管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[62: 理事長経験者]

横レスになってしまい申し訳ないのですが・・

スレ主さんが
>>NO.35
で書かれたことが気になっています。

>たまたま私がまだ築浅の時に気が付き積立金を上げて、数年前にも改定したので、積立金はそれなりに有ります。積立金が上がる時にアンケートを取ったのですが、意外にも沢山上がる案が多くスムーズにはこびました。ちなみに最初はたった１０００円でした！

いくらに値上げされたのでしょうか？その時に長期修繕計画を作り直したということではないのですか？
そうではないことを祈りますが、１０００円では不安なので、なんとなく５０００円にしたということであれば、まずは安心できないと思います。
１万５千円にされた、ということなら金額としては安心かと思いますが・・・

>前回管理会社に聞いたところ大丈夫ですと返事が来ました。があくまでも最低限の補修なので、あれもこれもと言われれば別だと思いますが？

管理会社が何を根拠に大丈夫と言ったのか、それを確認されることをお勧めします。
最低限の補修だけはできます、ということであれば、やはり危険だと思います。

>長期修繕計画がしっかり出来ているか？もまだそこまで手が回らないのでわからない状態です。

横レスしたのは、ここを最初に手をつけるべきだと、強く思うからです。
これまでの管理組合・理事会が機能していない状態では、やるべきことが色々あります。あれこれ目に付きます。
ただ、やはり管理組合の最大の目的は、大切な共通財産であるマンションを維持管理することです。
その目的のためにも、長期修繕計画をしっかり作ることはとても大事です。
それがあってこそ、各年の管理も修繕も機能するのです。

幸いにも、管理会社が「大丈夫です」と言ったとのことですので、何らかの根拠があるはずです。
それを元にして作らせれば、そう手間はかからないでしょう。
また、１０年目ということですので、いずれにしても大規模修繕を検討する時期です。管理会社以外に依頼したとしても無駄にはなりません。

これをきっちりやれば、管理会社の意識も所有者の意識も変わるかも知れません。
私のところは、かなり変わりました。

長々書きましたが、長期修繕計画がきちんとされていれば、何ら問題ないことですので読み飛ばしてください。
失礼しました。

[63: 前理事長]

自分も、2年交代制にした方がいいと思います。それでも引き継ぎってなかなか難しいですけど。
管理会社がいいように扱ってるパターンですよね。
管理組合にとってもよければいいんでしょうけど、どうもそうじゃないみたいですね。

[64: 新米理事]

６２：理事長経験者さん
最初は平均９０００円現在は１１０００円です。長期修繕計画書を見て値上げをしたんですが、本当にこの額で大丈夫か？と問われたらまだわかりません。
なにを根拠には長期修繕計画書を出してもらったら聞きます。恥ずかしい事に議事録も他の資料も名簿もまともに揃ってないので、現在揃えている所です。

６３：前理事長さん
２年交代での大変な所や困った事を教えて下さい。今からの規約改正の参考にしたいと思います。

[65: 匿名さん]

2年交代制と聞くと大げさですが、理事長が翌年に副理事長になることでしょうか。文書化だけでは補えない情報を副理事長が支援することですよね。理事長の仕事は何か？何を文書化するのか？副理事長は何を支援するのか？仕事を明確にする事だと思います。

会計、管理規約、長期修繕計画の評価や見直しの経験がありますが、NPOの専門家との契約、理事会メンバーに金融や経営コンサルタントが担当した年に効果的に進捗しました。円滑に進めるためには不動産、会計、問題解決など専門知識が必要になると思います。

あと肝心な事ですが、管理組合員の年齢や価値観を尊重した方がいいと思います。

[66: 前理事長]

>>64
「2年交代で」のデメリットは今は思いつきませんが、現在1年から2年に変えるとなると、不平不満はでるでしょうね。
しかし、ひっくるめて管理組合を浄化…というか関心を高めるには必要なことかと思います。

2年あれば引き継ぎがしっかりできる、つまり2年通して理事会・管理組合業務を見ることができる。
ただ参加してるだけでは、面倒くさいだけなので責任意識を持たせる必要がある。
｢○○さんはどう思いますか？｣などと振ってみるとかね。

[67: 57]

>>57 >>59
59でレスを頂いたので、それを踏まえてレスします。

業務執行の責任・役割は各理事にありますので、執行部を管理会社と表現していることに問題があります。

管理規約では、会計担当理事等担当を持つ理事の他は基本的に理事長に多くの役割が割当られていますが、
これらの業務執行は理事会決議により、各理事への配分となります。
理事長は業務執行の統括であることに変わりはありません。

