管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[162: 理事長経験者]

すみません。
自己レスで補足です。

>マン管法が改正になり、平成２２年５月から施行されています。

ちょっと調べ直したら、正確には規則の改正でした。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html

[163: 販売関係者さん]

>>161
管理委託契約の重要事項説明会は総会の20分前から30分前くらいにやるのが一般的ですよ。引き続き総会で決議だと思います。反対ならそこで反対すればいいんです。

[164: 理事長経験者]

販売関係者さん

申し訳ありませんが、仰ることの意味は解りますが意義が解りません。
一組合員として、総会や総会２０分前に反対することで何かが変更できるとは思えません。
ゼロパーセントではないにしても。

ましてや、スレ主さんのような役員、理事長の立場で総会２０分前に開催される説明会に反対することは愚の骨頂でしょう。
２０分後の議案は、既に配布されてるはずですし。

一般的にそんなものだと仰りたいのでしょうか？
かつ、それで良しと考えてらっしゃるのでしょうか？

理解に苦しんでいます。

[165: 新米理事]

１６１：理事長経験者さん

流れはその通りの手順ですが、タイミングがかなり悪い様です。
重要事項説明書は前期理事長が総会の直前理事会で捺印。その時は、総会の議案書がすでに出来ておりそのまま検討なしで承認。
総会では、説明はさらりと数分で済んで承認。
契約書に捺印するのは、新理事長。捺印のみ。

こんな流れで、いつ契約書の内容が検討出来るのか？と疑問に思います。
管理会社は総会で承認されたので、捺印してくださいとのことです。

[166: 販売関係者さん]

>>164
うーん。。。
適正化法72条1項（新規の契約と、条件変更での更新のときは72条1項です。）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。（説明書は1週間前までに全員に交付）

総会決議の瞬間が契約締結時期です。「あらかじめ」とはその前ならいつでもいいので、
総会の直前に説明会と称して説明し、後の総会で賛否を問うってことでしょ？
内容が不合理なら否決されるでしょう。
別の日にやってもあんまり集まらないのではないですかね？

[167: 新米理事]

１６６：販売関係者さん

何の知識も資料もない区分所有者が総会前に意見が言えますか？

[168: 販売関係者さん]

説明書は1週間前までに全員に交付でしょ？
通常は、総会議案書とともに総会召集通知につけて配ると思います。
なので2週間前ですね。
私に突っ込まれても、関心がなければわけわからんでしょうし、
関心があれば、2週間前には手元に資料が届いてるので
中身が妥当か調べる時間はありますよ。

[169: 新米理事]

１６８：販売関係者さん

では訳もわからず不幸にも総会で承認されたら、妥当ではないと判明しても捺印しなければならないのでしょうか？

[170: 販売関係者さん]

その前に、「管理委託契約更新の件」の総会議案を理事会で決めるんでしょ？気に入らなければその時点で却下すればいいです。
そういう意味では、総会の直前の重要事項説明会は、理事会と管理会社の合意案を説明する場所なんでしょうね。
重要事項説明会を総会議案を作る理事会の前にやれば、管理会社の改定案の説明会になりますね。

[171: 新米理事]

１７０：販売関係者さん

直前の理事会では説明をさらっとした程度の模様です。
過去の議事録には理事会で話し合いがあった記録がたまにしかありません。理事会として成立してなかったのかも知れません。
前回輪番が回って来た時に、直前理事会に共有者が一人で流れたことがありますし・・・
そのあとの総会の議案書には成立したことになってました。委託契約の時期を総会の直後に設定した方が良いのでしょうか？

[172: 販売関係者さん]

総会決議で契約は成立ですよ。
総会議案書を作った理事会が成立してなくても、総会決議があれば有効に成立してしまいます。
いまどの段階かわかりませんけど、
>>委託契約の時期を総会の直後
っていうのは当然のこと。実体上、決議の瞬間に契約は成立してます。契約書に署名、捺印するのは手続き上の問題でしかありません。
納得いかなければ総会で反対すればいいのでは？理事会出てたのに何してたんだって言われるでしょうが、ホントにボーとしてたのですから仕方がありませんよ。

