管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[202: 販売関係者さん]

住んでる人は意見いえますよ。下記の条文は普通は分譲貸しの賃借人のことでしょうけど、専有部分を占有する者っていうのは、住んでる人すべてじゃないかと思います。

（占有者の意見陳述権）第44条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

[203: 理事長経験者]

販売関係者さん

「会議の目的たる事項につき利害利害関係を有する場合には」という部分を端折って説明されると、誤解を生むのではないでしょうか？
利害関係とは、区分所有法第４６条２項にある規定に基づいて占有者が直接拘束される事項（と解釈するのが一般的）です。

>第４６条　２ 　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

つまり、例えば「管理費や修繕積立金が値上げされる議題に対して占有者が意見を言える」と考えるのは妥当でないでしょう。
対して、駐車場の使用やペットの飼育規定などが制定される議題であれば、直接拘束される事項なので意見が言える。
そういう限定付きの権利であるということを前提に、つまり説明した上で参加してもらわないと、総会の運営が困難になります。

占有者を「住んでいる人すべて」と解釈することには、絶対反対とまでは言いません。
住民皆でワイワイと、あーでもないこーでもないと総会で議論するのも、心情的には悪くないかなと思えます。
悪くはないけど、現実的には難題が多い。
配偶者が参加可なら、当然、家族５人で出てきても問題ないわけですよね？
モンスター家族が賃借人として越してきても、矢継ぎ早に質問するような人でも、それはそれで対処する。
そういう覚悟が要るので、それを避けたいと思ってしまうのかな？
そのときになって、モンスター家族はダメ。なんてことは言えないので、ウチでは残念ながら普通に組合員だけで総会をしています。

販売関係者さんは、絶対君主を目指すタイプかと勘違いしてましたが、ガチガチに民主的な方なんですね。

[204: 販売関係者さん]

総会の出席者の資格確認なんかやってないでしょ？区分所有者限定ってすると、登記簿謄本、住所証明書（住民票のの写しとか）、顔写真付きの身分証明書（パスポート、運転免許証）などの提出を求めないと。
バカな意見がでたほうが、まともな意見がはっきりわかるからいいのです。

[205: 新米理事]

２０２：販売関係者さん
２０３：理事長経験者さん

ある程度その条文は知っていたので、出席していたのですが。
議会が進行しないかも知れないリスクもあったのですね。
最近は多少問題も起きているので、意見がどんどん出て来てもおかしく無いのに総会では質問も少ないですね。

[206: 新米理事]

２０４：販売関係者さん

資格確認はしてません。総会出席者はいつもほぼ同じですから。
あとは次の輪番の人たちぐらいです。
バカな意見でもいいから何か意見を出して欲しいくらいです。

[207: 匿:名さん]

基本的なことですが・・・

区分所有者の家族は、「占有者」ではなく占有補助者です。

[208: 販売関係者さん]

↑どこの言葉？初耳です。法律にはそんな言葉でてきません。行政の言葉ですか？

[209: 新米理事]

２０７：匿：名さん

夫婦で登記をしていたら区分所有者ですね？
配偶者と言っても区分所有者であれば、議決権を行使する事が出来ます。
ご夫婦でどちらか一方でも管理組合の活動をしようと思ってくれるだけましだ！と思っていたのは法律的には間違いなんですね。

[210: 販売関係者さん]

分譲貸しの賃借人がルームシェアしてたら占有者ってルームシェアしてる全員ですかね？「占有者」ではなく占有補助者だとか言われても、実際問題、区別できるんでしょうか？ローン払えなくなって自己破産した人が競売されて、夜逃げして、おばあちゃんひとり残っていたら、占有者じゃないの？

[211: 匿:名さん]

>>209

区分所有法
（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を
定めなければならない。

標準管理規約
(議決権）
第４６条
２　住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて
　　一の組合員とみなす。
３　前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名を
　　あらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。

[212: 匿名さん]

>↑どこの言葉？初耳です。法律にはそんな言葉でてきません。行政の言葉ですか？

仰る通りです。
標準管理規約の3条2項の同居人規定を業界用語で言っているだけで、区分所有法の範疇ではありません。


(規約及び総会の決議の遵守義務)
第3条 区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
2 区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させ
なければならない。

