ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[716: 匿名]

乾式壁の方が，コンクリ上回るぐらいに開発されていて，コストも高いとありました。
ただ，このルフォンの乾式の基準値がいくらかわからないので何とも言えませんが。

マンションの値段はあと3〜5年すれば，いったん安くなるとも言われました。待ってから買った方が良いと。
でも，賃貸で払っている分を考えると，300万〜500万安くなったぐらいでは，待ってもしょうがないと思ってます。会社の補助がないので。
この先，マンションの値段って下がるってどのぐらいまでさがるのでしょうか？

[717: 匿名]

土地価格の下落がマンションの価格低下要因だと思います。

今回の地震の影響が今後どのように出てくるかわかりませんが、東京圏の経済活動へ与えた影響は今の所限定的だと感じてます。

リーマンの時は、取引先の業績・資金繰りがみるみる悪化していったのですが、今回は然程の悪化が見受けられないです。経営者や投資家の心理もそこまでネガティブになってないので、不動産取引が今後リーマン時ほどに落ち込むとは考えずらいです。

よって、私見ですがマンションの価格の下落はほとんどないのではないかと考えます。

[718: 匿名]

何言っちゃってんだか。

経営者や投資家ばかりが、マンション買うわけでもないだろうに。

[719: 匿名]

ほんとだよ。

[720: 物件比較中さん]

人生、旬はそんなに長くないんだから買いたい時に買ったほうがいいと思うな
いや、ここがいいって言ってるわけのではなく

[721: 匿名]

>>718 719

いや、経営者や投資家がマンションを買うなんて話では無くて。本社だろうが投資用だろうが店舗だろうが、不動産投資として、土地・建物の売買がそれなりに行われている状況では、デベロッパーも土地の仕込みが安値で出来ないので、マンション価格も下がりづらいと言う話です。

わかりづらくてすみません。

[722: 匿名]

だいたい安くなる保証なんかない。あがるかもしれないし、安くなっても消費税が上がればあまり差がでないんじゃ、利率だってわかんないし。気に入った物件があれば買えばいいさ

[723: 匿名]

本当にその通りですね。自己居住用マンションなら、欲しくなった時(必要になった時)が買い時ですよね。

[724: 匿名]

買いたい時が買い時良くﾃﾞﾍﾞ営業が使うフレーズです。
買ってから酷く資産価値が落ちる物件は要注意です。ここは坪単価が高くﾃﾞﾍﾞ、立地、人気共今一つなので下げ余地が高く要注意と見てます。

[725: 匿名]

坪330万を買えるのであればいくらでも選択肢があるよ。
焦ることないでしょ。
そうやって結婚もするから後悔する人が多いんだよね。結婚したいときに結婚する。合っているようで誤り。マンション購入も同じ。

[726: 匿名さん]

694さん
林試の森公園は夏など池で遊ぶ事ができたりするので
子供達は大好きです。
フリーマーケットをやっていたり演奏会があったりと色々
イベントがあるので楽しめる公園です。
特にお花見の時期は桜がいっぱいあって大勢の人で賑わいます。

[727: 匿名]

マンション購入までの賃貸料があるから今買った方がいいと言うのはマヤかし。そうであればみんな賃貸を止めて分譲を買います。

[728: 匿名]

この今買うなオーラを出してるひとたちは一体ここに何しにきてるのでしょうね。他にも参加価値あるスレッドあるでしょうに。不思議なひとたち。

[729: 匿名]

1ＬＤＫ ３６３０万からって　まあまあな印象受けるんですけど。
山手線まで一駅だし。目黒線だし。
華やかじゃないけど、店もそこそこあるし。

でも、諸費用にあと１００万（？）ぐらい必要だろうから、
そうすると、５年後に売る時に、
最低でも３３００万円ぐらいで売りたいんだけど、
（５年間の家賃分として差し引いて）
どうなんですかねー。

[730: 物件比較中さん]

>>729
1LDKの広さはどれぐらい？
それにもよるでしょ。

>>728
まあ競合物件のデベじゃないの

[731: 155]

家賃が１３万だとして、５年後３０００万でももととれるよ

[732: 匿名]

1LDK3630万はﾃﾞﾍﾞの姑息な安いｱﾋﾟｰﾙです。通常は最多価格帯などをｶﾀﾛｸﾞに掲載します。
3630万は一世帯分しかないし、半地下でかなり条件が悪いです。
安いと思って行ってみたら欲しいものは全然違う坪単価だったみたいな･･ここは違いますが駐車場料金無料などと言っているﾃﾞﾍﾞは気をつけてください。

