パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ
[スレ作成日時]2010-10-11 06:24:54
パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11
| No.1 |
by 物件比較中さん 2010-10-11 06:38:14
削除依頼
イーアス、とりせん、ケーズデンキ、西松屋と大型店舗が揃っているようですが、普段の買い物の利便性はいかがでしょうか？
また、新設の春日小と葛城小のどちらに子供たちは通うことになるのでしょうか？ ＴＸの音は思ったよりうるさくなく、窓を閉めたらほとんど聞こえなさそうでしたが、皆さんはいかがお過ごしでしょうか？ けやきはかなり間取りの選択肢が減ってきていますし、さくらはやや高いので、そろそろ決断をしようと思っています。 |
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| No.2 |
by 匿名 2010-10-11 09:15:14
とりあえずイーアスととりせんは徒歩か自転車で十分でしょう。
土日は駐車場が混みますから、自転車の方が早いですし。 小学校については、線路の北側が春日小学校、南側が葛城小学校の学区と言われています。 つまり、けやきは春日、さくらは葛城という変なことになりそうです。 小中一貫ということで、ある程度柔軟に対応するのではないでしょうか？ |
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| No.3 |
by 入居済み住民さん 2010-10-11 10:53:03
TXの音は二重サッシのおかげで大分音が小さく、テレビを見ている分には快速が通過しても気になりません。
どちらかというと、サッシよりはレンジフードから音が入ってくる気がしますので、モデルルームで実際に体験してみることをお勧めします。 ちなみに上左右の居住者からの生活音はほとんど聞こえません。稀に椅子を引きずったような音が小さく聞こえることがある程度です。 |
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| No.4 |
by 匿名 2010-10-11 13:56:04
スレタイのところにある写真だけど、駅南公園の池だとわかるのにちょっと時間かかる。パークハウスが小さくて解りにくいな。
それがねらいだったりして？ まいいか。 |
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| No.5 |
by 匿名 2010-10-11 17:07:53
風景に溶け込んでいて、いい感じの写真だと思います
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| No.6 |
by 物件比較中さん 2010-10-11 17:51:48
値引きによってけっこう売れてるみたいだね、けやきについては。
スレタイの写真は、なかなかいい構成だね。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2010-10-11 18:14:08
写真はマンションを被写体として評価すると？かな。
でも売れきているので許しまーす。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2010-10-11 19:50:05
池でかるがもの親子が気持ち良さそうに泳いでました。
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| No.9 |
by 営業 2010-10-11 20:49:38
新築分譲マンション計画が無い今、選択肢も限られるので、完売も時間の問題ですよね。
そうは言っても、さくらも４５００万円から６５００万円では話にならないだろう。１千万円の値引きが必要でしょうね。 もうすでに指値でその値段になってますが。←信じてないようなので、試しに指値で買いたいと言ってみたらいい。冷やかしとみられると相手にされないけどね。 手遅れにならないうちに急げ！ |
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| No.10 |
by 匿名さん 2010-10-11 21:51:30
定価５千万円の物件で１千万円引きで販売なら、２割引。
引き渡しから１年半が経過している物件としたら比較的手堅い販売ですね。 値引きゼロで購入しているであろう青田買い時期の住民は、 共用施設や共用物を新品の状態から１年以上も利用してきているというメリットと、 すでに使用された共用施設を含めて、今後の購入を検討している未購入者との両方に バランスのとれた販売方法ですね。 |
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| No.11 |
by 購入検討中さん 2010-10-11 22:43:01
週末に見てきました( ´ ▽ ` )ﾉ
2回目ですが、前回から随分うまってました！(◎_◎;) 参番館は残り2つになってました。 今回はモデルルームじゃないところをいくつか見せてもらって、やっぱりいいな〜とかなり前向きに検討中です。 電車の音も全然聞こえませんでした。 床暖房が入っていないとの事でしたが、オール電化でも床暖房って出来るのでしょうか？ 床暖房にされている方がいたら、費用など教えていただけませんでしょうか。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2010-10-11 23:11:09
床を剥がせば床暖房も可能です。ここのＬＤなら電気式で１００万くらい見込んでおけば大丈夫でしょう。
我が家は、エアコンとほっとカーペットですが朝とかタイマーでエアコンを動かしておけばいいので床暖房無しでも特段不便は無かったです。 エアコンは、必ず付けるでしょうから一冬過ごしてみてどうしても欲しければ後で付ける事も可能ですから。 エアコンは、加湿機能付がお勧めです。 |
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| No.13 |
by 購入検討中さん 2010-10-12 09:06:05
No.12 匿名さん
回答ありがとうございます。 そうですね！ まずエアコン＆電気カーペットで過ごす事を検討してみます。 加湿機能付エアコンも検索してみます( ´ ▽ ` )ﾉ また、今週末に行く予定なので、決定出来たらと思います！ |
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| No.14 |
by 前スレの941 2010-10-12 12:03:23
当方の場合、会員期に床暖房をオプション選択しましたが、もったいないことに昨冬は使用しませんでした。過去の経験では、床暖房は非常に快適で、なしは考えられなかったのですが、なんとなくしのげてしまいました。
>>9、>>10に指値の話題がありますが...販売中のモデルルームの割引率とその条件をよく眺めたうえで、自分が納得できる目標を定めるのがよいと思いますよ。交渉事ですから、見当違いな数字で頑張ってしまうのはプラスに働かないかもしれません。ご健闘を祈ります。 縁・タイミングもあると思います。「定価で買った××が...」と揶揄したがる人がいますが、私は約3年前に動いて不要な戸建てを処分できたので、会員期に損なく希望の部屋を買うことができました。動くのが遅かったら今でも処分できないまま、あるいは当時よりずっと安い価格で処分しなければならなかったでしょう。 |
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| No.15 |
by 入居済み住民さん 2010-10-12 13:32:09
>>14さま
我が家はオプション床暖房の取り付け位置が気に入らなかったのでつけませんでしたが、確かにホットカーペットで問題なかったですね。 昨年の冬は下の部屋が未入居でしたが、今年は既に引っ越して来られたのでもっと暖かいかもしれません。 今の部署は休みがつぶれることが多いので、前の部署にいた時に買わなければ毎週のようにインフォメーションハウスに通うなんてことはできなかったでしょうし、子供も途中で転校する羽目になったでしょうから、あのタイミングしかなかったと思っています。 先日、集団登校していく子供たちを見かけましたが、ずいぶん大人数になりましたね。 |
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| No.16 |
by 匿名 2010-10-12 15:49:32
No.14さん、No.15さん
No.11です。 床暖房の情報ありがとうございます！ みなさん床暖房ナシでも大丈夫なんですね～。 現在の家（賃貸マンション）は床暖房で過ごしていて、ない生活は大丈夫かな？？と不安に思ってました。 床暖房ナシで購入を考えてみます！ 本当にありがとうございました。 |
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| No.17 |
by 匿名 2010-10-12 21:27:27
未入居中古になる前に売り切って欲しい。
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| No.18 |
by 匿名さん 2010-10-12 21:41:47
中古になるでしょうね。
需要を完全に見誤ってます。 |
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| No.19 |
by 購入検討中さん 2010-10-12 23:21:14
前に、御三家について書いた者です。遅レスですみません。御三家とは、三菱，住友，三井のことで、一般にマンションブランドの中でも、高いことで定評です。パークハウスの価格が高いとかいろいろな考えがあると思いますが、リーマンショック前には、道路を挟んだ戸建が、５０００～６６００万円で販売されていた事実を考えると、販売開始当時のこのパークハウスの値付けが不当に高いと言い切れないと思います。
では、どうして、パークハウスが気に入ったかと言うと、基礎と躯体の基本性能が優れているからです。マンションの基本性能は、これできまると言っても過言ではありません。因みにこのパークハウスは、免震であったり、コンクリート耐久設計基準強度３０Ｎ／ｍｍ２，スラブ厚みが２７０ｍｍ以上、個境壁が２３０ｍｍ以上となっています。このため、マンション強度が優れると同時に、当然、上の部屋や隣の部屋に対しての防音性が優れるということにもなります。もし、他のマンションのパンフレットをお持ちなら、較べてみると良いと思います。パークハウスでは、来場時に、チェック・アイズを頂けますので、それで確認して下さい。一般に、御三家のマンションは、他のマンションブランドと比較して、３０％位高くなっています。それは、ブランド料という意味もあると思いますが、上記のマンションの基本性能を実現するためであると考えられます。それが、高いか安いかは、個人の判断だと思います。 立地やデザインは、いろいろと好みがあって良いと思いますが、マンションの基本性能は、定量的なお話なので、分かりやすいと思います。 |
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| No.20 |
