住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換

[けもや]

旧スレッド【住友不動産のＪアーバンについて教えてください】
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/10294/
への書き込み数が多くなったので、新しいスレッドをたてました。
どうぞご利用ください。　＾＾
また、J・URBANシリーズの建築日記の検索には、こちらが便利です。
あわせてご活用ください。　＾＾
【J-Urban / Court 建築日記サイト集　〜けもやのおうち〜】
http://plaza.rakuten.co.jp/chemoya/6000

[705: ビギナーさん]

はじめまして
いつもこのサイトで勉強している全くの初心者です。

見積もり書を頂いたのですが妥当なのでしょうか？
詳しい方いたら、教えて下さい。

総額　（本体＋諸費用＋外構など）約２３５０万

内訳
本体工事（Ｊアーバン　約３５坪　パティオ有り）　：１９５８万
オプション　　：　約２６０万
諸経費・現場管理費　：　１５１万
▲値引き　４４０万
−−−−−−−−−−−−−−
本体工事計で約１９３５万

これ以外では、

確認申請料　　　：　１５ 万
敷地調査料　　　：　５ 万
設計料　　　　　：　５０ 万
外構　　　　　　：　８０ 万
登記関係諸経費　：　３０ 万
水道局　　　　　：　２６ 万
火災保険　　　　：　３８ 万

その他にかかる費用があったら、詳しい方、教えて下さい。
ちなみに土地は別で８００～９００万のところで予定しています。

[706: 匿名さん]

世界をデザインする家は、Ｊアーバンとどのような違いがあるのでしょうか(仕様、料金など)。また、ジャパーニーズで建築を考えています。

[707: 匿名さん]

＞７０５さん

-------------------------------------------------------
総額　（本体＋諸費用＋外構など）約２３５０万

内訳
本体工事（Ｊアーバン　約３５坪　パティオ有り）　：１９５８万
オプション　　：　約２６０万
諸経費・現場管理費　：　１５１万
▲値引き　４４０万
−−−−−−−−−−−−−−
本体工事計で約１９３５万


-------------------------------------------------------

①
Ｊ－ＵＲＢＡＮ　３５坪：本体価格（キャンペーン適用）１８５０万円前後です。
この見積は本体価格に予め１００万上乗せして、その分値引き額を大きく見せていますね
実際に住友不動産の場合、値引き相場は本体価格の７％～１０％ですので７０５さんの場合
２００万円程度が本来値引きです
本来、現場管理費など住友不動産の場合、見積にありませんので「現場管理費」と言う項目を立て
その分値引きに当てているんでしょう
「見せ掛け値引き額」＝　１００万円　＋　現場管理費　と言ったところでしょうか
それでも、本来値引き額で１０％値引きされているので営業も一杯一杯の価格を提示している
と思いますよ　

②
７０５さんのケースだとその他に下記の費用が掛かってきます
１．地盤補強工事　（　敷地調査にて必要な場合　）　１００万円前後
２．付帯工事（　屋外給排水工事　／　給水管引込工事　）　１００万円前後
３．空調工事（　空調機など　）５０万円　～　１００万円　※施主支給の場合のが安く済ませます
４．カーテン工事費　（　３０万円　前後　）
５．食器棚（メーカー依頼の建て付けの場合）　４０万～　　※施主支給の場合は安くなりますが、耐震等
　　を考慮すると建て付けをお勧めします
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　金融機関に必要な費用

６．諸費用（　火災保険：３５年　）　３０万円前後
７．融資手数料／印紙代（　ローンの場合のみ　）　１０万円前後　
８．融資保障料　（ローンの場合のみ）　借り入れ額の０．２～０．４％金融機関により異なる　
　　※２５００万円借り入れ時　→　約５０万円～１００万円
　　注意）多くのハウスメーカーの営業は見積書に融資保障料は組み込んできません
　　　　　ハウスメーカーに支払うお金では無いため、それでいいのかも知れませんが、施主の皆様の
　　　　　多くはローンで契約をされる方が多いと思います
　　　　　その場合は必ず、ハウスメーカーと契約後、金融機関から請求されます
　　　　　元々見積もりにいれると、相見積を取っている段階、又は予算内に納まらない場合ハウスメーカー
　　　　　が不利になるからでしょうか？　現金にて支払えない場合は金融機関にもよりますが、
　　　　　金利に０．２％～０．４％上乗せしローンを組むことも可能です

[708: 匿名さん]

