パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[72: 匿名]

ということはさくらとけやきを合算すると半分くらいしか売れていないってことだよね。
竣工後2年近くで半分ってやばくね？
本当に不人気マンションなんですね

[73: 購入経験者さん]

いや、３、４年掛ければ完売しますよ。
今までのTX沿線状況からは。

[74: 匿名さん]

3、4年というか４年以上かかったのは同じ免震のつくば見習いマンションだけじゃん？

[75: 購入検討中さん]

>>70
７割？いや、けやきは８割近いと思いますよ。
あと100くらいじゃないかな。
半分くらいが角部屋でしょう。
さくらと合わせても６割以上は行っている感じですね。

不人気というより、今の景気では4000～5000万円を支払える人が限られているということでしょう。
まったく眺望を遮るものがないさくらの方が売れていないというのは、まさに価格がネックになっているということだと思います。

[76: 匿名さん]

以前にもありましたが、値下げしないで高い価格で売れるのを待っていたほうが、
企業としては利益があがるようです。

円の高さ：　値下げ幅　＞　その間の必要経費　という見通しが立つのです。

じゃあそもそもどうしたらこの土地をどうすれば良かったのかと言えば、低額安普請
のマンション建設では無かったと思います。
マンションであれば、今のパークのようなしっかりとした作りのものが良かったと
思うのですが、県、市、企業それぞれの思惑がちょっとずつずれた結果が竣工後２年
経過での未販なのだと思います。
それでも、金銭支払に問題ないのであればそれはそれで良いというのが持論です。

[77: 匿名さん]

ああ済みません、その思惑のずれが生じたのは地権者関係各位の想いが原因と拝察します。

[78: 匿名さん]

けやきの売れ残り住戸は、線路の高さの住戸や低層階だったり、価格が高い住戸が中心で売れ残ってるから今まで以上に完売は難しいと思う。
高いお金出して電車車内から見える住戸は嫌だし低層階もなんとなく損した気になるし、ましてやこんな田舎であほほど高い住戸は買いたくないよね！って思ってる人は多いと思う。

さくらは、つくば価格ではないよね。どう考えても都内のマンション価格でしょ。
さくらは非現実的だと思う。

[79: 物件比較中さん]

つーかいくら営業さんやら住民さんやらがんばっても
ダメマンションのレッテルは剥がせないでしょ。
これだけ売れゆきが悪いという現実があるんだったら。

[80: 購入検討中さん]

　このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？（向き、階数にもよると思いますが。）リーマンショック前の単価が、今の経済状況からすると高いと考えるのは当然ですが、ただ、高い、高いといってもそれ以上話は進展しないような気がしますが？

　一般に、リーマンショック後の新築マンションは、販売価格を下げるために、占有面積が狭くして、低コスト仕様になっているそうです。そういう意味では、単価が下がってきているこのパークハウスは、狙い時になっているのではと考えています。

　週末にパークハウスの販売センターに行くと、この１ヶ月位でけやきレジデンスは、販売が進んでいることが明らかに分かります。販売戸数残が少なくなると、金融緩和による超低金利（今月のＦＲＢの動きでは、さらなる金融緩和も？），住宅ローン減税，購入者の心理が手伝って、販売が更に進むのでは？と考えています。

　このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

[81: 匿名さん]

>>このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？

さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

これらの地区の土地坪単価は120万です。つまり184万-120万＝64万の建築費用を乗せている。
研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。

64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

[82: 匿名さん]

上記に追記
>>このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。）

本気で英才教育を考えるなら都内に行くべきでしょう。選択肢はつくばを含む茨城や千葉県よりはるかに選択肢は多いです。

「低コストで良質な教育環境」
具体的にどのようなことなのでしょうか？低コストとは公立だからという単純なお金の話？
日本の公立校はすべてにおいて同じ教育をすることが大前提で運営されていますので、
教育の地域格差はないはずです。

つくばの学童の学力は確かに高いですが、それは学校の差ではなく、研究者など高学歴な親が多く、その親の努力によるものだと思うので、学校の教育水準ではないという事を言っておきます。

[83: 匿名さん]

>さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。

「浦安はつくば市の研究学園と同等です」と浦安の人が言われたら違和感感じるんじゃないかな。同じエリアの近接マンションの比較ならともかく、こういう比較はあまり意味がないと思う。

>64万・144万　一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？

仰せの文脈では、建物が違うんだからおっしゃる通り一概に比較できない。おしまい。同じ構造のけやきと比較するなら確かに高い。逆に言えば、弐番館の片方の角も完売したように、けやきは部屋を選べばいま非常にお買い得だと感じる。

[84: 購入検討中さん]

>>81

さくらの１番高い部屋の坪単価と浦安の平均的マンションの坪単価を比較しても無意味じゃないですかね？
しかも、浦安で現在唯一販売中の新築マンションの土地単価は坪80万くらいじゃないですね。

まぁ教育水準は吾妻・竹園と比べたら特にいいとは思わないですが、つくばの教育環境の良さは英才教育とはまた違いますよ。

>教育の地域格差はないはずです。
いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。
でなければ、学力テストの県別の平均点に固定的な格差ができるはずがありません。