by 匿名さん 2010-10-13 11:33:21
↑
その「ブランド力」が、研究学園では通じなかったということ。 それを、現在沿線１・２を争う在庫が物語っている。 「このパークが○○にあれば」という書き込みが多かったが、本当にそうだと思う。 |
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| No.21 |
by ビギナーさん 2010-10-13 11:57:43
残住戸の総面積分を小分けしてたら
完売してたですよ ネックは坪単価よりも総支払額と仮定 ７０平米前後なら買いやすいあるよ |
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| No.22 |
by 物件比較中さん 2010-10-13 12:52:35
それは確かにそうかも。
住居に対する多数の考え方が、 欲しい面積・仕様が第一、そのためには多少予算オーバーでも何とかなるか！ という考え方から、 予算が第一、予算を守るためには多少狭くてもやむなし・・・。 という考え方に変わってきたんでしょうね。 先の見えない時代、予算は絶対守らないとという堅実な人が増えたのでしょう。 ここは確かに７０平米程度がメインなら、手ごろ価格になるし、ブランド力も発揮して売れたかもしれないです。 |
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| No.23 |
by ビギナーさん 2010-10-13 13:21:57
まとめて頂きかたじけないよ
５０平米強あたりから用意してね 面白かったのではないかと思うの 良い物件よ ブランドは通用するよ 戸建建築と戦っちゃった 青い海あったのにね 反省ね 次の建てるね みんな欲しがってるからね |
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| No.24 |
by 契約済みさん 2010-10-13 16:59:55
はじめまして。
先日契約を済ませてただ今入居を楽しみにしています。 入居を済ませたらゲストルームを申し込みたいと思っているのですが、営業さんから複数の申込みがある際は抽選と伺いました。 現在土日だとどのくらいの倍率なのでしょうか？ もしお分かりになる方がいらっしゃいましたら教えていただければと思います。 |
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| No.25 |
by 入居済み住民さん 2010-10-13 18:35:01
24さん
ゲストルームは何もない（お祭り、盆、連休中とか）普通の土日なら開いてることも多いですよ。 とはいうものの、私は普通の土日の抽選に２回申し込んで２回ともはずれましたけどね。 |
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| No.26 |
by 24 契約済みさん 2010-10-13 19:34:45
25さん
ご回答ありがとうございます。 土日でも空いているところもあるんですね！ とても素敵な部屋だったので、ぜひ両親をよびたいと思っています。 何週先まで予約のスケジュールが出るんですか？ |
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| No.27 |
by 匿名 2010-10-13 19:38:13
私はマンションだったら狭い部屋はイヤだなぁ〜
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| No.28 |
by 匿名 2010-10-13 20:26:36
入居済みなら住人板にお願いします。
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| No.29 |
by 匿名 2010-10-13 20:51:35
高いよこのマンション
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| No.30 |
by 匿名 2010-10-13 21:18:58
パークハウスの給湯システムはエコキュート･セミオートってありますが、追い焚き機能は無いようですが、不便に思うことはないですかね？住民さんにお聞きしたいのですが。
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| No.31 |
by 匿名さん 2010-10-13 21:31:53
セミオートでも特に問題無いです。
熱くしたければ、差し湯で何も問題ないです。差し湯も２段階の温度があるので使い分けてます。 ６０度のお湯とタンクの温度のままのお湯と言う具合です。 差し湯の難点は、湯量が増えてしまう位でしょうかね。 今の所家族４人で湯切れも起こしていませんから特に問題も感じていません。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2010-10-13 22:33:27
つくば駅なら高くない？
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| No.34 |
by 匿名さん 2010-10-13 22:38:24
平米が広いから必然的に絶対販売額が上がってしまうのでしょうね。
まぁ、少し前のつくば市内だったら、「７０平米程度では狭くて嫌だ！」とか「狭くちゃ誰も買わない」とフツーに言われていましたから仕方の無い事でしょう。 |
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| No.35 |
by 入居済み住民さん 2010-10-13 23:46:08
>>30さん
差し湯も追い炊きも手間は変わりません。 お湯が足りなくなったこともありません。（４人家族です） ただ、貧乏性なので湯量が増えるともったいないなぁと思ってしまうのが難点です。 私の場合、先にぬるい湯で頭と体を洗って浴槽の湯を減らしてから、差し湯します。 （ホント貧乏性ですみません。。。） でも、入居前もぬるい湯で頭と体を洗って湯を減らしてから追い炊きしていたので、 やっていることは全く変わっていません。（キッパリ） |
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| No.36 |
by 物件比較中さん 2010-10-14 00:58:30
こちらは、管理費の値下げ要求とか修繕計画の見直しとか組合で活動していますか？
後からの身としては、のほほん組合だと心配なのでわかる範囲で情報下さい。 管理費黒字ってどの位ですか？この辺りも是非書ける範囲で構わないのでよろしくお願いします。 |
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| No.37 |
by 入居済み住民さん 2010-10-14 01:39:10
>>36さん
>こちらは、管理費の値下げ要求とか修繕計画の見直しとか組合で活動していますか？ 「管理費の値下げ」ではなく、「管理会社への委託費｣の値下げ要求ということでしょうか？ 管理費の値下げは、組合がどこかに要求する類のものではないと思いますので。。。 管理会社への委託費の値下げ交渉は、理事会が熱心にされています。 今の管理水準に対して納得して購入された方が大部分だと思いますので、無駄は省くにしても、 管理水準は今のままを保つことになるのではないかと個人的には思います。 修繕計画の見直しについても議論中です。 ただし、積立金の積み立て方（時期）に関する議論であって、積立金額を減らす方向ではありません。 管理費の黒字については今後も恒常的に黒字が確保できるというほどではないと認識しています。 それとは別に駐車場代は維持費用よりもかなり多く払っているはずですので、その分は黒字ではないかと思いますが、これは修繕積み立てに回されるべき黒字だと思います。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2010-10-14 06:47:20
追い焚き機能がないのかぁ・・・
エコキュートが付いているのにエコじゃないなんて |
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| No.39 |
by ３０ 2010-10-14 08:06:30
>>31さん、>>35さんご回答ありがとうございます。
オール電化仕様とガス仕様の給湯の違いは、オール電化の場合は貯蔵タンクに常時熱いお湯が保留されていて、高温差し湯が即座に可能だということですね。節約、倹約はエコのキーワードです。貧乏性と言うなら貧乏性はエコ精神の王道と言えるかも。 オール電化の追い焚きシステムが複雑になることを考慮すれば、シンプルなセミオートの方がトラブルも少ないだろうから、メンテナンスの手間もコストもかからないと思われますね。 湯量が増えるのは３５さんのような工夫をすれば、かなり無駄も省け節水になるかな。 >>38さん、エコキュートの場合、追い焚きと高温差し湯では省エネに関してはほとんど差はないと思うのですが、詳しくは調べていませんので分かりませんが、感覚的に。しかし、衛生面から考えますと追い焚きはあまりいただけませんね。 オール電化の場合追い焚き機能が付いてなくても不自由はないとのことで了解致しました。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2010-10-14 17:10:22
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| No.42 |
by 匿名 2010-10-14 17:32:06
そうかなぁ？マイナスとはとらえてない文面ですよ。
追いだきの必要性がないことを強調してるたけだろ。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2010-10-14 18:04:59
＞４２
それをフォローと言うのです。 |
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| No.46 |
by 匿名 2010-10-14 18:26:20
追い焚きが無いのはどうなのか聞いただけでしょう。知りたいことを聞いただけ。このサイトの主旨に沿った極々普通のやりとりですよ。
【一部テキストを削除しました。管理人】 |
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| No.48 |
by 厳守◆よその営業はスルーしましょう。 2010-10-14 18:35:13
エコキュートの「追い焚き」はガス給湯のごとく焚いているわけではないのは調べた人は承知してると思います。現段階では率直に言って高温さし湯のほうが使える機能でしょう。
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| No.49 |
by 匿名さん 2010-10-14 18:46:01
逆に私はpart11になってから、変なヤジが減って落ち着いて質疑応答できる雰囲気になって喜んでいましたがー。
折角の良い流れを壊さないでほしいです。検討者にとって、つまらない揚げ足取りなどは不要です。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2010-10-14 20:23:10
