東栄住宅のブルーミングガーデン Part.5

[匿名さん]

管理人からの書き込みもありましたので、新しい板を作成しました。

東栄住宅に住んでらっしゃる方、東栄住宅に興味のある方など、活発でマナーを守った書き込みで盛り上がりましょう。

[104: 購入経験者さん]

＞１０３
原価が高いみたいですよ。一よりも。一は驚くほど安いらしい。
だから不具合のある住宅の割合が高いらしいです。
今の東栄は多少良くはなっていると聞きましたが、雨漏りなんておこらないと信じたいです。

[105: bigmacpapa]

雨漏り検査後の報告はまだですが反響が大きく驚いております。

雨漏りに関しては２回目（１回目は昨年の台風時期）ですのでショックの度合いは昨年より小さかったのですが修理してもらった経緯がありますので多少は悲しかったです。
今回は雨降り中に検査してもらったのでおそらく今回は大丈夫ではないかと淡い期待を持っております。

フローリングの歪み（凹み）は結構早い段階に出現しました。
確か、築３年の点検の頃には出現していて検査員の方にもお話ししました。
どういう経緯で決着したか覚えてませんが、もう少し酷くなったらフローリングをはがして直しましょうみたいな話になったと思います。
仲間に大工が居るので見てもらったんですがフローリングの土台（ネダっていったかな？）の材料があまり良くなかったんじゃないか（節がある材料使用）と言われました。
今すぐどうこうはないって言われたのでそのままにしてあります。

ドアに関してはもうイタチごっこです。
先ほどの点検の頃にはドアというドアは全てかしげてました。
検査員の方に全て調整してもらって、以後はおいらが自分でやってます。
洗面所に通じるドアに関しては調整では追いつかず長いビスで固定するしかありませんでした。（当然、その修復方法で同意の下）

おいらの所のブルーミングガーデンは4棟建ってるんですが他の家は大丈夫なのかなぁ？って他人事ながら心配になります。

この家を買うときに‘この場所に家を買おう’と思った所にあった物件なのでとても愛着があります。
なんとかこの程度で踏ん張って欲しいものです。

[106: 匿名さん]

雨漏り・ドア・フローリング、３〜５年での不具合の発生は早いと思いますよ。
何でこんな事になったのか原因を知りたいですね。
ここで購入した人はみんな思ってるんじゃないでしょうか？

[107: 入居済み住民さん]

うちは、入居８年経ちました。
特にトラブルはありません。
不満があるには、２階のトイレで水を流すと１階トイレ脇の壁の中の塩ビ管を流れる音がうるさいです。（縦管なので水の落下音というか）

[108: 入居済み住民さん]

それはある。配管を安いものを使ってるんだろう。注文住宅だと音が聞こえない配管を使っているが。

[109: 入居済み住民さん]

さすがにうちは雨漏りはないです、最悪ですね。修復早く終わるといいですね。

　我が家のことですが、入居してしばらく経ち、風がちょっと強い時、外壁のどこからか、ものすごい異音が発生してるのに気がつきました。電ノコを回しているような振動系の音です。
　録音してＴＪに送ったところ、ＶＷＰ工法は空気が壁内部を流れるので、防水シートが鳴動しているのでは？という回答をもらいました。
　同じ現象の方いますか？
　ちなみに、その後は修復日程の調整のため電話待ち。１ヶ月放置されてます。
　ＴＪのアフターって対応遅いですね。

[110: ご近所さん]

こないだ震度４の地震が来た。まだこれくらいなら大丈夫か？
耐震等級３が嘘でないとことを祈る。

[111: 購入経験者さん]

109さん
外壁からの異音が壁の防水シートの鳴動だとすると、
防水シートが正常に張られてなくてシート一部がはがれてるか破れてるかもしれませんね。

通常は施工の時にタッカー打ちできちんとシートを張り、施工中にはがれや破れが生じても補修するのですが。
入居後どれぐらいたっての事でしょうか？

外壁通気工法とはいえ、防水シートが機能していないようだと駆体が心配ですね。
工事は内壁をはがしてのおおがかりなものになると思いますが、
早くやってもらった方がいいと思います。

[112: アマモリ]

雨漏りの件ですが、我が家でもありました！雨漏りというよりもサッシから窓の内側にしみ込むと
いった感じでしょうか。風が強く横殴りの雨だと窓のサンに雨水が貯まってしまいます。
こないだも雨戸の内側にも貯まってました。このような方はいらっしゃいますか？

[113: 匿名さん]

サッシからの雨漏り、
サッシの取り付け施工不良かサッシまわりの防水テープ施工不良ですかね。
手抜きか施工知識不足か。
屋根から外壁内を通りサッシより雨漏りという例なら最悪ですね。(実はよくありがち)　
早めにみてもらいましょう。
その際大事なのはしっかりと原因を調査してもらう事です。
今回はこの措置で様子見てみましょうなんてのは又発生するかもしれませんよ。
サッシからの雨漏り原因は多種ありますから。

