売り建て、て・・・

[りんりん]

売り建て住宅、てどうですか？かなり安価であるのですが（多分土地が安価なのもあると思います）、建て売りじゃないから、建てている間はチェックもできるし、どうでしょうか？

【一戸建て何でも質問掲示板へ移動しました。2013.1.5管理担当】

[2: 匿名さん]

お家を建てるビルダーによるので、
一般論としての売り建てはどうか？という議論はしにくいですね。
売り建ては、建売よりも手に負えないと言う人も、他のスレでいらっしゃいましたし。

建築条件を付けているビルダーの仕様をじっくり検討し納得した上での契約ならば良いのではないですか？
後から「それはオプションです」「それは出来ません」で、こんなはずじゃなかった！と
後悔しないように、建築請負契約書にサインする前に時間をかけて検討してください。

私個人としては、納得した上であれば、建売よりははるかに満足感のある家が建てられると思います。
プチ注文住宅ですよね。
但し欠陥の有無はここでは議論できません。
建売でも注文でも売り建てでも、欠陥や手抜き、トラブルは厳然としてあります。
注文だから、工事を初めから見張れるから安心というわけでは全然ありませんよ。

[3: りんりん]

　レスありがとうございました。
　「プランとのセット価格」ということなので、これでこっちの希望をきちんと聞いてくれるようなら確かに「プチ注文住宅」でいいですよね。

　「売り建ては、建売よりも手に負えないと言う人も、他のスレでいらっしゃいましたし。」
　というのは、どこらへんがそうだったのでしょうか？詳しく聞いてみたいです。

　「建売でも注文でも売り建てでも、欠陥や手抜き、トラブルは厳然としてあります。
　　注文だから、工事を初めから見張れるから安心というわけでは全然ありませんよ。」
　とありますが、建て売りだとチェックもできないので、それよりは（建てているところを見張れる方が）安心なのでは？と思いますが・・・。

[4: 匿名さん]

3ヶ月の間にどこまで素人が設計を出来るのか・・・・

時間が無さ過ぎます。

[5: 匿名さん]

02です。

見張れるから安心ですか、なるほど。おっしゃる通りです。

基礎のコンクリートの水が多すぎですよ、と、指摘できるのですね。
釘一本足りなくても、「足りないよ」と毎日毎時間指摘できるのですね
釘の角度が反対方向でも、「反対ですよ」と指摘できるのですね。

そういうことですよ、たまにしか見に行かない素人に、何がわかるのか、ということです。
施工者の心理的には、いつ施主が見に来るかわからないから、手は抜きにくいとは思います。
が、だからといって施主が素人な限り、１００％防ぐことは不可能です。

>>04さん

3ヶ月の間にやらなくてはならないことは「請負契約書にサイン」であって、工事着工ではないのです。
どうにでも期間は延ばすことが出来ます。
それに素人が設計をするんではなくて、やっぱりビルダーの設計士ですから、まぁ可能といえば可能です。
時間の問題ではないですよ、売り建ての問題は。

[6: 匿名さん]

ビルダーの設計士がどこまで親身にこちらの要望取り入れてくれますかね、
ああだこうだ理由つけて向こうに都合のよい設計になるのが目に見えてる。

[7: 匿名さん]

仕入れのしやすい、安い建材を多用した建売地全く変わらない推奨プランに落ち着くのでしょう。
こちらの要望が入ったとしてもせいぜい色ぐらいでは?

