パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[101: 匿名さん]

>99
坪単価を気にして手がでないのでしょうが、そんなに気になる物件なら、嘆いていないで実際にモデルルーム見に行ってみるといいと思いますよ。
欲しい間取りをどの位値引きしてもらえるか交渉してみればいいじゃないですか。

頑張ってください。

[102: 今後はスルーしますけどね、]

>>99は>>81と同じ人？99の
>この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。
>つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。

最初の行はいいと思うけど、「つまり」ではなくない？２行目でやっているのが81の
>研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。
だろうけど、やってることが１行目と合致しないでしょ？アンチでもここは同意すると想像するけどな...だからあまりこの話に乗っかってこないんだと思うよ。

>私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。

こういう論調はあまりお目にかかったことがないけど、引き算しなくてもさ、比較するならマンション坪単価でやれば十分じゃない？

[103: 匿名さん]

荒らしは相手にしないでスルーした方がいいですよ。
間違ったことをわざと書いてるんですから。

[104: 匿名さん]

あ、102さんとかぶってしまいました。
102さんのご意見に同意します。

[110: 匿名さん]

↑
ここまでの話を全てよんだが、↑の意見は正しいと思う。
自分から単価の話をふっといて、スルーってのはあまりに都合がよすぎ
書かれている単価比較は当然するが？？

[111: 匿名さん]

新設の小・中学校に「レベル」を求めるのは困難。
軌道に乗るまで、１０年はかかるんじゃね？
私立じゃなく、公立でしょ？
新設は難しいでしょ。

[112: 匿名さん]

春日の一貫校はすばらしい設備の学校になるんですね。楽しみ。

[113: 匿名さん]

設備？？
ネックは教師の質でしょう。
最初の子供たちは大変！
全てが実験的になってしまいますから。

[114: 匿名さん]

第108回　「基本価値」への原点回帰が失敗しないマンション選びの王道

冒頭、「マンションの基本価値とは何なのか」と問題を提起したが、その答えはもうお分かりだろう。現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。


（住宅コンサルタント　平賀　功一）

[ 2010年1月13日 ]





http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100113d3000d3.html

[115: 匿名さん]

■１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」　ロケーションが住宅価値を決定付け

　そして、登場したのがコンパクトマンションだった。コンパクトマンションとは、ワンルームとファミリー向けマンションの中間に位置する面積帯（40平方メートル程度）のマンションのことで、仕様はファミリー向けと同じ基本性能としつつも、専有面積を縮小することで都心立地での3000万円台を実現。都市居住への新風を巻き起こすことに成功した。今でこそ「貸しやすい」「売りやすい」といった流動性がマンション選びの判断基準の１つとして定着しているが、その先がけとなったのがコンパクトマンションといっても過言ではないだろう。実需と投資需要のどちらにも対応できるのが最大の魅力だ。最近はあまり見かけなくなったが、都心回帰への先鞭をつけた功績は大きい。

[116: 匿名さん]

この物件が人気がないのは
①間取りより立地を優先させる時代において、間取りの広さを売りにしているところ。
②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。売りたい価格と売れる価格は違うっていうことが分かっていないかもしくは下げられない事情がある。多分後者でしょう。

③TX沿線で一番不便な駅にマンションがあるっていうこと。

[117: 匿名さん]

長らく陸の孤島暮らしだった人間には、駅が徒歩圏内になっただけで超便利。
一時間も電車に乗って通勤する気にはなれないけど、近場勤務だから平気。
むしろ、地元以外の都内通勤者がわざわざ研究学園に引っ越してくるのが不思議。

[118: 匿名さん]

＞１１６さん
①立地が悪いのだから、間取りの広さを重視するしかなかった。
②大手がいくつも絡んじゃっているため、簡単に下げられない。利益重視。
③これは元々。

おおむね賛同しますが、ここがあったために値段的な魅力が出て、売れた物もあったのでは？
いい比較材料になったんじゃないですか？
築３（中古扱い）突入まで、あと２ヶ月と２週間。
出るか？叩き売り？？ｗｗ

[119: 購入検討中さん]

ここは、注目度が高いですね。
マンションギャラリーも掲示板も（？）盛況です。

また週末に見学しようと思います。

[120: 匿名さん]

研学駅前にいつの間にホテルが三つも出来たの？

[122: 匿名さん]

イーアス北西の24haにJリーグのスタジアムetcができたら地価が超アップして開発に支障がでるかな。

[123: 匿名さん]

それぐらいの起爆剤が有ればパークはうれる可能性あるな！ただし、周辺道路の渋滞で住みにくくなるかもね。

[124: 匿名]

