横濱紅葉坂レジデンス Part5

[匿名さん]

横濱紅葉坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市西区花咲町4丁目111番2他（地番）
交通：
横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1出入口）
根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （駅舎）
横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩11分 （5出口）
間取：3LDK・4LDK
面積：86.09平米～104.75平米
売主：新日鉄都市開発
売主：三菱地所
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：伊藤忠ハウジング

施工会社：戸田建設（株）
管理会社：（株）日鉄コミュニティ

[610: 匿名さん]

まだすぎさってないのか。今日は長いなあ

[612: 匿名さん]

病んでるね。
二人とも早く気付いて病院に行った方がいいよ。

[617: 購入検討中さん]

ここまで、紅葉坂の様々のことを否定しておいて、ネガ以外ないだろ。
自分で、否定しているって言ってるわけだからね。
ネガ＝否定だろ。

[619: 購入検討中さん]

否定者の方はバトル板にどうぞ。
ここに、あなたと語り合いたい方はいないですよ。

[622: 購入検討中さん]

全く恥ずかしくないよ。

[623: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95599/
デブで汗っかきではげのネガくん。こっちだよ。

[625: 購入検討中さん]

うーん、ホントに検討者ではなく、いくつも家を持ってるすごい方が何のようなんでしょうね？
しつこいねー。

[627: 匿名さん]

紅葉坂レジデンス　ポジ対ネガ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95599/

[628: 購入検討中さん]

傍から見てて、論破されて、検討者皆から嫌がられてるのは否定者のあなたですよ。

[632: 匿名さん]

この掲示板閉鎖してほしいね。
もうほとんど議論することはなくなったからね。

[633: 購入検討中さん]

632

ある一名をスルーすれば、まともな掲示板になりますよ。

[635: 匿名さん]

久しぶりに覗いたら
懲りずにネガが頑張っているね。
営業も苦笑いしてたよ。
一人で自作自演、いつも言うことは同じ。

近隣の物件と比較して高い
⇒比較対象となるグランドメゾン伊勢山より安い
地価が安い
⇒詰め込み型のMMや横浜駅のタワマンよりこのマンションの固定資産税は高い

[636: 匿名さん]

歴史歴史というけれど、奉行所跡という碑が寂しく建っているだけ。
残すほどの歴史的価値はないという判断だったんだろ。
一方で赤レンガや山手洋館の保存には市は惜しみなく金を注ぎ込んでいるわけで。

[637: 匿名さん]

桜木町駅周辺のマンションは中古に出てもすぐ売れるし、下がらない。
ここも、紅葉を中心とした植栽が育ち、遊歩道が完成する5年後は、かなり資産価値があがるだろうね。
地域住民にとってまさに憧れのマンション。
さすが天下の三菱地所。

[640: 購入検討中さん]

＞635
ここは一戸あたりの土地の持分が多いからですかね。
固定資産税が高いですよねー、悩みどころです。
今住んでいるポートサイドのタワマンの1.5倍以上です。

[642: 匿名さん]

637
まさしくその通りですねー。
GMと紅葉坂レジデンスで形成される紅葉坂エリア。
今から楽しみです。

[643: 匿名さん]

＞640
固定資産税は地価公示額と建築費と経過年数をベースに算出されますよ。
やはり、いいものは高いのです。

[644: 購入検討中さん]

641

出たー。無駄なスケルトンインフィルー！

[646: 購入検討中さん]

643
なるほどね、参考になります。
土地代と建築費から算出されるものなら納得です。

タワマンみたいに狭い土地に300戸建てた場合と
ここみたいに広い土地に300戸建てた場合だとやはり土地代も高くつくんですかねー。
もしご存知でしたら教えてください。

[647: 匿名さん]

みなとみらいのフォレシスも免震なのに、ここより固定資産税はずっと安いです。
何でですかね？

[650: 匿名]

固定資産税は毎年かかるから結構痛い出費だよね。一戸建てのほうが高いのかな？

[652: 匿名]