素人がビルダーの設計士を論破するのは大変ですよ、
向こうは一日でも早く確認申請出そうとするしね。

[8: 匿名さん]

再度02です。

でも、ま、気に入らなかったらサインしなければ良いのですから、
売り建てをそんなにケチョンケチョンに言う必要もないかもしれませんね。
騙されることを前提に話を進めなくても良いですよ。
不安を煽ってどうします。

りんりんさん、いいですか、気をつけることは、
「納得するまで絶対に請け負い契約書にサインをするな」です。
サインをしてからでは何もかも遅くて、仕様に納得しなければサインはしない、だから全てをさらけ出せ、
と要求してください。
サインをするまでは、わりとどんなビルダーもお客にいい顔しますから。
本当に納得してサインをして建てれば、確かに建売よりは（自分達にとって）はるかに良いお家が建ちます。

[9: 匿名さん]

用語はよくわかりませんが、たぶん、その「売り立て」で建築中の者です。
十数棟の開発現場で、売り出しの形は「建て売り」でしたが、実際は「建築条件付き」でした。
あらかじめモデルプランはありましたが、法規制の範囲内で間取りは何とでもします、
面積がモデルプランより増減すれば、価格も坪当たりいくらの計算で上下します、という条件。
契約後、間取りの要望を出し、図面を引き直してもらいました。
気に入らなければ何度でもやり直しますよ、とのことでしたが、うちは１回でＧＯ。
土地面積（３０坪）と容積率やら向きやらで、そんな変わった設計にはできませんし…
間取り以外は床暖房を広げるのと、棚をひとつ作りつけてもらいました。
あと、コンセントの増設・移動と光ファイバー用の配管を頼みました。
建て売りと比べて、うちにとっては（ＳＯＨＯです）これが一番大きかったかもしれません。
内外装や設備はリストの中から選択し、それ以外のものはオプション扱い。
夫婦ともこだわるほうではないので、標準仕様でさっさと決めてしまいました。

先日棟上げが終わったところですが、自宅から離れていることもあって、
現場にはまだ２回（基礎段階と棟上げ後）しか行っていません。
上でもおっしゃっているとおり、素人目には細かいことはわかりません。
が、大工さんは感じのいい人たちでしたし、ビルダーも悪い噂はないようで
ここは信用するしかないと思っています。

…でも、内外装の色を一気に決めてしまったので、どんな風にできあがるのか
ちょっと心配です(^_~;

[10: 匿名さん]

売り出しの形が「建て売り」だったら役所に建築確認をとっているはずですので、
そんなに大胆な間取りの変化はあり得ません。
広告に建築確認番号とか書いていませんでしたか？
その場合には、法規制の範囲内で間取りは何とでもします、というのは言葉のあやで、
現実にはほとんど変えられないはずです。

建築確認もとっていない、建築条件付きを隠した売建行為なら、限りなく違法に近いです。
その場合建物については広告が出せないはずです。
もしそうなら、コンプライアンスなどという言葉とは無縁の業者と付き合っていると考えてもいいです。

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm

[11: 匿名さん]

10です。
変更申請を出せば建築確認の内容を変更できますけど、そういうやり取りはなかったですかね。

[12: 匿名さん]

スレ主さんには是非「工事監理」という言葉を知っておいて頂きたく、
このスレにも次のホームページを紹介しておきます。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha01/07/070131/070131-1_.html

[13: 匿名さん]

09です。
10さん、ご指摘ありがとうございました。勉強になります。
発売時のパンフに建築確認番号はあります。
間取り変更後（１坪増加）、再度申請を出して、
通ってから内外装の打ち合わせ→着工　という手順でした。

[14: みわきち]

りんりんさん、はじめまして！
私も建築条件付で去年家を建てました＾＾よろしくお願いします〜〜
で、今初めて「売りたて」っていう言葉を知りました＾＾；「プチ
注文」って言葉、ぴったりで面白いですね☆私も友達に「注文で建て
たの？？」と聞かれていつもどう答えていいか分からなかったので、
以後この言葉を使おうかな。。

結論から言うと、売りたてにしろ、完全な注文にしろ、しっかり現場
に通って家の建築のために時間と労力を惜しまなければ納得できるも
のができると思います！もちろん０２さんのおっしゃるように、契約
前に仕様を細かく決めて打ち合わせを完璧にしておくのが前提です☆
素人なので、毎日通っても分からないことが多いですが、職人さんと
仲良くなれればよくしてもらえることも多いですよね。ミスはどこで
もあるかと思いますが、はじめの仕様決めをきちんとしておけば、文
句も言いやすいです。建売よりはもちろん融通がききますし、完全な
HMの注文に比べると安くあがる可能性が高いかと。

