自主管理でやりたい放題

[困りマンション]

３年前に世田谷に購入した築35年の60世帯のファミリー向けマンションの2LDK一室を所有しているのですが、理事会が同じメンバーで独占され、理事会もほとんど開催されず、監事も設置されない状況で、数千万単位の大規模修繕や数百万単位の設備更新を同一業者でやられまくっています
まずはどこから手をつけるべきなのでしょうか

[1: 匿名さん]

誰かに売りつけて、そこから逃げ出せ。

[2: 匿名さん]

地道に仲間を見つけるしかないでしょう
皆あきらめてるの？

[3: ご近所さん]

昔のマンションってそんな感じのとこ結構あるよね。
地主がデベに土地を売る代わりに、格安で部屋を提供受けるんですよね。
それだけでなく全戸数のうち半分以上をワンルームなどの賃貸用に取得して、全議決権のうちほとんどを掌握している場合もあります。
理事会が同じメンバーとのことで、親族で固められている可能性もありますね。
ごく一部が分譲にまわされたことかと。
規約には理事の連続就任などについても書いてないでしょうね。
今から規約変更は無理と断定できるでしょう。

[4: 困りマンション]

昭和50年代、バブル時代、ここ10年で購入がそれぞれ1/3づつに分かれていて、特定の人が大半を押さえている状況ではないです

ただ若手のここ10年の入居者はサラリーマン系の子育て世代が中心で、建築関係に詳しい理事には物申せない状況です

理事会を独占しているメンバーはバブル時代にキャッシュで買ってる人々です

不満を持っている人は結構いるのですが、対抗手段がみつからない段階です

監事を設置していない点や理事会を開催しないで工事を決めてしまう点など、なかなか巧妙です

[5: 匿名さん]

>>築35年の60世帯のファミリー向けマンション
考え方ですが、理事会が無責任な輪番制であった場合、積立金不足で2回目、3回目の大規模修繕工事が実施できない場合があります。60世帯だと輪番制ではなかなか人材が出てこないんですよ。
スレ主さんのマンションは理事会が同一メンバーで独占されてるとのことですが、維持管理の面では問題ないと思いますよ。業者は知り合いのところで、良心的にやってるんじゃないですか。
自主管理とのことですが管理費や修繕積立金の額は近隣のマンションと比べてどうですか？たぶん安く設定されているはずです。

[6: 匿名]

たぶん金の持ち逃げとか起こってるだろうね

[7: 匿名さん]

なんにでも両面ありますから。輪番制で管理会社のいいなりになって、カネをむしりとられてるとこもある。

[8: 匿名さん]

ま、監事なんて結局お飾り。理事会がきちんと機能していれば問題なし。

60戸だったら、理事がずっと同じでも仕方のない面もある。
不満があるのであれば、理事に立候補、ついでに理事長にも
立候補するのが良い。

訴訟を起こすという手もあるけど、法律違反をしているという疑い、証拠が
なければ訴えるのは無意味。

こういう話は、現理事側の意見を聞かないと、どちらが正しいかわからない。
責任を果たさないくせに、文句ばかり言う組合員もいる。

[9: 匿名]

大規模修繕なんかは総会の決議を取ってますか？

[10: 入居済み住民さん]

確かにそのへんのこと書いてないですね。総会があれば質問もできると思いますが。

[11: 匿名さん]

もの凄く高い業者を 口コミでいいみたい。
と進めてくる電気屋がウザい！
クリーニングに、二〜三万なんて高すぎ

[12: 匿名さん]

＞大規模修繕なんかは総会の決議を取ってますか？

この人は規約を読めないんでしょうね。

[13: 匿名さん]

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更

六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し

七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びに
これらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[14: 匿名さん]

(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のた
めに特別に必要となる管理

[15: 匿名]

総会は委任状が大半なので総会議案にさえ出してしまえばすべて可決 つまり理事会を既存メンバーでコントロールすることで、馴染みの業者への発注や知り合いを高い給料で管理人として雇うことも自由自在 なかなか悪質なんすよね