50とか52みたいなのは、スルーで。
少しでも自分が居心地良くなる様にヤジっているだけだから。 |
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| No.54 |
by 匿名さん 2010-10-14 20:47:12
自分は今、追い焚きもさし湯もできる風呂の有る家に住んでいますが、家族の時間帯が
違ってぬるくなった時なんか、水がもったいないので追い焚き専門ですよ。エコのための エコキュートのはずなのに、さし湯しかできないってのはなんかなぁ。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2010-10-14 21:24:56
55は、外見で惑わされて失敗するタイプ。外観が、ちょっと他と変わっていればＯＫ。中身は二の次。
ところで、売れ行きだけど１４５戸多くて価格も高いパークハウスと売れている戸数的には大差無いガレリアって売れ行き悪いってことじゃないの。しかも、駐車場代の殆どを管理費に組み込んでいるから未だに補填されているみたいだし。正に中身の違いと言う奴だね。 |
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| No.58 |
by 物件比較中さん 2010-10-14 21:51:24
>>37
回答どうもです おっしゃる通り管理費は、管理委託費の間違いです。 支出の無駄を削る努力をされているとの事、理事会も 管理会社にお任せでは無さそうな感じが好感もてまし た。 組合の収支については、何も心配は無さそうな感じで すね。 この辺りの事は、大事な事ですが聞いても無視される とか真面目に答えてくれないことが多いので参考になりました。 |
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| No.60 |
by 物件比較中さん 2010-10-14 22:14:44
パークもおしゃれとは思わないけど、ガレリアに◎つけるって！！
すごいな。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2010-10-14 22:26:17
>>59
事実が、身に堪えているのかな。 駐車場代の９０％を管理費に組み込まれているのは、事実でしょう。 完売しても下手したら補填が必要そう。そんな事は、営業一言も言わないから酷いよね。 管理費を安く見せるための手口としても９０％は、ちょっと酷い。ご愁傷様。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2010-10-14 22:44:24
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| No.63 |
by 匿名さん 2010-10-14 22:52:28
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| No.64 |
by 匿名さん 2010-10-14 22:56:42
>>54
エコキュートの追い炊きの仕組みを調べてから、書いた方がいいですね。 エコのためなら追い炊きか差し湯か以前に、保温浴槽にして冷めにくくするのが一番ですよ。 追い炊きで使うエネルギーは意外とかかるようです。 水を多く使うのは目に見えますが熱を多く使うのは目に見えないだけですから、差し湯より追い炊きがエコとは一概に言えませんよ。 |
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| No.65 |
by 匿名さん 2010-10-14 23:13:46
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| No.66 |
by 匿名さん 2010-10-14 23:22:37
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| No.67 |
by 匿名 2010-10-15 23:47:00
さくらレジデンスのモデルルームが販売開始になったみたいです。けやき１～３の販売メドが立ってきたということでしょうか？
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| No.68 |
by サラリーマンさん 2010-10-16 00:35:25
まだまだ先は長いよね。長期戦
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| No.69 |
by 匿名 2010-10-16 00:42:23
初めから長期戦を覚悟してiiasに販売拠点を置いたのか？
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| No.70 |
by 匿名さん 2010-10-16 10:10:36
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| No.71 |
by 匿名 2010-10-16 11:10:15
さくらは損切の覚悟決めて、大幅な値下げをすればすぐに完売するさ。その決断が着かないだけかと！
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| No.72 |
by 匿名 2010-10-16 12:30:13
ということはさくらとけやきを合算すると半分くらいしか売れていないってことだよね。
竣工後2年近くで半分ってやばくね？ 本当に不人気マンションなんですね |
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| No.73 |
by 購入経験者さん 2010-10-16 12:57:54
いや、３、４年掛ければ完売しますよ。
今までのTX沿線状況からは。 |
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| No.74 |
by 匿名さん 2010-10-16 13:29:30
3、4年というか４年以上かかったのは同じ免震のつくば見習いマンションだけじゃん？
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| No.75 |
by 購入検討中さん 2010-10-16 13:50:57
>>70
７割？いや、けやきは８割近いと思いますよ。 あと100くらいじゃないかな。 半分くらいが角部屋でしょう。 さくらと合わせても６割以上は行っている感じですね。 不人気というより、今の景気では4000～5000万円を支払える人が限られているということでしょう。 まったく眺望を遮るものがないさくらの方が売れていないというのは、まさに価格がネックになっているということだと思います。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2010-10-16 14:09:58
以前にもありましたが、値下げしないで高い価格で売れるのを待っていたほうが、
企業としては利益があがるようです。 円の高さ： 値下げ幅 ＞ その間の必要経費 という見通しが立つのです。 じゃあそもそもどうしたらこの土地をどうすれば良かったのかと言えば、低額安普請 のマンション建設では無かったと思います。 マンションであれば、今のパークのようなしっかりとした作りのものが良かったと 思うのですが、県、市、企業それぞれの思惑がちょっとずつずれた結果が竣工後２年 経過での未販なのだと思います。 それでも、金銭支払に問題ないのであればそれはそれで良いというのが持論です。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2010-10-16 14:11:56
ああ済みません、その思惑のずれが生じたのは地権者関係各位の想いが原因と拝察します。
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| No.78 |
by 匿名さん 2010-10-16 21:43:12
けやきの売れ残り住戸は、線路の高さの住戸や低層階だったり、価格が高い住戸が中心で売れ残ってるから今まで以上に完売は難しいと思う。
高いお金出して電車車内から見える住戸は嫌だし低層階もなんとなく損した気になるし、ましてやこんな田舎であほほど高い住戸は買いたくないよね！って思ってる人は多いと思う。 さくらは、つくば価格ではないよね。どう考えても都内のマンション価格でしょ。 さくらは非現実的だと思う。 |
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| No.79 |
by 物件比較中さん 2010-10-17 00:53:56
つーかいくら営業さんやら住民さんやらがんばっても
ダメマンションのレッテルは剥がせないでしょ。 これだけ売れゆきが悪いという現実があるんだったら。 |
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| No.80 |
by 購入検討中さん 2010-10-17 01:07:40
このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？（向き、階数にもよると思いますが。）リーマンショック前の単価が、今の経済状況からすると高いと考えるのは当然ですが、ただ、高い、高いといってもそれ以上話は進展しないような気がしますが？
一般に、リーマンショック後の新築マンションは、販売価格を下げるために、占有面積が狭くして、低コスト仕様になっているそうです。そういう意味では、単価が下がってきているこのパークハウスは、狙い時になっているのではと考えています。 週末にパークハウスの販売センターに行くと、この１ヶ月位でけやきレジデンスは、販売が進んでいることが明らかに分かります。販売戸数残が少なくなると、金融緩和による超低金利（今月のＦＲＢの動きでは、さらなる金融緩和も？），住宅ローン減税，購入者の心理が手伝って、販売が更に進むのでは？と考えています。 このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。） |
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| No.81 |
by 匿名さん 2010-10-17 06:30:40
>>このパークハウスの値段が高いというご意見が多いようですが、では１平方メートルの単価で、どれ位が適正な単価なのでしょうか？
さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。 これらの地区の土地坪単価は120万です。つまり184万-120万＝64万の建築費用を乗せている。 研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。 64万・144万 一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？ |
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| No.82 |
by 匿名さん 2010-10-17 06:41:22
上記に追記
