ルフォン不動前

[購入検討中さん]

東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分。
ルフォン不動前についていろいろ情報交換しましょう。

売主：株式会社サンケイビル（売主）
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：未定

総戸数：143戸
間取りタイプ：1LDK～4LDK
専有面積：40.69m²～91.03m²
構造および階数：鉄筋コンクリート造　地上11階　地下1階
所在地：東京都品川区西五反田４丁目500番4（地番）

[241: 匿名さん]

やはり斎場が近いことと、子供を持つ身としては小学校の学区が気になります。
品川区は学校選択制ですが、至近距離にある小学校は近隣の他の小学校に比べて児童数が少なく、一学年一クラスのようです。
小山台小学校がこのあたりでは割と評判がよいみたいですが、ブロックが違うようで、このマンションからの通学は認められないのでしょうか？
どなたかこのあたりの学校事情にお詳しい方がいらっしゃったら教えていただきたいです、

[242: 匿名さん]

目黒線を使うなら不動前でもいいと思うが、山手線使うなら大崎のほうがいいかも。
あとデベの差も大きいし。

個人的には目黒線にこだわるなら断然、武蔵小山だと思うけどね。

[243: 匿名さん]

目黒線にこだわるひとっているのかな？

[244: 匿名]

武蔵小山いいけどマンション予定情報知りませんか？

[245: 匿名さん]

いずれにしても…
「本当は目黒に住みたい人、でも買えない人」って気がする。

[246: 賃貸住まいさん]

でも、安いみたいだから、絶対買いです！

[247: 匿名]

目黒線は南北線と三田線直結だからかなり便利。
大崎は地下鉄がないのが不便。

[248: 匿名]

安かろう、悪かろう。
ルフォンだけに…

[249: 匿名さん]

それホームズのことじゃないの？

[250: 匿名]

何言ってんの？
ホームズは何と言っても天下の三井。

安かろう悪かろうは、このルフォンの事言ってるんでしょ。
自分的にはマイナー過ぎてルフォン自体知らなかった訳だが…(^_^;)

[251: 匿名さん]

ホームズは目黒区アドレスで最寄りは山手線の目黒駅でしょ。
こことは全然違うよね。

[252: 匿名さん]

>>250
ホームズ:天下の三井だから無条件でOK
ルフォン:知らないけど安かろう悪かろう
ただの偏見じゃない？

[253: 匿名さん]

それが一般的なイメージって事かもね。

[254: 匿名]

なんでそんな契約も始まってないのに
顔真っ赤にしてルフォン擁護する人がいるんだろ。
完全に関係者だよね。

三井不動産とサンケイビルじゃ、ディベロッパーとして
実績も売上もブランドも圧倒的な差があることは
学生さんでも分かることでしょ。
同じ値段なら買いは三井。
資産価値がちがいすぎる。

[255: 匿名]

パークコートならそうだろうけど、ホームズでしょ？
URに毛がはえたくらいでは？

[256: 匿名さん]

>>254
なに顔真っ赤にして～。三井関係の方？

[257: 購入検討中さん]

洪水ハザードマップを見てみました。
この物件のあるあたりは坂の途中だと思うのですが
青い色が付いていました。
目黒川からは少し離れているし、元々池とか川があったのでしょうか？
それだと地盤がどうなっているのか、少し心配です。

[258: 匿名さん]

ここは台地からは少し外れてますかね

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/sinagawa/P13_sinagawa.htm

[259: 匿名]

結局おいくらでしたか？

[260: 住まいに詳しい人]

>>257
阿呆か、青色になっているのは線路の向こう側だろ

坂の途中を線路が塞いでいるから、部分的に冠水の可能性があるだけ
仮にそこから水が溢れたら線路を流れていく

[261: 匿名]

現地は個人的には好きな環境。
でも間取りが微妙だね。
窓のない部屋とか。
一昔前のつくり。
価格次第だね。

まぁたとえ安くて人気でても、
ＵＲに毛がはえたパークホームズは天下の三井だからね。
そもそも比較の土俵じゃないと思いますよ。

[262: 匿名さん]

>>260さん

線路の向こう側というか、線路の真上が濃い青になっていますよ。
元学研第三ビルの裏手側の、歩道橋のあたりです。
それに坂の途中を線路がふさいでいるというより
坂と平行して線路が延びてると思うのですが。