ここもタワマンみたいにもっと戸数を増やせば安くなったのかなぁ
グランドメゾンは固定資産税も高そうだなぁ。
一番狭い部屋でも50万ちかくかかりそう。

[653: 匿名]

やはりいいものは税金も高いってことですね。
ここはやはり造りがいいね。

[655: 契約済さん]

契約書に書いてある土地代と建物代ってどういう意味ですか？一般的に物件価格のどのぐらいの割合が土地代とかあるんでしょうか？

[657: 契約済み]

契約書に書いている土地代と建物代の比率は、購入額を100とすると土地が38で建物が62でした。フォレシスなどはどのくらいの比率なのでしょうかね。

[658: 匿名]

656
固定資産税は建築費と地価から計算されるんじゃないの？

[660: 匿名]

653
その通りだね。
新築で固定資産税が高いのは、決して悪いことではない。
モノがいいってことだよ。

[662: 匿名]

659
じゃあ、このマンションの固定資産税が高いってことは、建築にお金をかけてるってことなんじゃないの？

[664: 匿名さん]

657
土地代が多いねぇ

[665: 匿名]

663
ありがとうございます。ここは建築にしっかりとお金をかけているんだね！
コストダウンマンションなんかだと、やはり税金も安そうですね。
安心しました。

[666: 匿名]

>665
ここは、同じ地所物件のフォレシスより建築費がかかってるんですね。
タワマン建てるのって安いのかな？
タワマンのほうがデベロッパーの利益率は高そうだね。

[668: 購入検討中さん]

（流れたので再度お許し下さい）
細かい話ですいません。
営業さんが休みなので、わかる方教えて下さい。

修繕費ですが、月額で書いてる金額と、30年間の
修繕計画にある金額が異なるのですが、どちらが
正しいのでしょうか。
月額で記載されている金額が修繕計画の1-5年目の
倍額なのですが、30年の平均より3割程度安く
書いてます。何が正しいのかわかりません。

修繕計画が間違いで実は2倍と言われると、30年
だと数百万変わるので、、、真相をご存知の形、
教えて頂けないでしょうか。

[670: 匿名]

>669
ここはフォレシスより一戸あたりの土地代と建築代が高いってこと？

[671: 匿名さん]

タワマンて売り主がボロ儲けなんだ。
そりゃあ、増えるわけだねー。

[674: 匿名さん]

ここは土地が安いようですね。
上ものが２／３のようです。

[675: 匿名]

674
どこもそんなもん。
売り主が勝手に決めてるだけ。

[676: 匿名]

672
なるほどー。
フォレシスボロ儲けだったんだな。

[678: 匿名]

ここは利益率がかなり低いね。当初の予定販売価格よりもさげちゃったからね。
建て替え事業は儲からないのかな？
港南台も雀の涙の利益らしいね。

[679: 匿名]

タワマンボロ儲けなんですね。
バンバン建つわけですね。

[680: 匿名さん]

そりゃそうだろう。
狭い土地に沢山の戸数建てた方が儲かる。
常識だよ。

[682: 匿名]

>678、680
ここが、リーデンスより新築価格が高い理由が分かりました！
ありがとうございます。敷地が広くて、建築費もかなり高いんですね。
このマンション、実はかなり割安。

[684: 匿名さん]

682
だから売れているんだよ。8月半ばに完売の目処がたって営業人数も大幅にへらした。副所長もいなくなっちゃったね。もう最終コーナー回ってるよ。

[687: 匿名]

タワマンは土地や建物より、広告に金がかかってるんだ。
ぼったくりみたいなもんですねー。

[689: 匿名]

684
営業の主力が抜けちゃったのに大丈夫なのかねー。

[690: 匿名]

>685
リーデンスの
(土地代＋建築費)÷戸数より
このマンションの
(土地代＋建築費)÷戸数の方がはるかに高いですよね。
リーデンスの新築時の固定資産税が知りたいです。

[693: 匿名]

691
ここの土地取得はリーマンショック後ですよ、、、、

[694: 契約済み]

