ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[736: 匿名]

もうその部屋は残ってないんでしょうね。

[737: 匿名]

No.735さんの意識では，一生マンション買えない人だと思ってしまいました。どんな優良物件でも問題点を挙げそう。。。。ごめんなさい。

客引きの手段はどんな営業だってあると思います。あとは，実際に自分で確認して決めるしかないでしょ。
純粋に値が低いのは1階だからのように思います。他の1LDKは2階以上ですから。

それは，2期の販売だからこれから抽選ではないですか。

1階でも庭はないし，バルコニーに目隠し用の植栽なので，その辺をどうとらえるかは人によると思います。

[738: 匿名]

＞737さん735です。
ごめんなさい。予測がはずれてます。数年前に目黒区のマンションを購入済みです。
このスレに入っているのはあまりに頻繁にパンフレットが入っているからです。周辺住民の方なら分かると思いますが。
このマンションを購入するんですか？

[739: 匿名]

すごいですね〜2期ですか〜引っ張りますね。
ここだけは倍率つくでしょ。でも外れたら半端ない勧誘が待ってますよ〜

[740: 匿名]

SUUMOの首都圏181駅ﾏｯﾌﾟで70平米のﾏﾝｼｮﾝの最新価格相場が出ていました。

予想通り下がってきてますね。

山手線の駅で紹介されているのは目黒駅6755万円、田町駅6024万円、大塚駅5865万円、上野駅4978万円、田端駅3741万円。人気の文京区の本郷三丁目駅6767万円です。

ルフォン不動前は坪単価330万円ですから7000万円。

やはり高くないですか？

[741: 匿名]

目黒駅で坪単価318万円ですか!?
出来れば山手線徒歩圏のマンションを購入したいですね。

[742: 匿名]

ルフォン不動前の価格は東京最後の高価格になるかもですな〜
ここ数年の価格相場をみても今年はリーマンショック前の相場で〜す。

[743: 匿名]

50平米以下のﾏﾝｼｮﾝは税制面、ﾛｰﾝの面から見てもお勧め出来ません。

[744: 匿名]

目黒坪単価３２０万円ならバス物件か日当たり最悪一階物件とかしかないし 今後もそう変化ないよ 駅前開発もあるし 目黒は変な立地しかマンション立たないがやはりずっと人気はある

[745: 匿名]

でしょうね〜
目黒駅前なら今なら坪単価500万円です。
中古でも築浅だと500万弱してます。

[746: 匿名]

その値段はパークタワー目黒だけでは？

[747: 匿名さん]

えええ！
南東側の一階って、半地下なんですか？
気がつかなかった。
だから半分以上売れ残ってるんだ。

[748: 匿名]

地下にはすみたくないな

[749: 匿名]

どうしても湿気が貯まります。

[750: 匿名]

ルフォン不動前はやはり完売難しいですよね。
今までネガを入れましたけどこのマンション購入があまりいい選択でないことは間違ってなかったですよね。
それでもここ1、2ｹ月で完売するようであれば反省しますが。

[751: 匿名]

アドレスが品川区西五反田ってのが、リセールバリューを落としたりしないですかね？

[752: 匿名]

品川区でも東五反田、上大崎は高級立地ですが、西五反田はなんでも無いですよ。極普通です。
ここは準工業地域ですから何でも周辺に建っても文句が言えない立地です。

[753: 匿名]

ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰから言うとかなり難易度が高いﾏﾝｼｮﾝと言わざるをえません。
ここが欲しいという人がいるﾀｲﾐﾝｸﾞでいれば別ですが中古になったこのﾏﾝｼｮﾝが魅力的と言えるのは駅徒歩6分という点だけでしょうか？
中古で不動前駅を探す人は少ないですし、不動前駅が何線にあるか分からない東京住民の方が多いのが現実です。ちなみに私の東京在住の知人の10人の内8人が知りませでした。
ﾃﾞﾍﾞは有名ではありませんし管理も全くメジャーでない会社ですし、建物も高級感が特になし、設備も平凡、線路と将来的に首都高インターの抜け道として交通量が増えると見込まれるかむろ坂に挟まれた準工業地区。
ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰが維持できる可能性は低いと見ています。

[754: 匿名さん]

サンウッド中目黒を見送ってこっちにしたけど、ミスったかな。

[755: 匿名]