[173: 新米理事]

１７２：販売関係者さん

本当に今まで何をしてたんだ！と自分で思います。では、今からの対抗手段はもう無いのでしょうか？あと一年間総会まで待つのですか？

[174: 販売関係者さん]

管理侍のスレッドに書いてあります。

[175: 匿名さん]

>一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
>ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

質問の趣旨が良く分かりませんが、押印する前に、管理委託契約書は既に発効日、更新日を含め総会で議決されるベキものですから、議事録にも記録はありますので、押印は形式的な事務手続きに過ぎないので、総会議事録に基づいた契約書を管理会社が作成したものに理事長が押印するだけです。

[176: 前は理事長]

新米理事さんは、今期新任なんでしょ？
ボーっとしてたもなにも、前任理事長がやったことなんでしょ？

[177: 匿名さん]

>ボーっとしてたもなにも、前任理事長がやったことなんでしょ？

臨時総会もあり得ますので、そう一概に言えませんよ。

[178: 理事長経験者]

販売関係者さん

貴方は、ご自身が理事長で経験も知識も豊富で、他の組合員に期待もしていない。そんなご自身の背景を前提に書かれています。
ですから、間違いではないですが、一般論にするには無理があると感じます。

もしも貴方が一組合員だとして、理事会が貴方の仰る手法を取ったら、１週間で覆すのは相当に困難でしょう。
それでもその手法を是とされますか？

>内容が不合理なら否決されるでしょう。

否決なんてされないこともご存じのはず。総会の場で否決するだけの出席が確保できない組合がほとんどですからね。
現に、新米理事さんの組合では（不合理な内容が解りませんが）不合理と思われる内容で可決されてるわけです。

そしてその現実に対しては

>理事会出てたのに何してたんだって言われるでしょうが、ホントにボーとしてたのですから仕方がありませんよ。

と仰る。持論を展開したいだけなのですか？
書かれてる内容は、貴方ならそれでやれると思います。貴方だからできることばかりです。
これからがんばってリスタートしよう、住民の意識を高めつつやって行きたい、行けるのではないかと頑張ってらっしゃる方に対するアドバイスとしては、老練に過ぎますよ。

[179: 理事長経験者]

>>173
新米理事さん

>では、今からの対抗手段はもう無いのでしょうか？あと一年間総会まで待つのですか？

手続きに明らかな瑕疵がなければ、待つのが最も合理的かと思います。
焦る気持ちは解りますが、管理組合のなすべきこと（資産の保全）を考えれば、１年はそれほど長い時間ではありませんよ。
妥当でないと言われる内容がはっきりしないので、断言はできませんが。

[180: 新米理事]

明らかに手続きについての、不備はありません。

ただし今までの管理について、管善注意義務違反になりかねない事例がありますとのことでした。

販売関係者さんのアドバイスの通り、管理侍さんのスレを拝見しました。
解約を前提に動いている訳ではないし、あまりに新米には話が高度でなかなか内容について行く事が難しいです。

委託契約書の中の「本契約について疑義を生じた事項については誠意をもって協議する」の項目があるので、協議に入ろうと思っています。

[181: 販売関係者さん]

>>178
理事長経験者さん
>>貴方は、ご自身が理事長で経験も知識も豊富で、他の組合員に期待もしていない。そんなご自身の背景を前提に書かれています。

とんでもない。私は理事長ではありません。ただの区分所有者ですよ。

>>もしも貴方が一組合員だとして、理事会が貴方の仰る手法を取ったら、１週間で覆すのは相当に困難でしょう。
それでもその手法を是とされますか？

1ヶ月前に説明会をやったところで、大差なし。

>>否決なんてされないこともご存じのはず。総会の場で否決するだけの出席が確保できない組合がほとんどですからね。

総会で反対演説して、ひっくり返したことありますよ。議長が反対に廻りましたので委任状はすべて反対票になりました。

>>書かれてる内容は、貴方ならそれでやれると思います。貴方だからできることばかりです。

私みたいな一区分所有者でもできること。スレ主は理事長なんでしょ？私が理事長なら管理会社なんか粉砕します。

[182: 匿名さん]

