管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[301: 近所をよく知る人]

２９９はただのあらしだと思いますよ
区分所有法の集会は、総会のことで理事会は関係ありません。管理規約では理事会議事録は総会議事録の規定を準用していますけどね。
東急さんなら理事会議事録は管理会社が書いているでしょ？添削だけすればいいです。

[302: 新米理事]

はい、管理規約に総会議事録の規定を準用するとなっています。

今期理事会では理事全員で添削してます。ボロボロ抜けてた内容が正確に上がるようになりました。

管理会社からの議事録案にろくに見ないで押印することはなくなりました。

[303: 近所をよく知る人]

おお！すばらしいですね！全戸配布ですかね。掲示でもいいですけど。
予定されている大規模修繕が議題にあがってるんですかね。別スレの大規模修繕のスレッドでは本質的なことを書いていますので参考にしてくださいね。

[304: 新米理事]

小さなマンションなので全戸配布してます。

大規模修繕と理事会の運営に関連する管理規約の改定に取り組んでます。

大規模修繕の件は別スレを参考にします。ありがとうございます。

[305: 匿名さん]

そうですね。掲示よりも配布のほうがいいと思います。
掲示をはがした後見れないからです。そして曖昧になって無関心になっていきます。
理事と連絡が取れなければ閲覧できないですからね。
新米理事さん、正確な議事録があがってきたのはすばらしいですね！
これからもがんばってきましょう。

[306: 匿名さん]

理事会、理事長はあくまでも縁の下の力との認識ぐらいで良いと私は思っています。

主役は一般組合員で、意見を述べやすい雰囲気作り、方法を採用する事で成功に導く事です。

[307: 匿名さん]

何にも働きたくない、やる気のない輪番制役員は、住民が意見や要望を出さないような、無関心の雰囲気作りを心がけていますね。

[308: 匿名さん]

＞主役は一般組合員で、意見を述べやすい雰囲気作り、方法を採用する事で成功に導く事です。

間違いですね。
建物、その敷地、付属施設の共有財産の管理を行う団体ですよ、親睦団体と誤解をされている様ですね。
その為の主役は総会で選出された理事で、現実に即した管理の為に規約、総会決議を実行する義務を負っているのです。

[309: 匿名さん]

＞一般組合員の意見を、大切に考える事が一番、大事なことだと思うよ。

[310: 匿名さん]

頭のいい理事長、理事らは後年の事を考えて行動するから、組合員も考えをよく聞きますよ。

[311: 匿名さん]

＞一般組合員の意見を、大切に考える事が一番、大事なことだと思うよ。

特別決議、普通決議を勉強しましょう。

[312: 匿名さん]

マンション管理センターは、区分所有者の駆け込み寺になってくれないかな？

[313: 匿名さん]

なり得ません。

[314: 匿名さん]

＞管理組合が名前だけ～どうしたらいい？
そこに所属する組合員自らの自覚が必要です。現在の姿を一番望んでいるのは管理会社です。

[315: 匿名さん]

主さんが出てこられませんね。
管理会社と上手くやっているのでしょうか？

[316: 匿名さん]

冷やかしですよ。

[317: 匿名さん]

先ずは、ビラで皆に現状を訴えてみたら、どうだろうか？
定期的にマンション新聞として、スタートを切ってみたらいいよ。

[318: 匿名]

中庭でアジ演説の方が効果がある。ビックリして管理会社が飛んでくるし、理事長も出てこざるを得ない。

[319: 匿名さん]

ビラとアジ演説、の併用なら最強！

[320: 匿名さん]

シーン。

[321: 新米理事]

なかなか壁にぶち当たって先に進みません。

[322: 匿名さん]

＞中庭でアジ演説の方が効果がある。ビックリして管理会社が飛んでくるし、理事長も出てこざるを得ない。

とんでもないよ。廃品回収と間違えられウルセーと怒鳴られて終わり。

[323: 理事長経験者]