不動前駅から徒歩4分。物件周辺にスーパー3つ。目黒からひと駅。自転車あれば中目黒、恵比寿、代官山まで結構すぐ。東横線直通。都内では大変貴重な自然につつまれた林試の森公園。かむろ坂の桜並木。比較的高台。隣が小学校と公園の為、そこに新たな建物ができる可能性は低い？玄関のアプローチとか緑化など、女性に好まれそうなデザイン。一概にリセールバリューが低いとは言えないと思いますが。

[756: 匿名]

不動前にしてはだいぶ高いのでリセールはある程度は下がるでしょう。ただ不動前で探してる人には 好立地なので売れない事はないと思います！隣の小学校は人気なさすぎるので今後廃校の可能性は０じゃないと思いますが かむろ坂沿いだからあまり変な建物は建たないんじゃないかな。

[757: 匿名]

先日ざっくり値段聞いてきましたが、坪単価330万円の部屋ってあまりなくないですか～！？ローン控除対象になる2LDKくらいの部屋がほとんど300万くらいでしたよ～これって高いんですかね？

[758: 匿名さん]

不動前では高いよ。いくら駅近だからって夜の閑散とした感じ、他の駅だったらもっと賑やかなのに。

[759: 匿名]

10年前ならともかく，リセールでもうけが出る分は減価償却分として新築値段上乗せてるのは，どこのエリアも一緒かと思います。
ネガ入れてる人は，入れたくて勝手に書込んでるだけというのがよくわかります。
ここが高いとかではなく，どこも安くない買い物なのは事実。

それより全体的にまだまだどこも高い状況というのは，なんとかして欲しい。
賃貸にしても，どこも高い。そんなところにお金使ってたら，日本の経済が冷え込むの当たり前に思う。

[760: 匿名さん]

たしかに。ここが特別高いわけじゃない。
家賃の市場価格、他マンションの新築価格がすべて収斂した
適正な価格だろう。
マーケット全体が高すぎるのだ。
でも、城南の需要が高い限り、しばらくは下がらないだろう。

[761: 匿名]

私も立地からみたら、よそと比べてそんなに高いと思わない。
（自分には安くはないが、ぎりぎり出せる金額）

山手線から１～２駅だったら、代官山とか、中目黒とか・・・
まあ　それらは高いに決まってるけど
初台とかも高いですよね～　あんまり魅力ある街とは
感じないけど。

[762: 匿名]

初台近辺は高いですね～確かに～
中古いくつか内覧させてもらいましたが、ならなして320万くらいでしたね～
強気でびっくりしました。全然住みたいと思わなかった。

[763: 匿名]

目黒から一駅でなぜ不動前は人気がないのか？喪服の人が多くイメージ悪いからですか？

[764: 匿名さん]

目黒までが坂だから不便だよな。

[765: 匿名]

デベサンケイ、管理はほとんど実績のないサンケイビル管理、多分丸投げ、ゼネコン一社丸投げデベの建築管理？
何があってもおかしくない!？

[766: 匿名]

763〉ネガ過ぎてアレだけど地元民です。あまり知られてませんが不動前は五反田からこっち小さな芸能事務所も多く必然的に893関係の事務所が多いところ。かむろ坂の上から小山側なはまだいいけど、子供にはあまり環境が良くないです。準工業地域だから仕方がないけど。

[767: 匿名]

まじですか？それは知らなかったです

[768: 匿名]

不動前住民ですが、８９３関係っぽい人なんて見たことないです。

[769: 匿名]

わざわざ線路沿いに住まなくてもと友人に言われたが駅近はやはり捨てがたい、、

[770: 匿名]

管理会社は，問題あれば住民の協議で変更できるんですよね？

[771: 匿名]

喪服の人って見たことないんですけど，どこに斎場が？

お店は最低限必要なものがそろっているから，逆にうるさくなくていいかと思いますが，確かに夜暗いのはきになる。

計画停電で，電灯消しているのかと思っていたけど，違うのかしら？

[772: 匿名]

プレミストのある駅の山側とか，坂うえから小山側はたしかに住宅地として感じ良いと思いました。
なのに，学校と公園周辺が暗い。それが准工業地帯の影響？
ちょっとコジャレタお店ができてたから，ルフォンの影響でもう少し明るくなるといいのですが。
再開発はないにしても，どこが10年後に人気が出るかなんてわからないし。
10年後に地価，激暴落しないことを望んでおります〜。