[16: 匿名さん]

＞総会は委任状が大半なので総会議案にさえ出してしまえばすべて可決

それを許している組合員が悪い。
区分所有法で代理人（委任状）と書面（議決権行使書）での議決権の行使は保証されているのにそれを実行しない組合員が悪い。

[17: 匿名さん]

全く日本人はいつからどうして駄目になったのだろう。

[18: 匿名さん]

確かに、自分の行動は二の次にして責任を他人に押し付ける発想しか無い。

[19: 匿名さん]

たぶん、ほとんどの組合員は問題点に気付いていないのでしょう。
賛同者を募るしか道は無いでしょう？

[20: 匿名さん]

>>全く日本人はいつからどうして駄目になったのだろう。
えっとですね。1993年くらいからです。バブル崩壊後、世の中全体に余裕がなくなりました。

[21: 匿名さん]

＞世の中全体に余裕がなくなりました。

世の中のせいにしなさんな、頭の悪化を。

[22: 政治評論家さん]

↑日教組のせいである。

[23: 匿名さん]

戦後、日本の教育はダメになったようです。
管理会社も中国、北朝鮮、ロシアみたいなやり方になっていますね。
恥も、外聞も気にしない人種が蔓延していますね。

[24: 匿名さん]

＞管理会社も中国、北朝鮮、ロシアみたいなやり方になっていますね。

この被害者意識が理解出来ません。
対等契約でしょうに、被害者意識を持つ事は契約を止める事もできるのに出来ない＊＊＊根性に過ぎない。

[25: 匿名さん]

だいたいエレベータ１基あたりの月額保守費をみれば、被害度合いがわかるんじゃねえ。

被害度１：月額２万程度
被害度２：月額３万程度
被害度３：月額５万程度
被害度４：月額７万程度
被害度５：月額１０万以上

[26: 匿名さん]

↑まあ、そうなのだけど、フルメンテとPOGでは2万円ちがいますからね。階数にもよる。
８階、９階建てだとですね、
メーカー保守でフルメンテ6万から6万5000円が普通。
１４階くらいだと7万超えます。
独立系は安い（フルメンテで5万前後）ですが、シーケンサ（制御用のコンピュータ）の中身がまったくわからず、障害感知の機能をほとんど使えなくなります。

[27: 匿名さん]

＞まずはどこから手をつけるべきなのでしょうか

自分が理事長に立候補するか、同志を二十パーセント集めて提案する事以外の方法はありません。

[28: 匿名さん]

身から出た錆よ。スレ主さん。

[29: 匿名さん]

自浄努力のために理事長に立候補するしか無いですね。

[30: 無名]

>>3 ご近所さん
買ってからじゃないと、わからないことが多いですよね…。

[31: 通りすがり]

>>15 匿名さん
厳しくチェックするようになると
妨害されそうで怖いですね…

[32: 匿名さん]

当マンションのエレベーター保守点検費は、フルメンテだけど
１４階で１基

[33: 匿名さん]

↑　金額は４６，０００円。メーカー保守。

[34: 匿名さん]

私のマンションも管理組合、理事長のやりたい放題で困っています。
防犯カメラで日常生活をチェックされ、ちょっとしたことで注意文が届きます。
プライバシーもあったもんじゃありません。
防犯カメラは悪意性のあるもの、故意のいたずらに限定されるべきです。
いい対抗策はないでしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。

[35: eマンションさん]

>>34 匿名さん
防犯カメラの閲覧は運用細則に書かれていて、ルール違反を突き付けてやるとか…ですね。
閲覧は理事会の許可を必要としたり、申請書が必要としている場合が多く、議事録や申請書が保管されているか確認しましょう。まずは運用細則をご確認ください。

[36: 購入経験者さん]

>>34 匿名さん
警察に相談なさってください。

[37: 匿名さん]

監事はいるのですが、理事長の言いなり。
機能していません。

[38: 匿名さん]

こういう時こそ、躊躇なく警察の力をかりましょう。

[39: マンション検討中さん]

