ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[676: 匿名]

そうです。天カセがよかったです。しかもここの営業ちょい失礼ですよね。。

[677: 匿名さん]

営業云々の話題はよく出てるが、どんな風に失礼だったの？
この辺りのマンション掲示板では、この板は盛り上がってる方だよね。
注目度の高さが伺えるね。

[678: 匿名]

天カセ無い物件て自分は初めて見ました(５件くらいしか見てないですが)。

う〜ん低仕様ですね。残念。

[679: 匿名]

有償ですがせっかくあの壁の黄色いクロスおしゃれなのにキッチンの大理石の黒がダサすぎる！！ そして洗面所もケチってタイル有償にしてるし。。

[680: 匿名]

個人的には2LDKのMRのセンスはストライクでした。黒い大理石も。ま、それぞれ好みですね。

[681: 匿名さん]

いろいろ叩かれてるけど、コストダウンマンションが多い中、
私も結構デザイン好み
エアコンは天カセはメンテが大変だから、個人的には
外付けでOK

[682: 匿名]

大理石じゃなく水晶？かなんからしいですが。　 確かに黒は悪趣味でしたね。あそこだけ変えられないのでしょうか？

[683: 匿名さん]

天カセならもっと高額物件でないと。。
五反田に求めるのがどうかと思うんですが…

[684: 匿名さん]

天カセ見た目はいいけどメンテが大変、種類も少ないから普通のエアコンにある機能が天カセにはなかったり、いつの間にかお飾りになった。上下階にはさまれてるとそんなに冬寒くないし、夏も暑くない。

[685: 匿名]

三井不動産はこのマンションにはあまり思い入れがないようです。モリモトがゼネコンと契約していた内容を踏襲したのでは。三井不動産のこだわりを感じません。

[686: 物件比較中さん]

＞６８５
パークホームズ目黒ザ・レジデンスとお間違えのようですね。
ここはサンケイビル＋東急リバブルです。

ここも東急リバブルの営業が今ひとつではあります。

[687: 匿名]

すいません間違いました。期待していたのですがパークホームズ目黒、ルフォン不動前共今一ですね〜やはり買った時の土地の値段が高かったんでしょうね。どこの仕様を下げようかと一所懸命探した仕様に感じてなりません。

[688: 匿名]

都心近くのﾏﾝｼｮﾝで今時ｶｾｯﾄｴｱｺﾝでないのは残念ですね〜やはりｲﾝﾃﾘｱ的にも優れてます。
故障した時は高くつくでしょうけど。

[689: 匿名]

不動産営業ﾏﾝも家電販売員もそうですがそんなにいい人材を揃えられません。大手ﾃﾞﾍﾞは少なからず集まりますがそれ以外は相当教育が徹底していないかぎり営業ﾏﾝの個性が全面に出ます。社会性のない形で…

[690: 匿名さん]

不動産営業なんてどんなデベでもそんなあくどい商売さ

[691: 匿名]

確かに個性的な営業さんだったわ

[692: 匿名さん]

リバブルはデベでは無いけどね。営業専門

[693: 匿名]

仕様悪すぎ、有償オプションで結局予算オーバーしました

[694: 購入検討中2]

林試の森公園があるので災害時の避難場所になるし、グーグルアースでみると海抜もまあまああるので地盤はよさそう。高層じゃないのも災害時の安心感がありますね。

[695: 匿名さん]

694
目黒川から津波がくるから、津波リスクはあるね。
かむろ坂を波が登ってくるから、高さは足りない。

[696: 匿名]

６９５とか 買えなくて悔しい人か？ 意外と人気で結構成約済になってた。

[697: 匿名さん]

人気かはわからないのでは？一期完売ではないようだが。南向きだけは売れたのかな。

[698: 匿名さん]

南だけ売れた感じもなく、万遍無く売れてましたよ。
もっと苦戦しているのかと思っていました。

津波は気にしなくていいと思います。
東京湾には津波がはいりにくい形状ですし。
液状化もなさそうですしね。

[699: 購入検討中さん]

第一期のキャンセル住戸が８戸発生したので先着販売しますとのDMを頂きました。
８戸は多い気がするのですが、普通このくらいなのでしょうか？

[700: 匿名]