いろいろ大変ですが、頑張ってくださいね！

[15: 09]

たびたびお邪魔します。

10さんがご紹介くださったページを見て驚きました。
「売り立て」という言葉は、私もつい最近この掲示板で知ったのですが
違法な、あるいは灰色の販売法なのですね。
ざっと目を走らせた限り、以下のようにとれました。

建て売り：完成した建物を土地とともに売る。
建築条件付き：土地を売って、一定期間の間にプランを作り、建築を請負う。
　　　　　　　建築請負契約ができなければ土地の売買も白紙に戻る。
売り立て：建っていない（建築申請もとっていない）建物を土地とセット価格で売る。

でも、「建て売りを更地のうちに買ったので、建物について多少希望をきいてもらえて
よかったよ」みたいな話はよく聞きますよね。
どこまでが違法なんでしょうか。売主側の説明責任の問題に帰着するのでしょうか…

[16: みわきち]

ええ〜〜！＠＠；「売り建て」と「建築条件付き」は違うのですか？？
勘違いしていました〜〜！危ないところでした。ありがとうございます。。

[17: 特定]

契約をする場合、大切なことは契約の内容を特定することです。建て売り（青田売り）、売り立てのいずれであってもどんな建物であるかを特定しなければ、契約の内容に揺らぎが生じ、後々トラブルが発生します。建物の特定は図面で特定する必要があります。建築士は性能評価や建築確認を行う場合に詳細な設計図書を提出していますので、その設計図書（原本証明が望ましい）を入手してください。性能評価の方が構造計算や地盤調査資料など提出資料が多い。売り立て場合は、未申請のこともあるかと思います。その場合にも提出する資料をすべて要求するのが良いと思います。資料に理解できないところがあれば、建築士に聞いて理解し、納得した上で契約すべきです。なお、設計図書には、「定めのない事項は日本建築学会標準仕様書又は住宅金融公庫共通仕様書（公庫仕様書）のとおりとする」と記載されており、この２つが一般的な住宅の基準となっていますので、建物が公庫仕様書等と違う場合には建築士に説明責任が生じます。契約に当たっては、玄関回りの化粧材から壁の色・質まで念入りに確認してください。コストダウンは契約後に発生すると考えた方が良いと思います。りんりんさんが如何に建物を特定するかが成否と思います。私の友人の建築士は「客がもう良い」というまで細かく説明することをモット−にしているそうです。客に十分な説明をしなかったり、契約額を途中で条件を付して変更するような業者は要注意です。消費者保護法では購入者に誤認させるような場合には、思考レベルの差から業者に責任があるとして、契約を解除できます（損害賠償は０円が多い）ので、その場合には早期に弁護士に相談してください。

[18: 10]

09さん, みわきちさん
建売は、建築確認をとっていれば、完成していなくても(着工まであっても)販売できます。
だから建築確認をとった建売物件は未完成でも違法ではないです。
それを「売り建て」という人もいます。
09さんのは建築確認をとっていますから建売です。
普通は業者が面倒くさがって変更申請を出してまで間取りの変更などには応じません。
そのような業者がフリープランというと誇大広告と見なされます。
09さんはそういう問題にも合わなかったのでとくに問題ないのでは、と思います。

私は施主になるべく勉強中のただの素人です。間違っているかもしれません。
どなたか間違いなどご指摘くだされば幸いです。

[19: 匿名さん]

やはり建売、建築条件付と売りたての違いがわからないのですが？
売りたては、土地と建物を併せて契約するということですよね。
つまり、建売だけど売り出し前に設計を相談している（ホントはいけないこと）といった感じなのでしょうか？

[20: 10]

あ、すみません。
これは「売り建て」とはいいません。やはり建売です。

「売り建て」は、条件付き土地売買を指すこともあれば、
建築確認申請も出していない違法な土地建物セット売買を指すこともあって、
人によってまちまちですね。

17さんのおっしゃる通り、契約の前にいろいろ調べることが重要です。(汗汗)