一方、管理会社の業務ですが、管理委託契約にある通りです。基本的に受付、清掃、点検等の定型業務で、理事会・総会については支援業務（議事録・議案の素案作成やアドバイス）です。要は決められた事務作業はやって報告します、そこから先は助言はするので、理事会で決めて実行して下さいというだけです。

ちなみに、株式会社の社長は業務執行の統括役であることが殆どです。代表権のない社長の話ではないと思いますので。
会社法上、経営意志決定と業務執行が明確に別れる委員会設置会社では、社長は業務執行を統括する代表執行役ですが、一般的には代表取締役ですよね。
執行役員制度では意志決定と業務執行が分離されますが、あくまでも取締役の持つ業務執行権の執行役員への委譲の形をとりますので。

[68: 住まいに詳しい人]

こんばんは！

>>57さん
>業務執行の責任・役割は各理事にありますので、執行部を管理会社と表現していることに問題があります。
この点についてご理解頂ければよろしいでしょうか？

>>57で誤解されていると感じたのは、兼務している役割を1つの役割と同様にお考えているのかなという点です。
2つの役割を1人が兼務する場合と、2つの役割を1つずつ2人で分業する場合の2通りの場合をご想像ください。

管理組合の理事会に管理業務執行の責任がありますが、管理組合は業務委託契約を管理会社と締結していますので、理事会は意思決定機関、管理組合は執行機関ですと申し上げています。
ご理解頂けますでしょうか？

もしご理解頂けないとすると>>57さんは意思決定機関の業務を勘違いなされているのかもしれません。
取締役会の業務をご存知でしょうか？
管理委託契約外の業務はもちろん理事会が行うべき業務です。

あとはこれまでにご説明した通りです。

さてさて、韓国戦前半終了。今日の日本はどうでしょうか？

[69: 匿名]

>>68

それでスレ主はどうすればいいんですか？

[70: 57]

>>68
68さんがご理解いただければいい話ですよ。

管理委託契約の話は既に書いておりますので。

これまでのレスの内容が一貫していないことからもよくわかりました。

管理組合は業務委託契約を…の下り、委託契約についても誤解されてますね。
まあ、最初のころから委任と委託で誤解されていたようなので
仕方ない気もしますが。
ちなみに、理事会が意志決定、管理会社が執行機関、できの悪い管理会社がよく言う言葉ですよ。

[71: 住まいに詳しい人]

どうみてもハンドでしょう！！！
でも審判は絶対です。仕方ありませんね。
（今中継の日韓戦です。）

一般の教科書と実績に基づく説明ですので誤解はしていませんし一貫性も担保しています。
でも57さんの自由ですから、どちらでもいいと思いますよ。
企業経営もマンション管理も答えの無い創造的な取り組みですからね！

ただ、構成員が無駄に疲弊しないようにしたほうがいいと思い意見させて頂きました。
今後はご意見するのは控えますね。

ぜひ、57さんから新米理事さんにご助言さし上げてください。

[72: 住まいに詳しい人]

>>57
>まあ、最初のころから委任と委託で誤解されていたようなので
>仕方ない気もしますが。
読み直しました。確かにこれは誤りですね。私は誤りを認めたいと思います。
この委託は、請負ではないので委任です。

とはいえ、管理組合である理事会が意思決定機関で管理組合が執行機関ということについては、これまで述べた通りです。

[73: 新米理事]

６５：匿名さん
はい、私なりの考えでは理事長と監事が次の副理事と監事に残り、理事長と理事をサポートする体制を素人ながら考えて見ましたが、不安は多く経験のある方からのご意見を頂ければ、大変心強いです。
文書化の件は、今作成中ですが、それだけではなかなか次に受け継ぐ事は出来ないでしょう。その為にハード面とソフト面で変えて行けたらと考えています。正直言って二年も～って思いも有りますよ。人間ですから。
年齢構成の件ですが、かなり高齢化が進んでいます。居住している区分所有者はおそらく５０才以上だと思われます。

６６：前理事長さん
たぶん凄いと思います。皆さん管理会社が全部やってくれると思ってますから・・・管理会社は何もかもやってくれる訳でもないと説明しています。
今の理事会では、なるべく振るように努めていますがまだ皆さんもちんぷんかんぷんで管理会社の担当者とは、私が交渉しています。