何期まであるか分かりませんがやはり惨敗ですね〜震災が無くても厳しいと思ってましたが･･･相当売れ残りますね〜早めに価格見直しした方がいいですよ。せめてもう少し設備を良くしたら〜儲けようとし過ぎましたね〜

[701: 匿名さん]

価格下げようとしても無駄ですよ
結構売れてましたからね
津波？登ってこないですよ。

[702: 匿名]

まず売り抜けられないでしょ〜残ったら価格下げたりオプション付けたりしますよね。売れるまで永遠塩漬けしておけるのかな？出来ないですよね？三割引きなら検討しますよ〜そのぐらいの価値しか感じません。だって中古に出した時それぐらいじゃないと売れそうにないもん。

[703: 匿名さん]

＞６８７さん　６９３さん　及びみなさん
いろいろなコメント、大変参考になりました。
気にするポイント（価値観）が人により重みが違うので、
やはり、現地・ＭＲ（仕様・場所・日照・土地柄）を見て、
間取り・価格と総合的に判断すべきですね。

見た結果、６８７さん、６９３さんと同感。
別デベ別場所と比べて、本件は価格・土地の割に
”どこの仕様を下げようかと一所懸命探した仕様”
と感じ、家族会議の結果は却下。別物件を選択しました。
ありがとうございました。

[704: 匿名]

でも検討してるんだー
でもいくらなんでも３割引きはないよ
まあ日当たり間取り悪い部屋で数十万程度のオプション程度じゃない？
最近はどこも値下げしたくないから、織り込み済みで価格設定してるよ
安い住人と一緒に住みたくないわ
買えなきゃ郊外いってね

[705: 匿名]

＞703さん
懸命な判断だと思います。この価格設定であれば選択肢は沢山ありますよね。どう見ても今後は需要減ですから思いの外早く都心も2006年以前の価格になるかもです。2007年以降は高過ぎました。

[706: 匿名]

確かに!!
70m2で坪単価330万、7000万円、35年固定ﾛｰﾝで総支払額9000万。このﾏﾝｼｮﾝの立地建物にそんな価値は･･ないですよね。

[707: 匿名]

三割引きは無くとも1000万円引きはありえますよ〜３月の決算には損切りするでしょ〜このﾏﾝｼｮﾝが中古に出て70平米7000万で売れますか!?6000万以下でないと難しいでしょう!?
買ってすぐ1000万円ぐらい資産価値が下がりそうなマンションは勘弁です。竣工したら中古です。

[708: 物件比較中さん]

＞707さん
いまどき、買ったとたんに資産価値の上がるマンションがあるのですか。
あったら教えて下さい。そこ買います。

[709: 匿名]

＞708さん
だから今は買い時ではないということです。
今の価格は景気とかけ離れたﾃﾞﾍﾞが作り上げた東京都心価格です。
ﾃﾞﾍﾞが倒産して供給が減ったことに便乗した価格です。でも今はそれ以上に需要がありません。
震災前は外国人が買い漁ってましたが今は全くありません。東京の価値は海外投資家が買い支えてましたが今後は厳しいです。
ｻﾝｹｲさん今後見直しが入りますから早く売り抜かないと損切りが酷くなりますよ。

[710: 匿名]

2007年以降に契約した人は大概残念な結果になってます。住んでる分にはまだ表面化しませんが訳あって売ることになった人はその現実に落胆してます。あまりに高過ぎました。
今はもっと厳しくなっています。
資産価値があっという間に何千万円も下がってしまうマンション購入は悲惨です。
もっとシビアにマンションを見極めるべきです。

[711: 匿名]

＞708
今買って上がるマンションはないでしょうけど下がりにくい物件はありますよ。やはり高級住宅地と言われる立地を安く買えた場合かな。売れ残った物件を買い叩かなきゃ。デベが設定価格は時価ですよ。

[712: 匿名]

仕様の悪さを指摘されている方が結構いますが具体的にどんなところでしょうか？
自分は5,6件見たMRの中では仕様は全然良い方だと思ったのですが。

週末に行ってきましたが、すごい人でしたね～

[713: 匿名]

