売り建て、て・・・

[りんりん]

売り建て住宅、てどうですか？かなり安価であるのですが（多分土地が安価なのもあると思います）、建て売りじゃないから、建てている間はチェックもできるし、どうでしょうか？

【一戸建て何でも質問掲示板へ移動しました。2013.1.5管理担当】

[42: 特定]

「売り建て」について、新たに解ったことがありましたのでレスします。「建て売り」の完成前の売買である青田売りは建築確認後でなければできない（宅建業法３３条）とされていることから、建築確認前に青田売りを行うことはできません。そこで業者は、注文住宅の請負を方便に建築確認前の青田売りを行っているのが実態のようです。注文住宅が方便であるか否かは、業者が購入者に示す設計図書で、各人が判断することになります。個人経営の建築士が注文住宅の請負契約を行う場合に示す設計図書は、事細かにできています。元来、建築は地域社会の中で、地域の住人である大工が施工してきました。腕の悪い大工は、地域社会の中でさぞ肩身が狭かったこと思われます。会社組織が責任の所在を不明確にし、顔の見えない仕事をすることが、様々な問題を引き起こしているものと考えます。会社倫理の問題です。大手の建築会社がひしめく中で、個人の建築士が食べていくことができるのは、この違いなのでしょう。

[43: 匿名さん]

私も、「建て売り」前提で売りに出ていた着工前の物件に目をつけて商談を進めていました。
ちょうどその頃決算期だったため、売主側が条件なし土地としても売りに出すことを決め、
「自分たちのところで建築もする場合は建て売りと同条件でやりますよ」とのオファーを頂きました。
結局、土地の売買契約と同時にラフな条件での建築の「仮契約」を結び、建築士さんを交えての打ち
合わせ・建築確認の変更申請を経て土地の決済時に建築請負契約を結びました（契約上は注文住宅の形
をとったことになります）。契約前には構造計算書を含めた全ての設計図書を頂きました。

もちろん建物のグレードなどは建て売りと同等なのですが、必要な設備の追加やグレードアップはオプション
対応（まとめて仕入れて安くなっているものについては変更不可）、細部にわたって希望をきいてもらい、
建築にも立ち会えて満足しています。もうすぐ完成です。
割と小規模な会社だったからできたのかもしれませんが、建物の請負契約を別立てにして、そちらに判を
押す前に詳細（間取り、仕様書を含む）について詰めることで、オプション追加時のトラブルを防ぐことができます。
建築条件つき土地の場合も、条件なし土地の場合も、建築請負契約を結ぶ前に十分な打ち合わせをすることが
重要だと思います。

[44: 匿名さん]

42さん
要するに 建築条件付き土地販売 ＋ 注文住宅風「フリープラン」「自由設計」 ですよね。
あるいは上に挙げられていたように 本来無条件の土地販売 ＋ 自社との建築請負契約への誘導 と
いうこともあるようですね。

いい設計図書ができていなければ工事の過程をチェックする工事監理もへったくれもないわけですから、
設計図書の作成の段階で家作りの良し悪しがほぼ決まるという話もあって、そうだとすれば、
ネット上においてこういった物件で建築内容に関する相談事例が多く見受けられるのは、
残念ながらこの販売方法をとる会社のかなり多くが大した設計図書を作成していないからではないか、
ということが容易に想像されますね。

それから、建築については何の資格もない営業マンが客の対応を一手に引き受けることが多いのですが、
客がいくら要望を出したところで営業と社内設計士との間の連絡がおろそかで、結果として客の要望に
満足に答えられない、という会社もよくあるようです。

おそらくいずれも社内に設計士が少ないために営業がそれをカバーしているのではないかと思っています。
「建設」会社なんですから営業よりももっと設計や施工という基本的な部分に力を注いでもらいたいですね。

[45: 44]

43さん
そのような会社には本当に伸びていってもらいたいものですね。
こういった会社だけが残っていくためにも消費者はもっと賢くならねばならないでしょう。
そのためにも、おっしゃるとおり、いい加減に契約しないことが重要ですね。

[46: 特定]

誠実に取り組まれている注文建築もありますから断定的には言われませんが、要は「建築確認前の青田売りを合法化するため注文住宅を装った建築請負契約」といったところでしょうか。詳細な完成図がないまま急かされて契約する注文住宅って変ですよね。また、２５番さんの言われるように建築確認後に土地・建物を一本化し、仲介手数料を取るような行為は、結果的には建築確認前の青田売り（違法）と実質は同じように思います。