スレ主さん、お久しぶりです。

>なかなか壁にぶち当たって先に進みません。

理事会内部での意見が対立しているのですか？
それとも管理会社が動かない？
スタートから２ヶ月の時点で理事長が前に進めないほどの壁があるとは、ちょっと想像出来ませんね。

ただ、急いては事を仕損じるとも言います。まだ始めてから数ヶ月ですから、じっくりと腰を据えて取り組んでくださいね。

[324: 匿名さん]

>>321
本物スレ主？

[325: 匿名さん]

気がついた理事がリーダーシップを取れば良いだけの事。
全てが気づかない様なら管理会社におんぶにだっこを続ければ良いだけの事。

[326: 匿名さん]

＞管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

外人専用か字が読めない人たちの集団ですから日本語の勉強からですね。

[327: 匿名さん]

スレ主さん
軽装のまま、エサを持ってアホの檻に入ってはいけません！

[328: 匿名さん]

字が読めないから管理規約や関係法規に従って実行出来ないのは明白です。

[329: 入居済み住民さん]

２月の通常総会で推薦役員候補２０名の氏名を記載した議案が上程され承認されました。

理事会を開いたら８名しか来ないので理事会が開けませんでした。

輪番制割当をNL管理会社が行いましたが役員就任を確認していなかった人が４名居ました。
また総会で名前が挙がったことを知った方３名からは都合がつかないので役員はできないと辞任届けを出しました。

残ったのは１３です。
３回流会が続いた後、顧問のマンション管理士は１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると助言しました。
暫定理事長はこれを信じ、以降理事会を開催しています。契約行為も行っています。
８月に臨時総会があり、組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

マンション管理士の見解は正しいですか。組合員の指摘が正しいですか。
規約では２０名の役員をおくとあり役員が辞任した場合は後任が決まるまで職を続けるとあります。
標準規約がベースです。

これまでは１０名の参加が無ければ理事会は開けないと解釈してきました。

[330: 匿名さん]

これ参考になると思う。管理会社がＴコミュニティーの大規模マンションの例。
http://vvtt.kan-suke.com/much.pdf

[331: 匿名]

>組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

ま、そのとおりですね。
第一期でなければ、前期の役員に頼んで引き続き役員をやってもらうしかないでしょう。
７人については、総会議決はあったが、就任しなかった。
委任したが受任しなかったので、委任が成立しなかった。
後任が就任しなかったので、前期役員が引き続き業務を執行し、１０人以上出席した理事会の過半数で臨時総会開催を決議する。

今となっては、これくらいしか手がないのでは？

[332: 入居済み住民さん]

マンション管理のからくり　須藤桂一著　を読んでみなはれ。

目からうろこですよ。

私のところは管理会社が理事長を傀傀儡化するという最悪のパターンです。
年間２億円超の管理費の印鑑と通帳は管理会社の手元にあるのでおいしいマンションだと思いますよ。

どうしたらいい？

[333: 入居済み住民さん]

３３２　訂正です。

マンション管理「大損」のからくりでした。
講談社、１５００円ですが安いものです。

まあ、この本を実証しているのが我がマンションです。
理事会でこの本を全役員に渡して読んでいただくことをお勧めします。

管理会社に配布を依頼したら嫌な顔をするだろうね。

[334: 匿名]

酷いマン管士だな。顧問って、カネ取ってんでしょ？

そのマン管士が１３人の役員でとして合法に理事会が成立すると、臨時総会で説明、その場は了承されたということ？

[335: 匿名]

しかし、何で理事就任を嫌がるのだろう？
管理会社に丸投げしちゃえば、自分たちは何もしなくてよいのに

[336: 匿名さん]

理事長は理事会の決議が無くても総会を召集する事が出来る。
（財）マンション管理センターで聞いてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[337: 事務局長]

>329　マンション管理士の見解は誤り
　　　１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると
>336　標準管理規約では間違い