高層でもないのに乾式壁だったり、今時天カセ付いてなかったりってトコが仕様の低さを感じさせるのでは？

全体としてグレードを抑えてると感じさせる？こういう場合はスラブも薄かったりするので、要確認ですね。

[714: 匿名]

＞713さん
同意見です。
１０階程度で戸境壁が乾式壁は仕様ダウンです。
乾式壁にもいろいろ仕様があって安易なものは隣の音が気になる場合があります。
ホテルでも良く乾式壁が採用されていますが隣の音が気になったことがありませんか!?
やはりコンクリートをしっかり入れた戸境壁に越したことはありません。
今回の震災でも壁にひびの入った壁は乾式壁の合板です。

[715: 匿名]

最近は仕様がわるいのが当たり前になってますね〜この仕様で悪いのが分からないとは〜
土地が高かったことのしわ寄せが仕様に反映してます！

[716: 匿名]

乾式壁の方が，コンクリ上回るぐらいに開発されていて，コストも高いとありました。
ただ，このルフォンの乾式の基準値がいくらかわからないので何とも言えませんが。

マンションの値段はあと3〜5年すれば，いったん安くなるとも言われました。待ってから買った方が良いと。
でも，賃貸で払っている分を考えると，300万〜500万安くなったぐらいでは，待ってもしょうがないと思ってます。会社の補助がないので。
この先，マンションの値段って下がるってどのぐらいまでさがるのでしょうか？

[717: 匿名]

土地価格の下落がマンションの価格低下要因だと思います。

今回の地震の影響が今後どのように出てくるかわかりませんが、東京圏の経済活動へ与えた影響は今の所限定的だと感じてます。

リーマンの時は、取引先の業績・資金繰りがみるみる悪化していったのですが、今回は然程の悪化が見受けられないです。経営者や投資家の心理もそこまでネガティブになってないので、不動産取引が今後リーマン時ほどに落ち込むとは考えずらいです。

よって、私見ですがマンションの価格の下落はほとんどないのではないかと考えます。

[718: 匿名]

何言っちゃってんだか。

経営者や投資家ばかりが、マンション買うわけでもないだろうに。

[719: 匿名]

ほんとだよ。

[720: 物件比較中さん]

人生、旬はそんなに長くないんだから買いたい時に買ったほうがいいと思うな
いや、ここがいいって言ってるわけのではなく

[721: 匿名]

>>718 719

いや、経営者や投資家がマンションを買うなんて話では無くて。本社だろうが投資用だろうが店舗だろうが、不動産投資として、土地・建物の売買がそれなりに行われている状況では、デベロッパーも土地の仕込みが安値で出来ないので、マンション価格も下がりづらいと言う話です。

わかりづらくてすみません。

[722: 匿名]

だいたい安くなる保証なんかない。あがるかもしれないし、安くなっても消費税が上がればあまり差がでないんじゃ、利率だってわかんないし。気に入った物件があれば買えばいいさ

[723: 匿名]

本当にその通りですね。自己居住用マンションなら、欲しくなった時(必要になった時)が買い時ですよね。

[724: 匿名]

買いたい時が買い時良くﾃﾞﾍﾞ営業が使うフレーズです。
買ってから酷く資産価値が落ちる物件は要注意です。ここは坪単価が高くﾃﾞﾍﾞ、立地、人気共今一つなので下げ余地が高く要注意と見てます。

[725: 匿名]

坪330万を買えるのであればいくらでも選択肢があるよ。
焦ることないでしょ。
そうやって結婚もするから後悔する人が多いんだよね。結婚したいときに結婚する。合っているようで誤り。マンション購入も同じ。

[726: 匿名さん]

694さん
林試の森公園は夏など池で遊ぶ事ができたりするので
子供達は大好きです。
フリーマーケットをやっていたり演奏会があったりと色々
イベントがあるので楽しめる公園です。
特にお花見の時期は桜がいっぱいあって大勢の人で賑わいます。

[727: 匿名]

マンション購入までの賃貸料があるから今買った方がいいと言うのはマヤかし。そうであればみんな賃貸を止めて分譲を買います。

[728: 匿名]

