売り建て、て・・・
| No.2 |
by 匿名さん 2005-06-07 00:41:00
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お家を建てるビルダーによるので、 一般論としての売り建てはどうか？という議論はしにくいですね。 売り建ては、建売よりも手に負えないと言う人も、他のスレでいらっしゃいましたし。 建築条件を付けているビルダーの仕様をじっくり検討し納得した上での契約ならば良いのではないですか？ 後から「それはオプションです」「それは出来ません」で、こんなはずじゃなかった！と 後悔しないように、建築請負契約書にサインする前に時間をかけて検討してください。 私個人としては、納得した上であれば、建売よりははるかに満足感のある家が建てられると思います。 プチ注文住宅ですよね。 但し欠陥の有無はここでは議論できません。 建売でも注文でも売り建てでも、欠陥や手抜き、トラブルは厳然としてあります。 注文だから、工事を初めから見張れるから安心というわけでは全然ありませんよ。 |
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| No.3 |
レスありがとうございました。
「プランとのセット価格」ということなので、これでこっちの希望をきちんと聞いてくれるようなら確かに「プチ注文住宅」でいいですよね。 「売り建ては、建売よりも手に負えないと言う人も、他のスレでいらっしゃいましたし。」 というのは、どこらへんがそうだったのでしょうか？詳しく聞いてみたいです。 「建売でも注文でも売り建てでも、欠陥や手抜き、トラブルは厳然としてあります。 注文だから、工事を初めから見張れるから安心というわけでは全然ありませんよ。」 とありますが、建て売りだとチェックもできないので、それよりは（建てているところを見張れる方が）安心なのでは？と思いますが・・・。 |
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| No.4 |
3ヶ月の間にどこまで素人が設計を出来るのか・・・・
時間が無さ過ぎます。 |
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| No.5 |
02です。 見張れるから安心ですか、なるほど。おっしゃる通りです。 基礎のコンクリートの水が多すぎですよ、と、指摘できるのですね。 釘一本足りなくても、「足りないよ」と毎日毎時間指摘できるのですね 釘の角度が反対方向でも、「反対ですよ」と指摘できるのですね。 そういうことですよ、たまにしか見に行かない素人に、何がわかるのか、ということです。 施工者の心理的には、いつ施主が見に来るかわからないから、手は抜きにくいとは思います。 が、だからといって施主が素人な限り、１００％防ぐことは不可能です。 >>04さん 3ヶ月の間にやらなくてはならないことは「請負契約書にサイン」であって、工事着工ではないのです。 どうにでも期間は延ばすことが出来ます。 それに素人が設計をするんではなくて、やっぱりビルダーの設計士ですから、まぁ可能といえば可能です。 時間の問題ではないですよ、売り建ての問題は。 |
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| No.6 |
ビルダーの設計士がどこまで親身にこちらの要望取り入れてくれますかね、
ああだこうだ理由つけて向こうに都合のよい設計になるのが目に見えてる。 |
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| No.7 |
仕入れのしやすい、安い建材を多用した建売地全く変わらない推奨プランに落ち着くのでしょう。
こちらの要望が入ったとしてもせいぜい色ぐらいでは? 素人がビルダーの設計士を論破するのは大変ですよ、 向こうは一日でも早く確認申請出そうとするしね。 |
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| No.8 |
再度02です。
でも、ま、気に入らなかったらサインしなければ良いのですから、 売り建てをそんなにケチョンケチョンに言う必要もないかもしれませんね。 騙されることを前提に話を進めなくても良いですよ。 不安を煽ってどうします。 りんりんさん、いいですか、気をつけることは、 「納得するまで絶対に請け負い契約書にサインをするな」です。 サインをしてからでは何もかも遅くて、仕様に納得しなければサインはしない、だから全てをさらけ出せ、 と要求してください。 サインをするまでは、わりとどんなビルダーもお客にいい顔しますから。 本当に納得してサインをして建てれば、確かに建売よりは（自分達にとって）はるかに良いお家が建ちます。 |
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| No.9 |
用語はよくわかりませんが、たぶん、その「売り立て」で建築中の者です。
十数棟の開発現場で、売り出しの形は「建て売り」でしたが、実際は「建築条件付き」でした。 あらかじめモデルプランはありましたが、法規制の範囲内で間取りは何とでもします、 面積がモデルプランより増減すれば、価格も坪当たりいくらの計算で上下します、という条件。 契約後、間取りの要望を出し、図面を引き直してもらいました。 気に入らなければ何度でもやり直しますよ、とのことでしたが、うちは１回でＧＯ。 土地面積（３０坪）と容積率やら向きやらで、そんな変わった設計にはできませんし… 間取り以外は床暖房を広げるのと、棚をひとつ作りつけてもらいました。 あと、コンセントの増設・移動と光ファイバー用の配管を頼みました。 建て売りと比べて、うちにとっては（ＳＯＨＯです）これが一番大きかったかもしれません。 内外装や設備はリストの中から選択し、それ以外のものはオプション扱い。 夫婦ともこだわるほうではないので、標準仕様でさっさと決めてしまいました。 先日棟上げが終わったところですが、自宅から離れていることもあって、 現場にはまだ２回（基礎段階と棟上げ後）しか行っていません。 上でもおっしゃっているとおり、素人目には細かいことはわかりません。 が、大工さんは感じのいい人たちでしたし、ビルダーも悪い噂はないようで ここは信用するしかないと思っています。 …でも、内外装の色を一気に決めてしまったので、どんな風にできあがるのか ちょっと心配です(^_~; |
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| No.10 |
売り出しの形が「建て売り」だったら役所に建築確認をとっているはずですので、
そんなに大胆な間取りの変化はあり得ません。 広告に建築確認番号とか書いていませんでしたか？ その場合には、法規制の範囲内で間取りは何とでもします、というのは言葉のあやで、 現実にはほとんど変えられないはずです。 建築確認もとっていない、建築条件付きを隠した売建行為なら、限りなく違法に近いです。 その場合建物については広告が出せないはずです。 もしそうなら、コンプライアンスなどという言葉とは無縁の業者と付き合っていると考えてもいいです。 http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm |
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| No.11 |
10です。
変更申請を出せば建築確認の内容を変更できますけど、そういうやり取りはなかったですかね。 |
