住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換

[けもや]

旧スレッド【住友不動産のＪアーバンについて教えてください】
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/10294/
への書き込み数が多くなったので、新しいスレッドをたてました。
どうぞご利用ください。　＾＾
また、J・URBANシリーズの建築日記の検索には、こちらが便利です。
あわせてご活用ください。　＾＾
【J-Urban / Court 建築日記サイト集　〜けもやのおうち〜】
http://plaza.rakuten.co.jp/chemoya/6000

[648: 入居済み住民さん]

＞６４４さん
二世帯（５５坪）２５００万円以内は住友不動産では無謀でしょう
アイフルホーム・タマホーム等ローコストメーカーであればギリギリ可能な金額ではないでしょうか
①住友不動産の場合ですと商品にもよりますが、ハイグレード商品（デュナミス・Ｊ－ＵＲＢＡＮ・Ｊ－ＵＲＢＡＮⅢ・Ｊ－ＲＡＤＹ・オックスフォード）などは単世帯仕様（５０坪）で本体価格（税込み）２６５０万円辺りです。
もちろん値引き前の価格で通常１割はキャンペーン等で値引き可能「税抜きからの値引き」なので２５０万円はいい条件がでればいけると思います。それでも本体価格のみで２４００万円は掛かって来ます
それ以外に付帯工事費用と諸費用が必要です。
付帯工事費用と諸費用は住友不動産の場合は何処の支店でも本体価格の２割程度ですので、
５０坪プランでも別途５００万円は掛かってきます
本体価格（２４００万）＋別途（５００万）＝２９００万円は必要ですよ。

②標準グレード（Ｊ－ＵＲＢＡＮコート・ジャパニーズ・ＢＲＥＡＴＨ・その他ワールドデザイン）にしても
昔よりはかなり坪単価が上昇しております。２～３年前より７・８万は上がっています
この商品でも５０坪だとトータル２５００万円位は必要です

６４４さんの様に二世帯ですと①・②の商品に＋３００万円前後掛かってきます
その場合①のケースで３２００万円　②のケースでも２８００万円
上記は５０坪プランの場合で、５５坪であれば更に＋１５０万～２００万必要かと思われます

あくまで上記プランは標準仕様でオプションを選択すれば坪単価も上がります
ただ住友不動産は契約後の追加工事でかなり掛かってきますよ
最初の契約時の金額よりあがらない場合ってあまり聞かないですよ

[649: 匿名さん]

ツーバイフォー工法の２世帯仕様はお勧めできませんよ
ツーバイフォー及びパネル工法は壁で支える工法のため、声も響きますし、足音も１階に響きますよ。
２世帯のパイオニアと言えばヘーベルハウスですね。でも高い！！
予算的な問題もあり、費用を抑えたい方は、在来工法の方をお勧めします
ツーバイフォー、パネル工法よりは２世帯には向いていると思います
但し在来工法はツーバイフォー工法よりは気密性は劣ります
それを言うとヘーベルも気密性が欠点ですが・・・

[650: 匿名さん]

６４８さんの言われる通り、確かに住友不動産は安くない。私も着工目前ですが追加契約がどんどん嵩み、結局他社大手と変わらない金額に…あれもこれもと追加したので後悔はしてませんが２５００で５５坪は相当厳しいというか無理です(/- -)/。

[651: 匿名さん]

４６８さん、住不の坪単価が、そんなに上がっているんですか？


過去に仕事をしていた時より、下請けの坪単価は下がってます。
おかしいですよね！

[652: 匿名さん]

ローコストで有名な住友不動産、いつの間に普通のハウスメーカーになったんだ！？

[653: 購入検討中さん]

ご存知の方いらっしゃれば教えていただけると幸いです。
J-URBAN Plan Bookに載っている、J-N-6 （37.31坪）プランについて

パティオタイル貼り、他はオプション一切なしの本体価格のみで、どの程度
の金額になりますでしょうか。
因に東北地方なので、寒冷地仕様となると思います。

[654: 入居済み住民さん]

３年前にここで２世帯を建てた物です

最近は住宅展示場に進出してきましたね。当然、坪単価は騰がるわけです、自分がここに決めた時はその逆を売りにしてました。当時は安くて安心の大手のイメージでしたが、安いはなくなりましたね。
玄関のみ共有で全て水周り2つずつにしました、住友不動産なら下手にシャワールームにすると割高でしたよ。
マンション部門と一括でメーカより安く仕入れてるなどもありましてね。