この今買うなオーラを出してるひとたちは一体ここに何しにきてるのでしょうね。他にも参加価値あるスレッドあるでしょうに。不思議なひとたち。

[729: 匿名]

1ＬＤＫ ３６３０万からって　まあまあな印象受けるんですけど。
山手線まで一駅だし。目黒線だし。
華やかじゃないけど、店もそこそこあるし。

でも、諸費用にあと１００万（？）ぐらい必要だろうから、
そうすると、５年後に売る時に、
最低でも３３００万円ぐらいで売りたいんだけど、
（５年間の家賃分として差し引いて）
どうなんですかねー。

[730: 物件比較中さん]

>>729
1LDKの広さはどれぐらい？
それにもよるでしょ。

>>728
まあ競合物件のデベじゃないの

[731: 155]

家賃が１３万だとして、５年後３０００万でももととれるよ

[732: 匿名]

1LDK3630万はﾃﾞﾍﾞの姑息な安いｱﾋﾟｰﾙです。通常は最多価格帯などをｶﾀﾛｸﾞに掲載します。
3630万は一世帯分しかないし、半地下でかなり条件が悪いです。
安いと思って行ってみたら欲しいものは全然違う坪単価だったみたいな･･ここは違いますが駐車場料金無料などと言っているﾃﾞﾍﾞは気をつけてください。

[733: 匿名]

＞728さん
検討スレですからポジだけでなくネガも必要では。ルフォン不動前が本当に割安であれば今買うなとこのスレに書き込みしません。
沢山のデベが倒産したことで供給が少なくなったことをいいことに弱小デベ、低スペックマンションなのに割高で販売していることを伝えたいだけです。
マンションを長年見続けている方は分かると思いますが、にわか購入検討者には見えないでしょうけど。

[734: 匿名]

＜3630万は一世帯分しかないし、半地下でかなり条件が悪いです。

そこは半地下ではないですよ，1階ですが。向いの家が低いので，日もそこそこ当たると思います（高い建物に立て替えられたらわからないけど）。

確かに平均してみると，不動前にしてはやや高めな感はあります。
でも，最低価格帯を掲載するのはどこも一緒でしょう。そこの程度がどの程度かは足を運ばないとわかりませんし，その場合がっかりな物件多いですけど。この物件（3630万）は悪くないと思います，1LDKの間取りでは広い方（44ちょっと）でしたし，お風呂も14サイズ（1LDKは他は13サイズ）。

半地下なのは，南東側の2〜3LDKです。

[735: 匿名]

それってより一層酷くないですか？
浴室の広さが広くて条件も悪くないのに最安値とは？
でも一人しかものにできないんですよね。それすら裏があったら悲劇ですね。誰が住むか見ものです。

[736: 匿名]

もうその部屋は残ってないんでしょうね。

[737: 匿名]

No.735さんの意識では，一生マンション買えない人だと思ってしまいました。どんな優良物件でも問題点を挙げそう。。。。ごめんなさい。

客引きの手段はどんな営業だってあると思います。あとは，実際に自分で確認して決めるしかないでしょ。
純粋に値が低いのは1階だからのように思います。他の1LDKは2階以上ですから。

それは，2期の販売だからこれから抽選ではないですか。

1階でも庭はないし，バルコニーに目隠し用の植栽なので，その辺をどうとらえるかは人によると思います。

[738: 匿名]

＞737さん735です。
ごめんなさい。予測がはずれてます。数年前に目黒区のマンションを購入済みです。
このスレに入っているのはあまりに頻繁にパンフレットが入っているからです。周辺住民の方なら分かると思いますが。
このマンションを購入するんですか？

[739: 匿名]

すごいですね〜2期ですか〜引っ張りますね。
ここだけは倍率つくでしょ。でも外れたら半端ない勧誘が待ってますよ〜

[740: 匿名]

SUUMOの首都圏181駅ﾏｯﾌﾟで70平米のﾏﾝｼｮﾝの最新価格相場が出ていました。

予想通り下がってきてますね。

山手線の駅で紹介されているのは目黒駅6755万円、田町駅6024万円、大塚駅5865万円、上野駅4978万円、田端駅3741万円。人気の文京区の本郷三丁目駅6767万円です。