とくに設計図には気をつけた方がいいですね。
素人には中身までは完璧にはわかりませんが、
世の中には１枚とか２枚とかそんな枚数の図面しかなく着工する業者
(設計士に設計を頼むと通常坪数ほどの図面ができるそうです)とか、
引き渡し後も図面をバッチリもらえない場合があるようです。
もらえないと後々のリフォームや、最悪の場合欠陥に対する対策などにも
困りますからね。

[21: 匿名さん]

売りたて＝建築条件付き　だと思いますよ。
建築条件付きでも、参考プランとして概算のセット価格などが書いてありますから。
そうでなければ建売です。

[22: みわきち]

＞１０さん
丁寧な御説明、ありがとうございました。
以後いまいち分からないこの言葉は控えるようにします。。

[23: 匿名さん]

基本的には建売住宅の青田売りが通称、売建というだけです　建売住宅で建築確認申請後に
すぐに売り出せば売建と通称よばれるようになり、昔のように本来の建てから売る建売よりも
注文建築が出来るような錯覚を起こさせる手法です　間取り変更可と言っても大幅には変えれないし
変更の届けも出さずに中間検査や最後の検査も当然受けないので違法建築になりがち
建築条件付は土地と建築請負契約が別ですから注文住宅です

[24: 09]

皆さん、いろいろとご説明をありがとうございます。
私も「売り建て」（上の方、誤字に気づかず失礼しました）という用語は使わないことにします。

うちの場合、手付け金の支払いとともに契約書を交わしましたが
土地売買と建築請負の２本立てでした。
つまり「建築条件付き」の形でしたが、これは仮契約で
最終的には土地建物を一本化して本契約を結ぶという手筈になっています。
ですから、やはり「建売」ですね。
中間検査、最終検査はもちろん入ります。

間取り変更ですが、元プランでは１Ｆにあった洗面所とバスルームを２Ｆに上げて
１Ｆのリビングを広げ、その一角に仕事コーナーを作りました。
引っ越しで持ち込むタンスなどもうまく納まるように考えてくれたので
ぜいたくを言えばきりがないけれど、まあ満足しています。

[25: 10]

09さん
土地売買・工事請負を土地建物売買の契約に変更して一本化するのですね。
それは違法性が高いように思います。
建物の仲介料の話は聞いておられますか？
聞いておらずに今後の契約一本化のときに話が出たら重要説明義務違反でアウトです。
土地売買・工事請負なら建物からは仲介料をとれないので、そういうことをやる業者は結構いるようです。
今後ご注意ください。

[26: 09]

10さん
仲介料というのは、いわゆる仲介手数料（３％）のことでしょうか。
そんなこともあるのですね。

うちが契約したのは売り主物件で、仲介手数料は土地にも建物にもかかりません。
「手数料は一切不要です」と売り出し時の価格表や広告にも書かれているので
大丈夫だと思います。

でも、本当にいろいろと気を付けなければならないことがあるのですね。

[27: 匿名さん]

こんんばんは。初めて投稿します。実はこのサイトで売り建てと、いうのを見て、私達が今陥っているものを連想し
投稿しました。私達は土地（建築条件付ではないもの）をその業者に紹介され、その業者で建てればお安くなるという
触れ込みで、さらに自由設計、間取りはどうとでもなる。。。と、いう営業マンの甘い言葉に乗せられ（今思えば。）
土地契約、基本プラン状態で建物契約をしてしまいました。すでに土地は決済済みで、登記も済んでいます。
その後、自由設計（私達には、注文建築と思った）という名のもと、理想のプランができましたが、とにかく細かい
所まで、オプションの連発。後半はオプションの金額が気になり、見積もり出してと何度も言っても
一向に出してくれない。結局（本当に素人だか。。）建築確認を出した後にやっと見積もりがでたが、何と！プラス２５０万
程。まあ私達も１００万位は想定範囲内でしたが、そもそも考えると建築確認を出すまでオプション金額がでていないの
もおかしいし、まず、自分達のプランでいくらになるかで契約すべきだっと、とても反省しています。もう後戻りは
かなり難しいかもしれませんが、今は見積もりの値引き交渉中。でも、できれば、今はキャンセルしたいです。
もっと、ちゃんとした工務店で建てたい。。。何とか先方の不手際でキャンセルできるといいのですが。。。
この売り建てはとてもグレーな契約とここで見て、私達のケースとだぶりました。ご意見、アドバイスなどもしあれば
お願い致します。

