ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[516: 匿名]

≫512
赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?

[517: 匿名]

3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いﾚｲｱｳﾄになります。ﾍﾞｯﾄはかなり入れ難いです。

[518: 匿名]

素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
何が心配なの？

不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。

[519: 匿名]

と、素人が言っております。

[520: 匿名]

実際にあった実例を出すと比較的価格が高かった平成7年に埼玉県戸田市に4000万で買ったA氏と東京都笹塚に5300万で買ったB氏がいました。いずれも駅近徒歩3分の物件でしたが13年後の平成20年に両者ともﾏﾝｼｮﾝを売却、その売れた値段はA氏は2100万。B氏は4800万でした。A氏は▲1900万、B氏は▲500万です。月で計算するとA氏12.1万円、B氏3.2万円で住んだことになります。
どちらの物件を買いますか？
不動産購入は将来を見据えて買うものです。
一生住むつもりだからと言ってこれを無視するのはﾅﾝｾﾝｽです。

[521: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をｷｰﾌﾟできるかは微妙だな〜

[522: 匿名]

基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の８割程度と言われているそうです。
つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。

ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか？

購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。

株とは違いますよね。

[523: 匿名]

いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
購入金額−売却金額−想定居住費＝損益　で良いのでは？

残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。

[524: 匿名]

想定居住費はプラスです。間違えました。

[525: 匿名]

購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
近辺の中古ﾏﾝｼｮﾝの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
最初から8割を想定内にした物件選びはﾅﾝｾﾝｽです。ﾛｰﾝ返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割ｽﾀｰﾄで35年ﾛｰﾝだと20年くらいはﾌﾟﾗｽにならないですよ。

[526: 匿名]

新築価格と10年後の中古価格を比較した駅ごとのﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭは週刊ﾀﾞｲﾔﾓﾝﾄﾞや週刊東洋経済等で良く特集組んでるよね〜

[527: 匿名]

≫522さんのような感覚の人がﾙﾌｫﾝ不動前もﾀｰｹﾞｯﾄにするんでしょうね。

[528: 匿名]

現在ﾘｾｰﾙﾊﾞﾘｭｰがいい駅も今回の地震で見直しが入る可能性がありますので埋め立て地にあるﾏﾝｼｮﾝは様子見した方がいいと思うよ。
浦安駅がどのようになるか注目です。

[529: 522ですが]

>525
言ってる内容は当然同意しますが、難しい話ですね。
机上の空論というか、少なくともこの物件のエリアに当てはまる話ではない。

坪300クラス、サンケイのルフォン不動前で望める話ではないですね。

[530: 匿名]

しかしなぜあえて南側が線路の物件を買おうとする人が多いんでしょう。春や秋の気候のいいときには窓を開けて風を通すのは気持ちいいものです。でも数分ごとに強烈な電車の走行音を聞かなくてはならないんですよ
賃貸ならともかく分譲ではどうでしょう?!住んでみて気になったら取り返しがつきません！電車の騒音を線路横で聞いて見て下さい。急行はかなりスピードを出していますよ。

[531: 匿名]

不動前〜目黒駅間では長年騒音問題で東急と住民で紛争があります。
ｶｰﾌﾞしているのでこすり音が酷いようです。
ﾙﾌｫﾝのあたりはﾌﾞﾚｰｷ音でしょうか!?最近のﾍﾟｱｶﾞﾗｽは遮音性能は高いですが低音域は気になりませんが高音域はかなり通すように感じます。
電車の走行音、ﾌﾞﾚｰｷ音は高音ですよねー

[532: 周辺住民さん]

ルフォンと反対側の線路すぐ傍に住んでますが、目黒線の音はほとんど気になりませんよ。ときどき、発車ベル鳴ってるなぁ、程度。
ロングレールと駅舎の屋根が騒音の拡散を防いでいるようで、ルフォンでもそれ程気にする必要はないんじゃないかなーと思います。個人差はあるでしょうが。
もちろん、南側の窓が線路向いているので、ウチよりは若干気になるかもしれません。

[533: 匿名]

≫532さん
ﾙﾌｫﾝの反対側だと線路が北側ですよね。窓が小さいのでは?!分譲マンションですか？

[534: 匿名]

