グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）Part 2

[マンコミュファンさん]

スレッドパート2を立ち上げました。よろしくお願いします。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/

＜全体概要＞
所在地：埼玉県戸田市下前1-71-1（地番）
交通：埼京線戸田公園駅から徒歩8分
総戸数：923戸
面積：67.54～92.3平米
入居：2011年9月下旬予定（1敷地）、2012年9月下旬予定（2敷地）

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html


売主：有楽土地、平和不動産、NTT都市開発、ヒューリック、神鋼不動産
販売：有楽土地住宅販売、野村不動産アーバンネット
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ（予定）

[864: 匿名さん]

92.3平米の間取り図にはトイレ手洗いカウンターがある。
一部住戸のみって、このタイプ以上のランクってことか。

[865: 匿名さん]

安めっていうか、3千万円台のマンションは「安い」マンションじゃないの？

[866: 匿名さん]

これだけ都心へのアクセスも確保出来てて3000万円台なら安いと思う。
昨今の不景気で都落ちしてくる人もいるんじゃないかな。
この辺りならまだ都心から離れた感はそこまで無いし。

[867: 匿名さん]

いや、高いか安いかはあくまで過去事例と比較すべき。
ここは高くもないし、安くもない。

ただしこれだけの大規模物件なら、普通はちょっと
安めの設定をするもんだけどねぇ。

普通のマンションの3棟・4棟分に相当する戸数だから
価格に下落圧力が入ってしまうので。

[868: 匿名さん]

バルコニーでの喫煙禁止って、意外と知らない人が多いかもしれません。
なまじホタル族(だっけ？)という言葉があるから、
「部屋で吸えないならバルコニーで吸えばいいのだろう」と
安易に考えてしまうのかも。

[869: 匿名さん]

公園も良し悪しですね。
本来は憩いの場所なのに。

喫煙者もたいへん。
タバコのかわりのストレス解消はどうするんでしょ。

[870: 物件比較中さん]

直床、石膏ボード厚、階高、サッシの仕様、なんで人気なのだか•••

[871: 匿名さん]

HPでガラスについての記述がないけれど、
もしかして、エコガラスどころか、ペアガラスでもないとか？
まさか単層ガラス？

[872: 匿名]

二重壁も忘れないで

[873: 物件比較中さん]

営業マンは、「二重壁の方が仕上がりがキレイになる」と。
ペアガラスはオプションだそうな。

[874: 匿名さん]

単層ガラスだなんて・・・・。

[875: 匿名]

エーッ？
ペアガラスなんでしょう！
新築マンションですよ

[876: 購入検討中さん]

そりゃ長谷工ですもん、多少のことには目をつぶってくださいよ（笑）。

[877: 匿名]

コストを下げ利益を上げる社風ですから、仕方がないです。

見えない所も相当削ってるんでしょ

[878: 匿名]

たまに単板ガラスを使ってるマンションあるね。
でも今はペアガラスは標準がほとんどだよね。
一定の価格になれば、全面にエコガラス入れてるし。

[880: 物件比較中さん]

仕様と価格のバランスの部分でかなり迷っているのですが、営業さんには今月中に契約をと迫られています。
この物件の仕様で(直床、戸境二重壁(太鼓現象)、戸内壁石膏ボード9mm、単層ガラスサッシ等々)、たとえばディスポーザーを使ったり、ちょっと大き目な音量で音楽を聴いたりするとやっぱりよそに響きますかね？　だとしたら悩ましいなぁ。さすがに寝てる時によそのディスポーザーの音は嬉しくないですもんねぇ。

[881: 匿名さん]

>879
営業さんかな？痛いところ突かれたのはわかるけど具体的に反論して欲しい。

[882: 匿名さん]

単板ガラスは、結露が心配だけどなぁ

[883: 匿名]

埼玉で大規模で長谷工で、この価格は高過ぎでしょ。
色々と余計な施設が入ってるから、上乗せされてるんですかね。

[884: 匿名]

ミストサウナやディスポーザーなどより、ペアガラスの方が欲しい。

オプションでいくらなの？

[885: 匿名さん]

オプション？

ガラスは引き渡し後、自分でかえてくれ、って言われましたけど。
管理への届け出も必要ですって。

[886: 匿名]

873さんがOPと言われたと。
OPのマンションって聞いたことないけどね。

結露がやっぱ気になるよね。

[887: 匿名]

名前はわすれちゃったけど、真空ガラスがオプションにありましたよ。
値段は、LDだけでも100万位したような…

[888: 匿名]