他の管理会社に助けてもらえば？

[183: 新米理事]

皆さんの様に知識や経験が豊富であれば、粉砕出来るでしょうがそれどころか、自主管理も可能でしょう。

しかし、私みたいなぼーっとしていた住人がやっと少しずつこれでは駄目だ！と気が付きました。この程度ではまだまだ自分たちだけでは自立出来ません。
管理会社の力も最大限活用しながら実績を重ねて行かなければいけません。質問の内容にしても、バカなことを聞いたりもどかしい部分が多々あると思いますが、なるべく素人でも理解出来る範囲でよろしくお願いいたします。

これでも一生懸命、六法とマン管の本を読んで勉強しているのですが、余計にわからなくなって来る時があります。

[184: 販売関係者さん]

六法読むなら、司法書士試験の勉強したほうが速いですよ。民法は基本だし、理事会、総会っていうのは会社法を知ってれば問題の所在がちゃんとわかります。

[185: 新米理事]

販売関係者さん

司法書士の勉強ですか。ますますハードルが高くなって来ますね。
会社法ですね。理解出来るかわかりませんが、目を通しておきます。

[186: 匿名さん]

なぜいきなり六法?　なぜいきなり司法試験?
管理組合理事なら、ちゃんと知っていなくちゃいけないのは、自分のマンションの管理規約とその細則、そして標準管理規約と区分所有法などでしょ
　
それこそ何をしているのか、分からなくなってしまいますよ

[187: 新米理事]

１８６：匿名さん

六法は管理規約に区分所有法第〇条と記載されてたので、自宅あった物で調べてただけです。

[188: 販売関係者さん]

東急だったら、区分所有者の口座から引き落としたお金が、いったん、管理会社の口座にお金が入って、東急の取り分を差し引いたお金が管理組合の口座に入ってるんじゃないですか？
今年の5月1日以降に更新される管理委託契約では、この点が大きく変わり、区分所有者の口座から引き落としたお金は、管理組合の口座に入り、東急への支払いは管理組合の口座からの振込みになります。
（うちはもともと、「原則方式」なのであんまりかわらないんですけどね。）
標準管理委託契約から「5年毎の長期修繕計画の見直し」の条項が外れた（単年度契約になじまないという理由らしい）ので、ひょっとしたら、スレ主さんのマンションの契約からも外そうとするかもしれないですが、これは拒否すべきだと思いますね。もともと込みで契約してるのを外すんだったら、値引きすべきだって言えばいいですよ。

[189: 新米理事]

１８８：販売関係者さん

おっしゃる通りのシステムです。代行方式ですが、保証機構の保証を締結した上での委託契約になってます。
ずっと前からこの方式がとられてます。

五年毎の長期修繕計画の見直しの項目も外されているかな？と思いチェックしましたが、まだ残っていました。

[190: 理事長経験者]

>>181 販売関係者さん

>1ヶ月前に説明会をやったところで、大差なし。

そんなことはありません。
実際、私は退役理事長で今は一組合員に過ぎませんが、１ヶ月前に説明会をするということにしておりますので、説明会で質問をし、総会議事録が配布される前に変更させることができました。
説明会に出席/質問しただけで、走り回る必要もありませんでしたし、総会で可決されてしまう懸念も事前に回避できました。
質問した内容は、まさしく「5年毎の長期修繕計画の見直し」が外れていた件です。

>総会で反対演説して、ひっくり返したことありますよ。議長が反対に廻りましたので委任状はすべて反対票になりました。

絶句です。もう、惨いとしか言いようのない状況ですね。
議長とは、理事長で間違いないでしょうか。
議案の提出者が、反対演説を聞いて反対に廻るって・・・

ある意味、あるべき姿かも知れませんね。
しかし、理事会が機能していないにもほどがある。

ええ。そこまで惨いなら、販売関係者さんの動き方しかないかも知れません。
その状況には絶句です。がんばってくださいと言うほかないですが、あるべき姿とはかけ離れたご意見だという考えは変わっていません。