年寄りが静かに過ごしたいなら、老人ホームへ行きなさい。

[40: 匿名さん]

ご年配は、余生を静かに過ごされては？

[41: 通りがかりさん]

独立系に変更すれば、メーカーから営業に来るので2割ぐらい安くなる。

[42: 匿名さん]

施工業者に気前よく払うのが分譲マンションの鉄則

[43: 購入経験者さん]

マンションの価値が下がることにつながります。
それを認識しないといけません。

[44: 匿名さん]

自主管理でやりたい放題というけど、管理会社のやりたい放題の方が問題ははるかに深刻。ってか、大抵のマンションは管理会社がやりたい放題やっていることに管理組合は気がついてない。必要な工事や修繕と思われているうちの３割くらいは不要だし、マージンが乗っている分高い。自主管理は理事の性質次第で、良くもなり、悪くもなるが、管理会社に頼むと、１００％に近い確率で利益相反を働いてくる。だって、商売だからね。

[45: 匿名さん]

管理会社のやりたい放題は抑止力もできるが
理事会のやりたい放題はとめようがない。
どちらがいいのか。

[46: 匿名さん]

＞管理会社のやりたい放題は抑止力もできるが

抑止なんてないでしょ。なんせ管理会社丸投げなんだから、やりたい放題に気付いてないことが問題。自主管理でバックマージンもらうとダメだけど、管理会社がぼったくるのは料金だからOKなの？

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
理事のバックマージンなんて可愛い方でしょ。
組合員が丸投げなら理事の管理費や修繕費の使い込みなんて誰が気がつく？
金も戻らんよ。

[48: 匿名さん]

自主管理の場合、自己責任で他人のわれわれがとやかく言う必要はないが、管理会社の場合、加害者と被害者という憐れな関係を作ってしまう。

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん

自主管理であれ、収支報告はあるよ。そもそも、犯罪と比べるのおかしいだろw

管理会社は元々管理会社の費用がのっている分高いし、犯罪ではなくても費用として請求するから、ぼったくられていても気づかない。２０万で済む工事を１００万で請求されても「必要です」と言われれば素人組合員は反論できないからな。そういうビジネスモデル。自主管理なら、犯罪者でない場合は２０万円で済む。

[50: マンション検討中さん]

犯罪レベルもあるようです。
長期間権力持つととんでもないことに。
管理員、管理組合責任者は1、２年ごとで交代しないと不正が起こります。

[51: 職人さん]

それは、自主管理と関係ないよ。管理会社だろうが、規約を変えたら長期間権力持てるよ。

[52: 匿名さん]

一般論として参考になります。

[53: 匿名さん]

大阪にも、理事長が暴走している自主管理マンションがあるようです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

[54: 検討板ユーザーさん]

>>53 匿名さん

暴走を標準速度にしてるのが、管理会社です。

[55: デベにお勤めさん]

まずは、相見積もりをとることから始めてみては？
これが基本ではないのでしょうか？
大きい工事などは、最低３社は見積もりを取ってください。
値段が差が出てきます。

相見積もり先は、全く見当が付かないのであれば、
お住いのマンション管理士会などに相談されてはいかがでしょうか？

そうすれば、個人的な業者だ！と言われても反論できるでしょうし、
ただ、自主管理自体が
個人のバックマージンをもらうとか、不正の温床になりやすいでしょうし、
工事のレベル（業者選びや内容含めて）が落ちるとか、
高い業者に何らかの理由で見積もってしまう？例もあるのではないのでしょうか？


そのように組合がしっかりしていないと、
マンションにとって、
利益相反になりやすいのではないのでしょうか？

ただ、管理会社に委託する分の費用より安いのであれば、
メリットではあるのでしょうが。

当方は３５戸のマンションですが、
管理会社に普通に委託しています。

あまりに暴走した管理組合なのであれば、
管理会社の見積もりをお試しで取ってみてはいかがでしょうか？
自分のマンションがどのくらいの金額で委託できるかわかります。

[56: 匿名さん]