100万！？

それは削りがいがあるかも。
100×〇戸なら。

[889: 匿名さん]

こちらで話題になっているのは真空ガラス＜スペーシア＞ですね。
私も検討しましたが、高価で良く調べると扱いが繊細。

今住んでいるところは（賃貸）２４時間換気機能が付いているから単層ガラスでも結露がないです。

割られたときの事を考えると子供が小さいうちは単層ガラスでいいかもと思っちゃいます。

[890: 匿名さん]

後でガラス交換するとなると、面倒なんじゃないの？
ガラスや玄関扉って共有部分だよね。

[891: 匿名さん]

そうです。管理組合の許可が必要な場合が多いです。

単層ガラスで結露するかどうかは物件毎・部屋毎に違いますが、
同条件ならペアガラスの方が格段に結露は防げます。
なにより標準装備の新築マンションが多いです（今は新築戸建てでも増えてます）。

ただ、サッシ枠がアルミだとペアガラス面は結露が無くてもサッシ枠が結露したりします
（もちろんガラス面が結露しないだけでも大変助かります）。

[892: 購入検討中さん]

部屋の内側に新規にサッシを増設するって方法もあるにはありますね。
部屋内なので組合に届け出る必要もありません。
施工費もかなり安く、両開きのもので10万ちょっとかな。。
弱点は、見た目が不細工なこと。。。

[893: 匿名さん]

即日完売しているのだから、ここのマンションの価格設定はちょっと安くしすぎたんじゃないかな？

[894: 購入検討中さん]

ペアガラスへの交換はマンションのオプションではなくて斡旋の外部インテリア業者です
本来は管理組合の許可をとっての交換ですが，今は売主が管理組合の代行なので売主の許可を取って交換するそうです

[895: 匿名さん]

できれば交換したいものだね。

[896: 匿名さん]

標準で十分でしょ。

[897: 匿名]

今時の新築マンションの標準が、、。

[898: 匿名さん]

なんだっけ、堤真一がCMやってる内窓がなんとかっての

ああいうのなら許可いらないんじゃない

[899: 匿名さん]

第１期３次の販売戸数って、５０戸ですか？

[900: 匿名さん]

>898さん
あれは戸建て向きのように思う。

ここまで単板ガラスはまったく話題に出てこなかったんだね。
ちょっと驚き。

[901: 匿名さん]

売る方は話題にしたがらないでしょ

[902: 匿名さん]

公式発表にあるからそのとおりかと＜50戸　　いよいよ今度の日曜までですね

[903: 匿名さん]

ガラスの話は随分前にでてますよ。

[904: 匿名さん]

1期2次を終えてからこのスビードで
50戸も出すって、かなり思い切ってますね。
即日完売させないといけないでしょうし
自信があるのでしょうね。

[905: 匿名さん]

1期→2期→3期

と

1期1次→1期2次→1期3次

の差ってなんですか？

[906: 匿名さん]

あんまり差がないんじゃないかと＜期、次

販売規模が大きいと1期から9期とかにするよりは1期を更に細分化するというように解釈してました。
ちょっと調べたら解説してるサイトもありましたよ。


http://jj.jp.msn.com/edit/msqa/090506/index.html
http://allabout.co.jp/r_house/gc/29228/

[907: 匿名さん]

９２３戸の規模で、今後、契約率が下がっていくのに、たった５０戸では、
あと６３２戸を完売するのに、大規模物件のペースですと完成から数年は
必要になると思われますが。
どうなんでしょうかね？

[909: 物件比較中さん]

でも半分は2011年9月からの売り出しだから、2011年までの売り目標は500くらいですよね。
だとしたら第一期の10月から3カ月で7割完売ならまあまあの物件でことになるかと思いますが。

[910: 購入検討中さん]

来年９月引渡し予定は650戸です

1期でまだ販売していないＦ・Ｇ棟の間取りと価格を見てからと考えている人もいるでしょうから
2期からＦ・Ｇ棟が販売になればまた動きがあるかもしれませんね

[911: 匿名さん]

9か月で650戸はすごいですね。
戸田公園でどれだけ売り切れるかですね。
（戸田公園が悪いというわけではなく、戸田公園は「特別」何か目玉のある場所ではないですよね。という意です）

[912: 匿名さん]

今後の販売戸数が、５０戸から右肩上がりで販売実績が伸びていけば
まずまず、なのでしょうね。

ただ、埼京線沿線や近隣に新発売の優良物件が多数出てきているので
厳しい感じはしますが？

[913: 匿名はん]