[47: 匿名さん]

条件付きの場合、土地・建物の売買契約への移行はままあることのようです。
仲介手数料をダブルで取ってやろうなんてのは悪徳業者のお仲間に違いありませんが、
そうではなくて、ローン手続きの簡素化など購入者にとってもメリットとなるため
業者の方が気を利かせてそのようにする場合があるようです。
ただし、売買契約だと建物の施主になれないという大きなデメリットがあるので、
親切心から勧めていると感じられたとしても、業者がなぜそういう契約の変更を
勧めるのか直接問いただしてみて、不安なことは文書で約束してもらう必要はあると
思います。

[48: 匿名さん]

不動産取引に関するメールマガジンからの引用ですが、条件付土地には2種類あり、買主の住宅に
対する「こだわり」にあった契約のものを選ぶ必要があります。さもなければ失敗します。
下記がその種類と判定法です。
「条件付土地に関する建物の扱いは2種類ある。それは
（１）土地を購入し、指定された業者を用いゼロから「こだわり」の家を建てる。
（２）購入した土地に建築される建物のプランが既に決まっている。（若干の仕様変更が可能な建売）
買主側の資金計画で、「請負契約の1ヵ月後から分割して建物費用を払う」と考えている人は前者、
「建物引渡し後一括支払い」と考えている人は後者が適しています。」

建築条件付土地販売は殆どが後者のケースです。故に見積も坪単価という大雑把な見積で、買主の
希望でオプションをつけ始めると（特に売主が扱っていない建材等を入れると）一気に数百万円の
オーダーへと膨れ上がります。

ちなみに皆さん指摘されてますが、建築売買契約と建築請負契約を一本化し、建売という扱いに
するのは違法です。これだけは注意しましょう。

[49: 48]

と、偉そうに上に書きましたが、、、

実は私もこのパターンのトラブルにはまりました。しかし、建築請負契約には容易に署名捺印を
してはいけないと事前に学んでいたので、つい昨日、土地売買契約の白紙解消を問題なく済ませる
ことが出来ました。（もめた場合には勝てるだけの証拠を、全て書面で準備してましたが。）

仮に建築請負契約を締結済みであったら、契約撤回の場合には支払済み手付金等を放棄することに
なります。不当な理由があって撤回を申し出るのであれば、その証拠を集めて地方自治体の不動産
取引問題に関する担当窓口へと相談し、解決策を探ることとなります。
基本的に消費者センターと弁護士は不動産業者にとっては怖くありません、一番怖いのは免許停止と
される恐れのある地方自治体です。

また全ての不動産取引における基本ですが、「お金に繋がるやり取り」は、書面にて依頼・回答受取を
するようにしてください。もめた場合には必ず「言った・言わない」論になりますので、証拠が必要
です。

余計なことを色々書きましたが、条件付土地を買う場合は「自分の希望（こだわりの家か一部選択権の
ある建売か）と物件の取引条件」を検討し、すべての条件に納得できるまで打ち合わせを繰り返し、
それまでは建築請負契約を締結しないようにしましょう（平成15年以降、3ヶ月以内に請負契約を結ば
なければならない旨の決まりは撤廃されました。契約までの期間は互いの合意に基づき決定できます。）。

[50: 48]

条件付土地の理解に関しては、下記ブログのメールマガジン2005/4/15-2005/5/14が参考になります。

http://blog.mag2.com/m/log/0000147640/105318594?page=1#105318594

[51: 匿名]

48さん、貴重な意見をありがとうございます。
今、大問題となっている（売り建て問題とは違いますが）悪徳リフォーム業者の事件は、
消費者センターが関係していると思われるのですが、不動産業者にとっては、
地方自治体の方が、やっかいなのでしょうか？

[52: 48]

「リフォーム」を行うにあたっては、実は資格（免許）は必要ありません。
水道や電気配線に関するものはあるのですが、DIYで壁紙を張り替えたり、棚を付けたりするのと同じです。
故に資格をもたない者であれば、「資格取り消し」を切り札とする地方自治体は使えません。
逆に消費者保護を司る消費者センターの出番です。
一方、不動産の取引、建物の建築は免許が必要です。よって地方自治体は最強の切り札を握っていることになります。

[53: 匿名]

５１さん別スレッドを立てたほうがよろしいかと。売り建てに関する知見を凝縮させるところにこのスレッドの価値があると思います。ここのレス者の意見が必要とお考えであればスレッドを立てて、アドレスを貼り付けてください。