ルフォン不動前は坪単価330万円ですから7000万円。

やはり高くないですか？

[741: 匿名]

目黒駅で坪単価318万円ですか!?
出来れば山手線徒歩圏のマンションを購入したいですね。

[742: 匿名]

ルフォン不動前の価格は東京最後の高価格になるかもですな〜
ここ数年の価格相場をみても今年はリーマンショック前の相場で〜す。

[743: 匿名]

50平米以下のﾏﾝｼｮﾝは税制面、ﾛｰﾝの面から見てもお勧め出来ません。

[744: 匿名]

目黒坪単価３２０万円ならバス物件か日当たり最悪一階物件とかしかないし 今後もそう変化ないよ 駅前開発もあるし 目黒は変な立地しかマンション立たないがやはりずっと人気はある

[745: 匿名]

でしょうね〜
目黒駅前なら今なら坪単価500万円です。
中古でも築浅だと500万弱してます。

[746: 匿名]

その値段はパークタワー目黒だけでは？

[747: 匿名さん]

えええ！
南東側の一階って、半地下なんですか？
気がつかなかった。
だから半分以上売れ残ってるんだ。

[748: 匿名]

地下にはすみたくないな

[749: 匿名]

どうしても湿気が貯まります。

[750: 匿名]

ルフォン不動前はやはり完売難しいですよね。
今までネガを入れましたけどこのマンション購入があまりいい選択でないことは間違ってなかったですよね。
それでもここ1、2ｹ月で完売するようであれば反省しますが。

[751: 匿名]

アドレスが品川区西五反田ってのが、リセールバリューを落としたりしないですかね？

[752: 匿名]

品川区でも東五反田、上大崎は高級立地ですが、西五反田はなんでも無いですよ。極普通です。
ここは準工業地域ですから何でも周辺に建っても文句が言えない立地です。

[753: 匿名]

ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰから言うとかなり難易度が高いﾏﾝｼｮﾝと言わざるをえません。
ここが欲しいという人がいるﾀｲﾐﾝｸﾞでいれば別ですが中古になったこのﾏﾝｼｮﾝが魅力的と言えるのは駅徒歩6分という点だけでしょうか？
中古で不動前駅を探す人は少ないですし、不動前駅が何線にあるか分からない東京住民の方が多いのが現実です。ちなみに私の東京在住の知人の10人の内8人が知りませでした。
ﾃﾞﾍﾞは有名ではありませんし管理も全くメジャーでない会社ですし、建物も高級感が特になし、設備も平凡、線路と将来的に首都高インターの抜け道として交通量が増えると見込まれるかむろ坂に挟まれた準工業地区。
ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰが維持できる可能性は低いと見ています。

[754: 匿名さん]

サンウッド中目黒を見送ってこっちにしたけど、ミスったかな。

[755: 匿名]

不動前駅から徒歩4分。物件周辺にスーパー3つ。目黒からひと駅。自転車あれば中目黒、恵比寿、代官山まで結構すぐ。東横線直通。都内では大変貴重な自然につつまれた林試の森公園。かむろ坂の桜並木。比較的高台。隣が小学校と公園の為、そこに新たな建物ができる可能性は低い？玄関のアプローチとか緑化など、女性に好まれそうなデザイン。一概にリセールバリューが低いとは言えないと思いますが。

[756: 匿名]

不動前にしてはだいぶ高いのでリセールはある程度は下がるでしょう。ただ不動前で探してる人には 好立地なので売れない事はないと思います！隣の小学校は人気なさすぎるので今後廃校の可能性は０じゃないと思いますが かむろ坂沿いだからあまり変な建物は建たないんじゃないかな。

[757: 匿名]

先日ざっくり値段聞いてきましたが、坪単価330万円の部屋ってあまりなくないですか～！？ローン控除対象になる2LDKくらいの部屋がほとんど300万くらいでしたよ～これって高いんですかね？

[758: 匿名さん]

不動前では高いよ。いくら駅近だからって夜の閑散とした感じ、他の駅だったらもっと賑やかなのに。

[759: 匿名]