第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず…
　小学校の算数からやり直し、うちならこの時点で即刻出入り禁止

第４２第４項　理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、
　　　　　　　いつでも臨時総会を招集することができる。

[338: 匿名]

>（財）マンション管理センターで聞いてください。

聞いたら何と答えてくれるのか、教えてください。

[339: 匿名]

>小学校の算数からやり直し、うちならこの時点で即刻出入り禁止


で、どうしろと？

[340: 事務局長]

> で、どうしろと？

顧問のマンション管理士は１３名を役員と見做せるので６名の出席で理事会は開催できると助言しました。

当該マンションでは、定員２０名とあっても、実質在職は１３名とのこと
一般的には、理事会を開くには１０名若しくは７名の出席が必要と考えられる
１０なのか７なのかは、個々の組合の解釈で良いと思う
ちなみに、うちも１２名との定員規定はあるけど
「役員に欠員が生じたときは、（選出）規定にかかわらず理事会で補充選任できるものと…」
も定められており、緊急の理事会なら実質在職数の半数以上の出席で成立させる。

よつて
６名で良いなんて間違い助言をする顧問はいらないので…　顧問契約の解消通告ということ。

[341: 匿名さん]

真面目で、リーダーシップが有る理事長が総会の開催宣言をすれば、誰も止められないんだよ。
住民の支持率の問題になってしまうんだよ。
強引に開催すれば、駄目理事も駄目管理会社も反対した所で支持されないからね。
裁判所にも訴えられないよね、自分らの悪事がばれるからね。

この掲示板で今流行の、弱点の発見と指摘なんですね。
悪事を働く者は、いつも弱点を抱えているはずなんだよね！
弱点を突け！　

[342: 匿名]

何言ってんの？
１３名中少なくとも１人は監事だから６人で半数以上じゃん。
事務局長さんの説明はマン管士の理屈を肯定してるだけなの、解ってる？

[343: 事務局長]

>342さん　１３名中少なくとも１人は監事だから６人で半数以上じゃん

おぉ、スマン、スマン。おれの算数が間違えだつた。
うちの定員規定は理事と監事は別だったんで勘違いした。まとめて役員だった。
>329に「これまでは１０名の参加が無ければ理事会は開けないと…」
とあり、理事会の成立要件に監事の出席は関係無いから理事が２０名と思ってしまった
まぁ１９名定員でも半数以上は１０でしたね。。。

[344: 匿:名さん]

同じ質問者でしょうね。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1342288173

[345: 匿名さん]

橋下知事、河村たかし市長らが支持されるのは、ブレズに強引に驀進するからだろう。
失敗もあるし、政策がすべて良いわけではないが、真面目なんで、県市民は共感を持つんだね。
マンション住民は参考にしたいですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[346: 匿名]

だから事務局長さんはマン管士の案でオッケーだと思うのね。



>８月に臨時総会があり、組合員から理事長が召集する臨時総会は理事会決議が必要であるがその要件を満たしていないと指摘されました。

これは、こじれてるでしょ。
各組合の解釈次第だって説明には無理があると思うなあ。

[347: 匿名さん]

その組合員は裏切り一派でしょうから、無視すればマッタク問題にもなら無いよ。
　　　　　　　　　　　　

[348: 匿名さん]

ボンヌール長崎では総会でクーデターがあって、11年に及んだ理事会の長期政権が崩壊した。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf

[349: 匿名]

ところでウラギリイッパって何？

理事会の体たらくを指摘するに、質問内容は的確だよ。
多分、マトモな反論は出来ないでしょう。

つまり、無視すると見た。

[350: 匿名さん]

ダメな理事会、ダメな管理会社ＶＳ真面目な区分所有者の戦争だよね。
戦争にルールなんて、無いんだ。
モトモトダメな奴らがルール破りをしたのだから、こっちもルールなんて無視して良いんだな。
過半数の取り合いですよ。
浮動票をどう集めるかになるね。
　　　　　　　　　　　　　　　