[773: 匿名]

わざわざ線路沿いにすまなくても･･･今は急行が少ないですけど増えたら結構うるさくなりますよ〜不動前駅止まらないし。

[774: 匿名]

不動前だけが大暴落はないでしょうけど、売りに出した時に売れるかどうかです。

また永住するにしてもこれからの老後は厳しいものになりますから、今話題の東京スター銀行の商品でマンションの資産価値で最大５０００万円まで無金利で貸す商品があります。死んだら銀行が売り完済です。

借りようとしたら資産価値が低くて借りられる金額が少ないと悲惨です。よく永住するつもりだから資産価値は関係ないという人がいますが間違いですよ。老後の余裕資金を得るためにも資産価値が残るマンション選びが必要なんです。

[775: 匿名さん]

それで資産価値のあるマンションはどこなのさ？
目黒（坂の上）、白金、高輪、恵比寿、代官山、上原とか、
超金持ちしか買えないところで言わないでね。

[776: 匿名]

７７１さん 桐ヶ谷斎場で調べてみて下さい！かむろ坂はしょっちゅう霊柩車が通ります。家はかなり気に入ったのですが やはりそれが気になり諦めました。。

[777: 周辺住民さん]

ネガティブな書き込みを見て、安く買いたい気持ちは伝わりますが。
　
　芸能事務所〉撤退しています。
　　　　　　　むしろ、小倉優子や真鍋かおりの所属事務所として誇りでした。
　カールズカフェなる怪しい店もありましたが、撤退しています。
　893関係〉違います。「ダンプ松本」です。ファミマの上には、もう住んでません。
　893関係〉違います。「ケンコバ」です。五反田に住んでいると言って、
　　　　　　不動前と言わないところが悲しい。テレビでオオゼキの裏の飲み屋を紹介していました。
　桐ヶ谷斎場は近くですが、かむろ坂に住んでいて、気にするとの話は聞きません。
　生活圏が違います。霊柩車もめったに目撃しません。
　
　不安材料は、有力地権者の3者ほどが、周辺の開発を妨げているとのうわさです。(街BBS)
「新改札口(ルフォンから30秒)」の計画が、旧商店街の反対で実現しませんでした。
　朝鮮学校の撤退、学研の撤退、日産の縮小、TOCの立替等で、寂れるばかりです。

　早くルフォンが完成し、「新改札口と地域の活性化」が実現すればいいんですが。

[778: 匿名]

さすがにルフォンきっかけで活性化はしないでしょ。

[779: 匿名]

けんこばってやっぱり不動前だったんだ！
かむろ坂と山手通りがぶつかるところあたりで何度か目撃したことある～

確かにルフォンの前あたりにごじゃれた店作ってますね。

[780: 匿名]

777>結局、変な物件ほど、煽りも怪しくなる気が…。

[781: 匿名]

ここと目黒ザレジデンスで迷ってる方っていらっしゃったと思うんですが こちらに決めた理由 もしくはこちらを辞めた理由教えて下さい！

[782: 匿名]

桐ヶ谷斎場の場所，わかりました！
教えて下さってありがとうございます。

私は今，斎場とお寺さんの間のマンションに住んでいて，
目の前墓地（部屋からは見えませんが）ですが，
まったく，きになりません。（日当りも緑もいっぱいですから）
昼間いないので，霊柩車もみないですし。
天寿を全うした方への敬意はあっても，死を忌み嫌ってはいないので。
むしろ生きてる人の方が怖かったりという時代。

桐ヶ谷斎場の位置なら，ぜんぜん問題ノッシング。
むしろ，歩いて行かれる方は，プレミスト側の山をのぼるということですよね。

私の住んでる町でも，地権者の力で再開発が5年遅れましたが，無事に第1期は終了しました。
世代交代していくものですから，よい方向に向かうように努力しましょう。

[783: 匿名]

No.781さん

目黒は内装が他の大手デベと同じで個性がなかった。
希望の部屋の日照がルフォンより悪かったし，金額も高かった。
不動前の駅（南北線）を利用したいので，近い方がらく。スーパーも近い。
希望の部屋が，エントランスから遠くて，郵便物とかめんどくさそうだった（不動前利用だとエントランスが逆位で利用しない）。
カーシェアリングより，電動自転車シェアリングの方がよかった。

[784: 匿名さん]