[733: 匿名]

＞728さん
検討スレですからポジだけでなくネガも必要では。ルフォン不動前が本当に割安であれば今買うなとこのスレに書き込みしません。
沢山のデベが倒産したことで供給が少なくなったことをいいことに弱小デベ、低スペックマンションなのに割高で販売していることを伝えたいだけです。
マンションを長年見続けている方は分かると思いますが、にわか購入検討者には見えないでしょうけど。

[734: 匿名]

＜3630万は一世帯分しかないし、半地下でかなり条件が悪いです。

そこは半地下ではないですよ，1階ですが。向いの家が低いので，日もそこそこ当たると思います（高い建物に立て替えられたらわからないけど）。

確かに平均してみると，不動前にしてはやや高めな感はあります。
でも，最低価格帯を掲載するのはどこも一緒でしょう。そこの程度がどの程度かは足を運ばないとわかりませんし，その場合がっかりな物件多いですけど。この物件（3630万）は悪くないと思います，1LDKの間取りでは広い方（44ちょっと）でしたし，お風呂も14サイズ（1LDKは他は13サイズ）。

半地下なのは，南東側の2〜3LDKです。

[735: 匿名]

それってより一層酷くないですか？
浴室の広さが広くて条件も悪くないのに最安値とは？
でも一人しかものにできないんですよね。それすら裏があったら悲劇ですね。誰が住むか見ものです。

[736: 匿名]

もうその部屋は残ってないんでしょうね。

[737: 匿名]

No.735さんの意識では，一生マンション買えない人だと思ってしまいました。どんな優良物件でも問題点を挙げそう。。。。ごめんなさい。

客引きの手段はどんな営業だってあると思います。あとは，実際に自分で確認して決めるしかないでしょ。
純粋に値が低いのは1階だからのように思います。他の1LDKは2階以上ですから。

それは，2期の販売だからこれから抽選ではないですか。

1階でも庭はないし，バルコニーに目隠し用の植栽なので，その辺をどうとらえるかは人によると思います。

[738: 匿名]

＞737さん735です。
ごめんなさい。予測がはずれてます。数年前に目黒区のマンションを購入済みです。
このスレに入っているのはあまりに頻繁にパンフレットが入っているからです。周辺住民の方なら分かると思いますが。
このマンションを購入するんですか？

[739: 匿名]

すごいですね〜2期ですか〜引っ張りますね。
ここだけは倍率つくでしょ。でも外れたら半端ない勧誘が待ってますよ〜

[740: 匿名]

SUUMOの首都圏181駅ﾏｯﾌﾟで70平米のﾏﾝｼｮﾝの最新価格相場が出ていました。

予想通り下がってきてますね。

山手線の駅で紹介されているのは目黒駅6755万円、田町駅6024万円、大塚駅5865万円、上野駅4978万円、田端駅3741万円。人気の文京区の本郷三丁目駅6767万円です。

ルフォン不動前は坪単価330万円ですから7000万円。

やはり高くないですか？

[741: 匿名]

目黒駅で坪単価318万円ですか!?
出来れば山手線徒歩圏のマンションを購入したいですね。

[742: 匿名]

ルフォン不動前の価格は東京最後の高価格になるかもですな〜
ここ数年の価格相場をみても今年はリーマンショック前の相場で〜す。

[743: 匿名]

50平米以下のﾏﾝｼｮﾝは税制面、ﾛｰﾝの面から見てもお勧め出来ません。

[744: 匿名]

目黒坪単価３２０万円ならバス物件か日当たり最悪一階物件とかしかないし 今後もそう変化ないよ 駅前開発もあるし 目黒は変な立地しかマンション立たないがやはりずっと人気はある

[745: 匿名]

でしょうね〜
目黒駅前なら今なら坪単価500万円です。
中古でも築浅だと500万弱してます。

[746: 匿名]

その値段はパークタワー目黒だけでは？

[747: 匿名さん]

えええ！
南東側の一階って、半地下なんですか？
気がつかなかった。
だから半分以上売れ残ってるんだ。

[748: 匿名]

地下にはすみたくないな

[749: 匿名]

どうしても湿気が貯まります。

[750: 匿名]