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| No.12 |
スレ主さんには是非「工事監理」という言葉を知っておいて頂きたく、
このスレにも次のホームページを紹介しておきます。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha01/07/070131/070131-1_.html |
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| No.13 |
09です。
10さん、ご指摘ありがとうございました。勉強になります。 発売時のパンフに建築確認番号はあります。 間取り変更後（１坪増加）、再度申請を出して、 通ってから内外装の打ち合わせ→着工 という手順でした。 |
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| No.14 |
りんりんさん、はじめまして！
私も建築条件付で去年家を建てました＾＾よろしくお願いします〜〜 で、今初めて「売りたて」っていう言葉を知りました＾＾；「プチ 注文」って言葉、ぴったりで面白いですね☆私も友達に「注文で建て たの？？」と聞かれていつもどう答えていいか分からなかったので、 以後この言葉を使おうかな。。 結論から言うと、売りたてにしろ、完全な注文にしろ、しっかり現場 に通って家の建築のために時間と労力を惜しまなければ納得できるも のができると思います！もちろん０２さんのおっしゃるように、契約 前に仕様を細かく決めて打ち合わせを完璧にしておくのが前提です☆ 素人なので、毎日通っても分からないことが多いですが、職人さんと 仲良くなれればよくしてもらえることも多いですよね。ミスはどこで もあるかと思いますが、はじめの仕様決めをきちんとしておけば、文 句も言いやすいです。建売よりはもちろん融通がききますし、完全な HMの注文に比べると安くあがる可能性が高いかと。 いろいろ大変ですが、頑張ってくださいね！ |
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| No.15 |
たびたびお邪魔します。
10さんがご紹介くださったページを見て驚きました。 「売り立て」という言葉は、私もつい最近この掲示板で知ったのですが 違法な、あるいは灰色の販売法なのですね。 ざっと目を走らせた限り、以下のようにとれました。 建て売り：完成した建物を土地とともに売る。 建築条件付き：土地を売って、一定期間の間にプランを作り、建築を請負う。 建築請負契約ができなければ土地の売買も白紙に戻る。 売り立て：建っていない（建築申請もとっていない）建物を土地とセット価格で売る。 でも、「建て売りを更地のうちに買ったので、建物について多少希望をきいてもらえて よかったよ」みたいな話はよく聞きますよね。 どこまでが違法なんでしょうか。売主側の説明責任の問題に帰着するのでしょうか… |
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| No.16 |
ええ〜〜！＠＠；「売り建て」と「建築条件付き」は違うのですか？？
勘違いしていました〜〜！危ないところでした。ありがとうございます。。 |
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| No.17 |
契約をする場合、大切なことは契約の内容を特定することです。建て売り（青田売り）、売り立てのいずれであってもどんな建物であるかを特定しなければ、契約の内容に揺らぎが生じ、後々トラブルが発生します。建物の特定は図面で特定する必要があります。建築士は性能評価や建築確認を行う場合に詳細な設計図書を提出していますので、その設計図書（原本証明が望ましい）を入手してください。性能評価の方が構造計算や地盤調査資料など提出資料が多い。売り立て場合は、未申請のこともあるかと思います。その場合にも提出する資料をすべて要求するのが良いと思います。資料に理解できないところがあれば、建築士に聞いて理解し、納得した上で契約すべきです。なお、設計図書には、「定めのない事項は日本建築学会標準仕様書又は住宅金融公庫共通仕様書（公庫仕様書）のとおりとする」と記載されており、この２つが一般的な住宅の基準となっていますので、建物が公庫仕様書等と違う場合には建築士に説明責任が生じます。契約に当たっては、玄関回りの化粧材から壁の色・質まで念入りに確認してください。コストダウンは契約後に発生すると考えた方が良いと思います。りんりんさんが如何に建物を特定するかが成否と思います。私の友人の建築士は「客がもう良い」というまで細かく説明することをモット−にしているそうです。客に十分な説明をしなかったり、契約額を途中で条件を付して変更するような業者は要注意です。消費者保護法では購入者に誤認させるような場合には、思考レベルの差から業者に責任があるとして、契約を解除できます（損害賠償は０円が多い）ので、その場合には早期に弁護士に相談してください。
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| No.18 |
09さん, みわきちさん
建売は、建築確認をとっていれば、完成していなくても(着工まであっても)販売できます。 だから建築確認をとった建売物件は未完成でも違法ではないです。 それを「売り建て」という人もいます。 09さんのは建築確認をとっていますから建売です。 普通は業者が面倒くさがって変更申請を出してまで間取りの変更などには応じません。 そのような業者がフリープランというと誇大広告と見なされます。 09さんはそういう問題にも合わなかったのでとくに問題ないのでは、と思います。 私は施主になるべく勉強中のただの素人です。間違っているかもしれません。 どなたか間違いなどご指摘くだされば幸いです。 |
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| No.19 |
やはり建売、建築条件付と売りたての違いがわからないのですが？
売りたては、土地と建物を併せて契約するということですよね。 つまり、建売だけど売り出し前に設計を相談している（ホントはいけないこと）といった感じなのでしょうか？ |
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| No.20 |
あ、すみません。
これは「売り建て」とはいいません。やはり建売です。 「売り建て」は、条件付き土地売買を指すこともあれば、 建築確認申請も出していない違法な土地建物セット売買を指すこともあって、 人によってまちまちですね。 17さんのおっしゃる通り、契約の前にいろいろ調べることが重要です。(汗汗) とくに設計図には気をつけた方がいいですね。 素人には中身までは完璧にはわかりませんが、 世の中には１枚とか２枚とかそんな枚数の図面しかなく着工する業者 (設計士に設計を頼むと通常坪数ほどの図面ができるそうです)とか、 引き渡し後も図面をバッチリもらえない場合があるようです。 もらえないと後々のリフォームや、最悪の場合欠陥に対する対策などにも 困りますからね。 |
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| No.21 |
売りたて＝建築条件付き だと思いますよ。
建築条件付きでも、参考プランとして概算のセット価格などが書いてありますから。 そうでなければ建売です。 |
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| No.22 |
