シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part4

[梅宮辰夫のシンボルロック]

シティタワーズ豊洲ザ・シンボルについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩7分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：62.22平米～154.45平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43320/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69530/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81239/

施工会社：竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス

[396: 購入検討中さん]

運河の向こう岸にタワーマンションができるのは本当なんですか？

グーグルマップが正しいとすると、この物件の面はそもそも倉庫に向いてないですね。

影響ない感じもしますが、百聞は一見にしかず。明日MR行って現地も見たいと思います

[397: 匿名さん]

正に＊＊＊の遠吠え(笑)

[398: 匿名]

根拠なしのガセネタです。
それに、建てるとしても、建てる方も売れるように圧迫感のないようにするでしょう。

[399: 匿名さん]

スミフもタワマン建つと想定して向きを斜めにしたのか？

[400: 匿名さん]

>399
え？！建築計画あっての斜め。知らないのですか？
…購入検討者じゃないから知らないのか。

[401: 匿名さん]

>394
その事実たるソースを提示してもらえませんか。
事実をご存知であれば。
うちは東じゃないから関係ないけど、単なる噂に踊らされている東向きさんが可哀想です。
事実だとわかってから思う存分ネガるがよろし。
ってか、運河の向こうに建つんだから、そこまで目の前じゃないですけどね。
そこまでの景観気にする人はどんな場所も買えないでしょ(^_^;)
街中の土地を買い占める他ないですね。

[402: 匿名]

街すべてを設計して風を通すように向きや高さを取り決めているようです。
古い駅ビルを除いて、決められた通りに建てていて、南側のオフィスビルの低さもそろえて決まっているようです。
また、街を代謝させるために、商業施設を20年借地権にしたり、一定割合を賃貸マンションにしています。
なので、これから商業施設や賃貸を分譲に切り替えることもないようです。
なので、最後の分譲らしいです。

[403: 匿名さん]

政府倉庫の民間売却計画の事かな。

テレビで内部の様子を写してたけど、ぶっといコンクリートの
柱が巨大な倉庫をささえていた。倉庫自体も新しいし。

駅前のすごくいい場所でもないのに、あれを更地にするのは無理・無駄だろ。

というのが正直な感想。

[404: 匿名]

更地にするなんて簡単だよ。
定期借地権つきの高層高級マンションだって更地にして地主に返すんだから。
ましてや、倉庫なんざあ、業者にとってお手の物。

[405: 匿名さん]

>定期借地権つきの高層高級マンションだって更地にして地主に返すんだから

そういう事になってるけど、実際に更地にした例って今あるの？

簡単かもしれないけどかなりのコストだよ。

[406: 匿名]

コストをかけりゃ確かに簡単。
そのコストが問題。

[407: 匿名さん]

解体コストが莫大なので、コストコに転用しましょう。
まぁ駐車場が整備できればな～。

[408: 匿名さん]

今の政治状況なら容易に有り得るでしょ。
遊休資産をそのまま放置も厳しいでしょうしね。
あと、あそこの土地は豊洲のガイドラインから外れてるんじゃないかな。
要はなんでもあり、ということ。

何にしても、あのままだと思うのはあまりにも・・・過ぎる。

東向きは右はトヨタワ。左は運河向こうの高層建築。
視野範囲は１０度位になりそうだ。

[409: 匿名]

まぁまぁ
豊洲は人気あるから意地悪されるだけですよ

ほっとけば静かになるんじゃないかな

[410: 匿名さん]

ゼロから話を膨らませてまでネガろうとするとは…
豊洲に住めば楽になれるよ！
なれるよ！

[411: 物件比較中さん]

>ゼロから話を膨らませてまでネガろうとするとは…
深川政府倉庫が閉鎖されたのは事実。
何がゼロからだよ・・・。
あれだけの土地を遊ばせておくと考える方が普通じゃないでしょ。
諦めて現実を受け入れれば楽になれるよ！
なれるよ！

[412: 匿名さん]

なんだ、三井ガセねたなのね。。

ていうか、「ざっと取り壊し費用は、最低でも８０億円から１００億円は掛かるとのこと」
だって。

誰がわざわざこんなところ開発しにくるのかね？

[413: 匿名さん]

建物の解体はかなり費用がかかるものなので、解体費用が高額だからといって、
開発がなされないわけではないよ。

そんなこといったら、タワマンの建て替えを誰もしないといっているのと同じ。
（住民の持ち出しが相当になるだろうから、事実上、タワマンの建て替えは
不可能なのかもしれないけど。）

[414: 匿名さん]

そこでコストコですよ。

[415: 匿名さん]

最低でも80-100億円の解体費用を販売価格に転嫁すると
一戸当り、近隣物件比でいくらの値上げになるんだろうね？
とてもビジネスとして成り立つ案件じゃなさそうだね。

タワマンの解体なんてのも、みんな死んだ後でしょ。

[416: 匿名さん]

>>415
確かに。
マドンナ起用など安上がりすぎるレベル。

[417: 匿名さん]

COSTCO呼べる敷地の広さですか？

[418: 匿名さん]

倉庫の解体費用が高いから、政府が払い下げる場合は当然に、その分を土地代からひくに決まってるじゃん。そうしないと買い手いないだろ。

相当、おめでたいのが多いね。

それにしても、ここのエントランスホールはお隣のタワマンに比べて真っ暗で陰気だな。

[419: 匿名さん]

