ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[476: 匿名]

管理は資産価値に大きく響くからな〜
建物もなぜこの様なでしょう？準工業地域なのに不思議です。

[477: 匿名さん]

品川区は素晴らしい。品川駅は新幹線も通っていますね。
今は、むやみに遠距離移動せず、買いだめせず、不要不急の外出は避けましょうね。

[478: 近隣住民さん]

不動前から目黒駅の間のトンネルに入るあたりで東急と住民で長年騒音問題で揉めてます。
線路側は特に注意です。今のﾏﾝｼｮﾝのｶﾞﾗｽは遮音性能が良くなって来ていますが周波数で違います。

[479: 匿名]

品川駅は港区ですよ。
品川区は城南五山があるあたりが魅力的ですね。でも登り坂がなく行けるのは目黒駅だけです。
五反田駅からの池田山、島津山までの坂は結構大変です。
目黒駅は品川区ですね。

[480: 匿名]

目黒駅前は高台で駅が掘られていてトンネルみたいになっているので駅前は電車の音は静かです。ちなみに都心で高台立地なのに坂を気にせず駅直結徒歩1分のﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝがあるのは代官山駅と目黒駅だけです。大変稀少です。目黒駅前では駅前再開発が来年から始動する予定です。

[481: 匿名]

免震ﾏﾝｼｮﾝであれば目白の桜ﾏﾝｼｮﾝを検討してみては!?

[482: 匿名さん]

さすがの立地。なかなか手に入らないところを手に入れられた方々がうらやましい。
今は大変かもしれませんが、頑張ってください！東京は日本の中心ですから。

[483: 匿名]

地震の直後だから免震ﾏﾝｼｮﾝが人気になるでしょうけど弱点もあります。

[484: 匿名]

最近は魅力的なﾏﾝｼｮﾝが減ってきてますね。ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸ前の2006年頃売り出していたﾏﾝｼｮﾝはｺﾝｾﾌﾟﾄが明確で値段も今より一割以上安かったと思います。2008〜9年頃竣工の中古ﾏﾝｼｮﾝには魅力的5分ﾏﾝｼｮﾝがあります。

[485: 匿名さん]

山手線の目黒駅は確かに便利ですが、ここは目黒線で急行の止まらない不動前駅の物件です。

[486: 匿名さん]

やはり引っ越すとしても東京２３区だね。
目黒は目黒川の桜がきれいで素晴らしいね。
東京に骨をうずめるつもりで買っても損はない物件のようだ。

[487: 匿名]

目黒川の桜の名所は目黒通りから中目黒周辺です。目黒通りから五反田は桜が大きくないのと川幅が広すぎなので今一つ人気ありません。

[488: 匿名]

１LDK３６３０万円からか・・・。城南、目黒線、山手線隣駅を考えたら　
値ごろ感あるように感じるな。

近隣で中古買わなきゃよかった・・・。

[489: 匿名さん]

デベロッパー乙で～す！

[490: 匿名]

これからは想定外の天変地異が起こりますから高台立地に限ります。資産価値的にもこれから昔のように高台が見直されることでしょう。
高台の土地のﾏﾝｼｮﾝ用地の確保が難しくなり湾岸などの埋め立て地にﾏﾝｼｮﾝが林立しています。数年前は埋め立て地は都心の半値でした。品川の埋め立て地もﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝのﾊｼﾘの時は70平米3000万円台でした。これが正当な価格設定なのです。
最近は東京駅に近いことを前面に出してあたかも資産価値のある土地にﾃﾞﾍﾞはみせかけてありえない価格で売りに出しています。ﾃﾞﾍﾞが作り上げた人気(雑誌の人気ﾗﾝｷﾝｸﾞ等に上位にﾗﾝｸする等）に騙されないようにね〜埋め立て地のﾏﾝｼｮﾝが売れるとﾃﾞﾍﾞは大儲かりです。
江戸時代から高台は資産価値が安定してます。それには訳があります。
低い土地が高値で価格設定され過ぎです。

[491: 匿名]

青田買いな訳だから住んでから電車の音が気になったら取り返しがつきません。実際電車の走る音(高音）は２枚ｶﾞﾗｽでも響きます。
ﾃﾞﾍﾞは防音性能を全面に出してくると思いますがﾘｽｸが大き過ぎます。
なにも線路の横を一生の買い物にしなくてもいいのでは!?

[492: 匿名]

この条件のﾏﾝｼｮﾝなら焦らずともいくらでも計画されます。焦らずいろいろと検討してみては!?
ﾃﾞﾍﾞさんも良く分かっているようでｽﾚでも必死です。

[493: 匿名]

つーか、公開されてる間取りが７０平米未満ばっかなのは何故？７５平米くらいの間取りで他物件と比較したいなぁ。

[494: 匿名]

ﾏﾝｼｮﾝ外観が変わった形をしている割には間取りは一般的なﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟですね。

[495: 匿名]

確かに何故75㎡以上無いんだろ〜何か意味深たな〜大きい部屋はﾀｲﾐﾝｸﾞを見て売り出す作戦か!?