６７：５７さん
私のマンションの場合、会計担当と明記はなく決算にハンコを押すだけと解釈上されています。本当は大変重要な役職だと今回初めて知りました。勉強不足でした。

６８：住まいに詳しい人さん
日本頑張れ！

６９：匿名さん
ご心配ありがとうございます。あまりに知識が足りずご迷惑お掛けしてます。一つ一つ進んで行こうと思ってますので、皆さんこれからもよろしくお願い致します。
一つ、皆さんに報告があります。小さな事ですが、今まで関心がなかった人が理事会活動に出席して無関心では駄目だ！と理解してくれた事です。

７０：５７さん

私の理解不足でご迷惑お掛けしてます。つたない頭で総合的に解釈していきます。

[74: 新米理事]

住まいに詳しい人さん
あまりに頼りなくて助言者さんたちにご迷惑お掛けしてます。何事も教科書通りにはいかないし、解釈も法律でさえ人それぞれですよね。でも自分の頭で考えてまとめようと努力してますので、住まいに詳しい人さんも皆さんも少しずつですが成長するためにアドバイスお願い致します。

[75: 住まいに詳しい人]

おはようございます。

>>新米理事さん
サッカーは引き分けでしたね。
昨日はチャチャが入りました。もしかしたら釣りというものだったのかもしれません。
匿名に限らず実社会でも本質からそれた意見は控えたいものですね。

コーポレート・ガバナンスならぬマンション・ガバナンスの問題ですから
株主、取締役会、執行部、協力会社などの関係とそれぞれの役割と責任について
管理組合員、理事会、管理会社、施行会社などの関係に重ねて考えることはとても効果的です。

意思決定とは単にハンコを捺すことではありませんし、執行も丸投げを意味しません。
目的達成のガバナンスの視点で意思決定と執行を分離しているのですから。

・文書については、理事会の議事録などは理事会で、管理会社業務の報告は管理会社で。
施行会社の報告も管理会社を通すようにすることが望ましい。
株主ならぬ管理組合員に対し管理状況を共有するという説明責任を果たすためです。

・体制が明確になったうえで、2年制などの規約の改正、修繕計画などの見直しなど導入することが望ましい。
懸念事項を洗い出してから、短期間集中してマンション管理の専門家などを交え検討すると良いでしょう。

・理事会業務を必要以上に増やさず、難しくせず、管理会社をガバナンスをもって上手く使いこなす方が望ましい。
意思決定と執行を分離せず、属人的な能力ー理事会はもっと働け！ーに頼る案では、2年制にしても苦労するからです。

ということで頑張ってください。

[76: 新米理事]

７５：住まいに詳しい人さん
おはようございます。
日韓戦、引き分けとは残念でしたね。私は大好きなんですが、資料とにらめっこしてたので見過ごしました。
他のスレも参考にしながら拝見してますが、少なくとも理事会に意見が上がらない？ って事はないように体制はまず整いました。次回から高齢化問題を含め理事会のメンバーの範囲や当番にもかかわらず活動しない人への協力金問題等、理事会で検討予定です。
今までよりは仕事は多くなるのは仕方ないですよね。あまりにも何もしなかったんですから・・・・でもなるべく簡素化した理事会の運営システムを考えたいですね。
このまま二年輪番制になったら、確実に残らなければいけない役職ですからね。

[77: 匿名さん]

マンションにしたら維持管理で楽できるって思ってました。。。
やっぱり戸建てにしようかなと考え直してしまいそう。

[78: 匿名さん]

金の有る無しの問題で、戸建て／マンション　には関係ない。

[79: 匿名さん]

買い替えでしょう。

[80: 新米理事]

７７・７８：匿名さん
ある意味マンションは楽ですよ。たくさん管理費さえ払えるんだったらホテル並みのサービスを受けられるでしょうし、自分の家に入ったら平面だし。
ごく普通の一般庶民だから大変なんでしょうね。一戸建ては一戸建てなりの苦労があると思いますが・・・
大金持ちだったらこんなに悩まないでしょうね。

[81: 近所をよく知る人]

住まいに詳しい人と新米理事は同一人物だよ。
住まいに詳しい人の文章は本人しか理解できない。

[82: 匿名さん]

スレ主の管理会社の問題点はどんなところですか？

○○ってどうですか？ってところに投稿があると、そうそうとか、同じだったけどこう改善したとか、スレ主さんのおかげで知ることもあるかも。

[83: 新米理事]