>>このパークハウスの立地の売りは、低コストで良質な教育環境がではないかと考えています。春日小中学校の開校が予定されていますし、近くには幼児英語教育に最適なインターナショナル・ナーザリースクールがあります。（全国学力テストの結果では、つくばの中学校（公立）は、全国でトップとされています。） 本気で英才教育を考えるなら都内に行くべきでしょう。選択肢はつくばを含む茨城や千葉県よりはるかに選択肢は多いです。 「低コストで良質な教育環境」 具体的にどのようなことなのでしょうか？低コストとは公立だからという単純なお金の話？ 日本の公立校はすべてにおいて同じ教育をすることが大前提で運営されていますので、 教育の地域格差はないはずです。 つくばの学童の学力は確かに高いですが、それは学校の差ではなく、研究者など高学歴な親が多く、その親の努力によるものだと思うので、学校の教育水準ではないという事を言っておきます。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2010-10-17 07:13:51
>さくらは坪単価184万です。この価格だと神奈川県の横浜を除く東部地区、都内であれば東部地区と同等の価格、千葉県では最も人気のある浦安地区と同等です。
「浦安はつくば市の研究学園と同等です」と浦安の人が言われたら違和感感じるんじゃないかな。同じエリアの近接マンションの比較ならともかく、こういう比較はあまり意味がないと思う。 >64万・144万 一概には比較はできないと思いますが、それにしても2倍以上の建築費を考えると高すぎると思いませんか？ 仰せの文脈では、建物が違うんだからおっしゃる通り一概に比較できない。おしまい。同じ構造のけやきと比較するなら確かに高い。逆に言えば、弐番館の片方の角も完売したように、けやきは部屋を選べばいま非常にお買い得だと感じる。 |
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| No.84 |
by 購入検討中さん 2010-10-17 08:04:38
>>81
さくらの１番高い部屋の坪単価と浦安の平均的マンションの坪単価を比較しても無意味じゃないですかね？ しかも、浦安で現在唯一販売中の新築マンションの土地単価は坪80万くらいじゃないですね。 まぁ教育水準は吾妻・竹園と比べたら特にいいとは思わないですが、つくばの教育環境の良さは英才教育とはまた違いますよ。 >教育の地域格差はないはずです。 いや、大ありですよ。 先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。 でなければ、学力テストの県別の平均点に固定的な格差ができるはずがありません。 |
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| No.85 |
by 賃貸住まいさん 2010-10-17 08:07:02
完売しなくてもなんら問題ないんじゃないですか、パークハウスつくば研究学園の場合。
むしろ価格が下がり変な人が入ってくる事のほうが問題なんじゃないですか。 しかし坪単価の比較は何度かしてくれている人がいるが、浦安地区と同じ坪単価とは。。。 あそこの地区のマンションは今売ろうと思えば買った時の値段より高く売れるけど、 ここはそうはどうだろうね。 売却価格は、当然だけど、需要と供給の影響を受けるから、現在の販売価格が適正かどう かの判断の指標になるんじゃないかな？ |
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| No.87 |
by 匿名 2010-10-17 14:08:14
>>85
仰る通り。 売値の安い分譲マンションは、住民の質が低い気がします。 共同ポストの扉をわざと開けっ放しにしたり。ネット住民掲示板で、読んじゃおれないような下品なこと書いてたり等々、という人が増える気がします。 高価なマンションを買いたい人の気持ちは、住民の質も求めてますよね。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2010-10-17 16:56:13
↑
いやいや ここも近い線、いってるよ。 人の振り見て何とやら。 |
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| No.89 |
by 匿名 2010-10-17 18:34:07
春日小中学校・・・。新設校は荒れます。どこの地域でも一緒です。私立の偏差値高いような学校ならいざしらず、普通の公立だからね。
教育環境を聞かれるとむしろ不安なくらいです・・・。 |
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| No.90 |
by 匿名 2010-10-17 19:08:32
大変申し訳ありませんが、新設校が、どの地域でも荒れるというのは、具体的なデータや例を教えて頂けませんか？私の経験では、そんなことはなかったのですが？
また、良家の御子女が通う、〇〇院も荒れていた？との話もありましたので、何処でも可能性はあるのでは？ |
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| No.91 |
by 物件比較中さん 2010-10-17 19:14:18
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| No.92 |
by 物件比較中さん 2010-10-17 19:18:49
駅から近い以外にメリットあるのかな？
http://mansion-db.com/kanto/8/area/277/1850/ |
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| No.93 |
by 匿名さん 2010-10-17 20:28:18
>>92
>駅から近い以外にメリットあるのかな？ 聞く位だからメリットが見出せないと言う事だよね。 聞かなきゃ分からない様なメリットなら検討から外した方がいいよ。 人によってメリットデメリットは、違ってくるから自分がメリットを感じないなら止めた方がいいよ。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2010-10-18 00:07:57
この物件の土地取得の価格は一平方メートル40万で坪130万弱です。つまり184万の値付けに関しては他の地域と同じという事になります。ここで問題なのは地価の下落率です。他の地域の今現在の販売価格は現状の地価と連動していますが、ここは商業地ということもありますが、販売価格と周辺地価との差があると思います。
「教育の地域格差はないはずです」。 >>いや、大ありですよ。 先生も含めて教育熱心な地域もあれば、教育以前に荒れている地域もありますし、カリキュラムが同じだからといって地域間に格差がないというのは間違いです。 これが現実的に誰でもわかるような事実なら、日本の教育制度の根幹が揺らぐような話だっていう事が判って書き込みしてるんでしょうか？子供の教育に関して、地域によって熱心・熱心じゃないなんて何を根拠に言ってるんでしょうか？そんなことあなたに判る訳がない。ですよね？ |
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| No.95 |
by 匿名さん 2010-10-18 00:43:51
そんな話は専用スレ↓でやってください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25100/ |
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| No.96 |
by 不動産購入勉強中さん 2010-10-18 01:20:53
>>81=94
指摘されているにもかかわらず、相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。 さくらでも定価で坪単価は150～160万円ぐらいじゃないか？ それに、マンションの坪単価から土地の坪単価を引くって間違ってるぞ。 その理屈じゃ100平米で4000万円を切っている部屋は土地だけで原価割れだよ。 敷地面積と部屋の面積はイコールじゃないから、引き算してもムダ。 勉強しなおして来た方がいい。 |
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| No.97 |
by 不動産購入勉強中さん 2010-10-18 01:44:43
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| No.98 |
by 転勤族 2010-10-18 04:54:48
公立でも学校で全く違います。
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| No.99 |
by 匿名さん 2010-10-18 07:46:20
>>相変わらず販売中の最高価格の部屋の坪単価で議論してるな。
最高値だろうが最低値だろうが、今現在販売されている価格を比較してるんだから問題ないのでは？ 最高値で比較されると困ることでもあるのかな？例えば販売するときにお客様に高いという印象を少しでも感じさせたくないという意図でもあるとか？ マンションの坪単価決定の大まかな基準は「専有面積1坪あたりの建築費」「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」「販売費用」「利益」の４つです。 「専有面積1坪あたりの建築費」「販売費用」「利益」の３つは地域差ではなく会社によって変わってくるので単純比較はできない。 この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。 つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。 私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。現に皆がパークは高いと感じているのは、マンション坪単価に比べ周辺地価が低いことが原因で高いと感じる。 検討者、つまり素人に必要なのは単純に判る物差しです。そして単純に判る物差しの計算としてマンション坪単価から地価を引くというのは間違いではありません。 不動産購入勉強中さんと物件比較中の方はおそらく同一人物だと思うんですけど、なぜそんなにひていしたがるんでしょうか？もし本当に不動産を勉強なさってるのであれば、ぜひ私たち素人に物件を価格という数字の比較による比較方法を教えてください。 何も必死に否定に走るのではなくて、こうやって比較したほうがよりベターですよと教えてください。 是非よろしくお願いします。 |
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| No.100 |
by 匿名さん 2010-10-18 07:57:20
連続投稿ですいません。
研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。 http://takuchi.ur-net.go.jp/asp/chiku.asp 40万円台がなくなって、20万円台が出てきました。 どこまで下がるんでしょうか。今はまだ待ちってことなのかな？皆さんどう思います？ |