[114: 匿名さん]

雨漏りレス多いですね。
アフターも雨漏りだとヤバイと思って対処に時間がかかるのでしょう。

防水施工にノウハウがないか大工の腕ですか。
せっかくの耐震等級３も雨漏りで壁内やサッシをやられ構造部材が腐食すると耐震効果減退です。

建物の不具合、それほど雨漏りはヤバイです。
なかなかすぐに直らない補修事例が多いし。

[115: 入居済み住民さん]

>112サン
この辺のことでしょうか？一昔前の機能ではあるが、雨水の進入防止機能のようです。
http://www.tostem.co.jp/lineup/sash/dannetu/duopg/shimowaku/

[116: bigmacpapa]

雨漏りの原因箇所の説明は写真及び口頭で説明を受けました。
自分に文章力がなく、誤解を受ける恐れがあるのでここに書き込みませんでした。
ですがお知りになりたい方が大勢いらっしゃるようなのでなんとか文章にしてみます。

調査に来てくれたセンター長さん曰く、屋根が入母屋になってる箇所に原因があり（ニュアンス的にはやはり大工の腕が悪かったと言う風に取れました。）その内側に隙間があり、屋根伝いに雨水が流れている所に強烈な横風が吹くと屋根の裏側を逆流するような形になり、その隙間から雨水が浸入、雨漏りという結果に至ったと言うことでした。
これで解って頂けたでしょうか?
つたない文章で申し訳ございません。

でも今考えてみると解せないのは前回、違う隙間にコーキングを施していったって事です。
修復方法として前回、コーキングした箇所も全部一回取り払って、関係する屋根部分もはがして修理をするとのこと。
家の屋根ってそんなに隙間があるのでしょうか?

だんだん不安になってきました。

[117: 住まいに詳しい人]

雨漏りの処置として安易にコーキングで対処したのは、原因調査をする能力が欠如していたという事でしょう。

雨漏りの発生要因は多岐にわたりますので、しかるべき能力のある調査者が調査をし、適切な補修施工が必要です。

ちなみに大多数の雨漏りは
欠陥施工によるもの。
きちんと施工してれば雨漏りは起こりませんからね。

[118: もも]

うちの場合、強風の日リビングと和室の境の引き戸がガタガタすごい音がするのです。
ＴＪに連絡したら、ろくに調査もしないで今の話だけじゃわからない。実際に強風の日にガタガタ
引き戸がなったら呼んでください。と言われました。
ありえません！！
夜にその状態になるかもしれないし、だいたい電話してすぐにこれるのか？と聞いたら
努力します。ですって…
呆れました。

その後夜中に強風ガタガタなりだしたのでＴＪに電話しましたが営業は終了していました。
ＴＪって結局壁紙の剥がれやドアの不具合しかなおせないのですよね。

隙間風ですよね。
どこから隙間風が入ってきているのでしょうか。
なんと言えば修理してくれるのでしょうね

[119: 匿名さん]

隙間風なら２４時間換気を止めて、線香を焚けばよい。煙の流れでわかるよ。

[120: 匿名さん]

ももさん、
すぐ修理しにきてくれる方法がありますよ。
強風の日、引き戸がガタガタすごい音がした時にビデオカメラを回して室内状態を録画する。
録画をＹｏｕＴｕｂｅで配信する。
すぐに直しに飛んできますよ。

[121: 匿名さん]

YouTubeで配信は強烈にしてもアフターの対応はよろしくないですね。
引き戸がガタガタする現象を見てから対応ってどの程度調査をしたのでしょうか？
もし隙間風が原因なら、強風時に部屋の中は風がかなり吹いてる事になります。
かなりの隙間がある事になりますね。
以後のアフター対応の結果をお聞きしたいです。

[122: 購入検討中さん]

ブルーミングガーデン岡津町（横浜市泉区）の物件が気になっているんですが、何か細かいことでも情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
良い情報悪い情報問いません。検討するに当たり、参考にさせて頂きたくお願い致します。

[123: 匿名さん]

122さん
購入にあたり何かためらってる事ありますか？

[124: 入居済み住民さん]

うちは完成してから約９ヶ月経った物件を購入。

値引きはともかくとして、天井等をじっくり見て雨漏れあとが無いのを確認してから購入。
住みだしてからは約２年経過してますが、今のところ雨漏れは無いですよ。

[125: アマモリ]

115さん
たしかにそのあたりなんですがうちのには「進入防止機能」などは付いておりません
ペアガラスでもないくらいですから・・・
暴風雨だとサンに雑巾をあてないと水があふれるくらいになったこともありました・・・