[28: 10]

09さん
なるほど売り主物件でしたか。
何で建築確認までとっておいてわざわざそういう契約にするのか知りたいところではありますけれども、
問題はとくになさそうですね。
いいお家が建つといいですね。

[29: 10]

27さん
工事請負契約が問題になると思いますが、「お安くなる」「自由設計」という甘言で消費者を誘導するのは
消費者保護法か何かに引っ掛かるはずです。全然お安くなっていないし。
れっきとした悪徳商法だと思いますので、地元の消費生活センターに相談すれば十分対応してくれるケースだと
思います。
お近くの消センを次のサイトで調べて相談されてはいかがでしょうか。
http://www.kokusen.go.jp/map/

[30: 10]

>29
消費者契約法でした。すみません。
一応条文をあげておきます。
たぶん口約束なので業者はそんなことは言っていないとかいうでしょうけれど、
27さんのご記憶を詳細に思い出して、もしそういった言葉がなければ工事まで契約しなかったはずだ、
ということを第三者に納得させれば、うまく行くのかなと思います。
(悪徳商法関係の掲示板をよく見るのですが、どういう甘言がいつどこで行なわれたのか詳細に思い出す
ことは被害者にとって大切な作業のようです)

第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して
次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の
申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

　一　重要事項について事実と異なることを告げること。　当該告げられた内容が事実であるとの誤認

　二　物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、
将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を
提供すること。　当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認

[31: 匿名さん]

>>27さん
『ひとのフンドシ（＝条件なし土地）で相撲を取る』ケースですね。
もちろん、土地と一緒に上ものを売り込むこと自体は違法ではあ
りませんが、それはあくまで『注文住宅』としてです。
注文住宅の場合、規格プランをやってる会社以外は、基本プラン
なるものはありえません。契約時に（知識不足を）足元見られた
のは確かだと思います。基本プランの仕様書はあるのでしょうか？
でないと、元々のコストが不明ですので、オプション金額は言い値
になってしまいます。
とにもかくにも契約済みなので、解除にはそれなりの金がかかりそ
うに思います。契約書の解除項目を確認してください。
29さんのアドバイスもありますが、果たして証明可能かどうか....

それより、こういうやり口をする体質を持った会社の施工が気になります。
もし継続するなら第三者監理を考えたほうがいいかもしれませんね。

[32: 特定]

２７番さんへ　１７で投稿しています。おやめになりたいのであれば、交渉日時や要点を取りまとめて、弁護士に相談することをお薦めします。料金は１時間５〜１万円くらいです（確認してみてください）。消費者センタ−に照会していただくのが良いかと思います。東京にお住まいであれば、個人的には東京市民法律事務所がクレジットやらサラ金等あまり収益性のない案件を扱っていますので良心的なようです。契約関係の仕事をしていますが、私も家のことでは疲労困憊となった経験があります。

[33: ２７番です。]