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| No.101 |
by 匿名さん 2010-10-18 08:39:03
>99
坪単価を気にして手がでないのでしょうが、そんなに気になる物件なら、嘆いていないで実際にモデルルーム見に行ってみるといいと思いますよ。 欲しい間取りをどの位値引きしてもらえるか交渉してみればいいじゃないですか。 頑張ってください。 |
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| No.102 |
by 今後はスルーしますけどね、 2010-10-18 09:06:08
>>99は>>81と同じ人？99の
>この中で地域差が出るのが「専有面積1坪あたりに充当する土地価格」です。 >つまり、単純に地価を引くことにより、大まかな建築費用や販売費用や利益などが見えてきます。 最初の行はいいと思うけど、「つまり」ではなくない？２行目でやっているのが81の >研究学園の土地の相場は40万前後です。つまり184万-40万＝144万の建築費用を乗せている。 だろうけど、やってることが１行目と合致しないでしょ？アンチでもここは同意すると想像するけどな...だからあまりこの話に乗っかってこないんだと思うよ。 >私たち素人が簡単に物件の高い安いを知る方法としては、マンション坪単価ー周辺地価という計算が一番わかりやすい方法だと思います。 こういう論調はあまりお目にかかったことがないけど、引き算しなくてもさ、比較するならマンション坪単価でやれば十分じゃない？ |
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| No.103 |
by 匿名さん 2010-10-18 09:14:36
荒らしは相手にしないでスルーした方がいいですよ。
間違ったことをわざと書いてるんですから。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2010-10-18 09:21:41
あ、102さんとかぶってしまいました。
102さんのご意見に同意します。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2010-10-18 11:57:51
↑
ここまでの話を全てよんだが、↑の意見は正しいと思う。 自分から単価の話をふっといて、スルーってのはあまりに都合がよすぎ 書かれている単価比較は当然するが？？ |
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| No.111 |
by 匿名さん 2010-10-18 12:09:21
新設の小・中学校に「レベル」を求めるのは困難。
軌道に乗るまで、１０年はかかるんじゃね？ 私立じゃなく、公立でしょ？ 新設は難しいでしょ。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2010-10-18 12:21:19
春日の一貫校はすばらしい設備の学校になるんですね。楽しみ。
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| No.113 |
by 匿名さん 2010-10-18 12:39:32
設備？？
ネックは教師の質でしょう。 最初の子供たちは大変！ 全てが実験的になってしまいますから。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2010-10-18 13:11:54
第108回 「基本価値」への原点回帰が失敗しないマンション選びの王道
冒頭、「マンションの基本価値とは何なのか」と問題を提起したが、その答えはもうお分かりだろう。現在、マイホーム選びの３要素は「立地」「価格」「間取り」の順番に優先順位が付けられており、ロケーションが住宅価値を決定付けるようになっている。昨春には一躍、アウトレットマンションが脚光を浴びたこともあり、中には「価格」こそが最優先と思っている人がいるかもしれない。しかし、１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」なのだ。もちろん価格を軽視していいということではなく、多少値が張ってもブランド立地に位置するマンションをできるだけ選んでほしいという意味だ。繰り返すが、ロケーションこそがマンションの基本価値であり、資産性を担保するための絶対条件となる。同じ予算なら広めの郊外物件より、狭くても都心立地のマンションを選ぶべきなのだ。不況のときこそ消費者は“本物の価値”を求めようとする傾向が強い。基本価値こそが本物の価値 ―― 2010年のマンション選びは、とことん立地にこだわってもらいたい。 （住宅コンサルタント 平賀 功一） [ 2010年1月13日 ] http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20100113d3000d3.html |
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| No.115 |
by 匿名さん 2010-10-18 13:12:47
■１に「立地」、２に「立地」。３、４がなくて、５に「立地」 ロケーションが住宅価値を決定付け
そして、登場したのがコンパクトマンションだった。コンパクトマンションとは、ワンルームとファミリー向けマンションの中間に位置する面積帯（40平方メートル程度）のマンションのことで、仕様はファミリー向けと同じ基本性能としつつも、専有面積を縮小することで都心立地での3000万円台を実現。都市居住への新風を巻き起こすことに成功した。今でこそ「貸しやすい」「売りやすい」といった流動性がマンション選びの判断基準の１つとして定着しているが、その先がけとなったのがコンパクトマンションといっても過言ではないだろう。実需と投資需要のどちらにも対応できるのが最大の魅力だ。最近はあまり見かけなくなったが、都心回帰への先鞭をつけた功績は大きい。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2010-10-18 13:18:34
この物件が人気がないのは
①間取りより立地を優先させる時代において、間取りの広さを売りにしているところ。 ②坪単価を見ても明らかに価格設定のミスがわかる。売りたい価格と売れる価格は違うっていうことが分かっていないかもしくは下げられない事情がある。多分後者でしょう。 ③TX沿線で一番不便な駅にマンションがあるっていうこと。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2010-10-18 14:45:06
長らく陸の孤島暮らしだった人間には、駅が徒歩圏内になっただけで超便利。
一時間も電車に乗って通勤する気にはなれないけど、近場勤務だから平気。 むしろ、地元以外の都内通勤者がわざわざ研究学園に引っ越してくるのが不思議。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2010-10-18 14:52:35
＞１１６さん
①立地が悪いのだから、間取りの広さを重視するしかなかった。 ②大手がいくつも絡んじゃっているため、簡単に下げられない。利益重視。 ③これは元々。 おおむね賛同しますが、ここがあったために値段的な魅力が出て、売れた物もあったのでは？ いい比較材料になったんじゃないですか？ 築３（中古扱い）突入まで、あと２ヶ月と２週間。 出るか？叩き売り？？ｗｗ |
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| No.119 |
by 購入検討中さん 2010-10-18 15:22:12
ここは、注目度が高いですね。
マンションギャラリーも掲示板も（？）盛況です。 また週末に見学しようと思います。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2010-10-18 17:56:40
研学駅前にいつの間にホテルが三つも出来たの？
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| No.122 |
by 匿名さん 2010-10-18 19:10:43
イーアス北西の24haにJリーグのスタジアムetcができたら地価が超アップして開発に支障がでるかな。
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| No.123 |
by 匿名さん 2010-10-18 19:26:09
それぐらいの起爆剤が有ればパークはうれる可能性あるな！ただし、周辺道路の渋滞で住みにくくなるかもね。
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| No.124 |
by 匿名 2010-10-18 19:44:13
本日イーアスのとこの事務所に行ったのですが、あまりにも営業が感じ悪くて帰ってきました。間取りが気に入ったらモデルルーム見せてもらおうと思ったのに、先ずはじめに予算の事ばかり聞かれて､マンションの構造や設備､広さ､間取りなど､知りたいことは何も説明なし｡こんなこと今まで初めてです。よっぽどお金がないと思われたかな。都内より全然安いし予算に問題は無かったが､マンションについて何も分からないままもう買う気なくなった。
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| No.125 |
by 購入検討中さん 2010-10-18 20:46:07
レスが遅れて申し訳ありません。月曜日午前中のお忙しい時にも、ご批評を頂きありがとうございます。坪単価についてお話が出て、高いというお話が出ていましたが、坪単価がいくらだったら、購入にするに値する単価かということについて議論したかったのです。高い、安いの議論では、水掛け論で、進展がないような気がします。経済原則からいうと、販売価格が”ただ”というのはありえないからです。
具体的に、坪単価で、７５万円、１００万円、１２５万円というふうにです。そして、それが、どんな理由や経済的な理論も基づいているかを知りたいからです。色々なお考えがあるからと思いますので。 現在、けやきの坪単価は、公表されている販売価格からすると、１２０から１３０万円程度だと思います。モデルルームでは、さらに安く、坪単価１００万円もあります。ちなみに、一戸当りの土地は、７から８坪と思います。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2010-10-18 20:53:41
営業の印象が悪いと購入する気も失せますよね。お気持ち分かります。
しかし、結局それで予算はおいくらと答えたのですか？ 予算に余裕があったのなら自信を持って最初に予算を言ってしまえば良いのでは？ もちろん、営業の腹を探るのに少なめに言うのも作戦でしょうが。 一生に何度も無い買い物ですから、購入に向けて希望通りの説明と こちらの望む価格を引き出す駆け引きを楽しむことも必要ですよ。 結局は営業と仲良くなりつつも腹の探り合いですから。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2010-10-18 21:09:47
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| No.128 |