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| No.23 |
基本的には建売住宅の青田売りが通称、売建というだけです 建売住宅で建築確認申請後に
すぐに売り出せば売建と通称よばれるようになり、昔のように本来の建てから売る建売よりも 注文建築が出来るような錯覚を起こさせる手法です 間取り変更可と言っても大幅には変えれないし 変更の届けも出さずに中間検査や最後の検査も当然受けないので違法建築になりがち 建築条件付は土地と建築請負契約が別ですから注文住宅です |
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| No.24 |
皆さん、いろいろとご説明をありがとうございます。
私も「売り建て」（上の方、誤字に気づかず失礼しました）という用語は使わないことにします。 うちの場合、手付け金の支払いとともに契約書を交わしましたが 土地売買と建築請負の２本立てでした。 つまり「建築条件付き」の形でしたが、これは仮契約で 最終的には土地建物を一本化して本契約を結ぶという手筈になっています。 ですから、やはり「建売」ですね。 中間検査、最終検査はもちろん入ります。 間取り変更ですが、元プランでは１Ｆにあった洗面所とバスルームを２Ｆに上げて １Ｆのリビングを広げ、その一角に仕事コーナーを作りました。 引っ越しで持ち込むタンスなどもうまく納まるように考えてくれたので ぜいたくを言えばきりがないけれど、まあ満足しています。 |
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| No.25 |
09さん
土地売買・工事請負を土地建物売買の契約に変更して一本化するのですね。 それは違法性が高いように思います。 建物の仲介料の話は聞いておられますか？ 聞いておらずに今後の契約一本化のときに話が出たら重要説明義務違反でアウトです。 土地売買・工事請負なら建物からは仲介料をとれないので、そういうことをやる業者は結構いるようです。 今後ご注意ください。 |
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| No.26 |
10さん
仲介料というのは、いわゆる仲介手数料（３％）のことでしょうか。 そんなこともあるのですね。 うちが契約したのは売り主物件で、仲介手数料は土地にも建物にもかかりません。 「手数料は一切不要です」と売り出し時の価格表や広告にも書かれているので 大丈夫だと思います。 でも、本当にいろいろと気を付けなければならないことがあるのですね。 |
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| No.27 |
こんんばんは。初めて投稿します。実はこのサイトで売り建てと、いうのを見て、私達が今陥っているものを連想し
投稿しました。私達は土地（建築条件付ではないもの）をその業者に紹介され、その業者で建てればお安くなるという 触れ込みで、さらに自由設計、間取りはどうとでもなる。。。と、いう営業マンの甘い言葉に乗せられ（今思えば。） 土地契約、基本プラン状態で建物契約をしてしまいました。すでに土地は決済済みで、登記も済んでいます。 その後、自由設計（私達には、注文建築と思った）という名のもと、理想のプランができましたが、とにかく細かい 所まで、オプションの連発。後半はオプションの金額が気になり、見積もり出してと何度も言っても 一向に出してくれない。結局（本当に素人だか。。）建築確認を出した後にやっと見積もりがでたが、何と！プラス２５０万 程。まあ私達も１００万位は想定範囲内でしたが、そもそも考えると建築確認を出すまでオプション金額がでていないの もおかしいし、まず、自分達のプランでいくらになるかで契約すべきだっと、とても反省しています。もう後戻りは かなり難しいかもしれませんが、今は見積もりの値引き交渉中。でも、できれば、今はキャンセルしたいです。 もっと、ちゃんとした工務店で建てたい。。。何とか先方の不手際でキャンセルできるといいのですが。。。 この売り建てはとてもグレーな契約とここで見て、私達のケースとだぶりました。ご意見、アドバイスなどもしあれば お願い致します。 |
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| No.28 |
09さん
なるほど売り主物件でしたか。 何で建築確認までとっておいてわざわざそういう契約にするのか知りたいところではありますけれども、 問題はとくになさそうですね。 いいお家が建つといいですね。 |
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| No.29 |
27さん
工事請負契約が問題になると思いますが、「お安くなる」「自由設計」という甘言で消費者を誘導するのは 消費者保護法か何かに引っ掛かるはずです。全然お安くなっていないし。 れっきとした悪徳商法だと思いますので、地元の消費生活センターに相談すれば十分対応してくれるケースだと 思います。 お近くの消センを次のサイトで調べて相談されてはいかがでしょうか。 http://www.kokusen.go.jp/map/ |
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| No.30 |
>29
消費者契約法でした。すみません。 一応条文をあげておきます。 たぶん口約束なので業者はそんなことは言っていないとかいうでしょうけれど、 27さんのご記憶を詳細に思い出して、もしそういった言葉がなければ工事まで契約しなかったはずだ、 ということを第三者に納得させれば、うまく行くのかなと思います。 (悪徳商法関係の掲示板をよく見るのですが、どういう甘言がいつどこで行なわれたのか詳細に思い出す ことは被害者にとって大切な作業のようです) 第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して 次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の 申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。 一 重要事項について事実と異なることを告げること。 当該告げられた内容が事実であるとの誤認 二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関し、将来におけるその価額、 将来において当該消費者が受け取るべき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的判断を 提供すること。 当該提供された断定的判断の内容が確実であるとの誤認 |
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| No.31 |
>>27さん
『ひとのフンドシ（＝条件なし土地）で相撲を取る』ケースですね。 もちろん、土地と一緒に上ものを売り込むこと自体は違法ではあ りませんが、それはあくまで『注文住宅』としてです。 注文住宅の場合、規格プランをやってる会社以外は、基本プラン なるものはありえません。契約時に（知識不足を）足元見られた のは確かだと思います。基本プランの仕様書はあるのでしょうか？ でないと、元々のコストが不明ですので、オプション金額は言い値 になってしまいます。 とにもかくにも契約済みなので、解除にはそれなりの金がかかりそ うに思います。契約書の解除項目を確認してください。 29さんのアドバイスもありますが、果たして証明可能かどうか.... それより、こういうやり口をする体質を持った会社の施工が気になります。 もし継続するなら第三者監理を考えたほうがいいかもしれませんね。 |