[85: 賃貸住まいさん]

完売しなくてもなんら問題ないんじゃないですか、パークハウスつくば研究学園の場合。
むしろ価格が下がり変な人が入ってくる事のほうが問題なんじゃないですか。

しかし坪単価の比較は何度かしてくれている人がいるが、浦安地区と同じ坪単価とは。。。
あそこの地区のマンションは今売ろうと思えば買った時の値段より高く売れるけど、
ここはそうはどうだろうね。
売却価格は、当然だけど、需要と供給の影響を受けるから、現在の販売価格が適正かどう
かの判断の指標になるんじゃないかな？

[87: 匿名]

>>85
仰る通り。
売値の安い分譲マンションは、住民の質が低い気がします。
共同ポストの扉をわざと開けっ放しにしたり。ネット住民掲示板で、読んじゃおれないような下品なこと書いてたり等々、という人が増える気がします。
高価なマンションを買いたい人の気持ちは、住民の質も求めてますよね。

[88: 匿名さん]

↑
いやいや
ここも近い線、いってるよ。
人の振り見て何とやら。

[89: 匿名]

春日小中学校・・・。新設校は荒れます。どこの地域でも一緒です。私立の偏差値高いような学校ならいざしらず、普通の公立だからね。
教育環境を聞かれるとむしろ不安なくらいです・・・。

[90: 匿名]

大変申し訳ありませんが、新設校が、どの地域でも荒れるというのは、具体的なデータや例を教えて頂けませんか？私の経験では、そんなことはなかったのですが？
また、良家の御子女が通う、〇〇院も荒れていた？との話もありましたので、何処でも可能性はあるのでは？

[91: 物件比較中さん]

>>89

少なくとも私の知っている新設校は荒れていなかったし、むしろ先生も親も初めが肝心だと思っているから、きちんとしていましたよ。

[92: 物件比較中さん]

駅から近い以外にメリットあるのかな？
http://mansion-db.com/kanto/8/area/277/1850/

[93: 匿名さん]

>>92

>駅から近い以外にメリットあるのかな？

聞く位だからメリットが見出せないと言う事だよね。
聞かなきゃ分からない様なメリットなら検討から外した方がいいよ。

人によってメリットデメリットは、違ってくるから自分がメリットを感じないなら止めた方がいいよ。

[94: 匿名さん]

この物件の土地取得の価格は一平方メートル40万で坪130万弱です。つまり184万の値付けに関しては他の地域と同じという事になります。ここで問題なのは地価の下落率です。他の地域の今現在の販売価格は現状の地価と連動していますが、ここは商業地ということもありますが、販売価格と周辺地価との差があると思います。


「教育の地域格差はないはずです」。
>>いや、大ありですよ。
先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。

これが現実的に誰でもわかるような事実なら、日本の教育制度の根幹が揺らぐような話だっていう事が判って書き込みしてるんでしょうか？子供の教育に関して、地域によって熱心・熱心じゃないなんて何を根拠に言ってるんでしょうか？そんなことあなたに判る訳がない。ですよね？

[95: 匿名さん]

そんな話は専用スレ↓でやってください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25100/

[96: 不動産購入勉強中さん]

>>81=94
指摘されているにもかかわらず、相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
さくらでも定価で坪単価は150～160万円ぐらいじゃないか？

それに、マンションの坪単価から土地の坪単価を引くって間違ってるぞ。
その理屈じゃ100平米で4000万円を切っている部屋は土地だけで原価割れだよ。

敷地面積と部屋の面積はイコールじゃないから、引き算してもムダ。
勉強しなおして来た方がいい。

[97: 不動産購入勉強中さん]

>>94
もう１つ、これはスレ違いの指摘が出ているからこの指摘で終わりにしておくが、教育格差がないなら>>84の指摘のように、なぜ都道府県間に学力の格差があるんだ？
しかも、必ずしも平均所得の高い県が学力が高いわけでもないから、塾や私立に行かせている子供が多いからというわけでもない。

まさか県によって子供の知能レベルが違うだなんて考えているわけじゃないよね？
教育格差がないというなら、学力テストの県別成績に有意な差が出る理由を説明してくれ。

[98: 転勤族]

公立でも学校で全く違います。

[99: 匿名さん]

>>相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
最高値だろうが最低値だろうが、今現在販売されている価格を比較してるんだから問題ないのでは？
最高値で比較されると困ることでもあるのかな？例えば販売するときにお客様に高いという印象を少しでも感じさせたくないという意図でもあるとか？


マンションの坪単価決定の大まかな基準は「専有面積1坪あたりの建築費」「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」「販売費用」「利益」の４つです。

「専有面積1坪あたりの建築費」「販売費用」「利益」の３つは地域差ではなく会社によって変わってくるので単純比較はできない。

この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。
私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。現に皆がパークは高いと感じているのは、マンション坪単価に比べ周辺地価が低いことが原因で高いと感じる。