スマッチのランキングで関東の中で閲覧数が五位になってますね。
なかなかですよ。埼玉の中ではナンバー１ですし。

[914: 匿名]

まぁ、あれだけ広告やネットにお金をかけてれば、当たり前だけどね。

[915: 匿名さん]

今、他に埼玉で目立った大規模がないのも一因。
大宮のは寒そうだし。。

[916: 物件比較中さん]

プラウドの武蔵浦和が3200万円台～
南東角の4LDKが4000万円台～らしい。
駅7分だし、比較対象できましたね。
プラウドの戸田公園は高いか？安いか？

プラウド戸田公園が一番よさそうだけどね。

[917: 匿名さん]

結構ヤングミセスに人気物件と聞いたから、奥さんが強い家庭が集いそうな気配

[918: 匿名はん]

同じ戸田の大規模マンションイニシアフォレスト戸田もすぐ完売したし
この辺は立地的に人気があるのかもしれませんね

[919: 匿名さん]

グリーンフォレストは300戸程度じゃなかったっけ？
あそこは戸田駅から近かったよね。
本下水じゃなかったのが気になったけれど、区画整理の場所に入っていたね。

[920: 匿名さん]

>913さん
1000戸もあるから、「どんなマンションなのか覗いてみよっかな」需要ではないかと。

[921: 匿名さん]

そうそう、人気があるんじゃなくって覗いてみようって言う事。
閲覧数が一位でも、埼玉県一位のマンションでは無い事は一目瞭然でしょ？
仕様と良い、立地と良い。

[922: 匿名さん]

すんなり売れるマンションってランキングなんて無縁な印象。
あんな商業誌のランキングなんて操作ばかりで根拠ゼロ。
浦和のブランシエラが1位だったり、日進の売れ残り大規模が上位だったり、特定のデベ関連が上位に来るしね。
コメントする評論家もその特定デベの物件ばかり褒めるSさんだったりw

[923: 匿名]

この時代に窓が二重でないなんて信じられん。
明らかに長谷工の低仕様団地マンションみたい。
価格が安いから若い人が飛びついて買うんでしょ。冬寒くて夏暑い、窓はエコでもないし致命的です。利益を取った有楽土地にも失望。

[924: 匿名さん]

駅から１０分以上のあの造りで、南側の棟が４３００万円ですから、
安いどころか高いですよ。

第１期３次で、売れ行きが、ぱったり落ちたみたい。

[925: 匿名さん]

低仕様の団地マンションは、誰が見てもそうだよな

[926: 匿名さん]

確かに4000万円台だと、南向きの部屋を買える場所は多いですね。

[927: 匿名さん]

４０００万円以上も出せば、都内でも、ここよりマンション相場が高く、
もっと駅近で、南向きの中高階層、７０㎡以上の物件が結構ありますよね。

[928: 匿名さん]

例えばどこですか？

[929: 匿名さん]

都内だったら東側がやっぱり安いよ。
墨田葛飾江戸川あたり。
後は好みの問題だろうけど自分は戸田の方がいいな。

[930: 匿名さん]

自分は墨田葛飾江戸川あたりに土地勘がないのですが、
下町っていうイメージがあります。
戸田の方が人づきあいとかもあっさりしているのかな？

[931: 匿名さん]

それは「運」じゃないですか？
マンションは付き合いが希薄と言われているけれど、それでもお隣に
引っ越されてくる方がどんな方かで、左右されると思いますよ。

[932: 匿名]

とりあえず冷やかしがてらプラウド行って来ます。
年明け報告します。
3000万円台は無いよね…

[933: 購入検討中さん]

>924
一期一次から三次まで、短い間隔でやってきたからね。さすがに今までのお客は食い切るでしょ。

[934: 匿名さん]

>>889
今住んでいるところは889さんと同じように24時間換気機能が付いていますが、結露があります。
24時間換気機能が付いているからといって結露しないとは言い切れない部屋もあるようです。
特に北側の部屋は結露しやすいと聞きます。

>>931
確かに人づきあいって、お隣に引っ越されてくる方で左右されますよね。
以前住んでいたマンションでは殆ど会話をすることがない関係でしたが、
今住んでいるマンションではよくお話をされるご夫婦がお隣さんです。
私はどちらかと言うと気薄なくらいの方が気が楽でいいのですが…。

[935: 匿名さん]

24時間換気はあくまでもシックハウス対策であって湿気対策ではない。

ペアガラスは単板より結露はしにくい。

後は物件毎の条件しだい。

[936: 匿名さん]