踏切の立っている時のことを考えると騒音が気にならないというのは信じられません。
でも後から線路脇に家を建てて騒音が酷いと言われる東急電鉄も可哀想ですね〜工場横に家を建てて工場がうるさいとか振動があるという住民が多く工場移動を余儀なくされたということを良く聞きます。
それだけ騒音をイメージせずに家を購入する人が多いということです。

[535: 532]

目黒線この辺は踏切ないよ。完全立体化済み。現地行けばわかる。

ウチと目黒線とは家二軒、間があるし、リビングが南東向きなんで、ルフォンより条件良いのは確か。分譲マンションっすよ〜

[536: 匿名]

現地線路沿いまで行って確認しました。 電車の音ブレーキはほぼ気にならないです。窓あけても大丈夫じゃないかな でも ホームのアナウンスが聞こえるかも 後 隣の小学校のチャイムが結構ひびきわたってた。

[537: 匿名さん]

パークホームズ目黒は販売延期のようです。

こちらは予定通りなのかな。

[538: 匿名]

大手ﾃﾞﾍﾞは延期の配慮していますがここはないようですよ。

[539: 匿名さん]

塩漬けにしてもしょうがないからね

[540: 匿名さん]

販売代理だからリバブルは契約取ることしか考えてないですよ。
資材の調達、物流、人出不足で引渡し遅延になるリスクは売主負担ですから。
そうなっても誠実に対応してくれるとは思えませんね。
仕上がりが悪くてもリバブルがどこまで味方してくれるかは不透明。少なくとも営業マンは頼りになる感じではなかった。

三井は影響もでかいし、保守的な対応ですね。
こんな時期ですから皆さんよく考えて下さい。

私はこの物件を検討しましたが、営業マン、プラン、価格、時期、もろもろの要因すべてが不満だったので見送ります。

[541: 匿名]

と、三井の営業さんが言ってますので、みんな待ってあげよう。

[542: 匿名]

地震があって数日後、
検討していただいてますか〜？
と、電話があった。
地震大丈夫でしたか？など、気遣いの挨拶全くなし。
ここで営業の質が悪いとの書き込みを多々見かけるが
なるほどと思った。

[543: 匿名]

営業ﾏﾝから社風がみえますね〜購入後の無償のアフター対応は期待できないな〜管理会社は週刊ダイヤモンド(今年2月26日発売）の管理会社ランキング100社にもでてないし。管理人を置くだけ〜?大手ﾃﾞﾍﾞは2年点検までは結構無償修理してくれるんだけどな。ここはどうか確認した方が良さそう。

[544: 匿名]

副業でやっているﾃﾞﾍﾞにそこまで期待しても･･･ｱﾌﾀｰが無い前提でｲﾆｼｬﾙｺｽﾄがどうかという評価をするしかないのでは？
それよりもｾﾞﾈｺﾝをどこまで管理できているやら最近の鉄筋足りない事件が発覚しているのは大手ﾃﾞﾍﾞばっか、管理してるから発覚。管理出来ていないとこは下請けが何やってても発覚しません。難易度高い屋上緑化やってるけど大丈夫かなぁ?！

[545: 匿名]

ﾘﾊﾞﾌﾞﾙは販売代理だからｱﾌﾀｰは対応しません。ﾏﾝｼｮﾝの名前からもｻﾝｹｲのﾏﾝｼｮﾝですからｻﾝｹｲｻｰﾋﾞｽが対応になる筈です。
ﾘﾊﾞﾌﾞﾙは販売時期にﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに数人営業ﾏﾝを派遣するだけです。このﾏﾝｼｮﾝに瑕疵があっても取り合ってくれないでしょう。

[546: 匿名]

販売代理に優秀な営業ﾏﾝを出すﾃﾞﾍﾞはありません。提携費用は決まっているんですから･･･責任もないんですから〜

[547: 匿名]

採算性が悪いから副業から撤収は良くある話です。住まいは安心、安定を買うものです。リスクは少しでも小さくしなくちゃ。

[548: 匿名]