＞続き
７０５さんの場合は、住友不動産と契約前の段階ですので、ＩＣ打ち合わせはまだの状態ですね。
住友不動産の場合本体請負契約後、仕様等の打ち合わせがあります。
その際に必要になる工事が「追加請負工事契約」です
これが、住友不動産のやり方です。　　
正直、その他の大手ハウスメーカーでは全て詳細を決めて契約するところが多いとおもいます
住友不動産では、なるべく工数を掛けずにしている為、そう言ったところでコストをカットしているんです

追加請負工事費が「　０円　」と言う方は、まず無いでしょうから最低でも１００万円は予算を取っておいて
方がよいでしょう
例）テレビ配線の追加（　標準：リビング×１／主寝室×１　）その他は追加費用発生
　　電源コンセントの追加　（標準：各部屋１個　）別途追加工事　
　　建てつけ家具（　棚／シューズクローク　　）　別途追加工事
　　照明の追加　（　標準：各部屋１配線　　　）　ダウンライト等は個数分電機配線追加
　　キッチングレード／バスグレードＵＰ
　　クロス等グレードＵＰ
　　フローリング等グレードＵＰ

その他にも新居でしたら家具等も必要でしょうから、家具の予算も取っておいた方がいいのではないでしょうか

[709: ビギナーさん]

＞７０７さん、ご回答ありがとうございました。７０５です。
ＩＣ打ち合わせは、おっしゃるとおりでこれからになります。
上記の見積もりでＯＫであれば、と仮契約書なるものにサインしてしまいました。

それと、着手金？とのことで１００万円を振り込んで欲しいとの事でしたが、
これを済ますと、これ以上は値引きやグレードアップサービスなどは厳しいのでしょうか？

融資保証料は、どのタイミングで支払いなのでしょうか？
家が建つ前でしょうか？それとも建ってからなのでしょうか？

また、空調工事、カーテン工事費、食器棚は施主支給の場合の方が
安く済ませますとございましたが、

よく耳にしますが、施主支給とは、自分が購入し、業者の手配も自分で行う事なのでしょうか？
あまり知識が無くて申し訳ありません。

[710: 匿名さん]

＞７０７さん

今の段階は「　仮契約書　」　にサインしただけですよね。
住友不動産のパターンは「　仮契約書　」にサインします
「仮契約書」の内容は　いついつまでなら〇〇の金額で、次回認印をもってきてください。
　契約金１００万円といったパターンです。

まず「本体工事請負契約書」にサイン及び印鑑を押した時点で本契約となります
７０７さんの場合ですと次回その契約書が出てきます
この契約書にサインをすると、間違いなくそれ以降の値引き及び、サービス等はなくなります

私の場合、十分値引きして頂いたうえで仮契約書にサインをして貰いました
当日は「もうこれ以上の値引きはムリ」と言われました
多分、７０７さんと同じ状況だと思います

ですが、諦めずに最後のサービスを絶対に要求して下しさい
方法は簡単です。
当日「今日、契約するので、〇〇をグレードＵＰしてくれたら判子をおします」
その一言でいいです。
営業さんの押しに負けてはいけません。私の場合は「　所長さんに営業さんから頼んでください　」
って言いました
「　所長が担当なら支店長にたのんで下さい　」でいいと思います
すんなり、サービスしてくれました

あとグレードＵＰといってもせいぜい１点ぐらいですね
※参考　
キッチンのパネルグレードＵＰ／キッチンノズルの変更／カウンターを人工大理石　←この中の一つ
クロスをグレードＵＰ／　３５坪なら１Ｆと２Ｆ全室可能だと思います　金額的にも１０万円ですし
システムバスのグレードＵＰ（保温浴槽　／　乾燥・冷暖房・換気のタイプへ）　←２つのどれか１つ
トイレのグレードＵＰ（２階のトイレを設置しているならウォッシュレットをサービスとか）
フローリング等のグレードＵＰ（　１部屋ぐらい　）
洗面所（標準＝９０ｃｍ　→　１２０ｃｍへ変更　）
シャッターサービス　（１部屋　）

７０７さん妥協しないで下さい
住友不動産も１つぐらいのサービスで契約をとれるならサービスを覚悟の上だと思います
最後の最後まで頑張って下さい

[711: 匿名さん]

＞７０７さん　（続き）

融資保証料とは金融機関へ、融資が実行される時に支払います
ですので、家が建って名義が住友不動産から施主側に変わるときですね


それに住友不動産は営業にもよりますが、他のＨＭと違い、契約時・上棟時・完了時と３回
に渡って支払う必要はありません
規模が大きいためそういった事は必要ありません
契約時の１００万円意外は引渡しの時に一括支払いでＯＫです