コンクリートが乾燥するのに３年はかかると言われています。その間の湿気はすごいですよ。
今住んでいるマンションでは梅雨でなくても湿気取りが結構早く一杯になりました。
それを過ぎると湿気の多い時期以外は湿気取りの溜まりが極端に遅くなりました。

[937: 匿名さん]

素人の質問ですみません。24時間換気ってことは常に空気が入れ替わってるんですよね。この時期など、隙間風が入っているような、スースーするような感じはないのでしょうか？

[938: 匿名]

各部屋の空気を循環させているのですから多少スースーすると感じるのは仕方がないでしょう。
住戸内の各部屋もドア下数センチくらいの隙間が意図的に設置されているのはそのためです。

マンションの24時間換気は義務付けられていますのでスースーするのが嫌だったら戸建てを探すしかないですよ。

[939: 匿名さん]

さすがに団地仕様でもOKな食いつき客は少なくなってきましたね。
今後は価格設定次第の展開ですが、１期３次でこの状況では、
難しい舵取りになりそうですね。

[940: 購入検討中さん]

現在、新しめの賃貸在住で、24時間換気を使ってます。
別にスースーしませんから気にしないで大丈夫と思います。
うちはコントローラが浴室乾燥機のパネルに一緒になっている
のですがいつも浴室だけはファンが動いているような音がします。
リビングや寝室は音がしません。

ちなみに、換気の電源を切ることもできますから
ほんとに気になるんなら切ればいいことです。

[941: 匿名さん]

>別にスースーしませんから気にしないで大丈夫と思います

それって人によって感じ方が変わりますから何とも言えないですね。
音に関しては浴室の排気ファンの音のほかにも、外気を取り入れる吸気口のポコポコという音を非常に気にされる方もいるようですよ。

[942: 匿名さん]

>936
え、そうなんですか？？ていうことは住み始めて数年はまだコンクリートが乾いてない状態っていうことですか？？それは知らなかった・・・昔住み始めたばかりの新築が最初ジメジメしてたのはもしかしてそれが原因だったのかな・・・。でもそれが新築マンション共通のことなら仕方がないですよね。

[943: 匿名さん]

気密性の高いマンションほど、スースーしますよ。
仮にスースーしないのであれば、気密性が低くて給気口以外からも外気が入ってきてる証拠です。
いわゆる隙間風ってやつです。マンションでこのスースーが無ければ致命的です。

[944: 匿名さん]

気密性の高いマンションほど、24時間換気を作動させている状態で
エアコンを使うと、ボコボコと音がしますよね。
手を吸気口にかざすと、スーっと風が入ってきているのがわかるので、
吸気口の近くにいれば、それなりに少し寒いと思います。

[945: 匿名さん]

コンクリートやらスースーやら。
そうなんですか。とても勉強になりました。
価格的にも新築は無理っぽいなと思っていたので、中古でいいかなという気になってます。
変な例えですが、お風呂も子供が入った後に年寄りが入ったほうがお湯が柔らかくなってて良いといいますからね。

[946: 匿名]

換気システムのことも重要ですね。カビなど生えたりしたらいやですもん

[947: 匿名さん]

24時間換気システムは、利点が多いように思います。
夏は夏で、家に戻った時にモア～～っとした感じが少ないですよね。
それだけで欲しいとか必須というわけではないですが、
換気されているんだと実感できるわかりやすい点だと思います。

[948: 匿名さん]

もしもその程度の知識や情報量でマンションを購入しようと思っているなら
あと1～2年は勉強した方がいいですね。
24時間換気は欲しいとか必須アイテムとかじゃなくって、法律で義務付けら
れてるので欲しく無くても付くんですよ。

デメリットとしては、欲しくも無いのに24時間換気が義務なので、
・無い家に比べると電気代とメンテナンス費用が掛かる。
・冬場の乾燥が酷く咽喉を痛めやすい。
・ユニット近くの部屋で換気扇の回転音が常にする（小さいですが）。
・給気口から花粉でも粉塵でも入って来る（フィルターは付くが万能ではない）。

シックハウス対策が前提なので風量はかなり小さいのですが、気密性が高い
住宅ではスースーするのもデメリットかも知れません。

[949: 匿名さん]

>948さん
あなたも前の方のレスを少しさかのぼって読んでから書き込んだ方がいいと思いますよ。
そもそも「中古でも・・」という話がでていたので、
「24時間換気は夏場にモアっとするのが多少防げるのがわかりやすい。だけでそれで必須になるわけではない」と
いうことでしょう。
メリットとして、シックハウス以外に、換気による結露の防止などもあげられますし。


