管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[142: 新米理事]

理事長経験者さん
２年勤める位の余裕で行動が起こしたいのですが、現在の規約では輪番制でどうしようもありません。

[143: 新米理事]

とりあえず今までの活動報告を致します。

管理組合保管の書類の整理
理事長宛てのみになっていた管理会社からの文書の理事への回覧。
不当に要求されていた管理費の指摘。（適正価格が調査出来た部分）
適正価格が指摘出来る様にデータの収集。見積もり含む。
当たり前の事が今までの無知、無関心が故に放置されていた管理組合の運営を、組合員として反省しております。

文句ばかり管理会社に言っていた事が恥ずかしく思われる、ここ数日でした。

次回理事会では輪番制を崩す管理規約改正の議論に入ります。またアドバイスをよろしくお願いいたします。

[144: 匿名さん]

管理会社に文句ってダメなの？
スレ主さんの書き込み読んでいろいろあったみたいに感じたけど。
理事の交代にも出て来ないって組合員にも問題あると思うけど、無関心になったほうが管理会社に都合が良くない？
新築でほとんど分譲が初めてだったら、管理会社が教えてくれないとわからないこともあるはず。

[145: 販売関係者さん]

規約の輪番制は立候補を妨げるものか？弁護士に確認してみて下さい。規約の輪番制は選任を規定しているだけではないですか？選任されたからといって当然に就任するわけではありません。就任は拒否できますし、拒否された欠員の補充は区分所有法で強制されていますから、総会決議でできますよ。強引な解釈ですが、違法ではありません。

[146: 理事長経験者]

レスが遅くて申し訳ありません。

スレ主殿は標準管理規約と貴マンションの規約を読み比べられましたか？

違うところがあれば、そこには問題か作為が潜んでます。

輪番制の変更だけを問題視する、または最初にそこを突っ込むのは得策ではありませんので、ご注意ください。

[147: 匿名さん]

スレ主様

東コミスレの142で書かれていることはどうなったのですか？

[148: 新米理事]

１４４：匿名さん

勿論管理会社に抗議はしています。善管注意義務違反ではないか？と。
ハンコ押すだけですよ～と毎回何もわからない人間に言って！教えてくれないと相手はプロなんだから、鵜呑みにするでしょう。とは伝えてます。

１４５：販売関係者さん

原始規約には輪番の文字はなかったです。ただ、総会で輪番制で選任すると承認されたので。
今まで理事を拒否した人もいなかったし。理事会に出席しなくても、一年間名前だけ入れておいたら次に回るし。
立候補する人がいなかっただけで、出来ない！って訳ではない様です。

１４６：理事長経験者さん

今のところ、大きく違う点はないと思われるます。
見落としがあるでしょうから、もう一度確認してして見ます。
輪番制が機能しなくて、私たちのマンションがどれだけ資産を無駄にしていたのか？を調べながら先に進めています。
高齢化の問題もありますし。

[149: 新米理事]

１４７：匿名さん

１４２の問題は再度理事会で決定して業者さんも代わり金額も安くなりました。
前期からの持ち越し議題だったので、理事会で決めました。

[150: 匿名さん]

>>148
恐らく、第1回目の総会で、議長は管理会社が務め初代理事の立候補を募ったはず。
誰も挙手せず、じゃあ順番にやりましょう。となったんですよね？

[151: 新米理事]

１５０：匿名さん

設立総会ではまだ理事長が決まってないとの理由で、管理会社が議長でした。
その時の議案書にはすでに輪番制が明記してあり、五年先までの当番の部屋番号まで書かれていました。
かなり前の事なので記憶も曖昧ですが、輪番制が明記してあったので誰も手を挙げなかったと思います。

[152: 匿名さん]

管理組合となると、どうして管理会社をけなす事で自分等の無責任な態度を反省しないのだろうか不思議でならい。
結局、賃貸しアパートに住んでいる感覚と字を読まない無知集団が管理組合だな。

[153: 新米理事]

１５２：匿名さん

おっしゃる通り無知集団でした。最初は管理会社の愚痴だったんですが、色々勉強する中で自分たちが一番悪いことに気が付きました。

だから、その事がわかっただけでも幸せだと思い、今後管理会社と対等に付き合うための叩き台を作って行く最中です。

何も知らないで文句ばかり言ってたら、だだのクレーマーですからね。

現に今の担当者はスローテンポながら、頑張ってくれてますよ。理事会の成立に関して初めて教えてくれたのは、今年からの人でした。

[154: 匿名さん]

