターホン機能のある扉を開放状態の扉に変更するなら、防犯効果および利便性の低下ということで効用の変更に該当するかもせれません。
形状に関しては例えば普通の扉がシャッターになるくらいが著しい変更ではないでしょうか。