>デメリットとしては、欲しくも無いのに24時間換気が義務なので、
>・無い家に比べると電気代とメンテナンス費用が掛かる。

24時間換気なんて、OFFにしようとすれば出来てしまうんですよ。
換気システムの設置が義務になったのであって、稼働させることが義務ではありませんからね。
（そうだとわかっているとは思いますが）
設置義務は大前提で話がすすんでいるのだと私は思っておりましたが。

24時間換気の電気代なんて、月に400円程度。
フィルターは３回程度は水洗い可能。
汎用品も可能ですし、百均で売っているような類似品でも代替可。
メンテナンスなどと言うほどの金額がかかるものではないですね。

[950: 匿名さん]

1~2年も勉強(?)しているからアタマでっかちになって未だに買えないんですね。
わかりますよ。

24時間換気が嫌ならフィルタ閉じて電源切っておけばいいじゃないですか。

[951: 匿名さん]

あんたら何年前の中古買わせるつもりだよ。
昭和か？
普通に考えてみて、中古って言っても24時間換気が義務化されて
久しいのに、その範疇を越えた中古物件に手を出す人はそういな
いでしょう。
それ以前の中古物件買うのに、わざわざ24時間換気の話題に喰い
つかんだろ。しかも新築マンションのスレで・・・

あんたがメリットとして挙げてる結露防止が、冬場に咽喉を直撃
するんだよ。
電気代が月400円って、それは必要無いと考える人が安いと言える
金額じゃないでしょうが？金銭感覚ズレズレ。
必要性を痛感している人には、そんな値段は問題じゃないんですよ。
あくまでデメリットとして書く際に、必要無い人にはって前置きし
たでしょ。
24時間換気は頻繁に止めるとモーターの耐用年数を著しく短くする
ようで、つけっ放しにする事が耐久性の想定範囲ですからね。

あとメンテナンスの話。これも枕詞に「必要無い人にとって」って
つければ意味が通じるでしょう。
それに数カ月のフィルターのメンテの話じゃなくって、その先の
故障や耐用年数後の交換の話、ダクトの清掃の話を含めて考えてん
のかよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[952: 匿名さん]

>>951
なんか色々とごちゃまぜにしているね、言いたいことがよくわからないんだけど？

[953: 匿名さん]

分かりやすく書く気も無いがな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[954: 匿名さん]

24時間換気の議論はこのくらいにして、次に移りましょう。

[957: 匿名さん]

400円もするかな？
それこそ昭和の部品ですかね？

[958: 匿名さん]

きっと24時間換気がON/OFF出来るなんて知らなかったんだろうね。

初心者さんなんだろう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[959: 匿名さん]

>951さん


>あんたら何年前の中古買わせるつもりだよ。 昭和か？

シックハウス規制で24時間換気の設置義務はまだ7年ほどですが、なにか？


>あんたがメリットとして挙げてる結露防止が、冬場に咽喉を直撃
>するんだよ。
>電気代が月400円って、それは必要無いと考える人が安いと言える
>金額じゃないでしょうが？金銭感覚ズレズレ。

だったら電源切っておけばいいでしょ？そうすれば0円ですから。常識で考えてくださいね。
他の方も書かれているように、換気していても、新築マンションのコンクリは黙っていても数年は水分を出し続けるけれどね。
言っておきますが、築浅の中古物件を購入して、気になる箇所に手を入れてしまうと
新築を購入出来てしまう場合は多々ありますからね。
それもわかりませんか？

【一部テキストを削除しました。管理人】

[961: 匿名さん]

ここのマンションを検討しているからなのか、
最近「ピピッとコンロ」のCMがとても気になります。
お掃除も楽そうですし、安全面でも安心かな～と思うのですが、
逆にデメリットは何かありますでしょうか？

[963: 匿名さん]

そもそも先の基準法改正前の物件に手を出すなんて、相当な割り切りが必要でしょうに・・・
7年前なら確率はかなり高い。
築浅物件に手を入れて新築より高くなる？
それは計算できるから、新築と値段だけで比較するならそもそも手を出さないよね？
それでもその地域に住みたいと思って、転居すべきサイクル（転勤、出産、入園、入学etc）と重なって、
条件の良い中古物件が出れば値段云々よりも買うよね普通。
そのくらい分かるよね？？？
後「初心者」って言う表現、購入しまくりのプロっているのかね

【一部テキストを削除しました。管理人】