＞現に今の担当者はスローテンポながら、頑張ってくれてますよ。理事会の成立に関して初めて教えてくれたのは、今年からの人でした。

それでも管理会社を頼るのですか、検索すれば管理組合のノーハウは沢山出て来ますよ。
管理会社とは法律的には対等ですが、管理組合はお客ですから選択権は勿論、契約書内容、金額の交渉権は毎年（契約期間1年の場合）あるのですから対等以上の立場を身につける必要があります。

[155: 理事長経験者]

>>148

失礼しました。

>現在の規約では輪番制でどうしようもありません。

こう書いてあったので、輪番制を規約で定め、かつ標準管理規約にある「ただし、再任を妨げない。」の文言が消されているのかと思いました。
もしそうであれば、管理会社の意図が見える、信頼できる管理会社ではないなと思った次第です。

どうやらそこまで酷くはないようですので、安心しました。
いろいろ学んで行かれる中で、管理会社と良きパートナーになれるのが最短最良と思います。

何も解らない中で、言いっ放しのようになってしまうと管理会社もついて来ないでしょう。
けれど、自ら「恥ずかしく思われる」とまで書かれたスレ主さんが、今の感覚を大事にされれば、きっと上手く行きますよ。

がんばってください。

[156: 理事長経験者]

>>154

管理会社に頼るのではなく、言い方悪いですが管理会社を使うんです。
使える役員になるべきですが、いきなり対等以上は誰だって難しいです。

でも、スレ主さんはすぐに「使える理事長」になられるでしょう。

[157: 新米理事]

１５４：匿名さん

確かに検索したら色々なノウハウがありますし、たくさんの中で自分たちのマンションにベストな方法を見つけて行かないと行けません。
一概に管理費が高いと文句をつけるのではなく、その相場をきちんと調査して交渉に臨む準備が進んでいます。

１５５：理事長経験者さん

私の勉強不足でご心配おかけしました。再任を妨げないの項目は書かれていました。
無知だと気が付いて、何も行動しない事が無知以上に悪い！とつくづく思いました。１０年以上も放置されていた事が、すぐに変わるとは考えていません。
これからまだまだ、調べてもわからない事、理解出来ない事沢山出てくるでしょう。
その時はまたアドバイスお願いします。他のスレも拝見して、参考にさせて頂いてます。

[158: 新米理事]

１５６：理事長経験者さん

使える理事、理事長が増える様にもっともっと勉強していきます。
誰かの後ろをついて行くのは 楽ですからね。つい甘えが出てくるのかも知れません。
私自身も、昔から人を引っ張るのは苦手なんですが・・・

[159: 匿名さん]

>私自身も、昔から人を引っ張るのは苦手なんですが・・・

理事長を５年間に二度やりましたが理事を引っ張ると言う意識は待たない方が良いと思います。
かえって年齢等で抵抗心を呼び起こす危険がありますので、私は皆の為でなく自分持ち分の共有財産の管理を損得無い様に、しかも理事長＝管理者の保存行為の職務権限をフルに活用し、理事、監事には其の内容の透明性を確保することを心掛けました。その結果、今回は新省令適用の新管理委託契約書と特別議決の資産価値付与の光配線の議案を可決しました。

[160: 新米理事]

１５９：匿名さん

今まで透明性にかなり疑問が持たれる部分があったので、その事も積極的に改善していきます。
一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

[161: 理事長経験者]

新米理事さん

近々更新なのですね？
では、重要事項説明会は開かれたのでしょうか？

マン管法が改正になり、平成２２年５月から施行されています。
このタイミングでの更新でしたら、財産の管理方法が昨年と違うはずですので、昨年と同内容の契約ではないと思います。
従って、管理会社は（理事会の承認を得たうえで）組合員向けに重要事項説明会を開き、契約内容を説明しなければなりません。
そして、当然、説明会に出席できない組合員にも「重要事項説明書」が配布されるはずです。
これらが成されていることが、まずハンコを押す前の大前提です。

それができていたら、契約書案を理事会前に配布します。
一定の検討時間を置き、理事会で承認したら、総会で議決する。
その後、契約書に理事長が押印。
これが一般的な流れだと思います。
（退役理事長なので、間違いがあればどなたかフォロー願います）

>一つ質問したいのですが委託契約書は、理事会の理事の前で結ぶべきですよね。
>ハンコここにお願いします！って理事長にもって来るものですか？

上記のような流れが出来ていれば、ハンコは理事長が自宅で押しても良いかと思います。
もちろん、内容が変更（改ざん）されてないことを確認の上で、ですが。