[213: 新米理事]

あまりにも出席者が少ないので、組合員の幅を広くしようと思っているのですが？

今の規約では標準管理規約とまったく同じなので・・・

[214: 販売関係者さん]

スレ主さんが理事長だったら、出席者は少ないほうがいいですよ。
委任状を出さない人が問題なんです。
1ヶ月前召集にして、委任状を出さない人に、ひつこく出すように言った方がいいです。
2週間前、1週間前、3日前、前日とかにポストに赤紙を入れるとか！
特別決議を通すには、3/4の投票は必要不可欠ですから。

[215: 理事長経験者]

組合員の幅を広くする？？？？

新米理事さんの目的が見えません。
出席を増やして、活発な意見が出ることが目的でしょうか？

う～む。
なんだか、自治会運営のような話になってきましたね・・・
一度、管理組合の目的に立ち帰られては如何でしょうか。

[216: 新米理事]

特別決議のハードルは高いですね。なんとか全組合員から回収しなければ！とは考えているのですが。

最悪の場合は今期理事が二人残って、あとは今の状態は駄目だ！と気が付いて協力をしてくれる人たちに立候補をお願いしようかなと思っています。

[217: 新米理事]

２１５：理事長経験者さん

自分たちは何もしない、知らないで自分の財産を管理会社が全部守ってくれると勘違いをしている人たちに気が付いて欲しいと思っているだけです。

[218: 匿名さん]

人数増やして一体何を話し合いたいのかさっぱりわからないな。理事長なら正しい管理を正しい手続きで総会提案して、質問もなく可決されればそれが一番じゃないかね。喧喧諤諤議論して、否決されたり、可決に遺恨が残ったりしても良いのかね？あと、嫁さん連れて総会が普通とか、そういう感覚のまま理事長続けられたらかえって皆が困るんじゃないのかね。

[219: 新米理事]

２１８：匿名さん

総会も理事会もほとんど出席しなくて、引き継ぎもなしで正しい管理と総会が判断出来たら凄いですね。

おまけにメンバーが総入れ替えで。

[220: ひとりごと]

管理組合の理事といっても管理に関しては素人のあつまりです。○投げするのはしかたありません。
当マンションでも理事長含めて理事全員問題意識などおもちではないです。だいたい管理会社の担当
が理事会に議題を持ってきて話を着て多少の質問をしてそのまま終わる。この繰り返しです。総会
魔で似何を決めるのかなんて仕切りのできる理事長なんてそうそういません。
私も修繕費などを見てみましたが9年後に予定されてる2回目の大規模修繕で資金が3300万円足りない
事が判明しました。これは現在の修繕積立金を約2倍にしないとならない計算です。そのことを告げて
担当者に長期修繕計画の修正ら不安を作ってもらったら。。がっかりです。9年後に借金をしないで
すむ増額案はありませんでした。数案ありましたが総会で通りそうな小額のじ増加案しかでてきません。
担当者はあくまで総会で通る議案しか提案しません。そのことに問題を感じてる理事もいません・
修繕費の削減や管理費コストの削減などを提案しても話にもなりません。なぜならばわれわれは素人で
判断できないので管理会社にお任せしますとのことでした。

どうにか理事だけでも意識改革をしたいと他の管理会社の提案や管理見積もりを見ませんか？と言っても
管理会社との信頼関係が壊れているわけでもないのでと理事長に却下されました。。。。

[221: 販売関係者さん]

スレ主みたいな理事長が出現するかどうかが運命の分かれ道なんですけどね。。。

[222: 匿名さん]

＞あまりにも出席者が少ないので、組合員の幅を広くしようと思っているのですが？

出席者を多くすることは意味ありません。
それより共有財産の管理が目的ですから組合議案に対する賛否の回答率を高めることが肝心です。
極端に言えば、議長だけのペーパーのみで総会成立させ、特別決議をも出来る状況を作ることです。

[223: 匿名さん]