＞692
自称じゃないんですがね。別にここのネガに信用してもらう必要はないですけど(笑)でもこの掲示板に書き込む契約者も少なからずいるってことです。契約などのことで聞きたいことがあればどうぞ。

[695: 匿名]

JR桜木町から実際歩いて六分で現地につけた方いますか？

[696: 匿名]

690
リーデンスの固定資産税はここの7割くらいです。

[697: 不動産会社さん]

掲示板は妬みと嘘の書き込みがほとんど。
みなとみらいのタワマンの時も掲示板はひどかったな。懐かしい。

[698: 匿名]

＞695
潰れてしまったスポーツ店から歩いて、駅の手前の信号が赤だったので地下道使って６分で着きましたよ。紅葉坂の信号は青だったので、あくまでも信号待ちがなければですがね。でも信号待ちいれても１０分はかかりませんよ。

[699: 匿名]

>695
歩いてリーデンまで4分、信号待ちで7分弱だったから信号待ちが無ければ５分から6分って感じでしたよ

[700: 購入検討中さん]

697

いやぁ、みなとみらいも酷かったね。ここの掲示板と同じような感じだった。
でも、みなとみらいだけじゃなくて、ちょっとでも良い場所とか財閥系の注目物件だと同じような感じですよね。検討して、色々なマンション見てると、直ぐにわかります。

[701: 匿名さん]

＞693、695
どうもありがとうございます。
敷地面積、建築費から考えたら、この物件はかなり割安なんですね。
参考になりました。

[702: 匿名さん]

693、696さんでした。
どうもありがとうございます。

[705: 匿名さん]

＞700
まったくその通りだね。

[706: 物件比較中さん]

701
なるほど。
たしかに割安ですね。
先着販売も残り6戸。
いよいよ弐番館の売出しですね。

[707: 匿名さん]

ここは新日鉄都市開発7割、三菱地所3割の物件ですから、入居後のアフターは新日鉄都市開発と戸田建設が担当するでしょう。
管理会社も㈱日鉄コミュニティですし。

[708: 匿名さん]

新日鉄都市開発55、三菱地所45だよ。
新日鉄都市開発は建て替え事業トップクラス。
でも、物件イメージは完全に三菱地所だよね。

[709: 購入検討中さん]

704

どこも一緒（笑）

[710: 購入検討中さん]

706

って言うか、割安何も絶対価格が別に高くはないんだよ。普通の値段だよ。

[711: 匿名さん]

＞707
三菱地所は売主としてはいいんだけどね。
子会社の藤和コミュニティの管理はいまいち。
日鉄コミュニティは結構いいよ。長期修繕計画もしっかりしているし、研修システムも力いれている。
ただし、結局のところ、住民の管理意識が大事だね。

[712: 匿名さん]

710
絶対価格は周辺物件より高いけど、
敷地面積と建築費を考慮したら、周辺物件より実は割安ってことでしょ。

[713: 匿名]

＞708
へー、新日鉄都市開発って、確かに建て替え事業の実績は地所よりあるんだね。
知らなかった。
最強ペアってことか。

[714: 購入検討中さん]

712

まあ、そうなるね。
それに、周辺と無理矢理比べる必要もないしね。

[715: 匿名]

大塚スポーツのあとは何ができますか？
誰か知っていますか？

[716: 匿名]

ＧＭ伊勢山は耐震偽造で造り直したから、建築費高そう。
戸数も少ないし、固定資産税もバカ高いんですかね。

[717: 匿名さん]

715
銭湯つくってほしいな

[718: 匿名さん]

マンション価格は人気（地域・立地）が優先され、土地の価格については考慮されにくい。
そのためか、新築マンションの土地価格は、近隣土地価格と比べて高く設定される。
土地持分は価格形成に影響せず、固定資産税・都市計画税が高くなるのでcashflow的にはマイナス。
建替えのときは土地の持分が多い方が有利。

[719: 匿名さん]

あるマンションは、表通りに面しています。さて、通りの奥にも似たようなマンションが建ち、分譲されました。表通りから一歩入ったためか、通りに面したマンションより、高額です。