>倉庫の解体費用が高いから、政府が払い下げる場合は当然に、
>その分を土地代からひくに決まってるじゃん

これは明確な間違い。
廃止の理由は、年間5千万円の運営費が問題となったため。
払い下げの時に最低80-100億円も出費したら売却損が出るんだがｗ
土地代よりこの出費の方が全然高いぞ。
倉庫はH8年竣工だから除却損も出るだろうしな。


＞そうしないと買い手いないだろ。

買い手がいない。この結論だけ正しいｗ

[420: マンション住民さん]

あの取壊し費用は役人の試算でしょ。
実際はもっと安いだろうし。
ただ、払い下げ価格は落ちるだろうね。
グリーンピアまではいかないだろうけど。

[421: 匿名さん]

築地にしろ、倉庫にしろ
民主に票を入れることは今後ないな。

[422: 物件比較中さん]

あの土地は結構広いですね。
タワー2つ余裕で入りそう。
形も悪くないし、南、西が運河に面して採光は良さそう。
ダブルタワーか、ＰＣＴみたいに50階超高層+25階程度の組み合わせもありかな。

[423: 住民さん]

豊洲の住民が増えて、更に街が発展すれば、凄くいい事じゃないですか！
もっと前向きに期待しましょう！

[424: 匿名]

価値上がりすぎです
これでは庶民が入って来れない

[425: 物件比較中さん]

深川政府倉庫跡地に建つとしたら、豊洲物件ではなく、越中島物件。
眺望はイマチマな分、かなり安くなるでしょう。
坪200～前半で収まるんじゃないの。

[426: 匿名さん]

勝どき5丁目の長谷工が坪２００～２５０万円の衝撃プライスを発表。
豊洲への波及効果が楽しみだ。

[427: 匿名さん]

勝どきの地位は晴海テラスから変わっていませんよ。
区単位でしか理解できない小学生？

[428: 匿名さん]

豊洲が今後安く買えることって無いと思うけどな。（にっこり）

[429: 匿名さん]

晴海テラスは運河を一本挟んだ別の島。
勝どきは、ＴＴＴや勝ビュー効果で赤丸急上昇。

[430: 匿名さん]

田舎モノにはわからないと思うけど昔から晴海＞勝どきだよ。
その理由は現地に行けば誰でもわかる。

[431: 匿名さん]

現地に行ったら、一目瞭然、勝どき＞＞＞＞＞晴海だったよ。

[432: 匿名さん]

豊洲民的には、晴海＞勝どきが成立しないと、勝どき＞晴海＞豊洲がばれてしまうから必死なんだね。

しかし、誰がどう見ても勝どき＞晴海。これ自明。

[433: 匿名さん]

そうじゃないところが不動産の奥行きの深さ。
田舎モノは東京駅から距離測るくらいしか判断できないんだろうけどね。

[434: 匿名さん]

確かに。
今から住むなら豊洲のほうが住みやすいと思うけどね。
勝どきって何駅なの？電車ある？

[435: 匿名さん]

一応大江戸線という冗談みたいな名前の電車が走っているみたいです

[436: 匿名さん]

江東区で足立ナンバーだけは勘弁して欲しいね。

[437: 物件比較中さん]

勝どき＞＞＞＞＞晴海＞＞＞＞＞豊洲
は事実。
中古市場見てもね。
こことツインってオチ率凄いんじゃないの。

更に目の前にツインタワーまでできちゃったら・・・。

どうすんだろ。
価格改定も早いかもしれない。

[438: 物件比較中さん]

深川政府倉庫 価格試算
1種800千円 + 750千円(建築費) × 90%(レンタブル比) × 1.4(販管費、デベ利益等を加味した係数) = 2,411千円/坪(販売価格)
800千円 × 3種(容積率300%のエリア) × 11,200(敷地面積) = 26,880百万円
26,880百万円(土地評価額) - 8,000百万円 = 18,880百万円

理論上は、一定の資金回収が可能。
基本的には、ニュートンプレイス(こちらも旧政府食糧倉庫)と同等の敷地面積、同じ容積率のため
同程度の建物が計画されると思慮。
但し、総合設計制度を利用し容積率アップを行ない、タワーマンションにする可能性も有り。
他の利用用途としては、、ショッピングセンターが想定されるが、既存 建物を利用する場合は駐車場が足らず、建て替えの場合は、賃料負担からすると到底上記価格は難しい。
そうなると、物流倉庫とデータセンターが想定されるが、前者は決して家賃負担は高くないため実需での利用を行う会社くらいか。
また、後者はハード的な対応、運河隣接を乗り越えれば賃料的には最も高い評価が可能か。

以上、私見でした。

[439: 匿名]

どっちにも住んでいたが、豊洲＞勝どき。
住んだら、すぐわかる。

[440: 匿名さん]

勝どきって不便なので、何かしらマンションと一緒に建たないと。
そしてあの通勤時のキャパオーバー。
今でもキャパオーバーなのに、これからどうするんでしょう…と、ご近所月島住民からの所感でした。

[441: 匿名はん]

勝どき＞＞＞＞＞晴海＞＞＞＞＞豊洲
本当にそう思っているのなら・・・

ただ勝どきも晴海も豊洲も場所によって全然違う。

[442: 匿名さん]

豊洲住民ではありませんが、どう考えても豊洲＞勝鬨＞晴海です。

[443: 匿名さん]

賛成

[444: サラリーマンさん]

豊洲＞勝鬨＞晴海だろ。いったことない人間が評価するのはおかしい。
晴海なんて生活できないよ。

[445: 匿名]

成城石井もあるような晴海にすめないかなぁ。