７９：匿名さん
そう出来たら話は早いですね。

８１：近所をよく知る人さん
残念ながら別人ですよ。あれだけの知識があれば、こんなに悩みませんよ。

８２：匿名さん
言われなければ何もしない！の一言です。
今いろんな資料や名簿を作成してますが、管理会社に依頼した物は順調に進んでいます。
管理会社の善し悪しは、今からわかって来ると思います。住人が管理組合が、いい加減だったら管理会社の何が悪いのか？もわかりませんよね。

[84: 匿名さん]

》住まいに詳しい人と新米理事は同一人物だよ。
》住まいに詳しい人の文章は本人しか理解できない。

新米理事の文章は理解できるのに
住まいに詳しい人の文章は本人しか理解できない
よって同一人物なのですね・・・・流石です

理解できない理由の問い先は自分自身では？

[85: 匿名さん]

主様
こちらはどんな会社か判断済みですよ。
間違っていたことを正そうとした理事長が都合の良いほうにもっていかれたこと。
いま頑張っている主様がうちの元理事長のように？の人になられませんように。

[86: 新米理事]

８５：匿名さん
一年かけてじっくりと今の理事会で活動していきます。

[87: 匿名さん]

＞＞＞住まいに詳しい人　　

理事会が意思決定機関？　　　あんた勘違いしてるよ！！　　しかも初歩的で、全ての基本的な事ですよ。

　　理事会に決定権などある筈が無いんだよ。　

[88: 匿名さん]

まだ言ってるw
小さなところで掲示板の張り紙とか意思決定してるじゃない？
話題のハンコとか。ハンコ押すのは意思決定者の仕事ですがなー

[89: 匿名さん]

87さんは総会の管理組合員の議決権をおっしゃってるんですよね？

[90: 新米理事]

ハンコを押したって事は承認したことになるんでしょうね。

[91: 新米理事]

住まいに詳しい人さんと新米理事が同一人物だと思われるなんて考えもしませんでした。自分の立場もするべき事も分からない新米理事と一緒にされるなんて私のほうが申し訳ない思いでいっぱいになります。

[92: 販売関係者さん]

↑↑住まいに詳しい人が消えたのは図星だったから。スレ主の新米理事と住まいに詳しい人が同一人物なのは間違いない。動機は質疑応答の形で持論をひけらかしたいのだろう。

>>厳密には異なりますが、ざっくりと、株主（管理組合員）、取締役会（理事会）、執行部（管理会社）、協力会社（施行会社以下）と表現すればご理解いただけますでしょうか。

理事会が意思決定機関であるはずがない。
世情を踏まえて言うなら、黒人（管理組合員）、自治政府傀儡政権（理事会）、宗主国（管理会社）、外人部隊（施行会社以下）だろう。

[93: 匿名さん]

>９２さん　同意！
ふざけたスレだね　　　

[94: 新米理事]

勝手に勘違いされるのは結構ですが、横道にそれてるのでは？

[95: 匿名さん]

同一人物がどうこうは興味ないんですが、新米理事さんが管理会社とどう渡り合ってるかが知りたいです。

[96: 新米理事]

》95 匿名さん
まずは各種名簿の作成を依頼。理事会の参加者に今までの問題点を説明して、理事会の出席率を上げて、管理会社への質問を積極的に促す。
管理会社には文書やメールでのやり取りでモレをなくす。議事録の出席者での点検。等々まだ始まったばかりです。

[97: 匿名さん]

》管理会社には文書やメールでのやり取りでモレをなくす。

無理ですね。東急コミュニティーでは効果ありません。

[98: 新米理事]

97:匿名さん
そうだったんですか！今はなるべく文書で提出して、私のほうにも記録を残してますが？

[99: 匿名さん]

語弊がありました。
文書化により証明する効果はありますが、解決には至らないという意味で無理と申し上げました。

東急コミュニティーは業務効率が著しく悪いので、

1. 現状重視：同レベルの品質で良ければ、より低費用の業者にした方が賢明

2. 期待重視：一般に期待される東急クラスの品質を求めるのであれば、財閥クラスの業者にした方が賢明

と結論に至っています。
勤め先でも見かけるでしょう、酷い協力会社さん。東急は単なる人貸業です。

知人がいるので監督省庁とメディア向けに説明資料を作成して広く問題提起するつもりです。
横領が発覚した当年から反省もない。あり得ないでしょう。
新米理事さんも無駄に信じないほうがいいのでは？と思いました。

[100: 匿名さん]

>>99
何があったのでしょうか？こちらも金銭事故より前から疑問をもっています。

新米理事さんの投稿を他のスレでも読みましたが、今までも頑張る人はいて、皆諦めたのではないですか？

[101: 新米理事]

