東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

[匿名さん]

管理人からの書き込みもありましたので、新しい板を作成しました。

東栄住宅に住んでらっしゃる方、東栄住宅に興味のある方など、活発でマナーを守った書き込みで盛り上がりましょう。

[144: 購入経験者さん]

建売の企業利益って1物件どれぐらいとってるんだろう？
東栄の建売板見ると１千万円値引きって！
1千万円値引いても元とってるんだろう。

ホントこの業界は価格設定がおかしい。

[145: はりるれろ]

準工業地帯が多いような気がしますが、みなさん気にしますか？

[146: 入居者]

>>145さん

うちは工業地域ですが、何か？

[147: はりるれろ]

>>146さん

子供育てるのに工業地域はちょっと空気がね

東栄は見てると準工業地域が多いなと感じて（こちら都内です）書いたまでです

[148: 匿名さん]

準工業地域だと固定資産税が安くていいですね。

でも、土壌汚染は大丈夫ですかね？調査報告書は見してもらいましたか？

[149: せんみつ屋]

東栄住宅と土壌汚染、忘れる事ができない過去がある

特定有害物質【テトラクロロエチレン】＝住友重機械工業田無製造所跡地
２５０区画開発１０７億円だったね

他物件で未調査や隠蔽がない事を祈る

[150: 146]

ちょっと前の航空写真を見る限りだとうちが建っている部分には工場等は建ってなくて木が生えてました。目の前には巨大な『冷凍物流倉庫』がありますけど(笑)
ちなみに地目は『山林』になっています。
土壌汚染に関しては虫が大量発生してるから大丈夫でしょ、多分……(苦笑)

ちょっと仲のいい不動産(仲介メインね)の社長の話だと、元が『畑』だったらはまぁまぁ安心できて
『田んぼ』だとちょっと難ありと言ってたな。

[151: 匿名さん]

>>144さん

１０００万円値引いても利益のある物件もあると思うが
決算短信見ればわかるけど　
どうみても儲かってる様には見えないが・・・

って事は、当初見込んだ利益より、大幅に安く販売しているって事。
つまり安く買える　若しくは、仕入れ値が高かったそれだけの話し。


大手の注文ハウスメーカーと比べ、ぼろ儲けできてないって事だね。
あんだけＣＭバンバンやって、豪華なパンフレット作って、儲かる方が異常だと思う。

[152: 匿名さん]

1000万円の値引きは、当初の売値(販売価格)を実勢より高く設定してる為に、
条件(立地・周辺環境)の良くない土地は売れ残りダンピングになるのだろう。

買い付け業者からの土地の受託は、条件のいい優良な土地では他業者と激しい競合になる。
これはと思う物件には高値になるから、土地の受託コスト(仕入れ費用)は総じて高い。

利益は建築コストで稼ぐ。
建売の為、対顧客には建築コストの金額提示が不透明にできる故、
コストは削減する所はできるだけ削減する。物件によっては建築費用が1000万円切り700万円800万円の建物もあるだろう。

財務体質として、企業も規模が大きくなればなるほど間接費が計上される。
人件費などの販管費・広告宣伝費がかかり、その分は顧客の販売価格に反映される。

物件の初期販売価格設定は条件の良い土地はできるだけ実勢より上乗せで設定する。
条件の良くない土地は実勢よりの上乗せも低い。
条件の良い土地は高くても売れるが条件の良くない土地は苦戦する。

建売を購入する人は価格にはシビアだから価格を高く設定してると購入しない(購入できない)。
結果、ダンピングとなる。

しかし1000万円安く買った人は当初の初期設定販売価格で購入した隣近所にはとても話せないだろうね。

[153: 購入経験者さん]

うちは定価から少しの値引きで購入を決めました。
もっと粘っても良かったかと思います。
まあ、１２０坪の敷地に魅かれたのもあるので満足しています。
家も住んで１年何の問題もありません。
庭の草取りが大変ですが、スペースがあるのでガーデニングも存分楽しめます。
車も７台くらいは置けます。
８０％は満足しています。