ｾﾞﾈｺﾝ自体でも管理はしますが監督次第です。監督のﾚﾍﾞﾙで品質が変わらないように大手ﾃﾞﾍﾞでも品質管理をしています。監督は残念ながらﾋﾟﾝｷﾘです。それ以上に下請けは意識が低く管理が甘いと見ると少しでも儲けようと手抜きをします。それだけ下請けは厳しい金額で受注していますから品質管理が必要なんです。天王洲の大規模ﾀﾜﾏﾝでは11次下請けまでいて問題になりました。丸投げ会社が中間に10社もいて相当厳しい受注金額であることが想定出来、下請施工ﾒｰｶｰも赤字ならないようにする訳ですからｽﾍﾟｯｸﾀﾞｳﾝが勝手に行われてたのではと疑われたということもありました。

[549: 匿名]

大手ﾃﾞﾍﾞが休んでるうちが最大のﾁｬﾝｽですよね〜今回売り切らないと厳しいですよ〜ﾃﾞﾍﾞさん頑張って下さい〜このﾏﾝｼｮﾝが湾岸埋め立て立地でなくて良かったですね〜内陸はじりじり高値になって来ています。

[550: 匿名]

内陸のﾏﾝｼｮﾝが地震後にもはや売れているようですね〜ﾁｬｲﾅﾏﾈｰが動いているようです。ここのﾏﾝｼｮﾝも中国人が買い占めるかも。中国ではあの強烈な地震で倒れた建物もなくｶﾞﾗｽも割れない日本の建物が話題になっているようで、高層ﾏﾝｼｮﾝなのに杭が木で出来ている中国のﾏﾝｼｮﾝよりも資産価値を再確認したのでは。原子力が安全宣言が出れば東京の内陸高台立地はあっという間に値段が上がって手が出なくなるかもです。

[551: 匿名]

江戸時代に藩の江戸屋敷があったところを買うべし。今なら各国の大使館がある周辺の同じ高さの土地を買うべし。これ鉄則！

[552: 匿名]

ここのｽﾚは他の売り出し中ﾏﾝｼｮﾝｽﾚの中でも盛り上がってますね〜注目度が高いのかな！？

[553: 匿名]

湾岸と内陸のﾏﾝｼｮﾝ価格の調整はあるとは思いますが最近高くなり過ぎた湾岸が10年ぐらい前の相場になるだけでは。内陸は確かに下がる要素は無いと思いますが。内陸でも高台立地だけが上がる気がします。

[554: 匿名]

液状化しないとこがいいな〜津波が来ないとこがいいな〜今回の地震からすると海抜20Mは必要か?!東京都心でどこか調べよっと。ﾙﾌｫﾝ不動前は海抜何M?

[555: 匿名]

品川駅海抜3M,五反田駅海抜6Mぐらい！
ﾙﾌｫﾝ不動前海抜？

[556: 匿名]

液状化は内陸（栃木県久喜）でもあったようです。沼を埋め立てたようです。要注意。
埋め立て地でも砂層を撤去して補強土を入れ替えているところは大丈夫。

[557: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前は第一回受付は終わったんですか？
抽選になったんですか？

[558: 匿名]

有明のﾏﾝｼｮﾝを検討していましたが目が覚めました。内陸のﾏﾝｼｮﾝにします。釜石の1000億以上30年かけて作った防波堤が木っ端みじんになっていたのを見て閉口しました。防波堤になりたくありません。

[559: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前の海抜が私も気になります
誰か情報下さい！

[560: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前は海抜8Mぐらいでは。
城南五山は海抜20M以上。御殿山20M,八ツ山島津山23M,池田山花房山28Mです。恵比寿駅、代官山駅も20M以上です。

[561: 匿名]

不動前駅海抜6M,近くでは目黒駅が海抜31M。目黒雅叙園の前の行人坂で実感できます。目黒駅は山手線で3番目の海抜。後は武蔵野台地の駒込駅。巣鴨駅。

[562: 匿名]

浦安の液状化がえげつないですな〜知り合いは賃貸ﾏﾝｼｮﾝなのでそうそうに引っ越しました。ﾏﾝｼｮﾝが傾いたようです。

[563: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前は目黒川に近いからな〜中目黒の先まであぶないな〜

[564: 匿名]

高台だと行き帰りが坂道で駅まで大変そうですね〜

[565: 匿名]

高輪台、白金台、白金高輪、目黒、代官山は高台駅直結で坂道なしです。高級住宅街ばかりですが･･･