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| No.32 |
２７番さんへ １７で投稿しています。おやめになりたいのであれば、交渉日時や要点を取りまとめて、弁護士に相談することをお薦めします。料金は１時間５〜１万円くらいです（確認してみてください）。消費者センタ−に照会していただくのが良いかと思います。東京にお住まいであれば、個人的には東京市民法律事務所がクレジットやらサラ金等あまり収益性のない案件を扱っていますので良心的なようです。契約関係の仕事をしていますが、私も家のことでは疲労困憊となった経験があります。
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| No.33 |
２７番です。皆様いろいろとアドバイスありがとうございました。
31さん、契約の時の基本プランの仕様書あります。もちろん私達の希望部分はオプションと いう記載もあります。やはり難しいですかね。前にも書きましたが、オプション金額の見積もりがでたのは 確認申請から約2週間後。見積もりはfaxでもらっており、faxに日付も入ってます。確認申請の後というのはわかるはず。それと、最初の説明不足で、私達は注文住宅と受け取られた過剰営業。実際ローンだって、オプション金額は入ってないので本体価格のみ。 ともかく、明日には何らかの動きがあるようだと先方の営業から連絡がきました。出方次第ですが、最悪は29さん、32さんのアドバイスどおりしかるべきところへ相談するのがいいかもしれせん。 また動きがありましたら、皆さんへ報告します。いろいろとありがとうございました。 p.s.ちなみに会社はこのHPの別メニューにも多数書き込みのある、不動産仲介業も兼任の"J"です。ちょっと古いかもしれませんが、ちょっと前までCMに金八さんの元生徒が出ていました。 どおやら同じ様なケースで販売しているらしいです。皆様気をつけて下さい。 |
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| No.34 |
Jですかなるほど。私の知ってるJであれば、まず自社物件の条件付
土地を斡旋する。で、気に入ったのがない場合には、条件なし土地 を紹介し、そこに自社の上物をはめ込む営業をする。これが基本です。 少なくとも、Jの仲介で『条件なし土地だけ買った』という人を聞い たことがありません。 ただし、家自体の欠陥という話は聞かないのでその点だけは、それ なりに安心できるかも。 |
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| No.35 |
皆さん、様々なレス、ありがとうございました。
契約時の確認、違法性の有無、を気を付けなければいけないのですね。 この売り方は法的な事が心配で、違法性のある売り方をする会社がきちんとした家を建ててくれるかが問題になってくるのかな・・・。 |
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| No.36 |
昨日営業から連絡があり、向こうは"やる気”ありだが、結果は来週水曜まで先延ばしです。
売り建てにばっちりはまってしまった私達ですが、これから解約検討していこうと思います。 家購入のパターンは、1.建築条件付の更地の売り出し、2.建売、3.土地を買ってから自分の選んだハウスメーカで 注文住宅の３パターンだと思っていた私ですが、売り建てというパターンがあった事を知り勉強になりました。 本当に契約するとき気をつけなければいけないですね。ありがとうございました。 |
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| No.37 |
27さんのは、ご存じであったように３パターンのうちの３の「土地だけ」だったのですが、
34さんのおっしゃる通り、「自分の選べるはずのハウスメーカ」に強引に業者をはめこまれた、 ということですよ。 建築条件付き土地ではないから、工事請負契約が解約できれば、土地はそのまま27さんのものとして 残ります。いい方向へ話が進んで、是非気に入ったメーカでいいお家が建てられるますよう、 お祈りしております。 |
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| No.38 |
27番で相談していたものです。皆様にはいろいろとご意見いただきありがとうございました。その後、知り合いの弁護士さんに相談し、手付解約と言う方法で
先方へまず解約の気持ちを伝え、内容証明を送りました。先手を打った感じでしたが、営業さんから設計料約30万は払ってほしいといわれました。実は手付は20万しか 入れてなく、結局10万建設会社へ多く振り込むのが納得がいかなかったので、再度交渉したところ、なんとか手付のみで解約できそうです。 その会社のやり方は悪いのですが、私達の営業の方はいやみ一つ言わず、本当に良くしてくれました。今は次なる請負先を選定中です。もう失敗はゆるされないのでかなりつめた状態まで相見積もりを とっています。今度は気をつけて契約します。ありがとうございました。 |
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| No.39 |
>27さん
手付金だけで解除できて本当によかったです。おめでとうございます。 弁護士さんというのは心強かったですね。業者は違うかもしれませんが、 ほかの事例だと結構嫌みなどを言われたりしているようですし。 設計料は30万と言われましたか。 メーカーや工務店の場合、設計料は何事もないと表だって出てきませんが、 そのぐらいが相場なのでしょうね。 |
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| No.40 |
最小限の費用でのご解約おめでとうございます。
弁護士さんを立てたのが良かったんだと思います。 業者側も痛いところをつかれたくなかったんでしょう。 Ｊの場合、初期設計は早いですよ。実はウチの場合は、 土地を見に行ってヘトヘトになって家についたら、 玄関前に『プランができました！』って営業が図面持っ て待ってたくらいですから。（ｗ その程度の設計段階だったから安くすんだのかと。 |
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| No.41 |
なるほど、それは早い。早過ぎです。
作ったんじゃなくて似たようなものを引っ張り出してきただけじゃないですかね。 それで30万ならむしろぼったくりな気がしますね。 27さんは10万余計に払わず本当によかったです。 |
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| No.42 |