10年前ならともかく，リセールでもうけが出る分は減価償却分として新築値段上乗せてるのは，どこのエリアも一緒かと思います。
ネガ入れてる人は，入れたくて勝手に書込んでるだけというのがよくわかります。
ここが高いとかではなく，どこも安くない買い物なのは事実。

それより全体的にまだまだどこも高い状況というのは，なんとかして欲しい。
賃貸にしても，どこも高い。そんなところにお金使ってたら，日本の経済が冷え込むの当たり前に思う。

[760: 匿名さん]

たしかに。ここが特別高いわけじゃない。
家賃の市場価格、他マンションの新築価格がすべて収斂した
適正な価格だろう。
マーケット全体が高すぎるのだ。
でも、城南の需要が高い限り、しばらくは下がらないだろう。

[761: 匿名]

私も立地からみたら、よそと比べてそんなに高いと思わない。
（自分には安くはないが、ぎりぎり出せる金額）

山手線から１～２駅だったら、代官山とか、中目黒とか・・・
まあ　それらは高いに決まってるけど
初台とかも高いですよね～　あんまり魅力ある街とは
感じないけど。

[762: 匿名]

初台近辺は高いですね～確かに～
中古いくつか内覧させてもらいましたが、ならなして320万くらいでしたね～
強気でびっくりしました。全然住みたいと思わなかった。

[763: 匿名]

目黒から一駅でなぜ不動前は人気がないのか？喪服の人が多くイメージ悪いからですか？

[764: 匿名さん]

目黒までが坂だから不便だよな。

[765: 匿名]

デベサンケイ、管理はほとんど実績のないサンケイビル管理、多分丸投げ、ゼネコン一社丸投げデベの建築管理？
何があってもおかしくない!？

[766: 匿名]

763〉ネガ過ぎてアレだけど地元民です。あまり知られてませんが不動前は五反田からこっち小さな芸能事務所も多く必然的に893関係の事務所が多いところ。かむろ坂の上から小山側なはまだいいけど、子供にはあまり環境が良くないです。準工業地域だから仕方がないけど。

[767: 匿名]

まじですか？それは知らなかったです

[768: 匿名]

不動前住民ですが、８９３関係っぽい人なんて見たことないです。

[769: 匿名]

わざわざ線路沿いに住まなくてもと友人に言われたが駅近はやはり捨てがたい、、

[770: 匿名]

管理会社は，問題あれば住民の協議で変更できるんですよね？

[771: 匿名]

喪服の人って見たことないんですけど，どこに斎場が？

お店は最低限必要なものがそろっているから，逆にうるさくなくていいかと思いますが，確かに夜暗いのはきになる。

計画停電で，電灯消しているのかと思っていたけど，違うのかしら？

[772: 匿名]

プレミストのある駅の山側とか，坂うえから小山側はたしかに住宅地として感じ良いと思いました。
なのに，学校と公園周辺が暗い。それが准工業地帯の影響？
ちょっとコジャレタお店ができてたから，ルフォンの影響でもう少し明るくなるといいのですが。
再開発はないにしても，どこが10年後に人気が出るかなんてわからないし。
10年後に地価，激暴落しないことを望んでおります〜。

[773: 匿名]

わざわざ線路沿いにすまなくても･･･今は急行が少ないですけど増えたら結構うるさくなりますよ〜不動前駅止まらないし。

[774: 匿名]

不動前だけが大暴落はないでしょうけど、売りに出した時に売れるかどうかです。

また永住するにしてもこれからの老後は厳しいものになりますから、今話題の東京スター銀行の商品でマンションの資産価値で最大５０００万円まで無金利で貸す商品があります。死んだら銀行が売り完済です。

借りようとしたら資産価値が低くて借りられる金額が少ないと悲惨です。よく永住するつもりだから資産価値は関係ないという人がいますが間違いですよ。老後の余裕資金を得るためにも資産価値が残るマンション選びが必要なんです。

[775: 匿名さん]

それで資産価値のあるマンションはどこなのさ？
目黒（坂の上）、白金、高輪、恵比寿、代官山、上原とか、
超金持ちしか買えないところで言わないでね。