まずは理事会や住人が変わらない限り、同じような事になるでしょうから理事会を機能させながら管理会社も匿名さんがおっしゃる通り変更も視野に入れて活動したいと思います。
今期の理事の中には管理会社に初めて不信感を持った！と信頼しきっている方もおられましたので・・・
ちなみに財閥系列の管理会社とは何処ですか？他のスレを見ても賛否両論でなかなか判断がつきません。

[102: 匿名さん]

>>99さんは財閥系クラスと書いていて、特に何処とは…。

[103: 匿名さん]

そういえば、10年以上で戸数も多くないような気がしましたが、新米理事ということは初めての理事ですか？
輪番制にしては廻ってくるのが遅くないですか？

[104: 新米理事]

》１００ 匿名さん
たぶんいたかも知れません。理事の一人を次期メンバーに残しては？相見積もりをとる？等すべて記録には残ってません。
はっきり言って私も任期中に気力が失せてしまうかも？と思う時がありますよ～管理規約一つとってもやたら難しい言葉で・・・

[105: 匿名さん]

こちらのスレにもしきりに財閥系をヨイショする方がお出ましのようですね。
期待重視なら財閥系だなんて、余りにも財閥系の実態を知らなさ過ぎる。
スレ主さん、妙なブランド信仰の者にだまされないように。

[106: 匿名さん]

財閥クラス≠財閥系

[107: 匿名さん]

財閥クラス≠財閥系

だとしたら、余りにも露骨な誘導ですねｗｗｗ。

[108: 新米理事]

１０３：匿名さん
共有者が今まで三回ほど当番が回って来ました。管理会社の担当とのやり取りは、見ていたのですが・・・
１０５：匿名さん
普段からあまりブランドにはこだわらず、その機能を重視するほうなのでよく理事会で吟味していきます。

[109: 匿名さん]

105の誘導は露骨すぎます

東急のブランドイメージが虚像ということだから

クラスなのであり、系ではないのです

虚像による事業はある種の詐欺とも取れる

[110: 匿名さん]

クラスと系の違いを知らない無学をいじめるなよ

[111: 新米理事]

無学な私にも分かりやすく説明お願いします。

[112: 匿名さん]

巨大グループの会社だから悪いことはしない、できないだろう。では？

[113: 匿名さん]

ブランドは実体ではなく像、
つまり期待。

一般に財閥系が人気なのはそのクラス像への期待から。・・・・・Aクラス
他方それに及ばない分、低費用の企業も存在する。・・・・・Bクラス

能力に応じクラス分けがされている。
財閥系以外も財閥クラスに入ることはできる。
財閥系が堕落することもある。

財閥クラスもミスはするが、クラスに応じた対処をする。
クラス像を維持する理由だ。

東急はいいとこどり。AでもBでもない。Aを期待させるBだ。
眼前の事実も酷いものだが、調べてみると実績も評判が悪かった。

[114: 匿名さん]

たとえクラスと系を知らなくとも

代替企業は幾らでも在るのだから東急コミュニティーを擁護する必要性は感じない

クラスと系を知らない事をばかにはしていない

[115: 匿名さん]

１０７みたいのが「Aを期待させるB」で儲けるんだろうな

[116: 匿名さん]

「Aを期待させるB」で儲けるんだろうな

利益率高そう

[117: 匿名さん]

スレ主さん

スレ主さんのマンションは18戸の小規模物件とのことですので、管理戸数10万戸以上の大手の管理会社だと組合側の要望に柔軟に応えて貰えない可能性が高いので、正直あまりお勧めではありません。スレ主さんのマンションの管理会社は超大手Ｔ社のようですが、委託費のアップを呑まない小規模物件を解約したりしているくらいなので、まず力は入れて貰えないでしょう。

かといって、１万戸未満の小規模管理会社だと、大手よりも組合の要望を聞いてくれる可能性は高いものの、業務システムの面で大手に著しく劣りますし、組合のお金の横領等があった場合の補償能力にも不安があります。また、組合員の皆さんの同意を得にくい可能性も高いので、小規模会社もそれはそれでお勧めではありません。

なので、２・３万戸くらいから10万戸未満の中堅クラスの範囲の中から選ぶのが無難なのですが、その内容は千差万別です。スレ主さんのマンションのあるエリアでの管理実績や担当支店との距離などを調べた上で、最低５社以上見積を取得するのが良いと思います。