>>217
管理会社が財産を守ってくれるなんて思ってないと思うけど…。
管理会社変更も視野に入れて管理委託費削減とか意見をしても理事会には伝わってもいない？とか管理会社には問題あると気付いても自分が理事の時は大変だから次の理事会に任せるとかの繰り返し。
そのうち総会の出席率も下がり、無関心や諦めで「理事会や総会で決まったことだから従う」と。
管理会社も自分に不利になることは言わないし、理事長や理事会を押さえてれば楽みたい。
主さんのところも似たような感じじゃないかな。

[224: 販売関係者さん]

私はやるつもりですよ！まもなく輪番理事なんで！
業者を変更して「問題が起きたらどうするのか？」と管理会社が不安を煽るとか、「責任をとれるのか？」と他の区分所有者が、言ってくるはずです。
こういうとき、「私が責任をとります」とかいうひともいるらしいですが、責任なんか負わされたらたまったもんじゃありません。
「裁判を起こしてもらって、私が負けたら責任をとります」というのが正解。
すでに弁護士も用意してる！

[225: 匿名さん]

輪番理事なんて全く意味ないわね。

[226: 販売関係者さん]

とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。

[227: 新米理事]

自分の当番の時は適当にやり過ごす。根っこはそこにあるのかな？と考えています。

ひとりごとさんの様に理事会や理事長に却下されることも無いし（理事会が無いので）

匿名さんのマンションとある部分状態は一緒みたいです。自分の時は大変だから次に任そうなど。
大規模修繕など理事会の議論なく二年は放置してました。

[228: 新米理事]

そうですね。物事ストレートに動くと余計に怪しまれますよね。
何かもっともらしい理由にします。

[229: 匿名さん]

>>224
問題が起きたら…問題を起こすとしたら、起こしたのは新業者。新業者（管理会社）変更は総会で決まるから、理事長一人の責任ではない。裁判は理事長名だとしても。
皆で決めたのだし、今の管理会社がダメだから変更したのだ。
どの管理会社だったら安心か？そんなことはわからないし、保証もない。

輪番制を崩し、理事長に立候補しようとした人の言葉です。
管理会社に上手くかわされましたが…。
さすが○○な管理会社。

[230: 匿名さん]

>>227
ある部分一緒ですか？(笑)
管理会社も一緒です。

[231: 匿名]

スレ主さん。
立派な考えですが、素人が集まって意見出し合うとロクなことになりません。共有とは言え自身の財産。まずは自分が一人でもやると決めることです。

[232: 新米理事]

２２９：匿名さん

私のマンションでは管理会社の変更はあまり問題にもならないと考えています。
委任状でなんとかなるレベルですから。無知無関心ゆえに・・・

２３０：匿名さん

匿名さんのマンションもはんこ押すだけですよ～で済んでたんですか。

２３１：匿名さん

販売関係者さんほどの知識と実行力があれば、一人でも出来るのでしょうが。

[233: 匿名]

こういう図の氾濫がガバナンスへの理解を幼稚なものにしているのではないかしら？
http://www.home-knowledge.com/mkanri/05.html

理事会は総会に期待し客体的になり
管理組合員は理事会に期待し客体的になる

組織と役割を同じレベルで書いたり
「最高」意思決定機関と執行機関を併記したり
迷走を産む図で全く持ってダメダメです

[234: 匿名さん]

＞迷走を産む図で全く持ってダメダメです

フィナンシャルプランナーが書いているので、権威のあるものでなし、営業広告の一つなのに
それを見て批判する方が可笑しいよ。

[235: 匿名さん]

↑森の話に林の話で対応するセンスはステキ

[236: ビギナーさん]

難しいので教えてよ、どれが森でどれが林なの？

[237: 新米理事]

↑
私も同じく教えて下さい。

[238: 近所をよく知る人]

ガバナンスには株主代表訴訟の制度が必要だよね

[239: 匿名]

自分のスレに帰れ。

[240: 匿名さん]

弁護士の回し者かい？最近弁護士も不景気で債務超過をチャラにするとか宣伝しているが、その程度の訴訟促進の宣伝？

[241: 匿名さん]