[54: 教えてください]

私も知識不足で不動産屋に言われるがままに土地売買契約と
建築工事請負契約を同時にしてしまったクチです・・・
その後こちらを見つけました。

希望を出すとオプション扱いになりますが、今のところは
設計士さんも大変良い方で、希望に近い家が出来上がりそうなので
このままお願いするつもりではありますが・・・

仲介手数料の件ですが、土地分３％とは別に「建築企画料」という
名で、建物基本料金の３％を建物引渡し時に支払う契約を不動産屋
としております。
その時は「そういうものなんだ」と納得して、契約を交わしてしまいました。
その後も不動産屋さんは、ローンの手続き等でお世話になっております。
この「建築企画料」って、正当なものなのでしょうか？？

[55: 匿名]

age

[56: 匿名さん]

>>54
業法違反になりますよ。しかるべきところに相談されてみては。

[57: 匿名さん]

結局不動産屋が主導しているんですよね。条件付ってのは。
で、飢えた工務店が分け前を求めて群がる、と。
http://www.ads-network.co.jp/cabin/ca-49.htm

[58: 匿名さん]

貼り付けです。

家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。
これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。

１．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図
２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面
３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物
４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面
５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面
６．各階平面図：間取図の事
７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面
８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面
９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面
１０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面
１１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図
１２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面
１３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面
１４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面
１５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面
１６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。
１７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面
１８．建具表：使用建具をすべて示したもの
１９．電気設備図
２０．給排水衛生設備図
２１．ガス設備図
２２．外構図
２３．構造計算書・構造図
２４．施工中の写真

[59: 匿名さん]

>>54
その後どうされました？

[60: 匿名さん]

建築確認が厳しくなっているとの報道があります。
一方で、必要以上に慎重になるなと業界が声を上げています。
確認検査は機能しているのでしょうか？
改正後の検査でダメ出しがあった例などあれば、教えてください。

[62: 匿名さん]

参考になりました。
現在の建築条件付は、土地利益を建物に乗せて、建物は自己の土地に建てた場合の２倍近い価格になっています。
独禁法の通達など調べてみます。

[63: 入居済み住民さん]

うちは売建で家を建てて住み始めて5年になります。
家にはこだわりはなかったので注文住宅は検討外でした。
たまたま物件が更地で売建てだったので、それを選んだわけです。
契約は土地売買契約締結後に建物間取りなどを決め建物建設工事契約をするという段取りでした。実際には土地付建物売買契約に切り替えました。
建売ベースですから細かい図面はなくて、部材も概ね決まっていたし、壁紙、門扉、畳の縁、サイディングなどはこの中から選んでくださいという感じでした。
浴室ユニットや洗面台、流し台は色のみ選択でした。
床暖や洗面台追加などは契約前に申し出て、交渉により割引(費用の増加はなし）ということでやってもらいました。
細かい好みのある人にはお勧めできませんが、私のように家は雨露をしのげれば十分と考えているものには、簡便でよかったです。

[64: 匿名さん]

雨露をしのげれば良い程度の価格がいくらなのかが問題なんです。

土地を確保し、坪３０万程度の家を倍以上の価格で販売。

建築条件付(売建て）から、土地付建物販売契約（建売り）に築確認の状況をみて切り替え、仲介手数料は、土地・建物をダブル取り。
建物については仲介が成立しないので、宅建業法違反。

建築条件付であっても、性能保証の申込人は販売業者、販売業者の介在なしには保険金は入らない。

これが売建ての実態です。

[65: 入居済み住民さん]

実態がどうか知りませんが、５年住んで特に問題はないですよ。
値段も仕様も建売と変わらんし、間取りを好きに出来て、
オプション値引いてもらったんで文句なしです。

[66: 匿名さん]

建て売りと変わらない値段って坪３０万程度ですか？

[67: 匿名さん]

坪30万の建売なんてあるんですか？？

[68: 匿名さん]

設備にお金をかければ別ですが、建て売り、売りたてはその程度のものです。
埼玉生協は注文で坪３０万です。


http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9728/

[69: 匿名さん]

オプションなしならそんなもんでしょう。
いろいろ付けると坪50万くらいになるよ。
まさか一切合財で坪30万とか思ってないよね。

[70: 匿名さん]

建築条件付に関する違法性
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm

業者団体が公正取引委員会に自ら確認を求めた内容
（何故わざわざ確認するのだろうか？）
http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

[71: サラリーマンさん]