[126: もも]

引き戸がガタガタする件ですが調査はまったくしませんでした。

私「先日の強風の時に引き戸がガタガタしたのですが、なんとかしてください」

ＴＪ「う〜ん。それだけ言われても実際その状況を見ないとわからないですからね。」

私「そんなの無理じゃないですか。強風の日なんていつ来るか予想もつかないし。直してくれないのですか？」

ＴＪ「直さないわけじゃないけど、実際に見ないとわからないからね」

とにかく、見ないとわからないの一点ばりなのです。
イライラした私が

私「瑕疵じゃないのですか？修理してくれないのなら第三者検査機関に頼んで調査するしかないのですね？」

ＴＪ「調査するのは個人の自由なのでどうぞご自由に…」

私「では調査を頼み瑕疵が見つかったら調査費用も請求しますから」

ＴＪ「住宅性能評価もとっているし裁判したいというならご自由に…」

こんな感じでしらばっくれられました。
もう呆れてしまって…

[127: もも]

連続投稿すみません。

別件なのですが隣家との境の塀があるのですが、境界線を見ると我が家の塀になっています。
購入時にも東栄に確認しました。
隣家の方がこの塀に車を毎回ぶつけ、かなり塗装がはげています。（隣の家側の塗装）
フェンスが曲がってしまった事もありました。

たぶん隣の方はこの塀は共有だと思っているようなのです。
以前悪気なく「車庫入れが下手なので塀にぶつけちゃう〜」と
私に話してきたので間違いないと思います。
それに塗装のはげた部分を、色の合わない塗料を買ってきて自分で勝手に塗った事もあるので。

塀の塗装のはげた部分（隣がぶつけ我が家側まで塗装がはげた）をＴＪになおして貰う時に、
お隣の敷地にはいって塗装するのでついでに、この塀は我が家の物だとやんわり言ってほしい。
とお願いしたらそれはできないと言われました。
それもそうだな〜と納得したのですが。

先日お隣がＴＪに「塀の塗装がはげてしまったので塗ってほしい」と言っているのを
偶然聞いてしまいました。
勿論その塀は我が家の物だと知っているＴＪは断るだろうと思いきや
「わかりました〜。でも後塗りだから少し色変わっちゃうよ。塗料取り寄せるから、きたら奥さんがいなくても勝手に入って塗っておくよ」
なんて言っているのです。

その塀は我が家の物なのに…いくら隣接しているからといって持ち主に断りなしに
色を塗るなんてびっくりしました。
こんなＴＪですから…すべてにおいて期待はできません。

[128: 購入経験者さん]

ももさん
強風時に引き戸がガタガタ揺れる…建て付けが原因でないなら床部や天井部など構造部に原因があるとも考えられないでしょうか？
詳しく調査する必要があると思います。

隣家との塀の問題、塀の所有がももさんなら、今後の対応ははっきりしてます。
ＴＪから隣家に所有はももさんである事を言わせる。
塀の修繕はもちろんももさん側と話し合いの上にです。

書き込みが事実なら何て対応がおかしい会社(一特定の担当者)だと思います。
まがりなりにも上場企業、改善すべき所は露呈すれば改善されるでしょうから、問題を大きくした方が会社にとってもいい事でしょうね。頑張って下さい。

[129: 匿名]

雨が降ってます。
雨漏りは大丈夫ですか？

[130: 購入検討中さん]

あ

[131: 匿名さん]

126さん
率直に思ったことなので、書かせていただきますが・・・
「強風時に引き戸がガタガタ揺れる」は、そんなに嫌なことですか？
個人的には、自然環境を感じながらの住まいも風流な感じで良いのでは？と思います。
（程度がわからずコメントして、申し訳ありません）
揺れるという事は、風が通っているということですよね・・・
まあ、寝室の傍だったらわたくしも気になるかもしれませんが；

[132: 申込予定さん]

内覧会でフローリングのスリッパ痕は修復してくれないのが一般的なのでしょうか？
担当の営業マンが言っていたので実際のところを教えてください！！

[133: bigmacpapa]

先日、雨漏りの件でお邪魔したものです。

昨日来の雨で雨漏りを心配していたのですが、今現在、何ともないみたいです。
早く、直しに来てくれないかなぁ。

[134: 匿名さん]

132さん
建売は建物施工完成から売却までの期間、さまざまな購入検討者が建物内に出入りしますからね。
完成後簡易なハウスクリーニングで室内を綺麗にしても人の出入りでスリッパ痕やはたまた軽微な疵がついてしまうケースもあります。
売却までの期間が長いと掃除しなければフローリングも汚れます。

