管理組合が名前だけ～どうしたらいい？

[新米理事]

新しく今度理事になったんですが、管理組合とは名ばかりで管理会社に丸投げしてたら何でもやってくれると勘違いしてるマンションの改善に、アドバイスをお願いします

[41: 匿名さん]

いろいろテクニカルなことをするよりも基本的な事柄を整理したほうが良いかも納得です。管理会社で差はありますでしょうか？おそえていただけませんか？

[42: 新米理事]

３６：中堅フロントさん

管理規約には理事長が保管と書いてありましたが、管理委託契約書にも名簿管理業務の中に
ａ 組合員の届出に基づき、区分所有者及び入居者の名簿を作成し整備する。
ｂ 区分所有者の変更、第三者の使用等の届出書類を受付し、保管する。
となってます。保管するとは書いてないですね。

議事録すら管理組合がまともに持ってないのに名簿までそろってないですよね！「議事録と管理規約は管理会社が保管してます」とエトランスに法律に基づき表示はしてますが、議事録すらまともになかったら引き継ぎ無し、活動無しの輪番制管理組合なんて機能するはずがないですね。
なのに管理会社すら賃貸部分の把握が出来てなかった、なんてどうしようもない！規約をたてに理事にならないくせに規約書いてある第三者の使用の届出はまったく出さないなんて、ありなんでしょうか？

[43: 住まいに詳しい人]

意外に反響があるものですね。

>>40さん
厳密には異なりますが、ざっくりと、株主（管理組合員）、取締役会（理事会）、執行部（管理会社）、協力会社（施行会社以下）と表現すればご理解いただけますでしょうか。

取締役会が執行部の仕事をすることは望ましくないのです。
これをコーポーレート・ガバナンスといいます。（株式会社の場合です。）
第一にすることは会社法の改正ではないということはご理解いただけると思います。
第一にすることは、役割と責任を見直して組織的に合意をすることです。
これで、ほとんどできないことはないはずです。

「いろいろテクニカルなことをするよりも基本的な事柄を整理したほうが良い」
そう理解して頂けますと書いた甲斐を感じます。
せっかくですが、個別各社については控えたいと思います。お手数でも事例別にご確認頂けたらと思います。

単純に丸投げを批判の対象にして制度を見直すと、いろいろと歪みが生じます。ご留意ください。
（仕事が増えます。難しくなります。管理会社をリプレース欠けづらくなります。）

[44: 匿名さん]

37さん
理事会は意志決定機関ではなく、執行機関です。
意志決定機関は管理組合の総会です。

[45: 新米理事]

３７・３９：住まいに詳しい人さん
こんにちは。まったく同感です。
意志決定機関と言うよりハンコついてたら何でもちゃんとやってくれる一年ポッキリの面倒な当番って考えかもしれません。
管理会社の業務執行を勘違いしている。私自身もですが！
ついでにあまり必要でない物も奨められましたが、キッパリ理事会で断りました。

３８：中堅フロントさん
自分なりにその案は考えてました。過去の理事会メンバーからも、そんな話があったと聞きました。引き継ぎはスムーズになるし、まずは今までの活動状況が把握しやすいと思います。二年となるとかなり嫌がる人が出てくるでしょうが、議題にあげる価値があると考えてます。
イベントの件ですが、今のやらなければいけない事さえしない人が多い状況では却下されるでしょう。高齢者が多いし、基本的には当番だから仕方なく理事会活動をしている人のほうが多いでしょうから・・・私自身たまたま当番だからで自分からではなかったので。

４０：匿名さん
もちろん管理会社だけが悪者ではありません。理事会や住人側もしっかり活動して、担当者にきちんと意志表示をして理事会を機能させる努力をしていきますし、担当者にはお願いもしてます。

４１：匿名さん
はい、まずは、理事会保管の整理整頓。理事が代わっても分かりやすくファイルして、まずは見やすくしています。

[46: 新米理事]

４３：住まいに詳しい人さん
そうですね。「過ぎたるは及ばざる如し」管理会社と理事会が上手く連携がとれないと、お互いがしんどくなりますよね。

[47: 住まいに詳しい人]

>>44さん
44さんは間違いではありませんが、今回の場合は適当ではありません。（悪気はありません。）
（こうした読み違いが理事会と管理会社の間で起きる諸問題の根源にあり、そのために申し上げようと書きました。）

本スレッドは、理事会と管理会社の間の問題（関係）だと理解しています。
この２者間では理事会は意思決定機関になります。（管理規約内業務の執行機能を管理会社に委託しているからです。）
管理規約外業務、管理規約の改正などですが、これは管理組合員による総会により意思決定を行います。（参考：株主総会）

役割間では「意思決定」と「執行」の関係が存在します。
総会で「意思決定」された管理規約に基づき理事会が「執行」する。・・・前者
理事会の「意思決定」に基づき、管理会社が「執行」する。・・・後者

実際のマンション管理運営では教科書で明記されていない後者に関する問題が多いのです。
更に、管理会社の中の役割間でも「意思決定」と「執行」の関係が存在しますが、明確ではないケースが多いです。