別に判例があるわけじゃないからね。
いやなら買わなきゃいいのさ。

[72: 匿名さん]

自ら条件付の妥当性を確認した
首都圏不動産公正取引協議会なる社団法人
　　　　　　　↑　　　　　　　　　　　　
構成会員　不動産協会など
　　　　　　　↑　　　　　　　　　
たくさんの住宅会社

で成り立っている。

気になって確認したら、１７．１２．２６の公正取引委員会の再就職状況（HP公表）に首都圏不動産公正取引協議会とあった。
この妥当性の確認は、天下りOBのいる団体からのものであった。

業者の毒饅頭．．．．

[73: ビギナーさん]

坪50万でも安いですねえ。埼玉生協うらやましいです。

[74: 匿名さん]

前のスレッドは伸びたが、後継のこのスレが今ひとつ。
販売方法に問題があって、売れなくなってきたのかな？

売り建て

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/21236/

[75: 契約済みさん]

ウチも「売り建て」なんでしょうが
建売建築予定地が、まだ土地が造成段階で目を付け
「注文住宅に近い物件を建ててもらえるか」と相談した所
「建築確認を取ってしまった１期分分譲地は無理ですが、
次の２期分でしたら可能です」と言われ契約しました。

土地売買と請負契約同時にしてしまいましたが・・・

ウチは元々が注文住宅希望で
色んなHMを見て回ったのと、２件目の住宅購入という事もあって
間取りやコンセントの位置、外溝など、ほぼ希望が決まっていました。
建物仕様もオプションにはなりましたが、
住宅展示場に出しているHMに近い仕様で作って貰っています。

外観も、契約したビルダーさんの仕様と全く異なりますが
間取り、外観、仕様、全て快く対応してもらえ
「プチ注文住宅」というよりは、本当に注文住宅になりました。

強いて欠点を挙げれば
バス、トイレ、キッチン、クローゼットなどは
元々の建売と同じものを使用している事位ですが
それは大してコダワリが無いので気になりません。

毎日現場に足を運んで建物をチェックしていますが
素人でもネットや図書でチェック箇所のリストなどを入手出来ますよ。
それを見ながらチェックしつつ、大工さんや他の職人さんと仲良くなって
色々オマケもして貰っちゃっています。
友人の大工や住宅関係の職人にも見て貰いましたが
今の所、手抜きなどは一切ありません。

結果的には、オプション込みでも本当の注文住宅よりも
格段に安く満足のいく家が買えて得した気持ちです。

「売建て」とひとえに言っても造る側次第なのではないでしょうか？
来月の完成が楽しみです♪

[76: やっくん]

兼六ホームの値引き

[77: 匿名さん]

戸建て質問に移行するにはどうするの？

[78: 匿名]

仕様を変更してもらって判子を押してからキャンセルって不可能ですか？
違約金で物件の20パーセント払う事になりますか？
どなたか経験された方いませんか？

[79: 匿名]

このスレを読ませてもらったけど、あれこれ希望が細かいなら注文にすればいい。売り建てなんてそもそも建売で分譲するつもりの土地なんだから、シンプル、最低限で当たり前。って思ってる。
それでも外壁の色、間取り、瓦、玄関、サッシの色、ユニットバス、システムキッチン、コンセント位置等は少ない種類ですが選べたよ。小屋裏収納けはＯＰで追加。あとは 建売で売る他の棟と 全く同じ値段。 細かい希望があるなら金を貯め信頼できるＨＭに頼めばいい。オレみたいにたいしたこだわりもなく立地と値段で決めるような人ならものすごく得だよ。 まあア〇ダ設計だけど対応等はまずまず。ＯＰ等は何もだしてこないよ。まだ建築中だけど、うち以外の客が付いてない建売の棟より丁寧に仕事してくれてる感じするし。…気のせいかもしれないが…

[80: 匿名さん]

建売と売り建ては、基本的に同じ。
結論からすれば、建築確認を取らなくても販売できる売り建ての方が，図面無しで販売できるから、楽である。
消費者にとっては危険ということだ。

[81: 匿名さん]

建売は怖い

売る時も安いです。

建売だからねー

[83: サラリーマンさん]

家なんて３０年たつと残価ゼロどころか
無い方が更地で喜ばれるじゃん

[85: 匿名さん]

３０年もてば良いけどね？

[86: 匿名さん]

とりあえず住めれば売れるから、真面目に作ってね。

[87: 匿名さん]