「売り建て」について、新たに解ったことがありましたのでレスします。「建て売り」の完成前の売買である青田売りは建築確認後でなければできない（宅建業法３３条）とされていることから、建築確認前に青田売りを行うことはできません。そこで業者は、注文住宅の請負を方便に建築確認前の青田売りを行っているのが実態のようです。注文住宅が方便であるか否かは、業者が購入者に示す設計図書で、各人が判断することになります。個人経営の建築士が注文住宅の請負契約を行う場合に示す設計図書は、事細かにできています。元来、建築は地域社会の中で、地域の住人である大工が施工してきました。腕の悪い大工は、地域社会の中でさぞ肩身が狭かったこと思われます。会社組織が責任の所在を不明確にし、顔の見えない仕事をすることが、様々な問題を引き起こしているものと考えます。会社倫理の問題です。大手の建築会社がひしめく中で、個人の建築士が食べていくことができるのは、この違いなのでしょう。
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| No.43 |
私も、「建て売り」前提で売りに出ていた着工前の物件に目をつけて商談を進めていました。
ちょうどその頃決算期だったため、売主側が条件なし土地としても売りに出すことを決め、 「自分たちのところで建築もする場合は建て売りと同条件でやりますよ」とのオファーを頂きました。 結局、土地の売買契約と同時にラフな条件での建築の「仮契約」を結び、建築士さんを交えての打ち 合わせ・建築確認の変更申請を経て土地の決済時に建築請負契約を結びました（契約上は注文住宅の形 をとったことになります）。契約前には構造計算書を含めた全ての設計図書を頂きました。 もちろん建物のグレードなどは建て売りと同等なのですが、必要な設備の追加やグレードアップはオプション 対応（まとめて仕入れて安くなっているものについては変更不可）、細部にわたって希望をきいてもらい、 建築にも立ち会えて満足しています。もうすぐ完成です。 割と小規模な会社だったからできたのかもしれませんが、建物の請負契約を別立てにして、そちらに判を 押す前に詳細（間取り、仕様書を含む）について詰めることで、オプション追加時のトラブルを防ぐことができます。 建築条件つき土地の場合も、条件なし土地の場合も、建築請負契約を結ぶ前に十分な打ち合わせをすることが 重要だと思います。 |
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| No.44 |
42さん
要するに 建築条件付き土地販売 ＋ 注文住宅風「フリープラン」「自由設計」 ですよね。 あるいは上に挙げられていたように 本来無条件の土地販売 ＋ 自社との建築請負契約への誘導 と いうこともあるようですね。 いい設計図書ができていなければ工事の過程をチェックする工事監理もへったくれもないわけですから、 設計図書の作成の段階で家作りの良し悪しがほぼ決まるという話もあって、そうだとすれば、 ネット上においてこういった物件で建築内容に関する相談事例が多く見受けられるのは、 残念ながらこの販売方法をとる会社のかなり多くが大した設計図書を作成していないからではないか、 ということが容易に想像されますね。 それから、建築については何の資格もない営業マンが客の対応を一手に引き受けることが多いのですが、 客がいくら要望を出したところで営業と社内設計士との間の連絡がおろそかで、結果として客の要望に 満足に答えられない、という会社もよくあるようです。 おそらくいずれも社内に設計士が少ないために営業がそれをカバーしているのではないかと思っています。 「建設」会社なんですから営業よりももっと設計や施工という基本的な部分に力を注いでもらいたいですね。 |
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| No.45 |
43さん
そのような会社には本当に伸びていってもらいたいものですね。 こういった会社だけが残っていくためにも消費者はもっと賢くならねばならないでしょう。 そのためにも、おっしゃるとおり、いい加減に契約しないことが重要ですね。 |
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| No.46 |
誠実に取り組まれている注文建築もありますから断定的には言われませんが、要は「建築確認前の青田売りを合法化するため注文住宅を装った建築請負契約」といったところでしょうか。詳細な完成図がないまま急かされて契約する注文住宅って変ですよね。また、２５番さんの言われるように建築確認後に土地・建物を一本化し、仲介手数料を取るような行為は、結果的には建築確認前の青田売り（違法）と実質は同じように思います。
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| No.47 |
条件付きの場合、土地・建物の売買契約への移行はままあることのようです。
仲介手数料をダブルで取ってやろうなんてのは悪徳業者のお仲間に違いありませんが、 そうではなくて、ローン手続きの簡素化など購入者にとってもメリットとなるため 業者の方が気を利かせてそのようにする場合があるようです。 ただし、売買契約だと建物の施主になれないという大きなデメリットがあるので、 親切心から勧めていると感じられたとしても、業者がなぜそういう契約の変更を 勧めるのか直接問いただしてみて、不安なことは文書で約束してもらう必要はあると 思います。 |
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| No.48 |
不動産取引に関するメールマガジンからの引用ですが、条件付土地には2種類あり、買主の住宅に
対する「こだわり」にあった契約のものを選ぶ必要があります。さもなければ失敗します。 下記がその種類と判定法です。 「条件付土地に関する建物の扱いは2種類ある。それは （１）土地を購入し、指定された業者を用いゼロから「こだわり」の家を建てる。 （２）購入した土地に建築される建物のプランが既に決まっている。（若干の仕様変更が可能な建売） 買主側の資金計画で、「請負契約の1ヵ月後から分割して建物費用を払う」と考えている人は前者、 「建物引渡し後一括支払い」と考えている人は後者が適しています。」 建築条件付土地販売は殆どが後者のケースです。故に見積も坪単価という大雑把な見積で、買主の 希望でオプションをつけ始めると（特に売主が扱っていない建材等を入れると）一気に数百万円の オーダーへと膨れ上がります。 ちなみに皆さん指摘されてますが、建築売買契約と建築請負契約を一本化し、建売という扱いに するのは違法です。これだけは注意しましょう。 |
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| No.49 |
と、偉そうに上に書きましたが、、、
実は私もこのパターンのトラブルにはまりました。しかし、建築請負契約には容易に署名捺印を してはいけないと事前に学んでいたので、つい昨日、土地売買契約の白紙解消を問題なく済ませる ことが出来ました。（もめた場合には勝てるだけの証拠を、全て書面で準備してましたが。） 仮に建築請負契約を締結済みであったら、契約撤回の場合には支払済み手付金等を放棄することに なります。不当な理由があって撤回を申し出るのであれば、その証拠を集めて地方自治体の不動産 取引問題に関する担当窓口へと相談し、解決策を探ることとなります。 基本的に消費者センターと弁護士は不動産業者にとっては怖くありません、一番怖いのは免許停止と される恐れのある地方自治体です。 また全ての不動産取引における基本ですが、「お金に繋がるやり取り」は、書面にて依頼・回答受取を するようにしてください。もめた場合には必ず「言った・言わない」論になりますので、証拠が必要 です。 余計なことを色々書きましたが、条件付土地を買う場合は「自分の希望（こだわりの家か一部選択権の ある建売か）と物件の取引条件」を検討し、すべての条件に納得できるまで打ち合わせを繰り返し、 それまでは建築請負契約を締結しないようにしましょう（平成15年以降、3ヶ月以内に請負契約を結ば なければならない旨の決まりは撤廃されました。契約までの期間は互いの合意に基づき決定できます。）。 |