それと、超大手Ｔ社は、管理会社変更の動きを察知すると、メールボックスに怪文書を投函してくる可能性もありますが、そうなってもひるまないで下さいね。

[118: 匿名さん]

超大手Ｔ社

笑える

[119: ルーさん]

怪文書って出所が判るなら警察へLet’sゴーだろうだろう

[120: 新米理事]

あと数年で大規模修繕が控えているので管理会社の件も理事会の件もなるべく早く処理した方がいいですね。
中堅管理会社はネットで調べてみます。他に良い方法があれば書き込みお願いします。
怪文書がもし配布されたら、また報告します。

[121: 匿名さん]

マンション管理士に頼るしかないね

[122: 匿名さん]

このスレッド自体が自作自演の、田舎猿芝居なんじゃなーい。
新米理事さんと住まいに詳しい人だっけ？
このスレッドはふざけてるよね。　　　

[123: 近所をよく知る人]

18戸の小規模物件でＴ急コミなんてたぶん嘘でしょう。ここのスレ自体が怪しい。
18戸でエレベータがあったら、エレベータ保守料だけで各戸4000円前後かかっている。
管理人常駐は不可能で、掃除のひとがゴミの日にくるくらいのことしかできません。

[124: 新米理事]

エレベーターはないですね。清掃は週三回ですが。間違いなく東急コミュニティですよ。

[125: 近所をよく知る人]

そか。でも、その戸数では、まじめにやるはずないよ。いつでも解約してもらって結構です、と考えている。怪文書なんか配るはずがありません。自主管理を検討すべきです。その辺の事情は、管理侍の質問部屋で現役フロントが回答してくれるよ。

[126: 新米理事]

１２５：近所を知る人さん

[127: 匿名さん]

東急は清掃だけは上手だと聞きますが、

鉄道、テナントに関係するからでしょうか、

[128: 新米 理事]

管理侍さんへの質問部屋を参考にしてます。
あまりにもレベルが高すぎて私みたいな素人は、入っていいのか迷います。
おっしゃる通りいつ切ってもいい小さなマンションですが、もうすぐ大規模修繕を控えています。

[129: 匿名さん]

＞18戸でエレベータがあったら、エレベータ保守料だけで各戸4000円前後かかっている。

それならメーカー系フルメンテだったとしてもオイシ過ぎるよねーｗ？
あんたのとこの管理会社はそんなにオイシイ商売やってんの？

[130: 新米理事]

マンション管理士に相談するのもいいかも知れませんね。

[131: 匿名さん]

ところで、スレ主さんのマンションはどちらの方なのでしょうか？都内とか神奈川とかですか？

[132: 新米理事]

１３１：匿名さん
関西です。

[133: 匿名さん]

新米理事さんのお友達、自作自演の架空の何とかさん、発覚したんで悩んでいるのかな、
いやイヤ、悩むタマじゃないよな。匿名さんで出てるのか？

[134: 近所をよく知る人]

スレ主さんは、関西のどこですか？南大阪？北大阪？

[135: 匿名さん]

>>134さん
そんなに細かく特定しなくてもいいんじゃないですか？

[136: 近所をよく知る人]

人種が違うからです。この違いは大きいです。

[137: 匿名さん]

人種が違う？　　なるほど確かに違和感を感じていました。
　
中国共産党？　北朝鮮政府？　このあたりの系統民族かな？

[138: 新米理事]

関西と書いただけで、人種が違うとは心外ですが・・・
関東の方からしたら兵庫県の山猿ですが。

[139: 理事長経験者]

くだらない投稿は相手にしない、との原則を貫きましょう！

ただ、新米理事長さんがかなり細かいことと急いてらっしゃる様子が気になって勝手に心配してます。

２年務めるくらいの気持ちで、実績を重ねながら援軍を増やし、目指す本丸に到達されることを祈ります。

正しいことなら必ず通るわけではありません。
正しいことをするのが信頼される人だった時、実現して行くのです。

[140: 新米理事]

１３９：理事長経験者さん
ご心配ありがとうございます。へこみそうになった時に心強いコメント大変嬉しく思います。
幸いなことに、何か困った事があればお手伝いしますよとい言って下さる方もありました。
今の理事会のメンバーさんも、管理会社作成の議案書をじっくりみてから返しますとの事でした。
私も含め、内容を確認もせずハンコを押すべきではない！と思って頂けたのかな？と安堵しています。
ご心配の通り急ぎ過ぎかも知れませんね。少し深呼吸でもして

[141: 新米理事]