[154: 匿名さん]

土地の指し値は高く、受託費用は高い。

建築費は安く押さえて、利益遡求する。

初期販売価格は相場より高く設定する。

結果人気のない物件は残る構図になる。

価格ダンピングが発生する現象となる。

建て売りは、わかりやすい販売ですね。

但し土壌汚染の土地受託はダメですよｗ

[155: 入居済み住民さん]

論文じゃないんだからもっと普通に書くといいよ。
残る構図になる、とか発生する現象となる、とか動詞が重なるとくどい印象に。

[156: 通りすがり]

建て売りだからしょうがないんじゃないかな。
購入した人の動機は、土地の立地が気に入った人が多いと思うしね。
建物を詳細に分析したら、みんな建て売りは購入しないだろう。
ここのスレ読んでる勉強した人はまず購入しないだろうしね。

[157: 契約済みさん]

一般論や総論で言われてもまったく意味無いですね。
建売でも素晴らしい物件もあれば注文でもろくでもないものがある。

まったく同じ物件などありえないのだから、総じて建売は、とか
言われても意味無いでしょう。住んで幸せかどうかはその人しか
わからない。いろんな好みもありますしね。

物件を見て幸せな生活がイメージできればいいんじゃないですか？

[158: 購入経験者さん]

だいたいこの掲示板見た時点で、どの家でも買うのが怖くなるだろう。
どんな一流メーカーだって欠陥や不満などが書かれているのだから。
ＲＣやスウェーデンハウスなどで建てないと満足できないことになるよ。坪１００万以上掛けて。

[159: 購入検討中さん]

その批判が本当にユーザーのものなのか、ライバル企業の
書き込んだものなのか、わからないですからねえ。別に掲示板を
鵜呑みにして頭から物件を見ないという人もいないでしょうが。

[160: 匿名さん]

つうか、３階建て買ってマジに後悔、、、
揺れを直してくれないし、専門家にみてもらっても、大丈夫とはいえない状況ですといわれた。
でも、違法建築物ではないので訴えることも出来ない。

[161: 匿名さん]

＜160さん
3階建の『揺れ』の原因は専門家の見解ではどのような理由からなのでしょうか？
違法建築ではないにしろ、住み手の人が不快に感じるのは嫌なものですよね。
建物の構造的なものなのか、地盤などのものなのか、非常に興味あります。

[162: 匿名さん]

都心に住んでいるのですが、土地が狭く、３階建てを建てるのがそもそも多少の無理があるそうです。

[163: 匿名さん]

う

[164: 購入検討中さん]

埼玉北部（ほとんど群馬）の谷○の物件ですが
建って８ヶ月売れ残ってます、定価３４００万ですが
値引きいくらぐらいが妥当な線でしょうか？
みなさまのご意見聞かせてください

よろしくお願いします

[165: 購入経験者]

とりあえず、東栄の営業マンに交渉。

仲介はダメよ。
値切ってくれたとしても、仲介手数料でチャラになっちゃうから(笑)

参考に、うちは８ヶ月くらい経った物件で最初の値段より３００くらい安くなってました。
値引き交渉の結果じゃないですよ
ネットでいろいろ調べていたら、値下がりしてたのです。

で、キャンペーンでエアコン２台と網戸を付けてもらいました。

値引きが無理ならオプションサービスという手もあるかも。

[166: 匿名さん]

何故売れ残っているのかは確認していますか？
ローンキャンセルや相場より高いというだけなら良いですが、土地や環境に問題が有ったりするなら、要注意です。

値引き額ですが、そこでは残り一棟でしょうか？そうならば、あくまで今の値段が相場通りだという前提に立ってですが、最低でも一割、できれば2980とか、3000を切る数字で勝負したいですね。
自分が納得できる額を指し値で行けば良いでしょう。ダメなら諦める、というのがコツ。
また、現場を見た時に、気に入っている事を伝えるのも意外に大事。営業側に値引きさせるための理由を作らせるのもポイントです。文句ばっかり言う客に大幅に値引きしてまで売りたくないものです。