[496: 匿名]

掲載している間取りは角部屋が無いので角部屋をｸﾛｰｽﾞｱｯﾌﾟすると価格ﾒﾘｯﾄが薄れるからでしょう。実際一番高い部屋は最上階の角部屋でしょうけども90㎡で9780万ですから･･･あの立地では安く無い!

[497: 匿名さん]

第一期で85戸は勝算ありなのだろうか

[498: 匿名]

1lDK3600万円台はﾃﾞﾍﾞが良くやる安いｲﾒｰｼﾞ戦略です。
そこだけは倍率が付くかもしれませをが、実際欲しいと思う間取りは坪単価が違うものです。
ﾙﾌｫﾝ不動前もその一つです。完売はまず無いと思います。

[499: 匿名さん]

地震による躯体への影響はどうなんだろう。

[500: 購入検討中さん]

安いよここ、とっても！
絶対完売だよ！

[501: 匿名さん]

>>498
同意同意！
目玉部屋は坪単価が圧倒的に安かったりしますが半地下だったり陽が当たらなかったりと条件が悪い。
でも安いので高倍率になる。
うちは角部屋上層階と条件で選んだので
目玉部屋と比べても坪50万円以上高かった…
結果お買い得感は薄れましたが満足しています。立地で選んだので。
ここは立地も微妙だしあまり価格差を広げない方がよいと思いますが…

[502: 匿名さん]

>>499
ここって来年2月竣工なのにもうそこまで工事進んでるの？

[503: 匿名]

多分、このﾏﾝｼｮﾝの規模であれば完成まで一年半ぐらいで出来てしまいます。今は基礎を施工しているところと思います。

[504: 匿名]

>>500
購入を決めてらっしゃるようなので大きなお世話かもしれませんが、くれぐれも騒音は注意して下さい。東急線は武蔵小杉からトンネルから出てくるところなので･･･またかむろ坂は上りなので吹き上げた音が気になるかもしれません。
窓はペアガラスでしょうけど防音性能はどのように説明を受けてますか？

[505: 匿名]

>>500さんはﾃﾞﾍﾞさんですよね〜

[506: 匿名]

ﾃﾞﾍﾞさんが必死な物件は？買ってから値上がる物件ではないな〜5000万で買って10年後に5000万で売り抜ける物件は都心はかなりあるよ〜10年間管理費修繕積立費だけで暮らしていけるんだよ〜このﾏﾝｼｮﾝのﾒﾘｯﾄは比較的安い点と駅から5分以内ぐらいかな〜安いのは大手ﾃﾞﾍﾞと同じ値段では売れないからな訳だしその分仕様ﾀﾞｳﾝしている部分はあります。その他、線路が近過ぎ、準工業地帯だから今後周辺に何でも建つ、ﾃﾞﾍﾞ･管理会社が実績少ない、不動前は今後も人気が出る要素がないなどﾏｲﾅｽ点の方が多い。中古価格(資産価値）はどうかな〜?!

[507: 匿名]

いろいろな雑誌で土地や駅の人気ﾗﾝｷﾝｸﾞをやってますが「不動前駅」「品川区西五反田」が出ていたものを見たことがありません。東京都心100位には入っていません。
需要がないということは資産価値を落とす最大の原因です。

[508: 匿名さん]

売ることを前提に買うのか
生涯住むのかによると思うけど、
地震があった今、10年後の資産価値はどの地域でも
期待できないのではないかと思う。
ただ人気エリアでもないけれど、ほとほど便利な場所なので
賃貸で貸しても必ず埋まるような気はする。
ちなみに近隣のマンションで中古が出てたが
3900万でも売れてないようだ。
築10年程度、60平米だったかな。

[509: 匿名]

それあんまあてにならないっすね。北向きか 階数 他いろいろな条件によって値段なんかいくらでも変わるっしょ

[510: 匿名さん]

いずれにしても、ファミリーで住むには狭い。
3Lで60平米前半は苦戦の予感

[511: 匿名]

確かに。ファミリーをメインターゲットにはしてないんですかね？でもディンクスなら２LDKですよね。今イチ間取りの主旨が伝わってこない物件ですねぇ。

[512: 匿名さん]

>>506
5000で買って5000で売り抜けられるはいいすぎじゃないかな。
今どこにありますか？
６、７年前ならありましたけどね。

[513: 匿名]