「水が溢れたら線路を流れていく」というのであれば、
建物には影響なさそうですかね。
お答えいただいて感謝ですが、阿呆かって…。

[263: 匿名さん]

40㎡くらいの小さい部屋を検討しようと見にいきましたが
3600万台からと高いです。
不動前の家賃相場が1.1万／坪だから表面で５％くらいの金額（２６０～２７０万／坪）かと思っていたのですが
見送りします。

[264: 匿名さん]

安いじゃん。

[265: 匿名さん]

高いでしょう！

[266: 匿名さん]

2ＬＤＫはいくらからでしたか？

[267: 匿名さん]

不動前でと考えたら高い！

[268: 匿名さん]

駅近を考えれば、こなれてきた感はあるよね。ベリスタ目黒不動前は高かったですよね、逆にプレミストは安かった。今回は中間くらいですかね。

[269: 匿名さん]

全然、高いね！

[270: 周辺住民さん]

よく考えた業者なら不動前駅近の物件は西五反田ならではの
割安分譲価格にしないでしょ、
目黒や白金台と比べたらこんなに割安ですよという営業をするでしょ。
エリア的にそういう売り方で客が来るからね。

[271: 匿名さん]

＞＞270
白金台と不動前を一緒に考える人は多くないと思うな。
街が全然違うでしょ。

[272: 住まいに詳しい人]

>>
>元学研第三ビルの裏手側の、歩道橋のあたりです。

なんだ現地を見ていないのか
だから阿呆なことを書いているわけね

それは仕方ないけど
他の人間が誰もつっこまないのも、また不思議

>>263
この物件自体の評価は兎も角
今時、5％で計算なんてあり得ないです

[273: 匿名さん]

>>263
さすがに新築分譲で周辺の平均家賃相場/坪の表面5％で回せる物件は・・・

[274: 匿名さん]

ん～確かに間取りがイマイチだね

[275: １３４]

モデルルームに行ってきました。
建物の設計が、「どうしてこんな風にしたんだろう？」と思うほど入り組んでいて、ごちゃごちゃしています。
間取りも複雑で、田の字のようなシンプルなものはほとんどありません。
かといって興味を惹かれるわけでもなく、ただ単純に使いづらい間取りだと思います。
南側は線路に面しており、また８階程度まで向かいの建物がかぶります。

モデルルームは１LDKと２LDKの２種類。
仕様はまぁまぁでしょう。高級路線ではありません。
最近の新築マンションでは標準的かと。
食洗機、ディスポーザーは付いています。
エアコンは壁掛け。タンクレストイレ＆手洗いカウンター。
天井高は２５０cm。梁も目立ち、開放感はありません。
３LDKでも浴室は1418が多いです。

営業さんいわく、物件の売りとしては、駅近、セキュリティなどの仕様、エコ（壁面緑化）。

さて、価格は平均坪３３０万〜３４０万のようです。
６０平米の２LDKが６０００万円前後でした。

高い。

７５平米以上の間取りは上層階に数えるほどしか無く、坪３５０万を超えます。
最も高い部屋で９０平米、９９００万だったと思います。

正直、不動前、西五反田にこの金額を出すなら他にいいところありますよね。
だってピアース中目黒ローレルアイと同じ価格帯ですよ。
近くならパークホームズ目黒ザレジデンス（やっぱり三井で目黒区）。
東急線各駅停車、山手線１駅ならクロスエアタワーの方がまだマシかな（スーパーや図書館は便利）。
目黒線にこだわるならクラッシィハウス目黒洗足やザ・パークハウス洗足池桜山（環境がいい）。
山手線徒歩圏のザ・パークハウス大崎（なんといっても山手線）。
品川区なら大井町のプラウドやモリモト（商業施設が便利）。
少し離れるけどクレヴィア田園調布本町は？


ライバルがたくさん。
他人ごとですが、今から売れ残りが心配です。
駅近だけで売れるのかなぁ。
吉祥寺や御殿山より地味なのに。

坪３０万値下げしたら検討します。

[276: 匿名さん]

テンション下がった。高いですね。
No.275さんのおっしゃるように、近隣の物件と比べても強気な価格ですね。
使いにくい間取りというのも気になります。
3LDKのMRがみられないのが残念です。