さて、購入者があらわれ、いざ、契約・住む段階になると・・・、
東栄は再度ハウスクリーニングを入れたり疵が出てくれば直すのでしょうか？
東栄はどう対応するかわかりませんが、他建売メーカーでは売却を担当した営業員が雑巾がけなどして素人掃除するケースがあるそうです。
あくまで営業員の裁量に任せられるって感じですかね。。。

フローリングのスリッパ痕の程度はわかりませんが、
建売の場合、できるだけお金はかけたくないのが事実でしょうから、
営業も「その程度は目をつぶってよ、素人掃除には限界があるから・・・」って感じなんじゃないですか。

[135: 入居者]

ホントにその物件を買うのなら、フローリングの張り替えを引き渡しの条件にすればよろしいのでは？

高い買い物なんだし。

[136: 匿名さん]

フローリングの貼り替えを条件にしたら、東栄は売らないでしょ、余程売り手が見込めない物件以外は。
そんな物件購入したら後々後悔するゾ。
建て売りはそこまで甘くない。

[137: 匿名さん]

そうだねぇ、なんでも言えばいいってものじゃない。程度問題。

もし割り切れないなら、買わなければ良いだけでしょう。

[138: 入居済み住民さん]

ももさん

境界壁の件は当事者間で解決したほうが早いのではないでしょうか？
隣人がどんな方かわかりませんが、最近の家なら境界杭くらいあると思います。
それを見れば大抵の人なら理解できるのでは。

それと、担当者の「性能評価とっているから裁判云々・・・」
やる気がないので責めても仕方ないみたいですね。
評価書と一緒に指定紛争処理機関の相談窓口のチラシがあったと思います。
電話相談されてみてはいかがでしょうか？
性能表示項目以外のことについても相談してくれるみたいですよ。

とにかく「この話が本当なら」と前置きして。
子会社丸投げの東栄の１０年保証に問題あるんですかね。
誰が見てもわかる重大な瑕疵や、日中いつ見ても再現できる現象じゃないと対応してくれないのかな？
定期点検でクロスの補修やネジの増し締めなんて期待してないのにねえ。ＤＩＹで充分。

[139: 匿名さん]

3階建てに住んでるんですが、皆様は揺れませんか？？

[140: 名無し７]

私も買うときに、フローリングのキズをなんとかしろ！と言いました。もう一度塗る。と言われましたが、私はフロアーコーティングをするつもりだったので、塗りなおすなら剥がしてよって言いました。…そしたら、それは出来ません。しかし、塗りますとか言いました。んじゅあ、そうしてよって言ったのですが、引き渡しの点検時にはまあ、見てくださいよ！磨いて起きましたから、と。塗ってねえじゃん！と思いましたが、どうせ剥がすからいいやと諦めました。担当者には、床の傷くらいでガタガタ言われちゃかなわない！塗りますよ！くらいのキレ気味な事を言われましたが、言わないと何もしないのが東栄！しっかり言いましょう。

[141: 購入経験者さん]

でも、住林とか三井で高いお金払っても、ひどい目に遭って泣いてる人は大勢いるよ。あきれるような欠陥住宅で。
それに比べれば、奇抜な家でなくても、オーソドックスで安全に作られているだけでも、安心感が全然違うと思うよ。

[142: 匿名さん]

建売りもすぐ売れないと、
いろんな仲介業者が出入りして客に見せるから室内がすぐ汚れたりキズがつきますよ。

営業からすれば、
「あなただけの為に造った注文住宅じゃないんだからこの程度の汚れやキズは勘弁してよ、掃除はしといたからさ〜」なんて思ってるんでしょう。

雨漏りなどの構造欠陥よりはましですが、気分はいい
ものではないのは確かですね。

[143: 住まいに詳しい人]

嫌な客ですねホント。＊＊＊みたい。

[144: 購入経験者さん]

建売の企業利益って1物件どれぐらいとってるんだろう？
東栄の建売板見ると１千万円値引きって！
1千万円値引いても元とってるんだろう。

ホントこの業界は価格設定がおかしい。

[145: はりるれろ]

準工業地帯が多いような気がしますが、みなさん気にしますか？

[146: 入居者]

>>145さん

うちは工業地域ですが、何か？

[147: はりるれろ]

>>146さん

子供育てるのに工業地域はちょっと空気がね

東栄は見てると準工業地域が多いなと感じて（こちら都内です）書いたまでです

[148: 匿名さん]

準工業地域だと固定資産税が安くていいですね。

でも、土壌汚染は大丈夫ですかね？調査報告書は見してもらいましたか？

[149: せんみつ屋]

東栄住宅と土壌汚染、忘れる事ができない過去がある

特定有害物質【テトラクロロエチレン】＝住友重機械工業田無製造所跡地
２５０区画開発１０７億円だったね

他物件で未調査や隠蔽がない事を祈る

[150: 146]