よって、金融機関への「　つなぎ融資　」代もカットする事ができます
これは大きいですよ

カーテンは住友不動産でお願いするとメーカー希望から４０％引きです
施主が直接カーテン屋さんにいった方が良いでしょう
『メリット』
６０％～７０％引きで仕入れ可能です
工事もそこでお願いした方が安いでしょう
『デメリット』
カーテン工事は家が引き渡し後となります
よって、引渡し時から暫くカーテンはありません

食器棚は当然、施主支給（既成品）の方が安いですが、断然建て付け（住友へ依頼）の
方がお勧めです

『メリット』
キッチンメーカーと統一できるため、デザインが良い・色の統一も可能
ムダに隙間がでない・耐震対策等
『デメリット』
価格が高い

しかし、判子を押す前に依頼しておけばカタログ価格の２割引き位は可能ですよ
それでも３０～４０万円位は掛かります

[712: 契約済みさん]

>706さん
うちは世界～のJapaneseで契約しました。
Jアーバンとの違いですが、Japaneseはスタンダード、Jアーバンはハイグレード
というグレードになります。Jアーバンコートならスタンダードグレードなので
Japaneseと同じです。各商品のグレードは住友のHPの商品紹介に載っていると思います。

ハイグレードの商品は検討しなかったので詳しくはわかりませんが、建具や設備のグレード
と外観の装飾部材（ルーバーとか？）で値段が違うのではないかと思います。
（坪いくら違うまではわかりません、ごめんなさい＞＜；）
ちなみに、Jアーバントラッドだと、スタンダード商品の坪1～2万↑になるみたいです。

うちの場合はJapaneseでの契約ですが、HPのイメージとは掛け離れていて、
Jアーバンコートとのmixみたいな感じになります。
仮契約はせずに契約前からオプション・仕様等をかなり詰めた話をしていき、
値引きもここまでしてくれたらいいな、というこちらの希望金額を住友さんに
出してもらえたのでそのまま三月に本契約しました。

住友さんの設備・建具のグレードはスタンダードの仕様しかわかりませんが、
とてもいいと思いました。例えばパナソニック製品だとお風呂はジェット付きが選べるんです☆
他社も検討しましたが、第一は営業さんとの相性でしたが、設備と金額面の魅力も大きく、
住友さんを最終的には選びました。

参考までに、スタンダード仕様のうちの場合ですが、
延床約43坪で建物本体・オプション・付帯工事費で税込約2300万円です。
主なオプションは、オール電化・w1800のカップボード・ライトスクリーン三枚引込間仕切り戸・
2F洗面・瓦屋根・外壁ガルバ・防犯ガラス等です。パティオはありません。
Jアーバンの方がよく使っているゼブラ柄の建具を一部使ったり、
あまりJapaneseぽくない感じにしちゃってます。

[713: ビギナーさん]

＞７１０さん

７０９です。ご返事有難うございました。
かなり参考になりました。
正直、いま一人でうなずいています。
私も「もうこれ以上の値引きはムリ」と言われました。
何とか粘りましたが、あえなく撃沈でした。
７１０さんのお話しが聞けて本当に良かったです。
危なく妥協するところでした。
値引き＆グレードアップが取れるようにがんばります。


ちなみにまたまた質問で申し訳ございませんが、
１００万円は、本契約が済む前に払いましたでしょうか？
私の場合、仮契約は済んだのですが、なるべく早めに（出来れば今週中）に
振り込んでもらいたいとの事でした。それは当然の事なのでしょうか？

[714: 匿名さん]

＞７１３さん
７１０です
仮契約は仮契約です（サインだけですよね）
一週間後
本契約「本体請負工事」にて１００万円支払いました（判子）

[715: 匿名さん]

＞７１３さん
７１０です

あと値引きは難しいと思いますが、住友の場合は本契約前であればプラン変更も建坪が変わらなければ
本体価格は変わりません

実際に私のケースの場合ですが、プラン作成を５回ぐらいしました
７１３さんの場合もパースが３～５枚ぐらいあるんじゃないでしょうか？

１・２回目のプランと最終プランを契約前に見比べてみてはいかがでしょうか
なにか減っている箇所とかないですか？
アルミルーバー／ＦＩＸ窓の数／窓の形状／庇の長さなど最終プランになって減少って事はないですか？

特に庇の長さってプランによって変わり見落としがちですが、庇１つにしろオプションですし
最初のプランより短くなっているのであれば、最初のプランと同等の長さにはできます