しかし「路線価」は、この《新マンション》が接している道路の方が、表通りより低くなっています。そこで、分譲価格は高いのに、「路線価」…つまり固定資産税は低くなります。

[720: 匿名さん]

「マンション」の価格は、《土地価格＋建物価格》ではなく、『近隣の専有面積あたりの単価』で決まります。そして、『階層』や『方角』によって変わります。しかし、「固定資産税評価額」や相続税評価額を決めるのは、『面積』だけなのです。

では、相続税対策効果が最大なのは、どの住戸でしょう……《最上階南向き》です。そして、《一歩入った新マンション》の方が、効果はさらに高そうです。

[721: 匿名]

そうですね
土地持ち分多くないと建物０近くなった時資産なしになってしまいますよね

[722: 匿名さん]

そこは・・・非分譲ですよね・・・

[723: 匿名]

リーデンと何かと比較多いですが、個人的には、リーデンだったら検討外です
やはり幹線道路沿い&建物正面にゴミ置き場でしょうか？
外観美観が損ねてしまい毎日通り過ぎますが、丸見え過ぎて〜
一流デペで二十年と二流デペで十年だと確実に一流デペ価値有りですね同じ町名でも、当たり前ですが、マンションの坪単価全然違いますからね
中古価格もまるっきり同町名でも違います
周辺相場、比較物件等全部含めてなんて有り得ないです

[724: 匿名さん]

722
非分譲にすんでいる人は賢いんでしょうね。建替えになって得したのに、これからも得するなんて。

[725: 匿名]

698さん 699さん
695です。コメントありがとうございます。地下を通る手がありましたね。参考になりました。

[729: 匿名さん]

723
そのとおりだね。
ここは紅葉坂のランドマークマンションだからね。
リーデンスより割安だってことがわかったし、比較対象が見当たらないね。

[730: 匿名さん]

726
このあたりのタワマンだとナビューレが一番高いんですかね？

[733: 匿名]

ナビューレは金港町マンションですよ。
すぐ近くのステイシア横浜みれば相場がわかります。
金港町は安いです

[734: 匿名さん]

>732
価格だけみれば、グランドメゾンが神奈川ナンバーワンなんだけどね。あそこは耐震偽造もあってイメージは残念。
紅葉坂レジデンスはガス灯の設置、ガラスと煉瓦タイルの外観、敷地内に紅葉が咲き誇る植栽。
紅葉坂を象徴するマンションになるでしょう。

[736: 匿名さん]

>733
同じ金港町物件でもナビューレだけ別格だよ。近隣の金港町マンションは参考にならないよ。

[738: 匿名]

736
神奈川区金港町は残念ながら、マンションエリアとしては安い。
ナビューレも近隣の相場に近づいてそのうち下がるでしょう。
中古になったら、相場に近づいていくものです。

[740: 匿名]

737
会員だからね。
あなたも登録したら情報わかりますよ。

[741: 匿名さん]

737
会員だからね。
あなたも登録したら情報わかりますよ。

[743: 匿名]

739
今が一時的に高いだけでしょう。
金港町は安いエリアです。マンションも乱立しています。
ナビューレだけ高いということは有り得ません。
周辺物件に比べて割高ですね。

[744: 匿名]

739
今が一時的に高いだけでしょう。
金港町は安いエリアです。マンションも乱立しています。
ナビューレだけ高いということは有り得ません。
周辺物件に比べて割高ですね。

[745: 匿名さん]

742
担当ついてないの？
聞けば大体教えてくれますよ。
そこまで仲良くないのかな？？

[746: 匿名さん]

たしかに金港町エリアは古いマンションの建て替えが今後ありそうだね。

[748: 購入検討中さん]

確かに、今が一時的に高いだけ。偶然ね。
金港町は死ぬほど安いエリアだからね。
ナビューレだけ高いということはないからね。
周辺物件に比べて意味なく割高。
液状化の可能性も。

[750: 匿名]

746
違いますよ。ナビューレが周辺相場に比べて明らかに高すぎるんです。
中古になったら他の金港町マンションの相場に近づきますよ。
神奈川区金港町はみなとみらいとは違います。