>78
不可能ではないでしょうけど
凄い額で結局キャンセルできずに嫌な思い出の家に住むだけじゃないでしょうか

[88: 匿名さん]

名スレだが、注文住宅にあるから、伸びない。
住質に移動させないのは、管理人さんの都合か？

[89: string]

売り建て、建売、問題が多いね。

[90: 匿名さん]

売り建て、移動していますね。
管理人さんありがとう。

[91: 匿名さん]

これも関連

[92: 匿名さん]

このスレ最初から読むと、極悪非道ぶりがよくわかるね。

[93: 匿名さん]

確かに最初から読むと売り建てがよくわかる。

[94: 匿名さん]

一番の極悪非道は、仲介料。
建物からも取る業者＊＊

[95: 匿名さん]

>23
頭から見たら間違いが書かれているので、書いておきます。

売り建てとは、土地売買契約後に建物建築請負契約を交わして、土地の購入後に建物を契約する方法です。
なお、建築条件付きというのは、土地売買後に一定期間内に建築請負契約を締結することが条件となっています。

土地の販売と建築請負契約が同時に行われる売り建ては、住宅の交渉時間がない一発勝負の契約です。
十分注意する必要があります。
条件付きも売り建ても工事業者の入札により価格を決めることもできますですが、自社施工で行うと言って入札をさせません。実態は下請けにさせて儲けています、これが売り建てのミソです。

建売はズバリ土地に建った状態で、土地と建物を購入する方法です。
ところが建売の青田売りは、例外的に土地の上に建物が無い状態で販売することができます。
当然、青田売りは、建物がありませんし、業者の判断でつくるものですから、問題になることが多く、宅地建物取引業法の厳しい規制があります。

先ず、建築確認許可が下りてからでなければ、販売契約することができません。
購入者は、青田売りの場合には、事前に建築確認申請の書類を貰うことができます。

また、業者は、購入者がどの様な建物が建つものか理解させる必要があるとされています。
親切な業者は、理解させるために家の模型をプレゼントします。

応用として、建築確認申請を変更してもらって、建物のマイナ－チェンジも可能です。
工事進行のタイミングによっては、売り建てと同じことができます。

建売、売り建て、なぜ２つの方法があるのでしょう。
これは、業者の都合に他なりません。

建築後に販売することで、資本回収期間が長くなり不利益を被るので、純粋な建売は少なくなっています。
また、青田売りは、購入者に建築確認書を施工前に渡してしまうことで、工事の不備を指摘される恐れがあります。

売り建ては、建売と違って建物部分の仲介手数料が請求できないので損ですが、購入者が気がつかなければ、土地に建物も含めて請求する違法行為もあるようです。
もちろん、購入者が気のついた時点で返却請求ができます。

[96: 匿名さん]

都合の悪いスレみたい。

[97: 匿名さん]

フリ－プランってこれです。

[98: 匿名さん]

悪質なんか

[99: 匿名さん]

恫喝されて銀行融資騙せなんて無理やりやらせる
業者もいるので
気をつけましょう

[100: 匿名さん]

業者の言うことだけ信用しないで
専門家とかに相談するのが、いいね

[101: 匿名さん]

建売を含め、このレベルの住宅は設計と実際が違っているので、専門家でもダメだということ以外分からない。

[102: 匿名さん]

設計と実際が違ったら問題なんでは？

[103: 匿名さん]

要注意しないと

[104: 匿名さん]

設計と実際の違いは、破壊検査しなければわからない。

[105: 匿名さん]

破壊検査を素人がやるまいて。

[106: 匿名さん]

建ててしまえば
分からないから、やりたい放題ってことかな？

[107: 匿名さん]

あっち系の会社がたくさんあるから、よく調べることです。
引き渡し後の対応が悪い会社はだいたいそんなもんでしょう。

[108: 匿名さん]

あっち系とは
住宅でも取引出来ないでしょ？

[109: 匿名さん]

危険ジュウタクも取り締まってほしい。

[110: 匿名さん]

入者を施主にする売り建ては、素人向けで、施工について指摘が出来るような購入者の場合は、建築確認後に建売とする。
迂闊に施主にすると困るんだろうね。

[111: 匿名さん]

建売で2度申請は出来ないはずだよね？

[112: 匿名さん]

2度申請って？

[113: 匿名さん]

建築確認には有効期限があるのですか？

[114: 匿名さん]

2度できなくても、変更申請すればいいのでは？

[115: 匿名さん]

名古屋圏に多いらしいね