本日イーアスのとこの事務所に行ったのですが、あまりにも営業が感じ悪くて帰ってきました。間取りが気に入ったらモデルルーム見せてもらおうと思ったのに、先ずはじめに予算の事ばかり聞かれて､マンションの構造や設備､広さ､間取りなど､知りたいことは何も説明なし｡こんなこと今まで初めてです。よっぽどお金がないと思われたかな。都内より全然安いし予算に問題は無かったが､マンションについて何も分からないままもう買う気なくなった。

[125: 購入検討中さん]

　レスが遅れて申し訳ありません。月曜日午前中のお忙しい時にも、ご批評を頂きありがとうございます。坪単価についてお話が出て、高いというお話が出ていましたが、坪単価がいくらだったら、購入にするに値する単価かということについて議論したかったのです。高い、安いの議論では、水掛け論で、進展がないような気がします。経済原則からいうと、販売価格が”ただ”というのはありえないからです。

　具体的に、坪単価で、７５万円、１００万円、１２５万円というふうにです。そして、それが、どんな理由や経済的な理論も基づいているかを知りたいからです。色々なお考えがあるからと思いますので。

　現在、けやきの坪単価は、公表されている販売価格からすると、１２０から１３０万円程度だと思います。モデルルームでは、さらに安く、坪単価１００万円もあります。ちなみに、一戸当りの土地は、７から８坪と思います。

　

[126: 匿名さん]

営業の印象が悪いと購入する気も失せますよね。お気持ち分かります。

しかし、結局それで予算はおいくらと答えたのですか？
予算に余裕があったのなら自信を持って最初に予算を言ってしまえば良いのでは？
もちろん、営業の腹を探るのに少なめに言うのも作戦でしょうが。

一生に何度も無い買い物ですから、購入に向けて希望通りの説明と
こちらの望む価格を引き出す駆け引きを楽しむことも必要ですよ。
結局は営業と仲良くなりつつも腹の探り合いですから。

[127: 匿名さん]

>>116さん

>②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。

妥当な坪単価はいくらと導きだしていますか？

[128: 匿名さん]

>研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
価格の改定ではなく、販売エリアがずいぶん違うからでしょう。２０万円台のところは、立地も落ちるし駅から１５分〜２０分程度歩きますね。


>最初の子供たちは大変！
>全てが実験的になってしまいますから。

教師も全員が新人の素人が配属される訳ではないですからね。
指導要領は市内の既存の小学校・中学校と変わりませんよ。

[130: 物件比較中さん]

>100
>40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。

あれだけ駅から遠ければ、20万円台もあるでしょう。
40万円台というのは、駅近のパセオ、ミリオン、ネオシスの単価。
ここで40万円台はありえない、どうせ売れないだろうとネオシス販売開始時タカをくくっていて、
値下げしたら考えようかと思っていたら、値下げもなくあっという間に完売してしまった。
今はこの駅近周辺にはもう土地がなく、買いたくても買えない。

値段が下がるのを待つのは自由だが、土地は工業製品ではない。
売れたらもう終わり。増産できない。

マンションも同じようなことが言える。

あのときの判断を誤ったこと、かなり後悔・・・。

[131: 匿名さん]

ここで、妥当な金額を聞くだけムダだよ。いまだかつてなるほどと言う提示は無いもんね。

坪単価が、高い・・・判断基準なんぞ無く高いと唱えるだけ。
管理費が高い・・・中身関係なし、50円より100円は高い程度の意味。

大体、何時も同じ繰り返し。

人気が無い、売れない。も同程度の呪文。


実際に住んでもいないから情報らしい情報も持ってない。だから、そんな事の繰り返ししかできないんだろう。

[132: 匿名]

126さん
初めて行ったのに､説明も無かったのですよ？価格は大体知っていたので予算に対して低めだと思い､後は中を見て決めたかったが､それ以前の問題でした。冷やかしと思ったのか？とにかく、今の気持ち絶対買いたくない！

[133: 匿名]

まあ買わないというのは妥当な選択だと思いますよ。

[134: 匿名さん]

押し売りされたわけじゃないんだから、買いたくないなら買わないでいいんじゃないの。縁がなかったと思ってあきらめましょう。

家は買主だけでなく売主も同意しないと売買が成立しないからね。だから交渉なんて面倒なこともする。売主が同意するまでのチェックには客の属性も含まれるわけで、つまり売主も買主を選べるわけだ。無理がありそうな人には勧めないのが良心だし、反社会的職業の人は弾いてもらいたいでしょ？次を探すなら、自分のどんな点を相手が気にしたのか謙虚に振り返ることも必要なんじゃないかな。