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| No.50 |
条件付土地の理解に関しては、下記ブログのメールマガジン2005/4/15-2005/5/14が参考になります。
http://blog.mag2.com/m/log/0000147640/105318594?page=1#105318594 |
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| No.51 |
48さん、貴重な意見をありがとうございます。
今、大問題となっている（売り建て問題とは違いますが）悪徳リフォーム業者の事件は、 消費者センターが関係していると思われるのですが、不動産業者にとっては、 地方自治体の方が、やっかいなのでしょうか？ |
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| No.52 |
「リフォーム」を行うにあたっては、実は資格（免許）は必要ありません。
水道や電気配線に関するものはあるのですが、DIYで壁紙を張り替えたり、棚を付けたりするのと同じです。 故に資格をもたない者であれば、「資格取り消し」を切り札とする地方自治体は使えません。 逆に消費者保護を司る消費者センターの出番です。 一方、不動産の取引、建物の建築は免許が必要です。よって地方自治体は最強の切り札を握っていることになります。 |
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| No.53 |
５１さん別スレッドを立てたほうがよろしいかと。売り建てに関する知見を凝縮させるところにこのスレッドの価値があると思います。ここのレス者の意見が必要とお考えであればスレッドを立てて、アドレスを貼り付けてください。
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| No.54 |
私も知識不足で不動産屋に言われるがままに土地売買契約と
建築工事請負契約を同時にしてしまったクチです・・・ その後こちらを見つけました。 希望を出すとオプション扱いになりますが、今のところは 設計士さんも大変良い方で、希望に近い家が出来上がりそうなので このままお願いするつもりではありますが・・・ 仲介手数料の件ですが、土地分３％とは別に「建築企画料」という 名で、建物基本料金の３％を建物引渡し時に支払う契約を不動産屋 としております。 その時は「そういうものなんだ」と納得して、契約を交わしてしまいました。 その後も不動産屋さんは、ローンの手続き等でお世話になっております。 この「建築企画料」って、正当なものなのでしょうか？？ |
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| No.55 |
age
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| No.56 |
>>54
業法違反になりますよ。しかるべきところに相談されてみては。 |
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| No.57 |
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| No.58 |
貼り付けです。
家を作る前に必要な書類は、以下の図面が必要です。 これらが揃ってないと、何をどう作ったか分かりません。 １．案内図・付近見取図：敷地の位置を示した周辺地図 ２．配置図：敷地内の建物の位置を正確に示した図面 ３．仕上げ表・仕様書：使用される材料、施工方法を示した物 ４．概要書・面積表：建ぺい率、容積率を示した図面 ５．求積図：敷地面積、各階の面積を示した図面 ６．各階平面図：間取図の事 ７．立面図：東西南北方向の外観を示した図面 ８．断面図：建物をＸ、Ｙ方向に切断し高さに関する寸法を示した図面 ９．矩計図（かなばかりず）：基礎から屋根までの高さ関係を示した図面 １０．基礎伏図：基礎工事完了状態を上から見た図面 １１．各階床伏図：床下の骨組みの平面図 １２．小屋伏図：屋根の骨組みを表した図面 １３．屋根伏図：屋根を真上から見て雨どい、雪止めの位置を表した図面 １４．天井伏図：天井点検口などの位置を表した図面 １５．展開図：各部屋の4面を屏風ように示した図面 １６．表面詳細図：床の高低さなどを詳しく示した図面。 １７．軸組図：構造部の骨組みのを表し、補強金具の種類や位置を示す図面 １８．建具表：使用建具をすべて示したもの １９．電気設備図 ２０．給排水衛生設備図 ２１．ガス設備図 ２２．外構図 ２３．構造計算書・構造図 ２４．施工中の写真 |
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| No.59 |
>>54
その後どうされました？ |
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| No.60 |
建築確認が厳しくなっているとの報道があります。
一方で、必要以上に慎重になるなと業界が声を上げています。 確認検査は機能しているのでしょうか？ 改正後の検査でダメ出しがあった例などあれば、教えてください。 |
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| No.62 |
参考になりました。
現在の建築条件付は、土地利益を建物に乗せて、建物は自己の土地に建てた場合の２倍近い価格になっています。 独禁法の通達など調べてみます。 |
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| No.63 |
うちは売建で家を建てて住み始めて5年になります。
家にはこだわりはなかったので注文住宅は検討外でした。 たまたま物件が更地で売建てだったので、それを選んだわけです。 契約は土地売買契約締結後に建物間取りなどを決め建物建設工事契約をするという段取りでした。実際には土地付建物売買契約に切り替えました。 建売ベースですから細かい図面はなくて、部材も概ね決まっていたし、壁紙、門扉、畳の縁、サイディングなどはこの中から選んでくださいという感じでした。 浴室ユニットや洗面台、流し台は色のみ選択でした。 床暖や洗面台追加などは契約前に申し出て、交渉により割引(費用の増加はなし）ということでやってもらいました。 細かい好みのある人にはお勧めできませんが、私のように家は雨露をしのげれば十分と考えているものには、簡便でよかったです。 |
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| No.64 |
雨露をしのげれば良い程度の価格がいくらなのかが問題なんです。
土地を確保し、坪３０万程度の家を倍以上の価格で販売。 建築条件付(売建て）から、土地付建物販売契約（建売り）に築確認の状況をみて切り替え、仲介手数料は、土地・建物をダブル取り。 建物については仲介が成立しないので、宅建業法違反。 建築条件付であっても、性能保証の申込人は販売業者、販売業者の介在なしには保険金は入らない。 これが売建ての実態です。 |
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| No.65 |