ちょっと前の航空写真を見る限りだとうちが建っている部分には工場等は建ってなくて木が生えてました。目の前には巨大な『冷凍物流倉庫』がありますけど(笑)
ちなみに地目は『山林』になっています。
土壌汚染に関しては虫が大量発生してるから大丈夫でしょ、多分……(苦笑)

ちょっと仲のいい不動産(仲介メインね)の社長の話だと、元が『畑』だったらはまぁまぁ安心できて
『田んぼ』だとちょっと難ありと言ってたな。

[151: 匿名さん]

>>144さん

１０００万円値引いても利益のある物件もあると思うが
決算短信見ればわかるけど　
どうみても儲かってる様には見えないが・・・

って事は、当初見込んだ利益より、大幅に安く販売しているって事。
つまり安く買える　若しくは、仕入れ値が高かったそれだけの話し。


大手の注文ハウスメーカーと比べ、ぼろ儲けできてないって事だね。
あんだけＣＭバンバンやって、豪華なパンフレット作って、儲かる方が異常だと思う。

[152: 匿名さん]

1000万円の値引きは、当初の売値(販売価格)を実勢より高く設定してる為に、
条件(立地・周辺環境)の良くない土地は売れ残りダンピングになるのだろう。

買い付け業者からの土地の受託は、条件のいい優良な土地では他業者と激しい競合になる。
これはと思う物件には高値になるから、土地の受託コスト(仕入れ費用)は総じて高い。

利益は建築コストで稼ぐ。
建売の為、対顧客には建築コストの金額提示が不透明にできる故、
コストは削減する所はできるだけ削減する。物件によっては建築費用が1000万円切り700万円800万円の建物もあるだろう。

財務体質として、企業も規模が大きくなればなるほど間接費が計上される。
人件費などの販管費・広告宣伝費がかかり、その分は顧客の販売価格に反映される。

物件の初期販売価格設定は条件の良い土地はできるだけ実勢より上乗せで設定する。
条件の良くない土地は実勢よりの上乗せも低い。
条件の良い土地は高くても売れるが条件の良くない土地は苦戦する。

建売を購入する人は価格にはシビアだから価格を高く設定してると購入しない(購入できない)。
結果、ダンピングとなる。

しかし1000万円安く買った人は当初の初期設定販売価格で購入した隣近所にはとても話せないだろうね。

[153: 購入経験者さん]

うちは定価から少しの値引きで購入を決めました。
もっと粘っても良かったかと思います。
まあ、１２０坪の敷地に魅かれたのもあるので満足しています。
家も住んで１年何の問題もありません。
庭の草取りが大変ですが、スペースがあるのでガーデニングも存分楽しめます。
車も７台くらいは置けます。
８０％は満足しています。

[154: 匿名さん]

土地の指し値は高く、受託費用は高い。

建築費は安く押さえて、利益遡求する。

初期販売価格は相場より高く設定する。

結果人気のない物件は残る構図になる。

価格ダンピングが発生する現象となる。

建て売りは、わかりやすい販売ですね。

但し土壌汚染の土地受託はダメですよｗ

[155: 入居済み住民さん]

論文じゃないんだからもっと普通に書くといいよ。
残る構図になる、とか発生する現象となる、とか動詞が重なるとくどい印象に。

[156: 通りすがり]

建て売りだからしょうがないんじゃないかな。
購入した人の動機は、土地の立地が気に入った人が多いと思うしね。
建物を詳細に分析したら、みんな建て売りは購入しないだろう。
ここのスレ読んでる勉強した人はまず購入しないだろうしね。

[157: 契約済みさん]

一般論や総論で言われてもまったく意味無いですね。
建売でも素晴らしい物件もあれば注文でもろくでもないものがある。

まったく同じ物件などありえないのだから、総じて建売は、とか
言われても意味無いでしょう。住んで幸せかどうかはその人しか
わからない。いろんな好みもありますしね。

物件を見て幸せな生活がイメージできればいいんじゃないですか？

[158: 購入経験者さん]

だいたいこの掲示板見た時点で、どの家でも買うのが怖くなるだろう。
どんな一流メーカーだって欠陥や不満などが書かれているのだから。
ＲＣやスウェーデンハウスなどで建てないと満足できないことになるよ。坪１００万以上掛けて。

[159: 購入検討中さん]

その批判が本当にユーザーのものなのか、ライバル企業の
書き込んだものなのか、わからないですからねえ。別に掲示板を
鵜呑みにして頭から物件を見ないという人もいないでしょうが。

[160: 匿名さん]

つうか、３階建て買ってマジに後悔、、、
揺れを直してくれないし、専門家にみてもらっても、大丈夫とはいえない状況ですといわれた。
でも、違法建築物ではないので訴えることも出来ない。