ルフォン不動前はやはり完売難しいですよね。
今までネガを入れましたけどこのマンション購入があまりいい選択でないことは間違ってなかったですよね。
それでもここ1、2ｹ月で完売するようであれば反省しますが。

[751: 匿名]

アドレスが品川区西五反田ってのが、リセールバリューを落としたりしないですかね？

[752: 匿名]

品川区でも東五反田、上大崎は高級立地ですが、西五反田はなんでも無いですよ。極普通です。
ここは準工業地域ですから何でも周辺に建っても文句が言えない立地です。

[753: 匿名]

ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰから言うとかなり難易度が高いﾏﾝｼｮﾝと言わざるをえません。
ここが欲しいという人がいるﾀｲﾐﾝｸﾞでいれば別ですが中古になったこのﾏﾝｼｮﾝが魅力的と言えるのは駅徒歩6分という点だけでしょうか？
中古で不動前駅を探す人は少ないですし、不動前駅が何線にあるか分からない東京住民の方が多いのが現実です。ちなみに私の東京在住の知人の10人の内8人が知りませでした。
ﾃﾞﾍﾞは有名ではありませんし管理も全くメジャーでない会社ですし、建物も高級感が特になし、設備も平凡、線路と将来的に首都高インターの抜け道として交通量が増えると見込まれるかむろ坂に挟まれた準工業地区。
ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰが維持できる可能性は低いと見ています。

[754: 匿名さん]

サンウッド中目黒を見送ってこっちにしたけど、ミスったかな。

[755: 匿名]

不動前駅から徒歩4分。物件周辺にスーパー3つ。目黒からひと駅。自転車あれば中目黒、恵比寿、代官山まで結構すぐ。東横線直通。都内では大変貴重な自然につつまれた林試の森公園。かむろ坂の桜並木。比較的高台。隣が小学校と公園の為、そこに新たな建物ができる可能性は低い？玄関のアプローチとか緑化など、女性に好まれそうなデザイン。一概にリセールバリューが低いとは言えないと思いますが。

[756: 匿名]

不動前にしてはだいぶ高いのでリセールはある程度は下がるでしょう。ただ不動前で探してる人には 好立地なので売れない事はないと思います！隣の小学校は人気なさすぎるので今後廃校の可能性は０じゃないと思いますが かむろ坂沿いだからあまり変な建物は建たないんじゃないかな。

[757: 匿名]

先日ざっくり値段聞いてきましたが、坪単価330万円の部屋ってあまりなくないですか～！？ローン控除対象になる2LDKくらいの部屋がほとんど300万くらいでしたよ～これって高いんですかね？

[758: 匿名さん]

不動前では高いよ。いくら駅近だからって夜の閑散とした感じ、他の駅だったらもっと賑やかなのに。

[759: 匿名]

10年前ならともかく，リセールでもうけが出る分は減価償却分として新築値段上乗せてるのは，どこのエリアも一緒かと思います。
ネガ入れてる人は，入れたくて勝手に書込んでるだけというのがよくわかります。
ここが高いとかではなく，どこも安くない買い物なのは事実。

それより全体的にまだまだどこも高い状況というのは，なんとかして欲しい。
賃貸にしても，どこも高い。そんなところにお金使ってたら，日本の経済が冷え込むの当たり前に思う。

[760: 匿名さん]

たしかに。ここが特別高いわけじゃない。
家賃の市場価格、他マンションの新築価格がすべて収斂した
適正な価格だろう。
マーケット全体が高すぎるのだ。
でも、城南の需要が高い限り、しばらくは下がらないだろう。

[761: 匿名]

私も立地からみたら、よそと比べてそんなに高いと思わない。
（自分には安くはないが、ぎりぎり出せる金額）

山手線から１～２駅だったら、代官山とか、中目黒とか・・・
まあ　それらは高いに決まってるけど
初台とかも高いですよね～　あんまり魅力ある街とは
感じないけど。

[762: 匿名]

初台近辺は高いですね～確かに～
中古いくつか内覧させてもらいましたが、ならなして320万くらいでしたね～
強気でびっくりしました。全然住みたいと思わなかった。

[763: 匿名]

目黒から一駅でなぜ不動前は人気がないのか？喪服の人が多くイメージ悪いからですか？

[764: 匿名さん]

目黒までが坂だから不便だよな。

[765: 匿名]

デベサンケイ、管理はほとんど実績のないサンケイビル管理、多分丸投げ、ゼネコン一社丸投げデベの建築管理？
何があってもおかしくない!？