by 匿名さん 2010-10-18 21:37:04
>研究学園のＵＲの土地なんですけど、なにやら価格改定したのか、数か月前の販売価格より2割程度下がってますね。
価格の改定ではなく、販売エリアがずいぶん違うからでしょう。２０万円台のところは、立地も落ちるし駅から１５分〜２０分程度歩きますね。 >最初の子供たちは大変！ >全てが実験的になってしまいますから。 教師も全員が新人の素人が配属される訳ではないですからね。 指導要領は市内の既存の小学校・中学校と変わりませんよ。 |
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| No.130 |
by 物件比較中さん 2010-10-18 21:57:27
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| No.131 |
by 匿名さん 2010-10-18 23:45:59
ここで、妥当な金額を聞くだけムダだよ。いまだかつてなるほどと言う提示は無いもんね。
坪単価が、高い・・・判断基準なんぞ無く高いと唱えるだけ。 管理費が高い・・・中身関係なし、50円より100円は高い程度の意味。 大体、何時も同じ繰り返し。 人気が無い、売れない。も同程度の呪文。 実際に住んでもいないから情報らしい情報も持ってない。だから、そんな事の繰り返ししかできないんだろう。 |
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| No.132 |
by 匿名 2010-10-18 23:49:41
126さん
初めて行ったのに､説明も無かったのですよ？価格は大体知っていたので予算に対して低めだと思い､後は中を見て決めたかったが､それ以前の問題でした。冷やかしと思ったのか？とにかく、今の気持ち絶対買いたくない！ |
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| No.133 |
by 匿名 2010-10-18 23:58:11
まあ買わないというのは妥当な選択だと思いますよ。
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| No.134 |
by 匿名さん 2010-10-19 00:09:55
押し売りされたわけじゃないんだから、買いたくないなら買わないでいいんじゃないの。縁がなかったと思ってあきらめましょう。
家は買主だけでなく売主も同意しないと売買が成立しないからね。だから交渉なんて面倒なこともする。売主が同意するまでのチェックには客の属性も含まれるわけで、つまり売主も買主を選べるわけだ。無理がありそうな人には勧めないのが良心だし、反社会的職業の人は弾いてもらいたいでしょ？次を探すなら、自分のどんな点を相手が気にしたのか謙虚に振り返ることも必要なんじゃないかな。 |
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| No.135 |
by 匿名さん 2010-10-19 07:53:02
>>125 購入検討中さん「高い、安いの議論では、水掛け論」
それは違いますよ！特に不動産は違います。 なぜなら不動産というのは、地価という基準があるからです。 個人的な感覚の話なら水掛け論になると思いますが、あなたが持ち出してきた「坪単価」は感覚の話ではないですよね？ あのね、価格に対して必死に打ち消そうとしている書き込みって意味ないと思いますよ。 この物件に対しては、大多数の人が「相場よりかなりお高い」というイメージすでに持っています。 もちろん、このサイトという話ではなくて、この物件を知っている人は皆口をそろえて高いと言ってます。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2010-10-19 07:55:49
「人気が無い、売れない。も同程度の呪文。」
ん？事実じゃなかったっけ？ |
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| No.137 |
by 匿名さん 2010-10-19 09:59:41
>>135
> それは違いますよ！特に不動産は違います。 > なぜなら不動産というのは、地価という基準があるからです。 おそらく125は高い安いの基準となる数字を出してもらわないと話が始まらないよ、と言っているのだと思うのだが。ずいぶん丁寧に尋ねてるじゃない。だから135はその数字を出さないと意味がないんだよ。で、その「地価」はいくらなの？至近エリアで直近にマンション用地として取引された事例は残念ながら私は知らないが、ご存知なら提示してくれるとわかりやすい。相場ということでは、極端に言えば、ここの購入者が存在する限り研究学園駅前マンションの相場はこの物件の価格ということになるでしょう。ほかにないんだから。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2010-10-19 12:29:50
「おそらく125は高い安いの基準となる数字を出してもらわないと話が始まらないよ、と言っているのだと思うのだが。ずいぶん丁寧に尋ねてるじゃない。だから135はその数字を出さないと意味がないんだよ。」
あのさ、仮に数字が出たとしてだよ、みんなあほじゃないんだから、どんな数字が出たとしても、この物件はやっぱり安かったとは思わないと思うよ。意味ないことで噛みついたってしかたなくねーか？あんたの正義なんて他人には関係ないんだからさ。 「直近にマンション用地として取引された事例は残念ながら私は知らないが、ご存知なら提示してくれるとわかりやすい。」 マジで聞いてるの？あのね、業者間の契約が外部に漏れることは絶対にないよ。どこの世界に原価を公表して商品売ってる会社があるっていうの？ 「相場ということでは、極端に言えば、ここの購入者が存在する限り研究学園駅前マンションの相場はこの物件の価格ということになるでしょう。ほかにないんだから。」 あのね、物件の売り出し価格が相場じゃないのよ。そんなことしたら大変な事になる。 だって売り手の言い値が相場ってことになるんだよ！解る？ あくまでも相場は買い手が決めること、すなわち最後に売れた物件が相場になって事。 だから、未入居があるのに中古が出るとその価格が相場になっちゃうから売れないマンションは買うタイミングが難しいと言われてる訳よ。この物件はまだ売れ残り多数、よって相場もまだ決まってないって事でしょ。 まあ、戸建需要が多い茨城県だから、相場は戸建て中心で決まるんだろうね。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2010-10-19 12:32:07
「↑まともな情報を示せない場合、こう言う切り返しパターン。」
そうでないなら、勿体ぶらずに教えてあげなよ。 教えられればね。 人のふり見てわがふり直せ。 何人かの人に同じこと言われてねーか？ 少しは学習しなさい。 |
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| No.145 |
by 140ビギナーさん 2010-10-19 12:49:06
141さん、私は営業さんでもないし住民でもありませんよ。なりすましてもいません。
ここを検討していますが、他に良いところを知っているなら教えて欲しいと思って聞いているんです。 色々調べてらっしゃるようなので。 |
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| No.146 |
by 匿名さん 2010-10-19 13:00:58
近隣のおすすめ物件ということならばガレリアヴェールですね。
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| No.147 |
by 匿名さん 2010-10-19 14:05:59
>>143
デュオ竹園の用地は官庁からたどるHPで土地の落札価格出てたし、隣のサーパスもミオカス竹園も報道等で知られてたじゃない。あなただってここのおよその落札価格知ってるでしょ？ |
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| No.148 |
by 匿名さん 2010-10-19 14:09:33
>あのさ、仮に数字が出たとしてだよ、みんなあほじゃないんだから、どんな数字が出たとしても、この物件はやっぱり安かったとは思わないと思うよ。
「どんな数字が出たとしても」高いって言うわけですか。結局自分の罠にはまってませんか？ |
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| No.149 |
by 匿名さん 2010-10-19 18:38:52
どっかでスレ立てて二人でやって下さい。
検討する上でどっちの能書き聞いでも参考になりません。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2010-10-19 18:46:11
ところでスタジアムは出来るのかな？
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| No.151 |
by 145 140ビギナーさん 2010-10-19 19:33:07
146さん、ありがとうございます。
ガレリアは価格が格段に安いので見学に行きましたが、周りが余りにも発達していないのと、内部が安っぽいのが気になり購入に至りませんでした。 つくばか研究学園で探したいと思っているのですが、どこか良いところ知っていたら教えてください。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2010-10-19 20:25:24
スタジアム所じゃなさそうですよ。
TX沿線開発の県民負担１０２０億円に、県早期処分の方針 ２月１９日開かれた県議会県出資団体等調査特別委員会で、つくばエクスプレス（ＴＸ）沿線の県土地区画整理事業特別会計で、将来的に１０００億円を超える県民負担が生じるとの試算が公表されました。 ＴＸの沿線開発では、県が５つの地区で民有地を先行取得し、うち三地区で土地区画整理事業を進めています。しかし、土地の処分が進まず、平成２２年度末見込みで全体の３割弱が処分できたのに過ぎません。その上に、地価の下落が拍車をかけその資産価値は大きく下落しています。 今まで、県はその将来負担額を５６５億円と想定していましたが、土地処分期間が１０年間延長されたことと、年２％の地価下落と金利の負担増を見込んだ収支予想をやり直しました。その結果、将来負担額を１０２０億円と現状見込みの約２倍に下方修正しました。（参考資料「県の保有地：２０年で１７００億円の負担増に」） 県は、県債の繰り上げ償還や一般会計からの繰入金などで、総額９２０億円の対策を早期に行えば、将来負担は解消できると説明しました。しかし、この収支見込みの前提条件は、「保有土地４１２ヘクタールが完売できる」ことであり、捕らぬ狸の皮算用の域を脱していません。 具体的には、ＴＸを経営している「首都圏新都市鉄道」から返済される貸付金を活用し、県債を繰り上げ償還する（４３５億円）。金利負担相当額の２８０億円を一般会計から繰り入れる。上下水道、ガスなど関連公共施設整備負担として２０５億円を一般会計から負担する。などの対策により、９２０億円を捻出するとしています。この処理を早期に行うことで、１００億円の金利などの軽減効果があるため、１０２０億円の将来負担を相殺できると説明しています。蛇足ですが、TXからの返済される貸付金を、TXのつくば以北の延伸に再投資しようという考えがありましたが、まさに水の泡となりました。 ＴＸ開発に伴う特別会計で県が発行した県債の残高は、１８４７億円あまり。金利負担は毎年３０億円に上っています。これに将来負担額を加えると総額は２９００億円弱にも達することになります。対応の遅れは将来への大きな禍根となります。 東京新聞の報道（2010/2/20付）によると、こうした県の対応について公明党の足立寛作県議（土浦市選出）は「もっと危機感を持つべきだ。土地を買う世代が減少する中、よっぽど魅力のある地域づくりを進めないと、（巨額の債務を抱える）住宅供給公社と同じ道をたどることになる」と指摘しました。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2010-10-19 21:35:56