[135: 匿名さん]

>>125 購入検討中さん「高い、安いの議論では、水掛け論」

それは違いますよ！特に不動産は違います。
なぜなら不動産というのは、地価という基準があるからです。
個人的な感覚の話なら水掛け論になると思いますが、あなたが持ち出してきた「坪単価」は感覚の話ではないですよね？

あのね、価格に対して必死に打ち消そうとしている書き込みって意味ないと思いますよ。
この物件に対しては、大多数の人が「相場よりかなりお高い」というイメージすでに持っています。
もちろん、このサイトという話ではなくて、この物件を知っている人は皆口をそろえて高いと言ってます。

[136: 匿名さん]

「人気が無い、売れない。も同程度の呪文。」
ん？事実じゃなかったっけ？

[137: 匿名さん]

>>135
> それは違いますよ！特に不動産は違います。
> なぜなら不動産というのは、地価という基準があるからです。

おそらく125は高い安いの基準となる数字を出してもらわないと話が始まらないよ、と言っているのだと思うのだが。ずいぶん丁寧に尋ねてるじゃない。だから135はその数字を出さないと意味がないんだよ。で、その「地価」はいくらなの？至近エリアで直近にマンション用地として取引された事例は残念ながら私は知らないが、ご存知なら提示してくれるとわかりやすい。相場ということでは、極端に言えば、ここの購入者が存在する限り研究学園駅前マンションの相場はこの物件の価格ということになるでしょう。ほかにないんだから。

[143: 匿名さん]

「おそらく125は高い安いの基準となる数字を出してもらわないと話が始まらないよ、と言っているのだと思うのだが。ずいぶん丁寧に尋ねてるじゃない。だから135はその数字を出さないと意味がないんだよ。」

あのさ、仮に数字が出たとしてだよ、みんなあほじゃないんだから、どんな数字が出たとしても、この物件はやっぱり安かったとは思わないと思うよ。意味ないことで噛みついたってしかたなくねーか？あんたの正義なんて他人には関係ないんだからさ。

「直近にマンション用地として取引された事例は残念ながら私は知らないが、ご存知なら提示してくれるとわかりやすい。」
マジで聞いてるの？あのね、業者間の契約が外部に漏れることは絶対にないよ。どこの世界に原価を公表して商品売ってる会社があるっていうの？

「相場ということでは、極端に言えば、ここの購入者が存在する限り研究学園駅前マンションの相場はこの物件の価格ということになるでしょう。ほかにないんだから。」

あのね、物件の売り出し価格が相場じゃないのよ。そんなことしたら大変な事になる。
だって売り手の言い値が相場ってことになるんだよ！解る？

あくまでも相場は買い手が決めること、すなわち最後に売れた物件が相場になって事。
だから、未入居があるのに中古が出るとその価格が相場になっちゃうから売れないマンションは買うタイミングが難しいと言われてる訳よ。この物件はまだ売れ残り多数、よって相場もまだ決まってないって事でしょ。
まあ、戸建需要が多い茨城県だから、相場は戸建て中心で決まるんだろうね。

[144: 匿名さん]

「↑まともな情報を示せない場合、こう言う切り返しパターン。」

そうでないなら、勿体ぶらずに教えてあげなよ。 教えられればね。

人のふり見てわがふり直せ。　何人かの人に同じこと言われてねーか？
少しは学習しなさい。

[145: 140ビギナーさん]

141さん、私は営業さんでもないし住民でもありませんよ。なりすましてもいません。

ここを検討していますが、他に良いところを知っているなら教えて欲しいと思って聞いているんです。

色々調べてらっしゃるようなので。

[146: 匿名さん]

近隣のおすすめ物件ということならばガレリアヴェールですね。

[147: 匿名さん]

>>143
デュオ竹園の用地は官庁からたどるHPで土地の落札価格出てたし、隣のサーパスもミオカス竹園も報道等で知られてたじゃない。あなただってここのおよその落札価格知ってるでしょ？

[148: 匿名さん]

>あのさ、仮に数字が出たとしてだよ、みんなあほじゃないんだから、どんな数字が出たとしても、この物件はやっぱり安かったとは思わないと思うよ。
「どんな数字が出たとしても」高いって言うわけですか。結局自分の罠にはまってませんか？

[149: 匿名さん]

どっかでスレ立てて二人でやって下さい。
検討する上でどっちの能書き聞いでも参考になりません。

[150: 匿名さん]

ところでスタジアムは出来るのかな？