急にスレが静かになりましたね
いい部屋の申し込みが終わったのかな

[785: 匿名さん]

購入検討中

[786: 匿名]

よりによって分譲なのにわざわざ線路隣接を検討するの？
収入が少なくて線路隣接の賃貸が安いのなら泣く泣く検討しますが･･･

[787: 匿名]

君もルフォンのスレで書き込むぐらいだから
収入少ないんでしょｗ

[788: 物件比較中さん]

たしかに。世田谷の徒歩15分物件でも検討したらよろしい

[789: 匿名]

＞787さん
いえいえパークコート赤坂を真剣に検討中です。残念ながらお仲間ではありません。ルフォンを見ているのは今は周辺住民だからです。
マンションオタですが。

[790: 匿名さん]

あんなタワー住むんだ。よっぽど金余ってるんだね。
私ならもっといい物件知ってますよ。

[791: 匿名]

相当ネゴってます。
パークコート赤坂以外も検討中。

[792: 匿名さん]

で、ルフォンは売れてるの？

[793: 匿名さん]

今どきパークコート赤坂・ザ・タワーを検討とは・・・面白い。

今だったら、センチュリーフォレストあたりを検討するのが賢明かと思うがねえ・・・都心志向だったらね。
いずれにしろこことはカテゴリーが違うでしょう。そういう人がここに書き込むのは如何なものかと思うね。
ここの検討者にはなんの参考にもならない。

[794: 匿名]

センチュリーフォレストは地権者がいい間取りを抑えてるね〜
いい間取りがあったんだけど条件が悪いとこしか残ってなかったので撤退。
外観は高級感ないな〜

[795: 匿名]

パークコート赤坂だって(笑)

[796: 物件比較中さん]

あははは、そんな奴がルフォンに張り付くわけないじゃん。
そうだとしたら、将来破産するねｗ

[797: 物件比較検討中さん]

今どきコート買う人なんていんの？コート買える予算の人ならとっくの昔にコートを買ってるでしょ

それよりあとどのぐらい部屋残ってるのかな。今後かなり安くなる？正直、坪230なら買っても良い

[798: 匿名]

坪２３０？！中古買え！

[800: 匿名]

笑えた～ 確かに中古買えば

[801: 匿名]

23区内新築で230万なんてあるの？ルフォンは線路沿いが嫌なら公園側が結構良いのではないだろうか。北向きだけど、障害物少ないし。

[802: 匿名さん]

797はとなりの公園に住みなよ～
ついでにコート検討してる方も

[803: 匿名さん]

で、売れてるの？

[804: 匿名さん]

チェックしてるけど、この２期目で８、９割方なくなっちゃうよ～

[805: 匿名さん]

それでここ売れてるんですか？

[806: 匿名]

公園じゃなくコートでもなく上原になりました。

[807: 匿名]

はあ？？

[808: 匿名]

806はノーブル代々木上原のことかしら？

[809: 匿名]

ここはマンション完成後もずっと売り続けてそう....だね

静観しとくか

[810: 匿名]

契約してから気がついたのですが、階高が3メートルもなくて二重天井・二重床という仕様はどうなのでしょうか。スラブも20センチしかなく後の祭りでしょうか・・・それともこの物件に期待をしすぎなのでしょうか。

[811: 匿名]

契約しちゃったなら、気にしない方が良いですよ。スラブも20センチなら、厚くはないですが、この価格帯の物件なら妥当ですし。

[812: 匿名]

同じく契約済みなので気にしないことにします。笑
先週末かむろ坂散歩したのですが、天気のおかげもあり、桜の新緑と、すごく気持ちよかったです。マンション近辺の雰囲気なかなか良いです。

[813: 匿名さん]

かむろ坂の雰囲気はいいですよね。ここらへんって特になにもないんですが自然には恵まれていていいです。目黒不動尊も毎月28日に縁日があってにぎわっていて楽しいです。

[814: 匿名]

駅前は残念な雰囲気ですが、かむろ坂は良いですよね。特に桜の時期は。

[815: 契約済みさん]

かむろ坂、魅力的な場所だと思います。
なのでそこに酔っていたのかもしれません。
天高も2.5メートルあるのでと思っていましたが、
改めて確認するとほとんどの面積が、2メートルあるかないかだった事…自業自得ですね。

[816: 匿名]