[277: 匿名]

行く気がなくなりました。バスですね〜。
こんな供給がたくさんある中わざわざ偉ぶ物件じゃなさそうｗ

[278: 匿名さん]

売主のサンケイビルが良くないのでは。
以前、ルフォン御殿山というサンケイビル物件を見に行きました。
67㎡、7580万（しかも１F）で周辺の雰囲気から考えて高すぎる価格で見た瞬間却下したのですが
竣工してから6080万に値下げしますと、来場者当てにメールが届いた。
一番高い18000万くらいの部屋は5000万くらい値下げしてました。
まあ、ここもそんな感じでしょう。
どうしてもこの部屋でなければ駄目という人以外
竣工してからでも遅くないと思う。

[279: 匿名さん]

サンケイビルには不信感があります。
以前ル北品川にあるフォン御殿山という物件を見に行ったのですが
竣工前67㎡、7580万が竣工後6080万に値下げ。130㎡、18800万の部屋にいたっては
5000万くらい値下げしてました。
竣工後に検討がいいのではないでしょうか。

[280: 匿名さん]

どうやら売れ残るの必須の感が。
でもそれは我々が心配することではないですよね。売主が考えること。

後から値段を下げることになるのか？
値段さえお得感が出れば、間取りに少々難があっても近隣環境が地味でも売れるのは今までの他のﾏﾝｼｮﾝが物語って
います。

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑを見に行くのはいいけれど、あわてて購入を決める物件ではないということですよね。

[281: 匿名さん]

不動前で330～340ってマジですか？
ルフォンはどこ行っても空気読めてないね。

[282: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。４０㎡台の１ＬＤＫで4000万円前後。高いんじゃない！？というのが率直な感想です。

[283: 匿名さん]

モデルルームタイプの１ＬＤＫが４０００万円前後。高いなというのが率直な感想でした。

[284: 匿名さん]

当初の予想より高いですね。これは完売まで遠そうだ。これでも即完売とかだったら、かなり景気が良くなってきたってこと？

[285: 匿名さん]

不動前の知名度、間取り、線路沿い、小学校の学区などのマイナス要素が揃っていてこの値段は本当に高いと思う。

すぐ側が公園でうるさそうな上に（子供の声はもちろん母親たちの井戸端会議の声がうるさいだろう）、キャッチボールとかしてるのが結構いるようだから敷地内にボールが入ってきそう。実際、もし工事の敷地内にボールが入ってしまったら警備員に声かけてね、みたいな看板もあったので不安になった。大音量の17時の鐘も気になった。スピーカーがもろマンションの方を向いている！

これで完売したら本当すごいと思うけど、将来、中古で売ることになった場合なかなか売れなくて苦労しそうな気がするので自分は他行くことにしました。
ありがとう、さようなら。。。

[286: 匿名さん]

相場的には坪300万が妥当なんじゃないのかな？

[287: 購入検討中さん]

モデルに行って、購入したい部屋は限られていると思いました。
買うならここ！という部屋は、一部屋だけありましたが、購入後に千万以上下げられるなんてショックすぎて手が出せません・・・怒。

最初から千万下げた値段で売ってくれー！

公演がすぐ隣なのは、環境が変わらないので、私にはプラスです。

[288: 匿名さん]

＞＞２８７
ルフォン御殿山は売れ残りを今でも売っているのですね。
（未入居中古扱いになっているけど）
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/shinchiku2/287_rufon_gotenyama/...
502が12980万、604が18890万で竣工前の新築価格でした。
604は実に7000万以上の値下げです。
怖いですね。竣工前の新築価格で購入された方、ご愁傷様です。

[289: 匿名さん]

ルフォン御殿山の値付けはプチバブルのピーク時のものだからね。
こことは事情が違うと思うよ。

＞竣工前の新築価格で購入された方

ルフォン御殿山は確か一度はほとんど完売したが、リーマンショック後にキャンセルが相次いだように記憶している。
新築価格で買った人は多分ほとんどいないんじゃないかな。

[290: 匿名さん]

>282
不動前でこのデベでその価格は高いね。
わざわざその金額をこの辺鄙な場所に払う気にならん。
だったら都心の大手物件買うな。