[167: No.164です]

貴重なご意見ありがとうございます

ちなみに１回見たら200万引きって言われました。
物件はすごく気に入っているので値引きだけ考えずに
ＴＯＴＡＬで判断したいと思っています。

そこの物件は全部で35棟ありますが、まだ16棟残っています
理由は？？？　ですが市街化調整区域なのと40年前に道路建設が決定
しているのがマイナス要因かな、ちなみに以前はゴルフ練習場だったようです

色々調べたら今後の建替え転売は問題ないようです

以上、色々ご意見いただきありがとうございます

他に何かございましたらまたよろしくお願いいたします。

[168: 販売関係者さん]

市街化調整区域サイコーですよ。
本来住宅は建てられない区域ですが、建ってるなら問題ありません。
なんと言っても固定資産税が安い。
評価額は同地区の市街化区域の半分程度だし、都市計画税も掛からない。

埼玉北部の調整区域の宅地なら100坪ぐらいあっても年1万円程度でしょう。

[169: No.164です]

営業担当に安いとは聞いていましたが　そんなに違うものなんですね！？
情報ありがとうございます、ちなみに狙っている物件は92坪です(^^ゞ

[170: 購入経験者さん]

うちも１２０坪で１万円前後でした。
１２０平米以下の家なら３年間、家の固定資産税は半額です。

[171: bigmacpapa]

昨日の雨でまたまた雨漏り発生。
直ったと思ってたのですが。
今日もＴ．Ｊの方が修理してくれてます。
いい方なので怒れません。
今回は本当に原因がわかったみたいなので大丈夫そうなのですが３回目なのでやっぱ不安です。
今度こそ完璧にお願いします。

[172: 匿名さん]

昨日の夜から今日の朝にかけての雨はスゴかったですね。
１７１さん、雨漏りの原因は何でしょうか？
原因がわかったら教えて下さい。

[173: bigmacpapa]

雨漏りの原因は大屋根から下の屋根の間の谷になっている部分に穴が空いており通常の雨であれば入り込めない所なんですが横風に煽られると逆流して入っていたみたいです。
今回はT.Jのセンター長が自ら屋根に登り確認、写真撮影して説明してくれました。
その穴はなんとハケが入ってしまうほどの穴だったそうです。
よく６年もなにもなかったと思います。
外側の修復はほぼ完了してますが、内側の断熱シートを新しく変えてくれるのと、雨によってはがれたクロスを張り替えてくれるそうなので今はそれを待っている状態です。

[174: 入居済み住民さん]

我が家は新幹線の振動で３年間シェイクされてますが雨漏れは今のところ無いですよ。

[175: 匿名さん]

雨漏りキツイすね。
当時の初期施工した工事者の責任追求はないのかな？
アフターのＴＪが直せば済みなんて問題ではないだろ。
まあもっともそんな欠陥施工した工事者は現在は他の工賃が安い建て売り物件でもやってんのかな？
しかし勘弁して欲しいもんだ。

[176: bigmacpapa]

175さんが仰るとおり、もうその屋根屋とは契約解除してるそうです。
関東でも大きい方の屋根屋さんらしく、名前も聞いたのですが忘れました。
その後の修理なんですがまだいらしてくれません。
こちらからアクションを起こさないと動いてくれないのはどなたか書いてましたね。
その通りです。
そろそろ電話しようかなぁ。

[177: 入居済み住民さん]

今日から梅雨入り。

うちは入居して７か月。いちおう今のところ問題はありません。
こちらの書き込みを拝見して、いつ雨が漏れてくるかドキドキしていますが・・・。

[178: 匿名さん]

雨漏りも気が付かない雨漏りもあります。
浸透中なら怖いですね〜。
小屋裏や天井・内壁、心配です。

[179: 匿名さん]