失礼しました。メールすら今までまともにしたことがなくスミマセン。
突っ走らないように注意します。

[142: 新米理事]

理事長経験者さん
２年勤める位の余裕で行動が起こしたいのですが、現在の規約では輪番制でどうしようもありません。

[143: 新米理事]

とりあえず今までの活動報告を致します。

管理組合保管の書類の整理
理事長宛てのみになっていた管理会社からの文書の理事への回覧。
不当に要求されていた管理費の指摘。（適正価格が調査出来た部分）
適正価格が指摘出来る様にデータの収集。見積もり含む。
当たり前の事が今までの無知、無関心が故に放置されていた管理組合の運営を、組合員として反省しております。

文句ばかり管理会社に言っていた事が恥ずかしく思われる、ここ数日でした。

次回理事会では輪番制を崩す管理規約改正の議論に入ります。またアドバイスをよろしくお願いいたします。

[144: 匿名さん]

管理会社に文句ってダメなの？
スレ主さんの書き込み読んでいろいろあったみたいに感じたけど。
理事の交代にも出て来ないって組合員にも問題あると思うけど、無関心になったほうが管理会社に都合が良くない？
新築でほとんど分譲が初めてだったら、管理会社が教えてくれないとわからないこともあるはず。

[145: 販売関係者さん]

規約の輪番制は立候補を妨げるものか？弁護士に確認してみて下さい。規約の輪番制は選任を規定しているだけではないですか？選任されたからといって当然に就任するわけではありません。就任は拒否できますし、拒否された欠員の補充は区分所有法で強制されていますから、総会決議でできますよ。強引な解釈ですが、違法ではありません。

[146: 理事長経験者]

レスが遅くて申し訳ありません。

スレ主殿は標準管理規約と貴マンションの規約を読み比べられましたか？

違うところがあれば、そこには問題か作為が潜んでます。

輪番制の変更だけを問題視する、または最初にそこを突っ込むのは得策ではありませんので、ご注意ください。

[147: 匿名さん]

スレ主様

東コミスレの142で書かれていることはどうなったのですか？

[148: 新米理事]

１４４：匿名さん

勿論管理会社に抗議はしています。善管注意義務違反ではないか？と。
ハンコ押すだけですよ～と毎回何もわからない人間に言って！教えてくれないと相手はプロなんだから、鵜呑みにするでしょう。とは伝えてます。

１４５：販売関係者さん

原始規約には輪番の文字はなかったです。ただ、総会で輪番制で選任すると承認されたので。
今まで理事を拒否した人もいなかったし。理事会に出席しなくても、一年間名前だけ入れておいたら次に回るし。
立候補する人がいなかっただけで、出来ない！って訳ではない様です。

１４６：理事長経験者さん

今のところ、大きく違う点はないと思われるます。
見落としがあるでしょうから、もう一度確認してして見ます。
輪番制が機能しなくて、私たちのマンションがどれだけ資産を無駄にしていたのか？を調べながら先に進めています。
高齢化の問題もありますし。

[149: 新米理事]

１４７：匿名さん

１４２の問題は再度理事会で決定して業者さんも代わり金額も安くなりました。
前期からの持ち越し議題だったので、理事会で決めました。

[150: 匿名さん]

>>148
恐らく、第1回目の総会で、議長は管理会社が務め初代理事の立候補を募ったはず。
誰も挙手せず、じゃあ順番にやりましょう。となったんですよね？

[151: 新米理事]

１５０：匿名さん

設立総会ではまだ理事長が決まってないとの理由で、管理会社が議長でした。
その時の議案書にはすでに輪番制が明記してあり、五年先までの当番の部屋番号まで書かれていました。
かなり前の事なので記憶も曖昧ですが、輪番制が明記してあったので誰も手を挙げなかったと思います。

[152: 匿名さん]

管理組合となると、どうして管理会社をけなす事で自分等の無責任な態度を反省しないのだろうか不思議でならい。
結局、賃貸しアパートに住んでいる感覚と字を読まない無知集団が管理組合だな。

[153: 新米理事]

１５２：匿名さん

おっしゃる通り無知集団でした。最初は管理会社の愚痴だったんですが、色々勉強する中で自分たちが一番悪いことに気が付きました。

だから、その事がわかっただけでも幸せだと思い、今後管理会社と対等に付き合うための叩き台を作って行く最中です。

何も知らないで文句ばかり言ってたら、だだのクレーマーですからね。

現に今の担当者はスローテンポながら、頑張ってくれてますよ。理事会の成立に関して初めて教えてくれたのは、今年からの人でした。

[154: 匿名さん]