そうなんですよね。梁が結構ありますよね。天高2.5メートルは部分的だったり。それが購入にあたり結構ひっかかってましたが、まぁ一方で魅力的なところもありますのでどこで妥協するかですね。

[817: 匿名]

うひゃー！！

スラブ20cmの二重床は新居に入った時から上の足音がドンドン聞こえますよ………(経験者は語る)その上の梁じゃあ聴覚的にも視覚的にも圧迫感ありますね

駅近いし、かむろ坂や林試の森も近いし、あまり家にいないで外に行けということですね(笑)ここはもはや割り切るしかないのでは？

[818: 匿名さん]

ある住宅サイトにこんな記載があった。ここの防音性はそこそこなんじゃない？

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　建物の床で「ドスン」「ガタン」と鈍く響くような騒音を防ぐには、骨組みに重い素材を使うのが効果的。これらの重量床衝撃音の遮音性能には、いわゆる質量則が当てはまるから。一戸建てなら固くて厚めの合板を使い、マンションなら床スラブを厚くすることがポイントになる。一般にマンションのスラブ厚が20cm以上あれば、そこそこ重量床衝撃音の遮音性能は高いといえる。遮音等級でいうと「ＬH-50」程度を達成していれば合格ライン。ただ、スラブの厚さだけで判断するのは禁物。スラブ面積が関係しているからだ。たとえば「小梁の出ないアンボンドスラブを採用」といった新築マンションの広告表示がある。アンボンドの場合、確かに天井はすっきりするが、遮音性はやや下がるという指摘もある。スラブ厚が同じ20cmだとしても、小梁をつけてスラブ面積を小さくしたほうが遮音性は高い。設計の工夫で小梁を目立たなくできれば、そのほうがベター。

[819: 匿名さん]

＞815さん

どの部屋指して言ってるの（笑）

下見にいったら、ほぼ天高2.5Ｍだったよ。
まあ、トイレ・風呂は2Ｍ強って感じだったけど。

[820: 匿名さん]

>818さん
スラブ厚以外も判断材料にしないといけないのですね。
梁は風水上良くないとかで、うちは一番気になる梁の下に観葉植物などを置きました。視線が観葉植物にいくので以前より梁が気にならなくなった気がします。

[821: 匿名]

広めなルーフバルコニーがついているタイプです。

[822: 匿名]

部屋の向きによって梁のでかたが結構異なるんですよね。北東向きは梁多いですが、北西向きは少なかった気がします。

[823: 匿名さん]

ルーフバルコニーが付いているってことは角部屋ですね。
それだと気になるのかも。

[824: 匿名さん]

設備仕様は最近完売したピアース中目黒とは雲泥の差なのに価格帯は一緒。
中目黒＞不動前なのにこの設備仕様はいただけない。
モリモトは民事再生終わって高仕様の購入者優先のマンションを作り始めてきている。

[825: 匿名]

824さん、具体的にどんなところがいただけないですか？

[826: 匿名さん]

ピアース中目黒の設備仕様は今もネットに掲載されています。
これを見れば一目瞭然です。
確認してみてください。

[827: 匿名さん]

しかし天井低過ぎだね〜身長180越えの私から見たら圧迫感あるな〜
リビング以外も2200は確保してもらいたかった〜

[828: 匿名]

ほぼ天高2.5Ｍなんじゃ？

[829: 匿名]

2500はリビングのだけでしょ。

[830: 匿名さん]

背の高い人は天井に手が届きますね。全部2.5mはないんじゃないですか？

[831: 匿名]

もちろん部屋のタイプにもよるけど、リビングが２５００と呼べる部屋もあれば呼ぶには程遠い部屋もありますね。２５００あっても戸境壁が乾式だからねって所も～

[832: 匿名さん]

>818さん
ここはスラブ厚20～25cmで、遮音等級LL-45等級相当の
二重床・フローリング構造だそうです。
それはそうと、梁がある方が遮音性は高くなるんですね。
設計の工夫で目立たない作りにして欲しかったけど、致し方なし。

[833: 匿名さん]

私は北東で公園向きを検討していたのですが、天井構造が複雑でかなり低い所もあり、こちらは見送りました。
気にならない方は構わないと思いますが。

[834: 匿名]

北東公園向きは景色が良さそうなんですよね。

[835: 匿名]

契約者の皆様、日曜日に開催された現地見学会に行かれた方いらっしゃいますか～？