検討者、つまり素人に必要なのは単純に判る物差しです。そして単純に判る物差しの計算としてマンション坪単価から地価を引くというのは間違いではありません。

不動産購入勉強中さんと物件比較中の方はおそらく同一人物だと思うんですけど、なぜそんなにひていしたがるんでしょうか？もし本当に不動産を勉強なさってるのであれば、ぜひ私たち素人に物件を価格という数字の比較による比較方法を教えてください。

何も必死に否定に走るのではなくて、こうやって比較したほうがよりベターですよと教えてください。
是非よろしくお願いします。

[100: 匿名さん]

連続投稿ですいません。

研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/chiku.asp
40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。
どこまで下がるんでしょうか。今はまだ待ちってことなのかな？皆さんどう思います？

[101: 匿名さん]

>99
坪単価を気にして手がでないのでしょうが、そんなに気になる物件なら、嘆いていないで実際にモデルルーム見に行ってみるといいと思いますよ。
欲しい間取りをどの位値引きしてもらえるか交渉してみればいいじゃないですか。

頑張ってください。

[102: 今後はスルーしますけどね、]

>>99は>>81と同じ人？99の
>この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
>つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。

最初の行はいいと思うけど、「つまり」ではなくない？２行目でやっているのが81の
>研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。
だろうけど、やってることが１行目と合致しないでしょ？アンチでもここは同意すると想像するけどな...だからあまりこの話に乗っかってこないんだと思うよ。

>私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。

こういう論調はあまりお目にかかったことがないけど、引き算しなくてもさ、比較するならマンション坪単価でやれば十分じゃない？

[103: 匿名さん]

荒らしは相手にしないでスルーした方がいいですよ。
間違ったことをわざと書いてるんですから。

[104: 匿名さん]

あ、102さんとかぶってしまいました。
102さんのご意見に同意します。

[110: 匿名さん]

↑
ここまでの話を全てよんだが、↑の意見は正しいと思う。
自分から単価の話をふっといて、スルーってのはあまりに都合がよすぎ
書かれている単価比較は当然するが？？

[111: 匿名さん]

新設の小・中学校に「レベル」を求めるのは困難。
軌道に乗るまで、１０年はかかるんじゃね？
私立じゃなく、公立でしょ？
新設は難しいでしょ。

[112: 匿名さん]

春日の一貫校はすばらしい設備の学校になるんですね。楽しみ。

[113: 匿名さん]

設備？？
ネックは教師の質でしょう。
最初の子供たちは大変！
全てが実験的になってしまいますから。

[114: 匿名さん]

第108回　「基本価値」への原点回帰が失敗しないマンション選びの王道

冒頭、「マンションの基本価値とは何なのか」と問題を提起したが、その答えはもうお分かりだろう。現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。


（住宅コンサルタント　平賀　功一）

[ 2010年1月13日 ]





http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100113d3000d3.html

[115: 匿名さん]

■１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」　ロケーションが住宅価値を決定付け

　そして、登場したのがコンパクトマンションだった。コンパクトマンションとは、ワンルームとファミリー向けマンションの中間に位置する面積帯（40平方メートル程度）のマンションのことで、仕様はファミリー向けと同じ基本性能としつつも、専有面積を縮小することで都心立地での3000万円台を実現。都市居住への新風を巻き起こすことに成功した。今でこそ「貸しやすい」「売りやすい」といった流動性がマンション選びの判断基準の１つとして定着しているが、その先がけとなったのがコンパクトマンションといっても過言ではないだろう。実需と投資需要のどちらにも対応できるのが最大の魅力だ。最近はあまり見かけなくなったが、都心回帰への先鞭をつけた功績は大きい。

[116: 匿名さん]

この物件が人気がないのは
①間取りより立地を優先させる時代において、間取りの広さを売りにしているところ。
②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。売りたい価格と売れる価格は違うっていうことが分かっていないかもしくは下げられない事情がある。多分後者でしょう。

③TX沿線で一番不便な駅にマンションがあるっていうこと。

[117: 匿名さん]

長らく陸の孤島暮らしだった人間には、駅が徒歩圏内になっただけで超便利。
一時間も電車に乗って通勤する気にはなれないけど、近場勤務だから平気。
むしろ、地元以外の都内通勤者がわざわざ研究学園に引っ越してくるのが不思議。

[118: 匿名さん]

＞１１６さん
①立地が悪いのだから、間取りの広さを重視するしかなかった。
②大手がいくつも絡んじゃっているため、簡単に下げられない。利益重視。
③これは元々。

おおむね賛同しますが、ここがあったために値段的な魅力が出て、売れた物もあったのでは？
いい比較材料になったんじゃないですか？
築３（中古扱い）突入まで、あと２ヶ月と２週間。
出るか？叩き売り？？ｗｗ

[119: 購入検討中さん]

ここは、注目度が高いですね。
マンションギャラリーも掲示板も（？）盛況です。

また週末に見学しようと思います。

[120: 匿名さん]

研学駅前にいつの間にホテルが三つも出来たの？