[191: 販売関係者さん]

おお！ご理解頂けましたか！
私もまもなく輪番理事なんで。

[192: 匿名さん]

総会で僅差で否決された議案、議長(理事長)は賛成票でしたが
総会議事録では議長(理事長)票は反対票として記載されていたことがありました。

[193: 匿名さん]

>>192
主さんと同じ管理会社ですが、総会で理事長は承認された案に一票となっているのだと思いますが、目の前に理事長が座っていて一般の組合員の席に理事長の奥さんがいて賛成に挙手。（マスク姿…）
理事長のお宅の票は一票？二票？
ちなみに承認に挙手しなかった組合員もいるので、挙手を数えたのか、出席者の「ほとんどが賛成」で数えなかったのかわかりません。
どういうふうにしているのでしょう？

[194: 隣人の隣人]

議決権行使書を管理組合ポストか、管理人に提出することになっています。

輪番制で、現理事長は隣人に嫌がらせを繰り返し、迷惑行為で警察に通報された人物。
理事の中に他人のポストを勝手にあけるドロがいます。

自分の無責任さを管理人や管理会社のせいにして悪口嘘言い放題のとんでもない人物です。
議決権行使書を盗んだり改ざんのおそれもあるのではないかと思っています。

どうしたらいいでしょうか？退任要求のやり方を教えてください。

[195: 匿名さん]

>>194
どこかで読んだけどマルチ？

[196: 新米理事]

私のマンションでは、ご夫婦で出席される方もいらっしゃいますが（私もたまに夫婦で出席しますが）一票ですが？

あまり問題も起こらないし、議題もほぼ例年通りで改ざんまでする必要性もありません。

議題が否決されたことがないので、ある意味活発な理事会と組合員なんでしょうね？

[197: 理事長経験者]

う～む。

ウチの総会では、ご夫婦でのご出席はお断りしています。
特に何か問題が発生するわけではないのですが、やはり組合の総会なので組合員だけに限定しておかないと、例えば発言されたときにも対処に困るわけです。
傍聴だけで発言はできないとか、きちんと前もってルール決めをしておけば良いのでしょうけど。
正直、そこまでして傍聴していただく理由もないもので。

ルールは守る姿勢で貫かないと、他の問題が起きたときにもナァナァになりかねませんので、冷たいようですがそうしています。

[198: 理事長経験者]

>194

>自分の無責任さを管理人や管理会社のせいにして悪口嘘言い放題のとんでもない人物です。

この理由で解任するのは、どうでしょうかね。
理事としての不正などではないですから、監事が臨時総会召集して解任決議・・・というパターンは理屈として微妙です。
組合員の1/5の同意を得て臨時総会、解任決議・・・これなら解任できるでしょう。それでも、とんでもない人物だから解任っていう議案は如何なものかという疑念は持ちます。

>議決権行使書を盗んだり改ざんのおそれもあるのではないかと思っています。

この理由であれば、監事が臨時総会召集できます。もちろん、疑いがあるというだけでするべきではないでしょう。

[199: 匿名さん]

主様は純粋な方なのですね。

[200: 隣人の隣人]

理事経験者様　そうなんですよね・・・。

管理員のポストを開けたことがあると自分で平気で人に話してるんです。
また、臨時総会を開かせないのは管理会社だと。（もちろんデタラメ）

つまり、嘘の噂をながす名人で、管理員を泥棒呼ばわりして辞めさせました！

管理会社は監視カメラで確認し嘘だと分かっているのに面倒くさいので管理員を辞めさせたのです。

理事長はそれ以上の隣人に通報された人物なので、その理事をとがめられないのだと思います。
他の理事たちもみんな見て見ぬふり。とにかく何もせず１年過ぎればい～や的考えです。
どうしてそんな人たちばかり集まっちゃったのか・・・

[201: 新米理事]