[351: 匿名]

いやいや。管理組合は資産価値の保全が目的なんだから、戦争したら本末転倒だよ。

合法的に、誰も文句つけようがないやり方は>>331に書いたとおりだけど、理事が定数に足りただけじゃ、何の解決にもならないよね。

質問者も、理事になったって現実は厳しいよ。ストレスたまる。やるなら理事長。

理事長にならないと意味ないんだから、とりあえず正論は隠し弾にしといて、ちょっとの間、演技してみたらどうかな？

[352: 匿名さん]

＞マンションの資産価値を保全するためには、
ダメ理事長、ダメ理事をつぶすしかない。
　　　　　　　　　　　　　

[353: 匿名さん]

ダメ管理会社もつぶすしかない！
　　　　　　　　　　　　

[354: 匿名さん]

>>353
つぶさなくても良いから何をやらかしたかバラしてほしい。

[355: 匿名さん]

何をやらかしたかはどうでもいいから、どうやってつぶすのか教えてほしい。

[356: 匿名さん]

マンション新聞を発行するだけで、潰せるんじゃない！

[357: 匿名]

爺さんがやってみたけど、潰れてないじゃない！

[358: 事務局長]

>346さん　だから事務局長さんはマン管士の案でオッケーだと思うのね

いや～　回答遅くなってすみません
オッケーだとは思っていない、規約上は１０名参加で理事会開催が望ましい
たぶん当初はおれも１０名と主張する。いいかげんなマン管士は顧問を外す。
現実的には、任期満了の前期理事も、今期の就任拒否・辞任理事も関係無いよと出てこない
従っていつまでたっても理事会は行われないので、やがて住民生活にも支障が及ぶ。

責任は就任の意思を確認しなかった、前期理事会と管理会社にある。
私がこの組合に関わっていたなら、（暫定）理事長に以下を進言
①　役員定数を満たしていないから１３名で暫定理事会を構成すると全組合員に宣言
　　異議ある場合は、暫定理事とするから届け出る旨を付け加える
②　暫定理事会でもって、早急に役員補充の臨時総会を招集するので立候補を募る
③　たぶん立候補者はいないから、指名して就任承諾をとる
④　最低２０名を満たす、失格や辞任に備え出来れば２４名程度まで
　　の候補者が見つかったら臨時総会招集

（暫定）理事長や理事会が動かない時は、監事に
「理事定員不足により、組合業務の執行に不正がある」として臨時総会を招集してもらう
うちの規約では監事は単独で総会招集権がある。

疑問点
①　２０名定員のマンション規模ってどの位なのか
②　定員は２０名なのか２０名以上なのか
③　８月臨時総会の議案は何、成立したのかしなかったのか

[359: 匿名改め今監事]

俺も３が一番気になる。
質問者の意向に答えるつもりだけど、回答がないと続ける意味もないよね。

[360: 匿名さん]

いいんじゃないの？

[361: ビギナーさん]

200世帯くらいのマンションですか？

13名は出席されてますか？
役員の過半数で成立し、出席役員の過半数で決議する…でいいんでしたっけ？

つまりマン管士は出席‥の方を言ってたとか？

[362: 匿:名さん]

>>344 のＵＲＬをベースに検索すると多くの情報が得られます。

[363: 匿名さん]

＞３５８事務局長さん
＞責任は就任の意思を確認しなかった、前期理事会と管理会社にある。　まさにその通りですね！
＞（暫定）理事長や理事会が動かないときは、監事に単独で総会招集権がある。　その通りですね！
すべてに同意します。
まるで（財）マンション管理センターのお方のようですが・・・

[364: 今監事]

えーと…
カンリセンター？じゃなくても１０人中９人はそう考えるよ。

>362：匿:名さん

俺、ケータイカキコ組なんだわ。
読めないんだよね。
ごめん。

[365: 事務局長]