２７番です。皆様いろいろとアドバイスありがとうございました。
31さん、契約の時の基本プランの仕様書あります。もちろん私達の希望部分はオプションと
いう記載もあります。やはり難しいですかね。前にも書きましたが、オプション金額の見積もりがでたのは
確認申請から約2週間後。見積もりはfaxでもらっており、faxに日付も入ってます。確認申請の後というのはわかるはず。それと、最初の説明不足で、私達は注文住宅と受け取られた過剰営業。実際ローンだって、オプション金額は入ってないので本体価格のみ。
ともかく、明日には何らかの動きがあるようだと先方の営業から連絡がきました。出方次第ですが、最悪は29さん、32さんのアドバイスどおりしかるべきところへ相談するのがいいかもしれせん。
また動きがありましたら、皆さんへ報告します。いろいろとありがとうございました。
p.s.ちなみに会社はこのHPの別メニューにも多数書き込みのある、不動産仲介業も兼任の"J"です。ちょっと古いかもしれませんが、ちょっと前までCMに金八さんの元生徒が出ていました。
　　どおやら同じ様なケースで販売しているらしいです。皆様気をつけて下さい。

[34: 31]

Jですかなるほど。私の知ってるJであれば、まず自社物件の条件付
土地を斡旋する。で、気に入ったのがない場合には、条件なし土地
を紹介し、そこに自社の上物をはめ込む営業をする。これが基本です。
少なくとも、Jの仲介で『条件なし土地だけ買った』という人を聞い
たことがありません。

ただし、家自体の欠陥という話は聞かないのでその点だけは、それ
なりに安心できるかも。

[35: りんりん]

　皆さん、様々なレス、ありがとうございました。

　契約時の確認、違法性の有無、を気を付けなければいけないのですね。

　この売り方は法的な事が心配で、違法性のある売り方をする会社がきちんとした家を建ててくれるかが問題になってくるのかな・・・。

[36: ２７番です。]

昨日営業から連絡があり、向こうは"やる気”ありだが、結果は来週水曜まで先延ばしです。
売り建てにばっちりはまってしまった私達ですが、これから解約検討していこうと思います。
家購入のパターンは、1.建築条件付の更地の売り出し、2.建売、3.土地を買ってから自分の選んだハウスメーカで
注文住宅の３パターンだと思っていた私ですが、売り建てというパターンがあった事を知り勉強になりました。
本当に契約するとき気をつけなければいけないですね。ありがとうございました。

[37: 匿名さん]

27さんのは、ご存じであったように３パターンのうちの３の「土地だけ」だったのですが、
34さんのおっしゃる通り、「自分の選べるはずのハウスメーカ」に強引に業者をはめこまれた、
ということですよ。
建築条件付き土地ではないから、工事請負契約が解約できれば、土地はそのまま27さんのものとして
残ります。いい方向へ話が進んで、是非気に入ったメーカでいいお家が建てられるますよう、
お祈りしております。

[38: 27番です。]

27番で相談していたものです。皆様にはいろいろとご意見いただきありがとうございました。その後、知り合いの弁護士さんに相談し、手付解約と言う方法で
先方へまず解約の気持ちを伝え、内容証明を送りました。先手を打った感じでしたが、営業さんから設計料約30万は払ってほしいといわれました。実は手付は20万しか
入れてなく、結局10万建設会社へ多く振り込むのが納得がいかなかったので、再度交渉したところ、なんとか手付のみで解約できそうです。
その会社のやり方は悪いのですが、私達の営業の方はいやみ一つ言わず、本当に良くしてくれました。今は次なる請負先を選定中です。もう失敗はゆるされないのでかなりつめた状態まで相見積もりを
とっています。今度は気をつけて契約します。ありがとうございました。

[39: 10]

>27さん
手付金だけで解除できて本当によかったです。おめでとうございます。
弁護士さんというのは心強かったですね。業者は違うかもしれませんが、
ほかの事例だと結構嫌みなどを言われたりしているようですし。

設計料は30万と言われましたか。
メーカーや工務店の場合、設計料は何事もないと表だって出てきませんが、
そのぐらいが相場なのでしょうね。

[40: 31]

最小限の費用でのご解約おめでとうございます。
弁護士さんを立てたのが良かったんだと思います。
業者側も痛いところをつかれたくなかったんでしょう。

Ｊの場合、初期設計は早いですよ。実はウチの場合は、
土地を見に行ってヘトヘトになって家についたら、
玄関前に『プランができました！』って営業が図面持っ
て待ってたくらいですから。（ｗ
その程度の設計段階だったから安くすんだのかと。