理事長経験者さん

発言はしますが組合員としての資格は共有者なので、大丈夫かな？と思いましたが控えた方が良いのでしょうか？

[202: 販売関係者さん]

住んでる人は意見いえますよ。下記の条文は普通は分譲貸しの賃借人のことでしょうけど、専有部分を占有する者っていうのは、住んでる人すべてじゃないかと思います。

（占有者の意見陳述権）第44条　区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。

[203: 理事長経験者]

販売関係者さん

「会議の目的たる事項につき利害利害関係を有する場合には」という部分を端折って説明されると、誤解を生むのではないでしょうか？
利害関係とは、区分所有法第４６条２項にある規定に基づいて占有者が直接拘束される事項（と解釈するのが一般的）です。

>第４６条　２ 　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

つまり、例えば「管理費や修繕積立金が値上げされる議題に対して占有者が意見を言える」と考えるのは妥当でないでしょう。
対して、駐車場の使用やペットの飼育規定などが制定される議題であれば、直接拘束される事項なので意見が言える。
そういう限定付きの権利であるということを前提に、つまり説明した上で参加してもらわないと、総会の運営が困難になります。

占有者を「住んでいる人すべて」と解釈することには、絶対反対とまでは言いません。
住民皆でワイワイと、あーでもないこーでもないと総会で議論するのも、心情的には悪くないかなと思えます。
悪くはないけど、現実的には難題が多い。
配偶者が参加可なら、当然、家族５人で出てきても問題ないわけですよね？
モンスター家族が賃借人として越してきても、矢継ぎ早に質問するような人でも、それはそれで対処する。
そういう覚悟が要るので、それを避けたいと思ってしまうのかな？
そのときになって、モンスター家族はダメ。なんてことは言えないので、ウチでは残念ながら普通に組合員だけで総会をしています。

販売関係者さんは、絶対君主を目指すタイプかと勘違いしてましたが、ガチガチに民主的な方なんですね。

[204: 販売関係者さん]

総会の出席者の資格確認なんかやってないでしょ？区分所有者限定ってすると、登記簿謄本、住所証明書（住民票のの写しとか）、顔写真付きの身分証明書（パスポート、運転免許証）などの提出を求めないと。
バカな意見がでたほうが、まともな意見がはっきりわかるからいいのです。

[205: 新米理事]

２０２：販売関係者さん
２０３：理事長経験者さん

ある程度その条文は知っていたので、出席していたのですが。
議会が進行しないかも知れないリスクもあったのですね。
最近は多少問題も起きているので、意見がどんどん出て来てもおかしく無いのに総会では質問も少ないですね。

[206: 新米理事]

２０４：販売関係者さん

資格確認はしてません。総会出席者はいつもほぼ同じですから。
あとは次の輪番の人たちぐらいです。
バカな意見でもいいから何か意見を出して欲しいくらいです。

[207: 匿:名さん]

基本的なことですが・・・

区分所有者の家族は、「占有者」ではなく占有補助者です。

[208: 販売関係者さん]

↑どこの言葉？初耳です。法律にはそんな言葉でてきません。行政の言葉ですか？

[209: 新米理事]

２０７：匿：名さん

夫婦で登記をしていたら区分所有者ですね？
配偶者と言っても区分所有者であれば、議決権を行使する事が出来ます。
ご夫婦でどちらか一方でも管理組合の活動をしようと思ってくれるだけましだ！と思っていたのは法律的には間違いなんですね。

[210: 販売関係者さん]

分譲貸しの賃借人がルームシェアしてたら占有者ってルームシェアしてる全員ですかね？「占有者」ではなく占有補助者だとか言われても、実際問題、区別できるんでしょうか？ローン払えなくなって自己破産した人が競売されて、夜逃げして、おばあちゃんひとり残っていたら、占有者じゃないの？

[211: 匿:名さん]

>>209

区分所有法
（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を
定めなければならない。

標準管理規約
(議決権）
第４６条
２　住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて
　　一の組合員とみなす。
３　前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名を
　　あらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。