今監事さん　>363さん

おはようございます。
私は社員がいない零細企業の親爺、もうすぐ年金生活
大都会の衛星都市にある５００世帯弱、築２０数年のマンション住民
経理担当の妻には、組合業務より会社の仕事をしろと言われてる。

前理事長の時に６年程、総務担当理事だったが、衝突して辞任。３年の月日が流れ
２０年務めた前理事長派から、クーデターが起きそうだから再出馬要請、立候補
総会では、反理事長派から立候補は締め切り後で無効と責められたが通過した

就任理事の人数は２票差で前理事長派が多かったが
２回目の理事会までも理事長選出で揉めて流れそうになった
私自身が議長解任動議を出したら通ってしまって、新理事長を選出、クーデターは成功

前理事長派は、Ａ級戦犯と非難していたが、１年後には全員消えた
新理事長が、事務局長なんて称号をくれて、ただいま３年目。

[366: 匿名さん]

３６３です
事務局長さん　おはようございます。
やはり実績を積んでおられるんですね。
ゴチャ連中を相手に、勝利するなんて凄い事ですよ。
私の友人は恥知らずな連中に手こずっています。　
輪番制なので次から次へと、恥知らずが沸いてきて大変らしいです。
事務局長さんのレスを友人も見ていると思いますが、早速会って励ましてやりますよ。
今後も活躍をお祈りいたしておりますよ。

[367: 今監事]

>365 事務局長さん

ご丁寧にありがとうございます。
私も小さい会社の親爺をしてるんですよ。
浦安にある大所帯の物件を売っ払い、３年ほど前に田舎で５０戸ほどの物件を買いました。

昨年、２期目の理事長をやりましたが、前の物件で懲りてるんで、とにかくコトが起こる前にやれることをしておこうと。
長期修繕計画の見直しと管理費の削減と細則３つ作成を同時にやった責任をとらされて今年は監事で残留です。

大規模マンションは何かと大変でしょうね。
クーデターとか衝突とか、物騒でゾクゾクする話です。
何が起こるとクーデターにまでなるのか、想像もできませんけど。

[368: 事務局長]

この板も残ったのは３～４名でしょうか、クーデターの歴史について書きます

１回目は平成２年、理事会が改選理事の公募を行わなかったことに
自治会長がかみついて役員改選を否決、その場で公募して４５日後に臨時総会
前期理事もほとんど残っていたので、個人別承認とせよとして再度否決、候補者全員辞退。
１週間後、理事長名無しで「組合運営を暫定委員会に委ねた」の張り紙で退任。
さらに４５日後、１３名の新任理事により理事会発足宣言。選出議事録は無い。

平成７年までに、管理費が１．５倍、積立金が２４倍に引き上げられ
やがて１回目の大規模修繕となり、取り崩し予算に対し２０００万円超過を理事会決議で実施
組合員にマグマが蓄積されて行ったが、理事長派住民も結構いた。

平成１０年に、私は、生まれて初めて管理組合理事に就任
２回目は平成１２年、組合員２割の賛同で理事会不信任の総会開催が要求された
この時は総務担当として総会対策を担当、顧問弁護士と頻繁に打ち合わせ
総会は実際の出席者とそれぞれの委任状で １２５対１４２で可決に見えたも
土壇場で議長委任４０票を否決に入れて閉会宣言をしてしまった
２代目理事長は残ったが、後味の悪い総会だった。

３回目は >365 に書いたとおり、平成２０年、私が寝返った原因は
①　総会前後に２回、支持派のみを招集し役職人事案を決めてしまった
②　総会前に反対派に無資格者がいるのを知りながら、総会で説明せず
　　１回目理事会で、直ちに会議室から出ていけと言い切った

[369: 匿名さん]

余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。今後は、つぶやきでどうぞ！

[370: 今監事]