[161: 匿名さん]

＜160さん
3階建の『揺れ』の原因は専門家の見解ではどのような理由からなのでしょうか？
違法建築ではないにしろ、住み手の人が不快に感じるのは嫌なものですよね。
建物の構造的なものなのか、地盤などのものなのか、非常に興味あります。

[162: 匿名さん]

都心に住んでいるのですが、土地が狭く、３階建てを建てるのがそもそも多少の無理があるそうです。

[163: 匿名さん]

う

[164: 購入検討中さん]

埼玉北部（ほとんど群馬）の谷○の物件ですが
建って８ヶ月売れ残ってます、定価３４００万ですが
値引きいくらぐらいが妥当な線でしょうか？
みなさまのご意見聞かせてください

よろしくお願いします

[165: 購入経験者]

とりあえず、東栄の営業マンに交渉。

仲介はダメよ。
値切ってくれたとしても、仲介手数料でチャラになっちゃうから(笑)

参考に、うちは８ヶ月くらい経った物件で最初の値段より３００くらい安くなってました。
値引き交渉の結果じゃないですよ
ネットでいろいろ調べていたら、値下がりしてたのです。

で、キャンペーンでエアコン２台と網戸を付けてもらいました。

値引きが無理ならオプションサービスという手もあるかも。

[166: 匿名さん]

何故売れ残っているのかは確認していますか？
ローンキャンセルや相場より高いというだけなら良いですが、土地や環境に問題が有ったりするなら、要注意です。

値引き額ですが、そこでは残り一棟でしょうか？そうならば、あくまで今の値段が相場通りだという前提に立ってですが、最低でも一割、できれば2980とか、3000を切る数字で勝負したいですね。
自分が納得できる額を指し値で行けば良いでしょう。ダメなら諦める、というのがコツ。
また、現場を見た時に、気に入っている事を伝えるのも意外に大事。営業側に値引きさせるための理由を作らせるのもポイントです。文句ばっかり言う客に大幅に値引きしてまで売りたくないものです。

[167: No.164です]

貴重なご意見ありがとうございます

ちなみに１回見たら200万引きって言われました。
物件はすごく気に入っているので値引きだけ考えずに
ＴＯＴＡＬで判断したいと思っています。

そこの物件は全部で35棟ありますが、まだ16棟残っています
理由は？？？　ですが市街化調整区域なのと40年前に道路建設が決定
しているのがマイナス要因かな、ちなみに以前はゴルフ練習場だったようです

色々調べたら今後の建替え転売は問題ないようです

以上、色々ご意見いただきありがとうございます

他に何かございましたらまたよろしくお願いいたします。

[168: 販売関係者さん]

市街化調整区域サイコーですよ。
本来住宅は建てられない区域ですが、建ってるなら問題ありません。
なんと言っても固定資産税が安い。
評価額は同地区の市街化区域の半分程度だし、都市計画税も掛からない。

埼玉北部の調整区域の宅地なら100坪ぐらいあっても年1万円程度でしょう。

[169: No.164です]

営業担当に安いとは聞いていましたが　そんなに違うものなんですね！？
情報ありがとうございます、ちなみに狙っている物件は92坪です(^^ゞ

[170: 購入経験者さん]

うちも１２０坪で１万円前後でした。
１２０平米以下の家なら３年間、家の固定資産税は半額です。

[171: bigmacpapa]

昨日の雨でまたまた雨漏り発生。
直ったと思ってたのですが。
今日もＴ．Ｊの方が修理してくれてます。
いい方なので怒れません。
今回は本当に原因がわかったみたいなので大丈夫そうなのですが３回目なのでやっぱ不安です。
今度こそ完璧にお願いします。

[172: 匿名さん]

昨日の夜から今日の朝にかけての雨はスゴかったですね。
１７１さん、雨漏りの原因は何でしょうか？
原因がわかったら教えて下さい。

[173: bigmacpapa]

雨漏りの原因は大屋根から下の屋根の間の谷になっている部分に穴が空いており通常の雨であれば入り込めない所なんですが横風に煽られると逆流して入っていたみたいです。
今回はT.Jのセンター長が自ら屋根に登り確認、写真撮影して説明してくれました。
その穴はなんとハケが入ってしまうほどの穴だったそうです。
よく６年もなにもなかったと思います。
外側の修復はほぼ完了してますが、内側の断熱シートを新しく変えてくれるのと、雨によってはがれたクロスを張り替えてくれるそうなので今はそれを待っている状態です。

[174: 入居済み住民さん]

我が家は新幹線の振動で３年間シェイクされてますが雨漏れは今のところ無いですよ。

[175: 匿名さん]