総額は外構除く、２７００万ちょいで６２坪でオプションは経年劣化を自分なりに考えた結果として断熱材をロックウ－ルに全て変更したのと１６ミリのニチハのマイクロガ－ド、瓦に変更したくらいでガスコンロはノーマルでエコジョーズにしたぐらいです。
今となっては住宅ローン３５年固定で2.5％もお得でしたね。

住んでからの感想ですが足音はそれほど気になりません、確かに声はよく響きます。
それだけ気密がよいのかな？冬の暖房代ですが２０畳のリビングが上下とその他３部屋でのみエアコン暖房のみの使用で１月請求２１０００円、２月１５０００円、３月１３０００円と思ったより安いです。

あとアフタ－の対応は早く満足です、大手住友不動産が倒産するリスクはほとんどないと思うので中小の工務店が今後も次々倒産すると思うので安心を得たい人には良いと思いますよ。
ちなみ当時１２社ほど比較等してたのですが、そのうち４社倒産してます。

[655: 匿名さん]

住不さんも、マンションが余り売れて無いから戸建てで少しでも取り返そうとしてるのかな？値上げは、困りますよね？

[656: 匿名さん]

ここはマンションと建売りのイメージが強い。
注文住宅は設計やデザイン力的に無理があるんじゃないの？
コスト勝負

[657: 購入検討中さん]

この間発売されたJアーバントラッドってどうなんですかね？
けっこうデザインが気に入ったのですが。
価格など商談中の人いましたら情報ください。

[658: ご近所さん]

>>住んでからの感想ですが足音はそれほど気になりません、確かに声はよく響きます。

箱を並べて、積み重ねているから音は響きますね。
遮音仕様にしても２階で子供がどこにいるかわかります。
まあ慣れの問題かもしれません

[659: 入居済み住民さん]

＞６５１さん
＞４６８さん、住不の坪単価が、そんなに上がっているんですか？
坪単価と言っても大まかですよね。
本体・付帯・諸費用を含めた坪単価で、Ｊアーバンシリーズなら３年前でも５０万円前後だと思いましたよ
確かに最近は住友不動産の住宅展示場の出展が増えてますね。
当然、維持費、広告費等コストは必然的に坪単価に比例してくるでしょう。
今のＪアーバンは坪単価６０万円前後でしょう
６５１さんの認識されている坪単価（本体価格？？）とは、良く広告やＨＰで述べ床３５坪前後のコミコミ２０００万円とかってやつ？？？
あれって、詐欺に近いところがあるんじゃないでしょうか？　紛らわしいですね
住友不動産のコミコミ（付帯工事と諸費用）って付帯工事の１部の屋外給排水工事費だけでしょ
それと諸費用も敷地調査料と建築確認新制料と設計料だけですしね。
あれは知らない人は当然住友不動産は安いって飛びつく価格ですよね
実際は付帯工事って屋外給排水工事だけじゃなく、その他工事多数有り
諸費用も上記以外に金融機関の諸費用や登記等いくつか有り
実際、住友のコミコミって謳ってる価格では絶対に家は建たないですよ
あれは住友不動産のやり方で消費者にこの金額で家が建つと思わせるやり方ですよ
実際はコミコミ価格の他に４００～５００万はみて置いた方がいいでしょう

[660: 匿名さん]

＞６５２さん
>>ローコストで有名な住友不動産、いつの間に普通のハウスメーカーになったんだ！？
６５２さんはローコストの意味を誤認識されていますね。
ローコストメーカーの代表はタマホームやトステムグループのアイフルホーム
タマホームの場合
①システムキッチン・バス・トイレ・洗面器等をタカラ等の比較的安価なメーカーの更に最下グレード商品を標準仕様と設定することで徹底的にコストを下げている
②下請け業者の品質がマチマチ・（基本的に業者のレベルが低い、技術・施主対応力等）
③工期が非常に短い（２～３ヶ月で完成してしまうんではないでしょうか？）
④住宅建材も比較的安価なものばかり使用している

アイフルホームの場合
①フランチャイズである（よって品質にバラつきはでてくるでしょう）
②トステムグループであり自社製品を使用する事でコストを削減している
③住宅建材も比較的安価なものばかり


ローコストメーカーとは上記のようなメーカーを指します

住友不動産の場合は確かに他の大手ハウスメーカーと比べると少し安価である
理由①住友不動産はデベロッパーであり住宅部門は会社のほんの一部
住宅部門の売り上げは会社全体の１０％にも満たないんじゃないでしょうか
やはりマンションも手がけているためシステムキッチン・バス・トイレ・洗面器や他住宅建材まで一括仕入で相当安く仕入れているのが大きいんじゃないでしょうか？
しかもマンション仕様だけあってキッチン・バス・トイレ・洗面器もほとんどのメーカーから選択できます
グレードも最上位グレードの１つ下のグレードが標準になっている事が多いです