[41: “10]

なるほど、それは早い。早過ぎです。
作ったんじゃなくて似たようなものを引っ張り出してきただけじゃないですかね。
それで30万ならむしろぼったくりな気がしますね。
27さんは10万余計に払わず本当によかったです。

[42: 特定]

「売り建て」について、新たに解ったことがありましたのでレスします。「建て売り」の完成前の売買である青田売りは建築確認後でなければできない（宅建業法３３条）とされていることから、建築確認前に青田売りを行うことはできません。そこで業者は、注文住宅の請負を方便に建築確認前の青田売りを行っているのが実態のようです。注文住宅が方便であるか否かは、業者が購入者に示す設計図書で、各人が判断することになります。個人経営の建築士が注文住宅の請負契約を行う場合に示す設計図書は、事細かにできています。元来、建築は地域社会の中で、地域の住人である大工が施工してきました。腕の悪い大工は、地域社会の中でさぞ肩身が狭かったこと思われます。会社組織が責任の所在を不明確にし、顔の見えない仕事をすることが、様々な問題を引き起こしているものと考えます。会社倫理の問題です。大手の建築会社がひしめく中で、個人の建築士が食べていくことができるのは、この違いなのでしょう。

[43: 匿名さん]

私も、「建て売り」前提で売りに出ていた着工前の物件に目をつけて商談を進めていました。
ちょうどその頃決算期だったため、売主側が条件なし土地としても売りに出すことを決め、
「自分たちのところで建築もする場合は建て売りと同条件でやりますよ」とのオファーを頂きました。
結局、土地の売買契約と同時にラフな条件での建築の「仮契約」を結び、建築士さんを交えての打ち
合わせ・建築確認の変更申請を経て土地の決済時に建築請負契約を結びました（契約上は注文住宅の形
をとったことになります）。契約前には構造計算書を含めた全ての設計図書を頂きました。

もちろん建物のグレードなどは建て売りと同等なのですが、必要な設備の追加やグレードアップはオプション
対応（まとめて仕入れて安くなっているものについては変更不可）、細部にわたって希望をきいてもらい、
建築にも立ち会えて満足しています。もうすぐ完成です。
割と小規模な会社だったからできたのかもしれませんが、建物の請負契約を別立てにして、そちらに判を
押す前に詳細（間取り、仕様書を含む）について詰めることで、オプション追加時のトラブルを防ぐことができます。
建築条件つき土地の場合も、条件なし土地の場合も、建築請負契約を結ぶ前に十分な打ち合わせをすることが
重要だと思います。

[44: 匿名さん]

42さん
要するに 建築条件付き土地販売 ＋ 注文住宅風「フリープラン」「自由設計」 ですよね。
あるいは上に挙げられていたように 本来無条件の土地販売 ＋ 自社との建築請負契約への誘導 と
いうこともあるようですね。

いい設計図書ができていなければ工事の過程をチェックする工事監理もへったくれもないわけですから、
設計図書の作成の段階で家作りの良し悪しがほぼ決まるという話もあって、そうだとすれば、
ネット上においてこういった物件で建築内容に関する相談事例が多く見受けられるのは、
残念ながらこの販売方法をとる会社のかなり多くが大した設計図書を作成していないからではないか、
ということが容易に想像されますね。

それから、建築については何の資格もない営業マンが客の対応を一手に引き受けることが多いのですが、
客がいくら要望を出したところで営業と社内設計士との間の連絡がおろそかで、結果として客の要望に
満足に答えられない、という会社もよくあるようです。

おそらくいずれも社内に設計士が少ないために営業がそれをカバーしているのではないかと思っています。
「建設」会社なんですから営業よりももっと設計や施工という基本的な部分に力を注いでもらいたいですね。

[45: 44]