雨漏りキツイすね。
当時の初期施工した工事者の責任追求はないのかな？
アフターのＴＪが直せば済みなんて問題ではないだろ。
まあもっともそんな欠陥施工した工事者は現在は他の工賃が安い建て売り物件でもやってんのかな？
しかし勘弁して欲しいもんだ。

[176: bigmacpapa]

175さんが仰るとおり、もうその屋根屋とは契約解除してるそうです。
関東でも大きい方の屋根屋さんらしく、名前も聞いたのですが忘れました。
その後の修理なんですがまだいらしてくれません。
こちらからアクションを起こさないと動いてくれないのはどなたか書いてましたね。
その通りです。
そろそろ電話しようかなぁ。

[177: 入居済み住民さん]

今日から梅雨入り。

うちは入居して７か月。いちおう今のところ問題はありません。
こちらの書き込みを拝見して、いつ雨が漏れてくるかドキドキしていますが・・・。

[178: 匿名さん]

雨漏りも気が付かない雨漏りもあります。
浸透中なら怖いですね〜。
小屋裏や天井・内壁、心配です。

[179: 匿名さん]

雨が降ってますね。
雨漏りは大丈夫ですか？

[180: 匿名さん]

23区内のブルーミングガーデン建て売りを見て来ました。
所詮飯田グループかと思っていたんですが、8000万程度の価格なので
仕様の違いを見ました。
外壁一部タイル、床暖房、食洗機、全窓ペアガラス、樹脂サッシ、タンクレストイレ
などが着いており、意外にも気に入った物件でした。
しかし如何せん高すぎで手が出ません。23区内ということで土地も高いのでしょうが…
どの程度までなら東栄住宅は下げられますか？
価格交渉された方、教えて下さい！

[181: 匿名さん]

物件によりますよ。
売れない物件なら売れるまで下げる。
私の場合、一年近く残っていたので950万値引きでした。
まぁ売れないにはそれなりの理由はありますが…。

[182: 匿名さん]

１０００万円近く値引きしても採算取れるコスト計算…粗利とりすぎだな

建売販売価格＝土地の近隣相場価格＋開発指値競合上乗せ分＋建物原価＋工賃＋本社間接費＋利益

建売販売価格に土地の実勢価格を差し引いて建物で３０００万円でも、
建物の原価は１０００万円程度なら値引き１０００万円近くして損益分岐点は０に近くなる。

一品数十万円単位の設備に騙されてはいけませんよ。

近隣土地相場価格を調べれば、建売販売価格のトリックがわかる。


そんなに建物の値段がするのかって事が。

それでも購入する人は土地の立地が気に入ってる事だね。

[183: 住まいに詳しい人]

土地の近隣相場価格がわかれば、どこまで値下げの指値ができるかわかりますよ。
土地が気に入り、価格や建物に妥協or勉強不足で何も知らないで購入する客が出てくれば別ですが。

１０００万円値下げするのはそれだけ儲けてるという事の反面、購入者は１０００万円儲けさせてる事になります。

[184: 匿名さん]

ＴＪが何度補修しても直りません。
ＴＪは補修には来るのですが、私が見る限りは素人レベルの技術です。
具体的な内容は書けないのですが、(ＴＪにばれそうで・・・)
瑕疵と言うほどではありません。但し、保証の範囲内ではあります。
東栄に連絡するべきか迷っています。

[185: 通りすがり]

どしどし連絡しよう。
遠慮はダメだね。
素人は本体で使えない左遷させられた奴なのかなｗ

[186: マンコミュファン]

値下げを何百万円〜１千万円弱する事は、建売のコスト対建物のパフーマンスがないと言う事でしょう。

アフターの対応が悪いのも頂けませんね。

[187: 匿名さん]

パフーマンスってなんですか？

[188: 購入検討中さん]

東栄のとある物件を検討中です。
ＶＷＰ工法の気密・断熱性能について質問です。
営業マンの方からは、それらは大きく謳っていないが、高気密・高断熱住宅レベルにある、と
聞いています。
皆さんのレスを見ていると、とてもそこまでのレベルとは思えないんですが、、、
家族がとても寒がりで、冬は輻射熱暖房とかで家中が温かくなる家が欲しいと考えています。
既にお住まいの方々、建築関係の方、助言頂ければ幸いです。

[189: 住まいに詳しい人]

断熱性能＝Ｑ値
機密性能＝Ｃ値

営業に購入する物件のＱ値Ｃ値の算定値を聞いてみればどうでしょうか？

数値に明確な回答がなければ、Ｑ値Ｃ値の計算式を聞いてみればどうでしょうか？

[190: 購入検討中さん]

性能評価を取得している物件の場合、Q値、C値は聞けば分かるはずなのでしょうか？

[191: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義について答えられないよｗ
過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔだ。