TXのつくば以北延伸は、竹内知事時代に水戸とか日立まで延ばしたいとか現実離れした話がありましたが、
一部の人がしつこく延伸を希望していたのでしょうが、大方は最初から無理と判断していましたから、 今さら水の泡でもないですよ。まあ、お金が消える事には変わりはないですが。 茨城県の財政は確かに厳しいですが、まだまだ大丈夫ですよ。 で、いよいよとなった頃には道州制で茨城は消えてしまうからどっちにしろ助かっちゃうでしょうね。 前払金は保証会社から補填されますから、工期が伸びる事があっても行政は痛くも痒くもないですよ。 強いて言えば、住民から文句を言われるのがうっとうしいくらいかな。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2010-10-19 22:24:03
それにしても研究学園葛城は着々と分譲が進み商業施設がどんどん出来ているけどね。新都市中央通りの貫通も近いんじゃないかな。
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| No.157 |
by 匿名さん 2010-10-19 22:56:01
＞＞１５２
パークの板。つまり研学の板にレスしてるけど、県が主体となって事業を行ってるのは万博周辺じゃない？ 研学にも一部事業地はあるけど、研学の開発主体はあくまで主体はURであって、 研学で県が区画整理をしているところってそれほど多くないし、しかも大部分は駅前じゃないよね？ なのに、なぜにパークの板にそんなに長文の熱いレスを？ 万博界隈の板にレスしてあげた方がずっとメリットが大きいよ。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2010-10-19 23:21:49
三菱茨城進出第１号で注目度も県内Ｎｏ.1だからじゃない。
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| No.159 |
by 匿名さん 2010-10-20 08:03:59
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| No.160 |
by 匿名さん 2010-10-20 08:06:55
「三菱茨城進出第１号で注目度も県内Ｎｏ.1だからじゃない。」
それは違う意味だけど当たってる。業界ではあそこは失敗だったと皆口をそろえて話してます。（実話） 財閥系は利根川超えちゃダメでしょ。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2010-10-20 12:17:45
BMWのデーラーがニトリの並びに出来ますね。個人的にはかなりうれしい。
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| No.162 |
by 匿名さん 2010-10-20 21:33:41
>TXのつくば以北の延伸に再投資しようという考えがありました
常磐新線時代にすでにつくば以北の延伸は無駄だと結論づいていたはずなのに 未だにそんなこと言ってる県会がいた事に驚きです！その方こそ危機感のかけらもない。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2010-10-20 22:25:49
BMWのディーラーが来るとなると、
すでにMINIの店舗をつくばに持っている 水戸BMWのつくば店ですかね。 ニトリの北側、現在フェンスが張ってあって 何やら工事をしているらしいところでしょうか？ |
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| No.164 |
by 匿名さん 2010-10-20 23:05:50
>160さん
>業界ではあそこは失敗だったと皆口をそろえて話してます。（実話） >財閥系は利根川超えちゃダメでしょ。 詳しい方のようなので教えてください。 地所はパークと同じ葛城地区に、次の土地を仕込んでありますが、 業界で失敗だったと言われているのに、なぜそんなことをしているのでしょうか？ もし、あなた自身が業界の方ではなかったとしたら 上記の実話を言った方にでも確認してみてください。 ご回答を期待します。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2010-10-21 07:25:24
「地所はパークと同じ葛城地区に、次の土地を仕込んでありますが」
仕込んでるんじゃないでしょ。土地を持ってるっていうだけ。おそらくパークハウス研究学園Ⅱでも造るつもりだったんだと思うよ。でもこの売れ行きじゃ次はだろうけどね。もしやったら今度こそ株主訴訟起こされるよ。 土地の先行取得はよくある話だよ。そこに実際建築物を建てるかどうかは周りの情勢を見ながら決める。時には土地だけを転売することもある。持ってる土地に全部マンション立てるとは限らないってこと。 業界の話は本当だよ。利根川超えちゃだめでしょっていう話もホント。まあ、こんなこと事実か事実じゃないかの話しても無駄だけどね。でも、事実は目の前にあるからね。大まかホントってほうが話の筋は通ると思うけど。 |
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| No.166 |
by 匿名さん 2010-10-21 08:40:52
研学は外人の乗降客が多いですね。
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| No.167 |
by 匿名さん 2010-10-21 08:42:32
ということは、今後利根川を越えて財閥系のマンションが建つ可能性はほとんど無いので、今回が貴重なチャンスという事ですか？つくばに出来るマンションは大手のものが無く、購入に踏み切るのに迷っていましたが、三菱の進出を契機に都会で見られるブランドが進出してくるのではないかと期待していました。（野村のプラウドが気になってます）購入してから倒産されたら入居後の定期点検などやってもらえなくなるようで不安です。都会半分、田舎半分のつくばが気に入っているので、今週末にでもモデルルームを覗いてこようと思います。
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| No.168 |
by BMW歓迎 2010-10-21 13:01:37
実話とか株主訴訟とか言ってしまうところにクオリティの低さを感じる。マンションに関わる業種は設計・施工・販売など、それもホワイトからブルーの末端までいろいろだからね･･･業界ってほのめかしてもなんだかね。まともな人なら「業界」の得にはならない話を匿名板に垂れ流して得意がることはしないと思うけど。
それはともかく、もう茨城で三菱地所・NTTが商売しないっていうのなら、稀少価値↑じゃないですか。他との価格差は売主が安定しているという安心に払うリスクプレミアムだと受け止められる人が買えばいいだけ。そんなのいらないというのなら、旧協栄の物件でも買うほうがいいんじゃないかな。 |
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| No.172 |
by 匿名 2010-10-21 20:42:59
三井のマンションは出来ないかな？
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| No.173 |
by 購入検討中さん 2010-10-21 21:24:50
PCが壊れていて、レスが遅れて申し訳ありません。ようやく、別のPCを使用することが出来て、レスをさせて頂いてます。
前の方のレスにもありましたが、このパークハウスに関する、坪単価について、議論することは難しいようですね。でも、よくよく考えると、住宅は最も高額な買物だと思いますが、それにも関わらず、売り手と買い手の情報の非対称性が存在する事は否みません。そのため、この様な板で、居住されている方、近隣の方、業者の方等の利害関係がある人も含めて、色々な方の考え方や意見を議論させることで、その非対称性の解消になればと考えています。 では、私の方から坪単価について、書かせて頂きます。HPにありますモデルルームのけやきレジデンス壱番館の1706号室（3LDK、102m2）が、3380万円で販売されています。これを坪単価にすると、107万円となります。これが、坪単価となります。これだけでは、よく分からないので、土地を除く坪単価を計算してみます。 次に、パークハウスの一戸当りの土地の面積を8.2坪として地価を一坪40万円とすると、一戸当りの地価は、326万です。よって、1706号室の土地を除く坪単価は、（3380万円-326万円）÷31.5=97万円となります。この土地を除く坪単価は、共有設備が含まれています。 あとは、ヤフーや地元の不動産のHPにある、周辺の新築や中古マンションの坪単価と比較して、どうかということですね。具体的な物件で比較すると、色々と問題があるので、とりあえずは、こまでにします。意外と中古物件も高いというのが、感想です。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2010-10-21 22:33:43
物件の坪単価の話はあまり重要ではないと思います。この物件の場合、デベのグレードや建物のグレードには問題なく、あくまでも価格がネックになっている以外売れない理由はないと考えるのが普通じゃないでしょうか。
高いか安いかという話であれば、間違いなく多くの人が高く感じている。今現在値引き販売されていますが、一度でも高いと感じた人は、少々の値下げでは買う気にはならないという人間の意識で売れていないんだと思います。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2010-10-21 22:59:41
物件を比較するのに坪単価でなくて販売価格で比較こそ意味無いでしょう。
ここの場合は、販売当初の参番館より安く、後一歩でみらい平並みの坪単価ですから。 これで、高いと感じる人には、ご縁が無かったと言う事でと成るのでしょう。今の売れ行き状態からするとけやきで残るのは妻側の部屋の可能性が高く割安に成っても絶対価格では手が出ないと成りかねません。欲しい人は、残り物を待つの一つの手ですが、何が残りそうか経過観察は十分しておかないと残ったものは高かったに成りそうです。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2010-10-21 23:38:50