43さん
そのような会社には本当に伸びていってもらいたいものですね。
こういった会社だけが残っていくためにも消費者はもっと賢くならねばならないでしょう。
そのためにも、おっしゃるとおり、いい加減に契約しないことが重要ですね。

[46: 特定]

誠実に取り組まれている注文建築もありますから断定的には言われませんが、要は「建築確認前の青田売りを合法化するため注文住宅を装った建築請負契約」といったところでしょうか。詳細な完成図がないまま急かされて契約する注文住宅って変ですよね。また、２５番さんの言われるように建築確認後に土地・建物を一本化し、仲介手数料を取るような行為は、結果的には建築確認前の青田売り（違法）と実質は同じように思います。

[47: 匿名さん]

条件付きの場合、土地・建物の売買契約への移行はままあることのようです。
仲介手数料をダブルで取ってやろうなんてのは悪徳業者のお仲間に違いありませんが、
そうではなくて、ローン手続きの簡素化など購入者にとってもメリットとなるため
業者の方が気を利かせてそのようにする場合があるようです。
ただし、売買契約だと建物の施主になれないという大きなデメリットがあるので、
親切心から勧めていると感じられたとしても、業者がなぜそういう契約の変更を
勧めるのか直接問いただしてみて、不安なことは文書で約束してもらう必要はあると
思います。

[48: 匿名さん]

不動産取引に関するメールマガジンからの引用ですが、条件付土地には2種類あり、買主の住宅に
対する「こだわり」にあった契約のものを選ぶ必要があります。さもなければ失敗します。
下記がその種類と判定法です。
「条件付土地に関する建物の扱いは2種類ある。それは
（１）土地を購入し、指定された業者を用いゼロから「こだわり」の家を建てる。
（２）購入した土地に建築される建物のプランが既に決まっている。（若干の仕様変更が可能な建売）
買主側の資金計画で、「請負契約の1ヵ月後から分割して建物費用を払う」と考えている人は前者、
「建物引渡し後一括支払い」と考えている人は後者が適しています。」

建築条件付土地販売は殆どが後者のケースです。故に見積も坪単価という大雑把な見積で、買主の
希望でオプションをつけ始めると（特に売主が扱っていない建材等を入れると）一気に数百万円の
オーダーへと膨れ上がります。

ちなみに皆さん指摘されてますが、建築売買契約と建築請負契約を一本化し、建売という扱いに
するのは違法です。これだけは注意しましょう。

[49: 48]

と、偉そうに上に書きましたが、、、

実は私もこのパターンのトラブルにはまりました。しかし、建築請負契約には容易に署名捺印を
してはいけないと事前に学んでいたので、つい昨日、土地売買契約の白紙解消を問題なく済ませる
ことが出来ました。（もめた場合には勝てるだけの証拠を、全て書面で準備してましたが。）

仮に建築請負契約を締結済みであったら、契約撤回の場合には支払済み手付金等を放棄することに
なります。不当な理由があって撤回を申し出るのであれば、その証拠を集めて地方自治体の不動産
取引問題に関する担当窓口へと相談し、解決策を探ることとなります。
基本的に消費者センターと弁護士は不動産業者にとっては怖くありません、一番怖いのは免許停止と
される恐れのある地方自治体です。

また全ての不動産取引における基本ですが、「お金に繋がるやり取り」は、書面にて依頼・回答受取を
するようにしてください。もめた場合には必ず「言った・言わない」論になりますので、証拠が必要
です。

余計なことを色々書きましたが、条件付土地を買う場合は「自分の希望（こだわりの家か一部選択権の
ある建売か）と物件の取引条件」を検討し、すべての条件に納得できるまで打ち合わせを繰り返し、
それまでは建築請負契約を締結しないようにしましょう（平成15年以降、3ヶ月以内に請負契約を結ば
なければならない旨の決まりは撤廃されました。契約までの期間は互いの合意に基づき決定できます。）。

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条件付土地の理解に関しては、下記ブログのメールマガジン2005/4/15-2005/5/14が参考になります。

http://blog.mag2.com/m/log/0000147640/105318594?page=1#105318594