ＦＩＸ窓にしろ１個（２～３万円）する商品ですし、プランが変われば必ず、窓の個数も違いますね
逆に最終プランが初回プランより減っていた場合はどこか違う場所にデザイン窓として入れてみるのもいいですよ
採光にもなります

一番ありがちなのは、２階にルーフバルコニーを取り入れたプランですがそとに突き出すとデザイン性に欠ける、
もしくは間取りが変わる等でバルコニーをなしにしたパターンですが、当初私もそうでしたが１階にパティオ
があるので２階のバルコニーは諦めようとしていました。
ですがルーフバルコニーをパティオの上に付ける等で外観デザインは損なわれないし、金額は同じならあった方がいいと思います

その他、石畳とか例を挙げれば沢山あります
本契約前に一度パースを見比べてみるのも言いとおもいますよ

[716: ビギナーさん]

＞７１０さん
７１３です。仮契約はサインだけでした。
私の場合、恥ずかしい話しですが、
まだ１回目のプラン作成が終わったばかりでした。
打ち合わせは何回かしておりましたが・・・。
いずれにしろ住友さんでとは決めていたのですが、
てっきり１回目の見積もり内容で２回目からは追加なり減らす事などのプランの変更をして
最終的な見積もりなどをするかのと思っていました。
もしかして先走り過ぎました？

[717: 匿名さん]

＞７１３さん
７１０です
もう１点言い忘れました

７１３さんのプランでの外構は駐車場一体の深基礎ですか？
もし深基礎でなければ、外構はハウスメーカーで依頼しない方が安く上がります
中間マージンをカットして、施主自ら、自宅付近の土建屋さんへ依頼した方がずっと安いです
当然２～３社、相見積を取って下さい
多くのハウスメーカーは外構の規模にもよりますが５００万円の外構だと２００万円はＨＭで
取っていますよ（実際に私の知人も住友不動産へ外構を依頼し５００万円支払っています）
私が依頼した土建屋に聞いたところ「２００～２５０万円で請負ってあげられる」と言ってました

我が家の場合は２００万円の外構費（住友不動産依頼）が土建屋で１３０万円で済みました
プランも同じですよ
実際に住友不動産の外構プラン（部材等一式が記載された物）を他社へもって行くだけです
実は、これは営業さんに、そうした方が他にお金を掛けられるとアドバイスされた事です

ガーデニング専門店より〇〇組／〇〇建設等町の小さな土建屋さんにお願いした方が安いとの事。
営業さんのアドバイスですが、土建屋さんに直接電話してお願いするだけで、大抵どこでも引き受けて
くれるそうです
※土建屋で依頼すると安くなる理由
土建屋は普段は外構なんて行っていません、市及び県の道路整備、河川工事ってところですよね
そこで工事した残土や石が沢山ですそうです。
残土や石は捨てるとお金が掛かるそうですが、その残土を外構にまわすなど、土建屋にしてみれば
お金を掛けずに廃材を次ので仕事に回せるわけですので安くなって当然です
その他、セメント・コンクリートも日常使用する材料なのでガーデニング屋に比べ安くすみます
門柱などデザイン的な事は外注に委託するとのことで、複雑なデザインも可能みたいです

デメリットとしては、仕事が無い日や１～２人でこつこつとされるので完成までの時間がかかります
実際我が家の場合は２ヶ月ぐらい掛かりました（笑）
家に済みながら進捗具合をみていました

７１３さんも是非検討してみてはいかがですか？

[718: 匿名さん]

＞７１３さん
７１０です
＞もしかして先走り過ぎました？
すみません。ただ私の場合はプランに満足が行かず本契約までには
知らず知らずのうちに５枚ぐらいのパースができていました（笑）

営業さんのプランがよければ１回の打ち合わせで契約される方も沢山
見えるとおもいます

[719: ビギナーさん]

＞７１０さん

７１３です。ご意見有難うございました。
外構ですが、正直、まだその話しにたどり着いてない状態です・・・。
見積書では、営業さんが土地を実際に見て、概算で約９０万円になっていましたが、
恐らく、いまの話しの流れでいくと住友さんにお願いするとそれ以上になるかと思われますね。
ご意見を参考にして、近くの土建屋さんでお願いしようと思います。

[720: ビギナーさん]

＞７１０さん

７１３です。
プランは良く出来ていたと思いました。
打ち合わせで営業さんに伝えたものが図面になっていたので。（当たり前ですけど）
ただ、金額の面などで変更はあると思いますが・・・

また先程のお話しになって申し訳ありませんが、

１００万振込み ＝ 本契約なのでしょうか？（まだ振り込んではいないのですが）

ちょっと不安になってしまったもので・・・。