実態がどうか知りませんが、５年住んで特に問題はないですよ。
値段も仕様も建売と変わらんし、間取りを好きに出来て、 オプション値引いてもらったんで文句なしです。 |
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| No.66 |
建て売りと変わらない値段って坪３０万程度ですか？
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| No.67 |
坪30万の建売なんてあるんですか？？
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| No.68 |
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| No.69 |
オプションなしならそんなもんでしょう。
いろいろ付けると坪50万くらいになるよ。 まさか一切合財で坪30万とか思ってないよね。 |
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| No.70 |
建築条件付に関する違法性
http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm 業者団体が公正取引委員会に自ら確認を求めた内容 （何故わざわざ確認するのだろうか？） http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm |
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| No.71 |
別に判例があるわけじゃないからね。
いやなら買わなきゃいいのさ。 |
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| No.72 |
自ら条件付の妥当性を確認した
首都圏不動産公正取引協議会なる社団法人 ↑ 構成会員 不動産協会など ↑ たくさんの住宅会社 で成り立っている。 気になって確認したら、１７．１２．２６の公正取引委員会の再就職状況（HP公表）に首都圏不動産公正取引協議会とあった。 この妥当性の確認は、天下りOBのいる団体からのものであった。 業者の毒饅頭．．．． |
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| No.73 |
坪50万でも安いですねえ。埼玉生協うらやましいです。
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| No.74 |
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| No.75 |
ウチも「売り建て」なんでしょうが
建売建築予定地が、まだ土地が造成段階で目を付け 「注文住宅に近い物件を建ててもらえるか」と相談した所 「建築確認を取ってしまった１期分分譲地は無理ですが、 次の２期分でしたら可能です」と言われ契約しました。 土地売買と請負契約同時にしてしまいましたが・・・ ウチは元々が注文住宅希望で 色んなHMを見て回ったのと、２件目の住宅購入という事もあって 間取りやコンセントの位置、外溝など、ほぼ希望が決まっていました。 建物仕様もオプションにはなりましたが、 住宅展示場に出しているHMに近い仕様で作って貰っています。 外観も、契約したビルダーさんの仕様と全く異なりますが 間取り、外観、仕様、全て快く対応してもらえ 「プチ注文住宅」というよりは、本当に注文住宅になりました。 強いて欠点を挙げれば バス、トイレ、キッチン、クローゼットなどは 元々の建売と同じものを使用している事位ですが それは大してコダワリが無いので気になりません。 毎日現場に足を運んで建物をチェックしていますが 素人でもネットや図書でチェック箇所のリストなどを入手出来ますよ。 それを見ながらチェックしつつ、大工さんや他の職人さんと仲良くなって 色々オマケもして貰っちゃっています。 友人の大工や住宅関係の職人にも見て貰いましたが 今の所、手抜きなどは一切ありません。 結果的には、オプション込みでも本当の注文住宅よりも 格段に安く満足のいく家が買えて得した気持ちです。 「売建て」とひとえに言っても造る側次第なのではないでしょうか？ 来月の完成が楽しみです♪ |
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| No.76 |
兼六ホームの値引き
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| No.77 |
戸建て質問に移行するにはどうするの？
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| No.78 |
仕様を変更してもらって判子を押してからキャンセルって不可能ですか？
違約金で物件の20パーセント払う事になりますか？ どなたか経験された方いませんか？ |
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| No.79 |
このスレを読ませてもらったけど、あれこれ希望が細かいなら注文にすればいい。売り建てなんてそもそも建売で分譲するつもりの土地なんだから、シンプル、最低限で当たり前。って思ってる。
それでも外壁の色、間取り、瓦、玄関、サッシの色、ユニットバス、システムキッチン、コンセント位置等は少ない種類ですが選べたよ。小屋裏収納けはＯＰで追加。あとは 建売で売る他の棟と 全く同じ値段。 細かい希望があるなら金を貯め信頼できるＨＭに頼めばいい。オレみたいにたいしたこだわりもなく立地と値段で決めるような人ならものすごく得だよ。 まあア〇ダ設計だけど対応等はまずまず。ＯＰ等は何もだしてこないよ。まだ建築中だけど、うち以外の客が付いてない建売の棟より丁寧に仕事してくれてる感じするし。…気のせいかもしれないが… |
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| No.80 |
建売と売り建ては、基本的に同じ。
結論からすれば、建築確認を取らなくても販売できる売り建ての方が，図面無しで販売できるから、楽である。 消費者にとっては危険ということだ。 |
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| No.81 |
建売は怖い 売る時も安いです。 建売だからねー |
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| No.83 |
家なんて３０年たつと残価ゼロどころか
無い方が更地で喜ばれるじゃん |
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| No.85 |
３０年もてば良いけどね？
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| No.86 |
とりあえず住めれば売れるから、真面目に作ってね。
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| No.87 |
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| No.88 |
名スレだが、注文住宅にあるから、伸びない。
住質に移動させないのは、管理人さんの都合か？ |