そもそもアイフルホーム・タマホームみたいに安い物を使って価格を抑えているわけではないですよ。
住友不動産は良い物を一括仕入により価格を抑えているメーカーで全然ローコストの考えが違います
また、住友不動産は確かに工事を下請けに出すが、請負業者の品質は良いほうだと思います
確か２～３回クレームを出すと契約を切られるため、品質（技術・顧客応対）が良い業者が多いです
逆に、足をきられて請負業者はアイフル・タマホームに流れるんでしょう
まぁ、中には住友・タマの掛け持ちで仕事をしている業者さんもみえますが、仕事に対する緊張感が違うって業者が言っていました。住友不動産は厳しいそうです

そういった意味で他の大手に比べ価格が安いんじゃないでしょうか

[661: 購入検討中さん]

J セレクト・システムが登場しました。
営業に聞いたところ、単にOP扱いとなるので、どんどん金額が追加されてゆく
システムのようです。
外観はJアーバン＋空間はJクリスタ（旧J Lady）のフルフラット＆ハイサッシなどはカッコイイ
と思うんですけどね。
因に私が住んでいる地域では、Jクリスタは一棟も建っていません。
Jクリスタで建てられた方はいるのでしょうか？

[662: 入居済み住民さん]

>>660さん
かなり詳しいですね。

確かに水周りのグレ－ドはかなりよいですよね、当時>>654で建て金額の安さでびっくりした人もいたと思いますが、詳しく書けば標準でタイル張りの浴室と今となってはロ－コストでも標準が多いみたいですが保温浴槽、
そして両方にロングミラーがついいてます。タイルの浴室のＩＮＡＸの方は高級メ－カ－のグロ－エまでついてきましたからね。
キッチンはヤマハのマ－ブルシンクとミカドの名前忘れましたがそれにして他の大手メ－カ-と比べても標準でかなり良いものでした、タマ等も参考に見学に行った時には思ってた以上の差を感じましたね。当時タマは食洗機はオプションでした、ちなみに全く同じ６２坪の間取りで見積もりを依頼したら２５００万のコミコミでした。
耐震やアフタ－、設備や建具グレ－ド等を考えたら、300万の差額では迷わず住友不動産にしましたが、当時タマは１６ミリのマイクロガ－ドのサイディングが標準の為、気になってになってました。
我家は当時モルタルか１２ミリの吹きつけの塗総が標準でしたのでOPで上記１６ミリにした時の差額１８０万でしたのでそれはびっくりしましたよ。なぜタマが標準なのにそんなに高いのかと営業とかなりもめましたね。設計料６０万は高いと思いましたが外観デザインは評判がいいので納得してますが、和室に変更代６０万は正直こんなんで６０万か-という感じです。当時はト－タルで安かったのであまり気にしませんでした、参考までにヘ－ベルで同じ仕様にしたら４０００万超えました　笑　一条工務店５６坪の規格型のやすいので２９００万　同５８坪の大和ハウス３２００万でした　高いけど水周りは設備は住友がよかったです。

現在検討中の方、現在の外壁の標準はどんなんでしょうか？

[663: ご近所さん]

施工がねぇ・・・

[665: 購入検討中さん]

ここは大体400万ちょっとの値引きで契約している方が多いようですが検討中の皆さんもそうでしょうか？
うちもそうなんですが、、、少々不信感を抱いています。

[666: 匿名さん]

確かに、値上がりしないでほしいですよね。
大手だから、倒産する事はないと、思いますが、下請けの業者などは、数社、倒産していると、聞いています。

[667: 匿名さん]

大手は倒産はしないかもしれないけど、撤退はありえるよね。
いざとなると大企業は冷たいからなあ

[668: 匿名さん]

６６３さんの仰るとおり、施工と管理はあまりいいとは言えないと思います。
しかし、自分ではそこそこの家にはなったと思いますし、アフターは対応も早く
かなりいいと言えるのではないでしょうか。大企業ですので倒産などの心配も
無いでしょうし。
結局、実施工している下請け工務店しだいでしょうかね。。。

＞６６２さん
現在の外壁標準は14㎜マイクロガード付きのサイディングですよ。
これは規格が変わり12㎜が無くなったのが理由です。