[751: 購入検討中さん]

＞そごう、ベイクオーターが隣り合わせ。
全く意味なし、必要なし。住居に向かず。
金港町は安い。
ナビューレも造りは安い。

[753: 購入検討中さん]

所詮は神奈川区。

[754: 購入検討中さん]

金港町は、横浜市の液状化マップより、液状化の可能性が指摘されている。
地価もやばい。

[756: 匿名さん]

749さん
残念ですが、釣りには乗りませんよ。
グランドメゾンシリーズ買ったことないのに会員装ったらいけませんよ。それとも登録しただけ？

[758: 匿名さん]

金港町は下落気味らしいですね。
バブルも崩壊ですね。

[760: 匿名さん]

金港町必死でーす。

[761: 匿名]

755
はいはい苦しいよ。
金港町マンションはやっすいからね。
ナビューレも金港町価格になるよ。

[762: 匿名さん]

この辺の中古価格＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞金港町の中古価格

[764: 匿名さん]

761

苦しそうだよねー。
やばいねー、神奈川区金港町。

[767: 匿名さん]

金港町はここの相手にはなりません。

[769: 匿名さん]

765

この辺って、別にどことか書いてませんが・・・

[770: 匿名]

金港町のタワーマンション、ステイシス横浜。横浜駅徒歩4分、おそろしく安いね(笑)

[772: 匿名さん]

770
ナビューレもいずれそうなりますね。
ナビューレだけ周辺相場より高いということは有り得ません。

[773: 匿名さん]

誰も、花咲町なんて書いてませんが・・・
一人相撲？

[775: 匿名さん]

７７０

そうなんだ。知らなかった・・・

[776: 匿名]

772
そうですねー。周辺相場との比較は大事ですよね。

[778: 匿名さん]

ステイシスって、確か金港町だよね？

[780: 匿名]

ステイシスは高級賃貸タワーマンションですよ。金港町の象徴的マンションです。

[782: 匿名さん]

780

やっぱり・・・

[784: 匿名]

ステイシスは横浜駅徒歩4分と好立地。
花咲町で駅徒歩4分のタワーマンションはないから残念ながら比較できないですね。

[786: 匿名さん]

726
説明不足でした。７２０がさしてるマンション価格は固定資産税評価額を決めるときのマンション価格です。スレの流れは固定資産税について議論してるみたいだったので。新築の物件をかう時のマンション価格は７２６のいうとおりです。

[787: 匿名]

ナビューレも周辺相場に近づくのは時間の問題だね。
金港町はこれから建て替え事業増えるだろうね。

[789: 匿名さん]

横から失礼。
金港町って残念なイメージしかないね。
やたら金港町を持ち上げる奴はなんなんだ？
みなとみらいと金港町は違うぞ。

[790: 匿名]

金港町に限らず、エキサイト横浜による横浜駅再開発で、タワマン乱立するだろうな。
残念だけど、ナビューレは今が高いだけだよ。

[793: 匿名さん]

みなとみらいの方がよっぽど良い！
比較にならない。
比べる時点で・・・って感じ。
ステイシスは極めて好立地の金港町を代表するマンション。
みなとみらいのタワマンの勝利。

[795: 匿名さん]

＞ナビューレは中古価格が騰がった全国１位のマンションです。
買ってすぐに下がるするこの辺と一緒にしないで下さい。

証拠なし！

[796: 匿名さん]

792

誰も一緒になんかしてません。
ここの方がはるかに良いだけですから・・・

[797: 匿名さん]

いやぁ、金港町のマンションとみなとみらいなら、みなとみらいが良いだろう。
素人も何も、住むのは素人だからねー。

[798: 匿名]

金港町パーキングあたりはマンション建つだろうね。
東口ヘルチェックもマンションになるかもね。
あそこの検診いつもガラガラ。

[799: 匿名]

金港町ネタはもういいよ。ナビューレやパークタワーは確かに中古が坪単価450万くらいで売り出してるじゃん。金額だけ見れば紅葉坂のコミュになんの用って感じなんだけど。