うちは自主管理ではなく輪番制だけど、理事会に透明性がなく、
総会決議でなければいけないものを理事会決議で決めてしまうことが何度も起きている。透明性を確保するためにZOOMなどを活用して、管理組合員全員がオブザーバーとして監視できる仕組みでもつくらないかぎり、癒着や横領がいつか生じる可能性もあるのではないかと危惧している。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
密室がだめなんでしょうね。
昔は全員参加が現実的ではありませんでしたが、今はできるんだからガイドラインで方針示すべきです。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
2021年6月の改正で標準管理規約の同条項に、会議の方式にWEB会議を含むことが明記されました。ごく最近の改正ですから、ほとんどの管理組合の規約には、「WEB会議～含む」の文言は入っていないと思います。
しかし、国土交通省は、この改正にあたって「ITを活用した総会・理事会が可能であることを明確化したので、各管理組合の管理規約の変更をしなくても、ITを活用した総会・理事会の開催は可能」と説明していますので、規約に明記されていなくてもWEB会議は可能と考えて良いでしょう。

ただし、理事の中で、WEB会議可能なデバイスを所持していない、操作の不慣れ、通信料が従量制などの理由で、WEB会議に参加できないという方がいらっしゃる場合には、その方が納得する形で実施する必要があります。

たとえば、WEB理事会の前に、各議案について、個別に時間を設けて十分にその方の意見を聞き、WEB会議で共有してから採決をする、あるいはリアル会議室を設けて、リアル会議とのハイブリッドで開催するなどの配慮をお勧めします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95110/

ZOOＭの無料コースでも録画機能も付いています。
監視の目を増やせば、癒着や横領もやりにくくなりますし、くだらない無駄話や陰口も減るのではないかと期待します。最後にオブザーバーの質問に答えて終了するという形が理想です。
人手不足のため、フロントの質の低下が問題になっていますが、フロントもわざわざ訪問しなくてよいというのは仕事時間の短縮や軽減につながるので歓迎すると思うのですが、いかがでしょうか。

[59: 匿名さん]

生の映像は、個人情報に当ると思われる。例えば、音声だけで、ボイスチェンジャーで個人が識別できないように加工するなどの対応が必要でしょう。

〇マンション標準管理規約　改正案（新設）
【コメント】
第49条関係
② 議事録には、個人情報やプライバシー情報が含まれる場合も多いことから、閲覧等に当たっては、発言者や審議内容から特定の個人が識別できないように加工するなど、個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号。以下「個人情報保護法」という。）の趣旨等を踏まえて適切に対応することが必要である。

〇個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

それはWeb会議開催後の閲覧に関する注意点ということでしょう。
Web会議中に個人情報保護のために個人識別ができないようにするとかいうことではありません。そんなことしたら、Web会議そのものが成立しなくなります。
やや論点がずれている気がします。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

そのとおりです。
閲覧等に当たっては、閲覧者が議事録に記載されている「特定の個人」を識別することができないように、適切に対応することが必要だということですね。

[62: デベにお勤めさん]

>>59 匿名さん

外部に公開するならともかく、理事会の音声が管理組合内部で個人情報に当たるわけないだろw 　ここで個人ていうのは、住民のトラブルとかの住民を特定する場合が、個人情報になるってことで、理事自体は個人情報じゃない。そんなこと言い出したら、理事役員の氏名や部屋番号も全て個人情報になって、ますます密室化して喜ぶのは管理会社だけってことになる。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

自分は個人的には自己の発言に責任を持つという意味で個人特定されても全然かまわないけどね。実際に管理組合員有志が第三者管理方式に反対して理事会設立を実現するために臨時総会を開こうとしたとき、管理会社が個人情報だから渡せないと言って区分所有者名簿を渡すことを拒否したという話をゲンダイで読んだことがあるが、
理事会方式では透明性の欠如＝密室化が住民の無関心を引き起こす原因の一つであり、管理会社の不祥事の隠れ蓑になってしまっている。悪徳管理会社は必ず内通者をつくるから気を付けよう。