パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
住民の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所、エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[167: 匿名さん]

ということは、今後利根川を越えて財閥系のマンションが建つ可能性はほとんど無いので、今回が貴重なチャンスという事ですか？つくばに出来るマンションは大手のものが無く、購入に踏み切るのに迷っていましたが、三菱の進出を契機に都会で見られるブランドが進出してくるのではないかと期待していました。（野村のプラウドが気になってます）購入してから倒産されたら入居後の定期点検などやってもらえなくなるようで不安です。都会半分、田舎半分のつくばが気に入っているので、今週末にでもモデルルームを覗いてこようと思います。

[168: BMW歓迎]

実話とか株主訴訟とか言ってしまうところにクオリティの低さを感じる。マンションに関わる業種は設計・施工・販売など、それもホワイトからブルーの末端までいろいろだからね･･･業界ってほのめかしてもなんだかね。まともな人なら「業界」の得にはならない話を匿名板に垂れ流して得意がることはしないと思うけど。
それはともかく、もう茨城で三菱地所・NTTが商売しないっていうのなら、稀少価値↑じゃないですか。他との価格差は売主が安定しているという安心に払うリスクプレミアムだと受け止められる人が買えばいいだけ。そんなのいらないというのなら、旧協栄の物件でも買うほうがいいんじゃないかな。

[172: 匿名]

三井のマンションは出来ないかな？

[173: 購入検討中さん]

　PCが壊れていて、レスが遅れて申し訳ありません。ようやく、別のPCを使用することが出来て、レスをさせて頂いてます。

　前の方のレスにもありましたが、このパークハウスに関する、坪単価について、議論することは難しいようですね。でも、よくよく考えると、住宅は最も高額な買物だと思いますが、それにも関わらず、売り手と買い手の情報の非対称性が存在する事は否みません。そのため、この様な板で、居住されている方、近隣の方、業者の方等の利害関係がある人も含めて、色々な方の考え方や意見を議論させることで、その非対称性の解消になればと考えています。

　では、私の方から坪単価について、書かせて頂きます。HPにありますモデルルームのけやきレジデンス壱番館の1706号室（3LDK、102m2）が、3380万円で販売されています。これを坪単価にすると、107万円となります。これが、坪単価となります。これだけでは、よく分からないので、土地を除く坪単価を計算してみます。

　次に、パークハウスの一戸当りの土地の面積を8.2坪として地価を一坪40万円とすると、一戸当りの地価は、326万です。よって、1706号室の土地を除く坪単価は、（3380万円-326万円）÷31.5=97万円となります。この土地を除く坪単価は、共有設備が含まれています。

　あとは、ヤフーや地元の不動産のHPにある、周辺の新築や中古マンションの坪単価と比較して、どうかということですね。具体的な物件で比較すると、色々と問題があるので、とりあえずは、こまでにします。意外と中古物件も高いというのが、感想です。

[174: 匿名さん]

物件の坪単価の話はあまり重要ではないと思います。この物件の場合、デベのグレードや建物のグレードには問題なく、あくまでも価格がネックになっている以外売れない理由はないと考えるのが普通じゃないでしょうか。

高いか安いかという話であれば、間違いなく多くの人が高く感じている。今現在値引き販売されていますが、一度でも高いと感じた人は、少々の値下げでは買う気にはならないという人間の意識で売れていないんだと思います。

[175: 匿名さん]

物件を比較するのに坪単価でなくて販売価格で比較こそ意味無いでしょう。
ここの場合は、販売当初の参番館より安く、後一歩でみらい平並みの坪単価ですから。

これで、高いと感じる人には、ご縁が無かったと言う事でと成るのでしょう。今の売れ行き状態からするとけやきで残るのは妻側の部屋の可能性が高く割安に成っても絶対価格では手が出ないと成りかねません。欲しい人は、残り物を待つの一つの手ですが、何が残りそうか経過観察は十分しておかないと残ったものは高かったに成りそうです。

[176: 匿名さん]

＞　１７３さん

ホームページとかで比較する際は、１０７万と９７万、どちらの数字で比較すれば良いのでしょうか？
土地を除く坪単価を求めるくだりで当方少々訳が分からなくなってしまいまして。。

[177: 匿名さん]

173ではないですが、普通比較するなら土地込みの坪単価でしょう。

土地を抜いても眺望等のプレミアが入っていますし、他の比較物件の土地代が分からないと比較できないと思います。土地も一緒に買うんですから。

[178: 物件比較中さん]

>>175
坪単価の議論でお得かどうかで、市場が成り立ってるならば、この物件は完売してますよ。
結局総価格でみて、予算制約上買える人が案外に少なく、買える人は茨城は眼中にない人が多いから売れ残っているわけで。
前に話しがあった、７０平米～８０平米がメインであれば、財閥ブランドでありながら坪単価の安さと相まって完売してたはず。
茨城までくるなら広い部屋じゃないと売れないという思考が、最大の誤りだったんですよ。

[179: 匿名さん]

178がいいこと言った。



加えてランニングコストの高さも痛い。

[180: 物件比較中さん]

坪単価が１１０万以下なら十分安いと思いますが
ここの売れ残りの原因は、始発駅でないこと、線路に近すぎてうるさいこと、の２点につきますね。

つくば駅徒歩１０分以内で、この坪単価なら即日完売まちがいなしです。

[181: 匿名さん]

あ、
こりゃ確かに。
即、完売だね。
「研究学園駅」なのに・・・
って事だね。
ランニングコスト高いが、つくば駅にあれば、買うだろうな。

[182: 匿名さん]

駅近といっても快速も止まらないし、価格も茨城では破格に高い。
それに線路が近くて窮屈そうな印象を持ってしまう。

駅前の通りの閑散とした雰囲気もなんだか寂しい気がする。

[183: 匿名さん]

広くて高いは田舎の物件としては意味がない。広くて安ければみんな納得だ。

[184: 匿名さん]

高いうるさいと言われながらも、着々と売れて行くのであった。

無いものねだりしてもしょうがないんだよね。今ある物を買うかどうかなんだから。

高くてうるさいなら他にも沢山物件はあるじゃないの。手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。

[185: 匿名さん]

「手が届けば欲しい人は沢山居るって事か。」
いや少し違うな。物っていうのは価値と価格ががっちしないと売れないものなんですよ。
手が届くんじゃなくて、みんな損はしたくないなって思ってるんだよ。判るかな？

[186: BMW歓迎]

絶対的な金額が高いから敬遠されるのだという説に従うなら、つくば駅近物件を待っている人、そんなにたくさんいるのかなあとちょっと疑問に思う。でもそんな人たちは当然、吾妻一丁目住宅跡を来年二月にどこが落札するか注目しているはずだな。172さんなんかがそうでしょ？つくば市の地区計画によると「中高層の住宅を中心とした、緑と調和し落着きと風格のある住宅市街地」で、敷地も広い。それを踏まえて入札させるから、動くのはやはりマンション業者か。建物ができるのはそこからさらに２～３年くらい先だろうね。待てる人は大いに悩むといいよ。私自身の考えでは、けやきに関してはまだもう少し選ぶ余地があるいまのうちが買いだと思うけどね。

[187: 匿名さん]

つくば駅の方を待ちます。

[188: 匿名さん]

つくば駅周辺にまたマンション建つだろうから、そっちを狙った方がいいね。
快速停まらないのは致命的だと思う。

[190: 匿名さん]

吾妻一丁目住宅跡ってさぁ、ここ程度が高い高いとか言っている人に手が出るの？

そうか、細切れにして安く売る事に期待しているんだ。それでも、高額だと思うけどな。