＞現に今の担当者はスローテンポながら、頑張ってくれてますよ。理事会の成立に関して初めて教えてくれたのは、今年からの人でした。

それでも管理会社を頼るのですか、検索すれば管理組合のノーハウは沢山出て来ますよ。
管理会社とは法律的には対等ですが、管理組合はお客ですから選択権は勿論、契約書内容、金額の交渉権は毎年（契約期間1年の場合）あるのですから対等以上の立場を身につける必要があります。

[155: 理事長経験者]

>>148

失礼しました。

>現在の規約では輪番制でどうしようもありません。

こう書いてあったので、輪番制を規約で定め、かつ標準管理規約にある「ただし、再任を妨げない。」の文言が消されているのかと思いました。
もしそうであれば、管理会社の意図が見える、信頼できる管理会社ではないなと思った次第です。

どうやらそこまで酷くはないようですので、安心しました。
いろいろ学んで行かれる中で、管理会社と良きパートナーになれるのが最短最良と思います。

何も解らない中で、言いっ放しのようになってしまうと管理会社もついて来ないでしょう。
けれど、自ら「恥ずかしく思われる」とまで書かれたスレ主さんが、今の感覚を大事にされれば、きっと上手く行きますよ。

がんばってください。

[156: 理事長経験者]

>>154

管理会社に頼るのではなく、言い方悪いですが管理会社を使うんです。
使える役員になるべきですが、いきなり対等以上は誰だって難しいです。

でも、スレ主さんはすぐに「使える理事長」になられるでしょう。

[157: 新米理事]

１５４：匿名さん

確かに検索したら色々なノウハウがありますし、たくさんの中で自分たちのマンションにベストな方法を見つけて行かないと行けません。
一概に管理費が高いと文句をつけるのではなく、その相場をきちんと調査して交渉に臨む準備が進んでいます。

１５５：理事長経験者さん

私の勉強不足でご心配おかけしました。再任を妨げないの項目は書かれていました。
無知だと気が付いて、何も行動しない事が無知以上に悪い！とつくづく思いました。１０年以上も放置されていた事が、すぐに変わるとは考えていません。
これからまだまだ、調べてもわからない事、理解出来ない事沢山出てくるでしょう。
その時はまたアドバイスお願いします。他のスレも拝見して、参考にさせて頂いてます。

[158: 新米理事]

１５６：理事長経験者さん

使える理事、理事長が増える様にもっともっと勉強していきます。
誰かの後ろをついて行くのは 楽ですからね。つい甘えが出てくるのかも知れません。
私自身も、昔から人を引っ張るのは苦手なんですが・・・

[159: 匿名さん]

>私自身も、昔から人を引っ張るのは苦手なんですが・・・

理事長を５年間に二度やりましたが理事を引っ張ると言う意識は待たない方が良いと思います。
かえって年齢等で抵抗心を呼び起こす危険がありますので、私は皆の為でなく自分持ち分の共有財産の管理を損得無い様に、しかも理事長＝管理者の保存行為の職務権限をフルに活用し、理事、監事には其の内容の透明性を確保することを心掛けました。その結果、今回は新省令適用の新管理委託契約書と特別議決の資産価値付与の光配線の議案を可決しました。

[160: 新米理事]

１５９：匿名さん

今まで透明性にかなり疑問が持たれる部分があったので、その事も積極的に改善していきます。
一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

[161: 理事長経験者]

新米理事さん

近々更新なのですね？
では、重要事項説明会は開かれたのでしょうか？

マン管法が改正になり、平成２２年５月から施行されています。
このタイミングでの更新でしたら、財産の管理方法が昨年と違うはずですので、昨年と同内容の契約ではないと思います。
従って、管理会社は（理事会の承認を得たうえで）組合員向けに重要事項説明会を開き、契約内容を説明しなければなりません。
そして、当然、説明会に出席できない組合員にも「重要事項説明書」が配布されるはずです。
これらが成されていることが、まずハンコを押す前の大前提です。

それができていたら、契約書案を理事会前に配布します。
一定の検討時間を置き、理事会で承認したら、総会で議決する。
その後、契約書に理事長が押印。
これが一般的な流れだと思います。
（退役理事長なので、間違いがあればどなたかフォロー願います）

>一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
>ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

上記のような流れが出来ていれば、ハンコは理事長が自宅で押しても良いかと思います。
もちろん、内容が変更（改ざん）されてないことを確認の上で、ですが。