雨が降ってますね。
雨漏りは大丈夫ですか？

[180: 匿名さん]

23区内のブルーミングガーデン建て売りを見て来ました。
所詮飯田グループかと思っていたんですが、8000万程度の価格なので
仕様の違いを見ました。
外壁一部タイル、床暖房、食洗機、全窓ペアガラス、樹脂サッシ、タンクレストイレ
などが着いており、意外にも気に入った物件でした。
しかし如何せん高すぎで手が出ません。23区内ということで土地も高いのでしょうが…
どの程度までなら東栄住宅は下げられますか？
価格交渉された方、教えて下さい！

[181: 匿名さん]

物件によりますよ。
売れない物件なら売れるまで下げる。
私の場合、一年近く残っていたので950万値引きでした。
まぁ売れないにはそれなりの理由はありますが…。

[182: 匿名さん]

１０００万円近く値引きしても採算取れるコスト計算…粗利とりすぎだな

建売販売価格＝土地の近隣相場価格＋開発指値競合上乗せ分＋建物原価＋工賃＋本社間接費＋利益

建売販売価格に土地の実勢価格を差し引いて建物で３０００万円でも、
建物の原価は１０００万円程度なら値引き１０００万円近くして損益分岐点は０に近くなる。

一品数十万円単位の設備に騙されてはいけませんよ。

近隣土地相場価格を調べれば、建売販売価格のトリックがわかる。


そんなに建物の値段がするのかって事が。

それでも購入する人は土地の立地が気に入ってる事だね。

[183: 住まいに詳しい人]

土地の近隣相場価格がわかれば、どこまで値下げの指値ができるかわかりますよ。
土地が気に入り、価格や建物に妥協or勉強不足で何も知らないで購入する客が出てくれば別ですが。

１０００万円値下げするのはそれだけ儲けてるという事の反面、購入者は１０００万円儲けさせてる事になります。

[184: 匿名さん]

ＴＪが何度補修しても直りません。
ＴＪは補修には来るのですが、私が見る限りは素人レベルの技術です。
具体的な内容は書けないのですが、(ＴＪにばれそうで・・・)
瑕疵と言うほどではありません。但し、保証の範囲内ではあります。
東栄に連絡するべきか迷っています。

[185: 通りすがり]

どしどし連絡しよう。
遠慮はダメだね。
素人は本体で使えない左遷させられた奴なのかなｗ

[186: マンコミュファン]

値下げを何百万円〜１千万円弱する事は、建売のコスト対建物のパフーマンスがないと言う事でしょう。

アフターの対応が悪いのも頂けませんね。

[187: 匿名さん]

パフーマンスってなんですか？

[188: 購入検討中さん]

東栄のとある物件を検討中です。
ＶＷＰ工法の気密・断熱性能について質問です。
営業マンの方からは、それらは大きく謳っていないが、高気密・高断熱住宅レベルにある、と
聞いています。
皆さんのレスを見ていると、とてもそこまでのレベルとは思えないんですが、、、
家族がとても寒がりで、冬は輻射熱暖房とかで家中が温かくなる家が欲しいと考えています。
既にお住まいの方々、建築関係の方、助言頂ければ幸いです。

[189: 住まいに詳しい人]

断熱性能＝Ｑ値
機密性能＝Ｃ値

営業に購入する物件のＱ値Ｃ値の算定値を聞いてみればどうでしょうか？

数値に明確な回答がなければ、Ｑ値Ｃ値の計算式を聞いてみればどうでしょうか？

[190: 購入検討中さん]

性能評価を取得している物件の場合、Q値、C値は聞けば分かるはずなのでしょうか？

[191: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義について答えられないよｗ
過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔだ。

[192: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義についても答えられないｗ

過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔ。
１８８の営業にＱ値Ｃ値聞いてみりゃわかるよｗ

[193: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義についても答えられないｗ

過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔ。
１８８の営業にＱ値Ｃ値聞いてみりゃわかるｗ