＞ １７３さん
ホームページとかで比較する際は、１０７万と９７万、どちらの数字で比較すれば良いのでしょうか？ 土地を除く坪単価を求めるくだりで当方少々訳が分からなくなってしまいまして。。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2010-10-22 00:16:31
173ではないですが、普通比較するなら土地込みの坪単価でしょう。
土地を抜いても眺望等のプレミアが入っていますし、他の比較物件の土地代が分からないと比較できないと思います。土地も一緒に買うんですから。 |
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| No.178 |
by 物件比較中さん 2010-10-22 01:56:34
>>175
坪単価の議論でお得かどうかで、市場が成り立ってるならば、この物件は完売してますよ。 結局総価格でみて、予算制約上買える人が案外に少なく、買える人は茨城は眼中にない人が多いから売れ残っているわけで。 前に話しがあった、７０平米～８０平米がメインであれば、財閥ブランドでありながら坪単価の安さと相まって完売してたはず。 茨城までくるなら広い部屋じゃないと売れないという思考が、最大の誤りだったんですよ。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2010-10-22 02:18:15
178がいいこと言った。
加えてランニングコストの高さも痛い。 |
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| No.180 |
by 物件比較中さん 2010-10-22 07:53:39
坪単価が１１０万以下なら十分安いと思いますが
ここの売れ残りの原因は、始発駅でないこと、線路に近すぎてうるさいこと、の２点につきますね。 つくば駅徒歩１０分以内で、この坪単価なら即日完売まちがいなしです。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2010-10-22 11:35:29
あ、
こりゃ確かに。 即、完売だね。 「研究学園駅」なのに・・・ って事だね。 ランニングコスト高いが、つくば駅にあれば、買うだろうな。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2010-10-22 12:28:22
駅近といっても快速も止まらないし、価格も茨城では破格に高い。
それに線路が近くて窮屈そうな印象を持ってしまう。 駅前の通りの閑散とした雰囲気もなんだか寂しい気がする。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2010-10-22 12:29:52
広くて高いは田舎の物件としては意味がない。広くて安ければみんな納得だ。
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| No.184 |
by 匿名さん 2010-10-22 12:47:40
高いうるさいと言われながらも、着々と売れて行くのであった。
無いものねだりしてもしょうがないんだよね。今ある物を買うかどうかなんだから。 高くてうるさいなら他にも沢山物件はあるじゃないの。手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2010-10-22 14:57:02
「手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。」
いや少し違うな。物っていうのは価値と価格ががっちしないと売れないものなんですよ。 手が届くんじゃなくて、みんな損はしたくないなって思ってるんだよ。判るかな？ |
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| No.186 |
by BMW歓迎 2010-10-22 15:08:14
絶対的な金額が高いから敬遠されるのだという説に従うなら、つくば駅近物件を待っている人、そんなにたくさんいるのかなあとちょっと疑問に思う。でもそんな人たちは当然、吾妻一丁目住宅跡を来年二月にどこが落札するか注目しているはずだな。172さんなんかがそうでしょ？つくば市の地区計画によると「中高層の住宅を中心とした、緑と調和し落着きと風格のある住宅市街地」で、敷地も広い。それを踏まえて入札させるから、動くのはやはりマンション業者か。建物ができるのはそこからさらに２～３年くらい先だろうね。待てる人は大いに悩むといいよ。私自身の考えでは、けやきに関してはまだもう少し選ぶ余地があるいまのうちが買いだと思うけどね。
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| No.187 |
by 匿名さん 2010-10-22 17:11:03
つくば駅の方を待ちます。
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| No.188 |
by 匿名さん 2010-10-22 18:13:21
つくば駅周辺にまたマンション建つだろうから、そっちを狙った方がいいね。
快速停まらないのは致命的だと思う。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2010-10-22 21:35:58
吾妻一丁目住宅跡ってさぁ、ここ程度が高い高いとか言っている人に手が出るの？
そうか、細切れにして安く売る事に期待しているんだ。それでも、高額だと思うけどな。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2010-10-22 21:54:09
まあ何だかんだ言っても、ここと万博しか未入居新築物件って言ったら選択余地がないんだから、どっちも徐々に売れていることは予想がつくね。
待てない人だって居るだろうからね。 価格が低くなるとどうしてもトラブルメーカーの入居率が高くなるから、本当は永続的に管理費等々払ってくれるんなら安く売れずに販社！？が所有してくれている方がいいだろうね。 |
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| No.192 |
by 購入検討中 2010-10-22 23:42:37
173さん
説明不足で申し訳ありません。新築物件であれば、先ずは坪単価での比較からはじめたら良いと思います。土地抜きの坪単価は、前に記述しましたが財閥系のマンションなので割高となりますが、どの程度なのか指標になります。 また、土地抜きの坪単価は、中古物件の評価や、話題になっています吾妻の物件の坪単価の予想に使えます。 皆さんのご意見では、坪単価は問題ないようですね。次に、話題になりました販売価格はどうでしょう？高いというご意見がありましたが、おいくらだったら問題ないのでしょうか？これもただはありませんのて・・・。 私なりに考えてみました。ひとつの考えとして、日経平均とマンションの販売価格に、正の相関があると仮定します。このパークハウスが発売されはじめた時期の日経平均と現在の日経平均を比較すると-25から-20％とします。このパークハウスの現在販売価格は、当初販売価格と比較して、同じくらい値引率であることから、これよりも大幅な値引きはあまり期待できないのでは？と考えはじめています。 家賃収入によるCFD計算の評価方法がありますが、別の機会と思います。 |
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| No.193 |
by 物件比較中さん 2010-10-23 07:31:34
吾妻一丁目住宅跡って、東大通とサーパスの間の土地ですか？
来年二月に売りに出る？ これはすごいマンション開発になりそうですな。 |
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| No.194 |
by 186 2010-10-23 10:08:16
公示は先週始まりましたよ。ちなみに、松代と並木の官舎跡も。186は少し煽ってみたけど、
・財閥系・大手が参加するとは限らない。 ・マンション業者とは限らない、住宅販売会社とも限らない。 ・入札する業者がいないかもしれない。あるいは最低落札価格に達しないかもしれない。 …かなあと勝手に想像してます。結果がわかるのが２月。その頃、さくらはともかく、けやきは確実に現在より残り少なくなっているでしょう。だからタイミングが合致するならけやきは買いだろうと書きました。 個人的には、松代の場所のほうが（ある程度居住歴のある）つくば市民好みじゃないかなと思いますが、人それぞれ。私は住み替え済みなので当分動く気ありませんが、興味深く眺めています。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2010-10-23 10:22:54
吾妻一丁目住宅跡が、マンションに成るとは限らないよ。戸建てって言う意味じゃないから。
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| No.196 |
by 周辺住民さん 2010-10-23 17:58:17
吾妻1丁目だと、マンションが最適だと思うなぁ。
オフィスビルの需要がそんなにあるとも思えないんだけど、、、 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2010-10-23 20:16:13
需要があるかどうかは、別として将来を考えたらただのベッドタウンにはしたくないみたいだよ。行政側としては。
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| No.198 |
by 匿名さん 2010-10-23 20:22:52
あそこなら資産価値も高いから即完売だろうね。
なんだかんだ言っても、つくば駅周辺はお洒落な感じするもんね。東京の友達にも自慢出来る。 研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2010-10-23 20:53:06
>研究学園じゃ降りたとたんに田舎でドンびかれる。
南口に降りたんじゃないの？ つくば駅でも中央公園側の出口から出ると似たようなもん。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2010-10-23 20:55:15
↑自慢したくても手が届かなくて買えないと思う。
ここ程度が、高いと言う人ばかりだと仮定すると建てる物件の価格は、最低でも同程度にしないと手を出さないだろう。そう成ると当たり前だが、スペックを落とすか狭くするか、若しくは、両方。スペックを落とすと当然売りにくくなるので狭くすると予想できるが・・・。 さて、ここと同程度のスペックで建てて同程度の価格にしようとしたらどの程度の広さに成るのか。６０～７０㎡位？ 仮にそうだとして、つくばに住むのに大枚叩いて今更６～７０㎡の広さに住みたいかどうかだね。７０㎡ってその辺りにゴロゴロある官舎並の広さだよ。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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