うーむ。２代目につこうか３代目につこうか勝手に考えてるんですがね。
３代目に変わってどう良くなったかがわからんので決めかねてるんですよ。

>平成７年までに、管理費が１．５倍、積立金が２４倍に引き上げられ

これは、私もやるかも。状況によるけど。

>やがて１回目の大規模修繕となり、取り崩し予算に対し２０００万円超過を理事会決議で実施

そのまま読むと、自分で出した予算を超過して実施してんだから、ちょっと間抜けな話。

>土壇場で議長委任４０票を否決に入れて閉会宣言をしてしまった

確かに後味は悪いけど、まあどこの理事長も得意技として使う手ですよね。
それよりも、長期政権の弊害がいろいろ出たんでしょうかね。
敏腕で人に好かれる人ってなかなかいないんですよね。残念ながら。
勝手に３代目につくことにしますわ。

ところで事務局長さんは、理事長やろうとか思わないんですか？
奥さまにひっ叩かれる？

[371: 今監事]

>余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。今後は、つぶやきでどうぞ！

そう思う？
じゃあ頼むから、何か面白い書き込みしてよ。
俺ね、年末ヒマなんだよね。

最近ここってものすごくレベル低くね？
いや、俺がかなり低いんだけどね。
低い俺が低いって思うんだから、間違いないと思うよ。

事務局長さんはレベル高いよ。
こういう人がいてくれないと、俺とかは困るんだよね。
他のマンションのクーデターの話とか、面白くね？
自分ところでもそういうの起こるかも知れないじゃない？
その対応方法を予め聞けるんだよ？

もちろんさ。No.369さんが興味深い話してくれたらさ。無能なりに全力で付き合うよ！
年末はヒマだからね。

[372: 事務局長]

> 369 by 匿名さん
いや～、スマン、スマン。ちと長すぎた。
マンション新聞に書けない事を書いて、うっぷん晴らしてしまった。

> 今監事さん
私のレベルも低いですよ、一生懸命に業務をこなしてるだけ。。。
私には理事長は務まらないし、ひっ叩かれるだけじゃ済まないで離婚される
３代目と一緒に今期限りで退任を目論んでいます。

[373: 匿名さん]

泣き言だけは止めなさいよ。

[374: 匿名さん]

おはよー
結構面白いよ。

[375: 匿名さん]

続けて欲しいな。

[376: 匿名さん]

この近隣の行政に対する請願・陳情は守谷とみどりので過去にあった。
守谷はブランズ建設反対、みどりのは新規産廃施設設置反対。
ブランズは最終的にはデベと町内会で手打ちして収束、みどりのは町内会の圧力に屈した産廃業者が計画取りやめ。

[377: 入居済み住民さん]

>368
頑張ってください。
よい管理にするには勇気が必要です。

私も理事長派（管理会社の傀儡勢力）と戦っています。

マンション管理大損のからくり（講談社、須藤桂一著）は参考になります。

[378: 事務局長]

377 by 入居済み住民さん有難う御座います。

＞余りにも下らない書き込みで汚さない様にお願いします。　＞泣き言だけは止めなさいよ

こんな意見もあるし。。。　３回目クーデターの続きどうしようか、迷っています？

怒号飛び交う２回目以降の理事会や、
管理員交代なんてのが私的には面白かったのだけれど。
最近の組合運営はオール与党化してしまって、刺激が無い。

[379: 新米理事]

お久しぶりです。何もかも一からの管理組合で何から手を付けて良いのやら？って試行錯誤の日々が続き、あっという間に２月になりました。
とりあえず総会からの議案は片付けて、今まで手付かずの問題点について理事会で話し合ってます。
皆さんのレスを拝見していて、頑張ってるな～と思い私も励みになります。

急には無理ですが一つでも前に進むことが出来たらと思います。

[380: 名無しさん]

区分所有者がきちんとチェックしておかないと、
老朽化してからでは手遅れになってしまう…。
リゾートマンションなんて20-30年で朽ち果てて…。