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| No.89 |
売り建て、建売、問題が多いね。
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| No.90 |
売り建て、移動していますね。
管理人さんありがとう。 |
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| No.91 |
これも関連
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| No.92 |
このスレ最初から読むと、極悪非道ぶりがよくわかるね。
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| No.93 |
確かに最初から読むと売り建てがよくわかる。
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| No.94 |
一番の極悪非道は、仲介料。
建物からも取る業者＊＊ |
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| No.95 |
>23
頭から見たら間違いが書かれているので、書いておきます。 売り建てとは、土地売買契約後に建物建築請負契約を交わして、土地の購入後に建物を契約する方法です。 なお、建築条件付きというのは、土地売買後に一定期間内に建築請負契約を締結することが条件となっています。 土地の販売と建築請負契約が同時に行われる売り建ては、住宅の交渉時間がない一発勝負の契約です。 十分注意する必要があります。 条件付きも売り建ても工事業者の入札により価格を決めることもできますですが、自社施工で行うと言って入札をさせません。実態は下請けにさせて儲けています、これが売り建てのミソです。 建売はズバリ土地に建った状態で、土地と建物を購入する方法です。 ところが建売の青田売りは、例外的に土地の上に建物が無い状態で販売することができます。 当然、青田売りは、建物がありませんし、業者の判断でつくるものですから、問題になることが多く、宅地建物取引業法の厳しい規制があります。 先ず、建築確認許可が下りてからでなければ、販売契約することができません。 購入者は、青田売りの場合には、事前に建築確認申請の書類を貰うことができます。 また、業者は、購入者がどの様な建物が建つものか理解させる必要があるとされています。 親切な業者は、理解させるために家の模型をプレゼントします。 応用として、建築確認申請を変更してもらって、建物のマイナ－チェンジも可能です。 工事進行のタイミングによっては、売り建てと同じことができます。 建売、売り建て、なぜ２つの方法があるのでしょう。 これは、業者の都合に他なりません。 建築後に販売することで、資本回収期間が長くなり不利益を被るので、純粋な建売は少なくなっています。 また、青田売りは、購入者に建築確認書を施工前に渡してしまうことで、工事の不備を指摘される恐れがあります。 売り建ては、建売と違って建物部分の仲介手数料が請求できないので損ですが、購入者が気がつかなければ、土地に建物も含めて請求する違法行為もあるようです。 もちろん、購入者が気のついた時点で返却請求ができます。 |
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| No.96 |
都合の悪いスレみたい。
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| No.97 |
フリ－プランってこれです。
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| No.98 |
悪質なんか
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| No.99 |
恫喝されて銀行融資騙せなんて無理やりやらせる
業者もいるので 気をつけましょう |
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| No.100 |
業者の言うことだけ信用しないで
専門家とかに相談するのが、いいね |
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| No.101 |
建売を含め、このレベルの住宅は設計と実際が違っているので、専門家でもダメだということ以外分からない。
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| No.102 |
設計と実際が違ったら問題なんでは？
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| No.103 |
要注意しないと
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| No.104 |
設計と実際の違いは、破壊検査しなければわからない。
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| No.105 |
破壊検査を素人がやるまいて。
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| No.106 |
建ててしまえば
分からないから、やりたい放題ってことかな？ |
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| No.107 |
あっち系の会社がたくさんあるから、よく調べることです。
引き渡し後の対応が悪い会社はだいたいそんなもんでしょう。 |
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| No.108 |
あっち系とは
住宅でも取引出来ないでしょ？ |
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| No.109 |
危険ジュウタクも取り締まってほしい。
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| No.110 |
入者を施主にする売り建ては、素人向けで、施工について指摘が出来るような購入者の場合は、建築確認後に建売とする。
迂闊に施主にすると困るんだろうね。 |
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| No.111 |
建売で2度申請は出来ないはずだよね？
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| No.112 |
2度申請って？
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| No.113 |
建築確認には有効期限があるのですか？
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| No.114 |
2度できなくても、変更申請すればいいのでは？
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| No.115 |
名古屋圏に多いらしいね
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