[192: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義についても答えられないｗ

過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔ。
１８８の営業にＱ値Ｃ値聞いてみりゃわかるよｗ

[193: 匿名さん]

↑
分かるはずない。
っていうかＱ値Ｃ値は算定してないでしょ。
営業に聞いたってＱ値Ｃ値の定義についても答えられないｗ

過去レスみれば断熱材自体でＯｕｔ。
１８８の営業にＱ値Ｃ値聞いてみりゃわかるｗ

[194: 匿名さん]

>>191 〜　>>193
何度も書き込むなよ。ウザイ！

[195: 匿名さん]

東栄か飯田で悩んでいます。別にどちらにも思い入れは無いんですが、立地と予算で結果2社の選択となりました。
個人的には東栄の方が洗練されていて、かつ工法の安心感もある気がしてます。
皆さんはどう感じますか？
また専門的なこと分からないんですが、性能評価は耐震性だけでなく断熱性(省エネ性？)も基準値があるんでしょうか？
前のレスでは分かるはずない、と断裁されてますが。
出来れば入居者の方か建築関係の方にアドバイス頂きたいです。
よろしくお願いします。

[196: 匿名さん]

飯田と東栄の比較では、どっちもどっちじゃないですか。
気に入った方を選ぶと良いのでは？

[197: 入居済み住民さん]

契約まではいろいろとあるから、担当営業との相性というか、信用できる人かな？っていう視点も大事かも。

私も予算と立地から、飯田と東栄で悩みました。
建物のレベルはいわゆる「建売」ってかんじでどちらも似たようなものかと思いました。
物件の条件では飯田有利だったんだけど、飯田は営業が信用できず却下。
例えば「支店長」に物件案内してもらうアポとったのに、当日現地にいたのはバイトくん。
ナニを聞いても
「うーん、わかりません。詳しいことは○○（支店長）に聞いてください。携帯番号はコレです」
って、なにそれ！？
こんな奴が支店長としてやってる会社、信用できん！って結論になってしまいました。

いっぽう東栄の営業さんはけっこう誠実によくやってくれました。
このあたりは相性もあるし、どの担当がつくかの運もありますね。
もしかしたら私も、飯田の担当営業が違う人だったら飯田で決めてたかもしれないし。

まあ、あくまで私を担当してくれた人の話。すべて飯田がダメで東栄がＯＫ、とは言いません。
あとここは東栄板で私は東栄住民なので、多少は割り引いて聞いてね。

[198: 匿名さん]

>>197　さん

195です。ありがとうございます。

なるほど。相性は確かに大事ですよね。
「この人は信用できない」と思いながら購入すると、後々まで引きずりそうですもんね。

ちなみに、東栄の家は夏暑くて冬寒くはないですか？
レス読んでいて、熱いし寒くてたまらない、という人もいれば、別に暑くも寒くもない、という人もいればで感覚がよく掴めません。
もちろん、体感温度は人によっても違うし、家ごとの日当たりにもよるのでしょうが・・・
ちなみに、検討中の家は南道路で冬でも日当たりはバッチリです。
床暖房ありで、吹き抜け＆リビング階段はありません。窓はペアガラス、樹脂サッシのようです。

[199: 匿名さん]

↑
樹脂サッシは良いですね〜。
断熱サッシですからアルミサッシとは熱損失率で格段に違います。
断熱材はいかがですか？グラスウールでも性能＋厚みで違いがあります。
本音はグラスウールより断熱性の高い断熱材は山ほどありますが・・・

[200: 匿名さん]

>>199さん

アルミと樹脂ではそんなに違うんですか？
ＶＷＰ工法ということで、断熱材はポリスチレン系らしいです。
ただ、床下はグラスウールのようです。

[201: 匿名さん]

>196
東栄と飯田は、今はもう大差ですよ。東栄の方が格段にきちんとしている。
もちろん、ローコストとしては、と但し書きはつきますけど。

東栄は物件によって、細かく設備仕様が異なるので、細部のチェック重要です。基礎工法、窓、トイレの換気扇、断熱材は網羅的にチェックすることをお奨め。

[202: 匿名さん]

仕様の多種化もいいけど、
販売設定価格なんとかならないっすかね。
1000万円の値引きじゃ既契約者に説明ができないっすよｗ

っていうか、目先の数十万円の設備を付加価値で差別化しても、
それ以上販売価格に上乗せちゃ、費用対効果なしだろ。

５０００万円超の建物は付加価値つけなきゃ客がついてこないのはわかるが、費用対比建物の価値ボリすぎでしょｗ

[203: れれれ]

近所の3物件、下がったら即効売れたよ！半年間まったく売れなかったのに？
みんな品定めして、下がるの待ってたって事か…。先越された！！