>>新米理事さん
新米理事さんが理事長になれば上手くいくのではないでしょうか。
強いリーダーシップを感じますので、管理業務の内容について「サービス品質保証契約」を検討されてはいかがでしょうか。
骨は折れますが！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/51

[48: 住まいに詳しい人]

>理事会の「意思決定」に基づき、管理会社が「執行」する。・・・後者
>
>実際のマンション管理運営では教科書で明記されていない後者に関する問題が多いのです。
>更に、管理会社の中の役割間でも「意思決定」と「執行」の関係が存在しますが、明確ではないケースが多いです。
これらを解決するために取り組むのが「サービス品質保証契約」の検討です。
ペナルティ項目をなしにしてはじめると受け入れてもらいやすいと思います。
管理組合員と管理会社の相互理解のため、対象業務は図を多用したほうが良いです。

[49: 新米理事]

４７・４８：住まいに詳しい人さん
はい、実は理事のなかで理事長になってます。おすすめ頂いたサービス品質保証契約の件も詳しい資料を作成して理事会に提案したいと思います。まだまだ、わからないことが多々出て来ると思われますがその時は、アドバイスよろしくお願い致します。

[50: サラリーマンさん]

住まいに詳しい人さんの文章まったく理解できません

[51: マンコミュファンさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】 　

[52: 新米理事]

皆さん真剣にアドバイスや意見を下さってます。冷やかしは止めて下さい。わからなかったら、きちんとわからないからと正直に言って納得いくまで書き込みされたらどうですか！

[54: 匿名さん]

スレ主様、みなさん、５３のような役に立たないコメントしかできない人はスルーして行きましょう。
５３は荒らしと一緒にされても仕方ないですよ。

新米理事の理事長さん、大変な環境の中よく頑張っていらっしゃいますね。
うちも同じような状況です。

ここのスレをみて参考にしますので諦めずお互い頑張りましょう。

[55: 新人フロント]

>>新米理事さん

修繕積立金は値上げ済みなのですね。よかったです。

今は理事長なんですね。他の方も書いてらっしゃいますが、理事会役員の２年任期、半数入替え制は問題を継続的に扱うのにとても有効です。規約の改正を伴いますのでハードルは高いですが、自ら２年やるという人がいる時でなければ提案できません。

是非現状の問題点を他の組合員に理解していただき、実行されることをお勧めします。

[56: 新米理事]

５４：匿名さん

頑張ってどんどん勉強します。

５５：新人フロントさん

今まで問題点をピックアップしてアンケートをとりながら、案を練って行こうと思います。

[57: 44]

47さん（43も同じ方ですよね）

コーポレートガバナンスを誤解されてますね。
大多数の株式会社（取締役会設置会社）では、
業務執行と意志決定は明確に区分されていません。
業務執行権限を持つのは、各取締役になります。
管理会社＝執行部としていますが、執行部は会社であれば各取締役（とその業務を分掌する部）であり、
管理組合であれば、各理事となります。

また、理事会の意志決定に基づき管理会社が執行するとも書いていますが、
管理会社が執行するのは総会で承認された管理委託契約に基づいた執行です。

長くなりましたので、分割します。

[58: 新米理事]

５７：４４さん

とにかく理事会なり組合員が出席する総会で決まらない限り、管理会社が勝手に動く事はないって考えたらいいんですね。
裏返すと何にも考えず、了承したりハンコをついたら駄目！ですね。

[59: 住まいに詳しい人]

おはようございます。

>>新米理事さん
ぜひご活躍ください。管理組合員と管理会社の相互で良い方に変わると思いますよ。

>>57さん
マンション管理と株式会社の運営について、厳密には異なりますと断り書きしています通りです。
それでも記載した以上の定義が必要だとは思いませんが、お答えします。

57さんはコーポレート・ガバナンスを誤解しています。（悪気はありません。よくみられる誤解のひとつです。）
詳しくは割愛しますが、取締役と社長の違いを取締役会と執行部の違いで整理しなおしてみて頂ければと思います。

今回のスレッドのテーマのように、大多数の管理会社が行っていることが正しいとは限りません。
（「大多数の株式会社（取締役会設置会社）では」に対応しています。）
正しい理解に即して、関係を整理しなおすだけで、ほとんどのことが解決するようになります。

>また、理事会の意志決定に基づき管理会社が執行するとも書いていますが、
>管理会社が執行するのは総会で承認された管理委託契約に基づいた執行です。
当該契約は管理組合と管理会社の間で行われるので、 57さんの理解は正しいです。
でも先の前者と後者の説明の誤りを指摘することにはなりません。
この機会に管理委託契約をよく読んでみてください。

ところで、57さんの意見の目的は何でしょうか？何が解決するのでしょうか？

[60: 新米理事]

５９：住まいに詳しい人さん
おはようございます。
まず、自分たちの問題点を調べるために過去の議事録と収支報告とを委託契約書を見ながら 書き出してます。他に何か目を通したほうがいい物がありますか？勿論、管理規約と重要事項説明書は傍らに置いてますが・・・

[61: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん

〉ところで、57さんの意見の目的は何でしょうか？何が解決するのでしょうか？

44さんは続編を書かれるようです

〉長くなりましたので、分割します。