>管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

先ず、私でしたら管理委託契約書を見ます。
最低限の条件として、善し悪しはさておいて、標準管理委託契約を準拠します。
その理由は契約書改定案に、組合員、管理会社双方に賛同を得られ易いからです。
その後に、それに従って、組合も管理会社も実行する事です。

[242: ビギナーさん]

＞住んでる人は意見いえますよ。下記の条文は普通は分譲貸しの賃借人のことでしょうけど、専有部分を占有する者っていうのは、住んでる人すべてじゃないかと思います。

＞（占有者の意見陳述権）第44条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

これは賃借人などが、不利益を被る改正があった場合抗弁できる旨の解釈なので、同居人が何でも言えるわけではありません。基本的に区分所有者が、不在とか言えない場合に、という意味でしょう。

共有の場合、区分所有権は2分の1とかになりますが、議決権は1区分1つとなります。

＞とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
＞自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
＞輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。

なるほどな～と思いました。

[243: 匿名さん]

＞共有の場合、区分所有権は2分の1とかになりますが、議決権は1区分1つとなります。
意味不明。
＞とんでもない！輪番制の場合、下手に立候補すると怪しまれます。
立候補が何を怪しまれるの？　共有ながら自分の財産を管理維持する意識であって、見上げたものだよ。
＞自分の順番を待って断行したほうが得策なのだ。
何が得なの？　時期を逸するだけ。
＞輪番制を崩すのも、自分が輪番理事（理事長）のときに、広くご意見を賜りたいとかもっともらしい理由で理事募集をかけて、既成事実化するほうが良い。
輪番制をまともにするのは簡単よ。過去の実績からまとだった役員のリストを作り、旧い順に承諾を取り付けて推薦して行けば、のう足りんは承諾しにくくなってくる。

[244: 販売関係者さん]

輪番制を崩そうと立候補して、理事会が取り上げなかったって話はやまほどあるよ。
議案書に名前を載せるかは理事会の判断だから対抗手段はない。
下手に立候補を認めると、同じひとがずっと理事（理事長）を続けることもありうるから前例がないと警戒されるんだよ。
>>輪番制をまともにするのは簡単よ。
本当に簡単ならあなたの管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営をしてるから、立候補の必要なんかないね。

[245: 匿名さん]

>本当に簡単ならあなたの管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営をしてるから、立候補の必要なんかないね。

＞管理組合の理事会は区分所有者の意見を誠実に取り上げる健全な運営

この考え方は間違いです。区分所有者の意見を代弁するであろう組合員を役員として選出しているのであり、つまり委任をしているのであるから、それらに区分所有者の意見を取り上げろとは、委任していない区分所有者のみが言える事。役員は自分が良いと思う事を実践することが選出した区分所有者に応えることになる。

[246: 販売関係者さん]

↑輪番理事がそんなこと考えてるもんかね？

[247: 匿名さん]

輪番理事は理事ではない。

[248: 購入経験者さん]

>過去の実績からまとだった役員のリストを作り

不可能。理事長が有能だと、無能な平理事も実績があった役員になっちまう。平理事は無能と標準レベルの見分けがつかない。つまりまともな役員リストなんて作れない。
作れないが、マトモな理事長くらいは誰にでもわかる。輪番制が１順するまでに一人くらいはマトモな理事長が出る。それを明らかにするために、輪番は１順だけはさせれば良い。輪番はそのためのもの。

[249: 販売関係者さん]

輪番理事は委任じゃないんだよね。本人の就任承諾の有無を問わず、理事にしてるから民法の委任ではない。
裁判員制度ににてるよね。拒否の要件が厳しいからね。とすると国民の義務なのだが、憲法にそんなことかいていない。裁判員制度も実は違憲だよ。

[250: 匿名さん]

＞輪番理事は委任じゃないんだよね。本人の就任承諾の有無を問わず、理事にしてるから民法の委任ではない。

従って、理事、監事は義務も責任も無い、ただ管理会社におんぶにだっこだけよ。

[251: 匿名さん]

＞輪番制が１順するまでに一人くらいはマトモな理事長が出る。

1,2回の総会、同時期の役員経験で使える人、使えない人は判断出来る。