60㎡で10年後3900万円台は東京都心ではかなり悪い価格です。60㎡を4000万で買って3900万で売れればいいとは思いますが5000万であれば1100万も支払ったことになります。ﾌﾟﾗｽ管理費と修繕積立で多分25000円/月がかかるとすると10年間でﾄｰﾀﾙ1400万の支払いです。都心のﾏﾝｼｮﾝであれば10年であっても買った時と同じ値段で売れるﾏﾝｼｮﾝもあります。買ったﾏﾝｼｮﾝ次第ではこれだけ生涯所得の差が発生します。
一生住むにしても今、資産価値次第で5000万まで貸し出しをしてくれる商品が銀行から売り出されています。資産価値がなければ当然貸し出し金額は少ない訳ですからこれからの不安定な日本においては有効な商品です。今まではﾏﾝｼｮﾝを売らなければならなかったものが現金が入手できるんですから。その時に少しでも多く欲しくないですか?!年金もどうなっているか分からない訳ですから･･･死んだらﾏﾝｼｮﾝで相殺です。

[514: 匿名]

基本的に不動産価格は平均すると都心は変わらないと思います。液状化した埋め立て地は見直しが入りますが内陸部は逆に見直されるからです。また今回の停電で分かったことは日本の多くの会社が東京に本社を置いていることにより影響が甚大で停電に出来ないことです。都心に住む意味合いがまた一つ増えています。

[515: 匿名]

≫512さん
たしかに現在は5000万で60㎡の物件はまず立地が良くない訳ですから10年後に同じ値段で売れる可能性は限りなく低いと思います。
現在の市場価格では5000万の予算であれば40㎡台の希少性のある立地のﾏﾝｼｮﾝでなければ難しいと思います。
今後は分かりませんが今までは中途半端なﾏﾝｼｮﾝを買うよりも誰がどう見ても良い立地の高価格のﾏﾝｼｮﾝの方が10年の減額が少なかった事が多かったと思います。
後はやはり需要が少ない時期に買って景気のいい時に売るですが常套手段ですが今の都心の相場が相当高止まりなので今後ありえない景気にならない限り当分難しいかもしれません。

[516: 匿名]

≫512
赤坂や六本木などの一等地で買える金額で勝負するしかないんじゃない!?

[517: 匿名]

3lDKでせめて70㎡以上ないと大抵2部屋は5畳以下で使い難いﾚｲｱｳﾄになります。ﾍﾞｯﾄはかなり入れ難いです。

[518: 匿名]

素人がごちゃごちゃ五月蝿い掲示板ですね。
何が心配なの？

不動産の損益を「購入価格」と「売却価格」で考えている時点で間違ってる。

[519: 匿名]

と、素人が言っております。

[520: 匿名]

実際にあった実例を出すと比較的価格が高かった平成7年に埼玉県戸田市に4000万で買ったA氏と東京都笹塚に5300万で買ったB氏がいました。いずれも駅近徒歩3分の物件でしたが13年後の平成20年に両者ともﾏﾝｼｮﾝを売却、その売れた値段はA氏は2100万。B氏は4800万でした。A氏は▲1900万、B氏は▲500万です。月で計算するとA氏12.1万円、B氏3.2万円で住んだことになります。
どちらの物件を買いますか？
不動産購入は将来を見据えて買うものです。
一生住むつもりだからと言ってこれを無視するのはﾅﾝｾﾝｽです。

[521: 匿名]

ﾙﾌｫﾝ不動前は13年後に5000万の物件が4000万台をｷｰﾌﾟできるかは微妙だな〜

[522: 匿名]

基本的に住んだ時点で資産価値は購入価格の８割程度と言われているそうです。
つまり5000万の物件は住んだ時点で4500〜4000万の価値に下がる。

ただ、重要なのは残債割れをさせないこと。
5000万で買った物件を5000万で売ることが大切なのではなく、
例えば5年後に残債が4500だとしたら、4500の残債に対して4500で売れれば良いのではないでしょうか？

購入価格を基点として、500万を「損」と見るのは少し違う気がします。
実際に5年間、そこで生活した家賃なわけですし。

株とは違いますよね。

[523: 匿名]

いや、それでは投下資本を毀損してしまうので、売却後に購入資力が減少しちゃいますよ。
購入金額−売却金額−想定居住費＝損益　で良いのでは？

残債を割り込まないのは、最低限での安全性であって、損益は純粋に考えるべき。

[524: 匿名]

想定居住費はプラスです。間違えました。

[525: 匿名]

購入した時点で8割にならない物件選びが大切だと言いたかったんですが〜
確かに都心以外の場合そのような事例が多いようです。それはその立地に需要が無いからです。
都心や都心に近い場所でも中古に比べ新築価格が高い場合も同じことになります。需要が少ないのです。
近辺の中古ﾏﾝｼｮﾝの情報はいくらでもありますから新築価格と比較すると明確になります。比較すると分かりますが都心では中古価格の方が高い立地が数多くあります。
最初から8割を想定内にした物件選びはﾅﾝｾﾝｽです。ﾛｰﾝ返済うんぬんは論点が違います。だいたい8割ｽﾀｰﾄで35年ﾛｰﾝだと20年くらいはﾌﾟﾗｽにならないですよ。