グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）Part 2

[マンコミュファンさん]

スレッドパート2を立ち上げました。よろしくお願いします。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/

＜全体概要＞
所在地：埼玉県戸田市下前1-71-1（地番）
交通：埼京線戸田公園駅から徒歩8分
総戸数：923戸
面積：67.54～92.3平米
入居：2011年9月下旬予定（1敷地）、2012年9月下旬予定（2敷地）

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html


売主：有楽土地、平和不動産、NTT都市開発、ヒューリック、神鋼不動産
販売：有楽土地住宅販売、野村不動産アーバンネット
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ（予定）

[375: 匿名さん]

あえて釣られてマジレスするが酢の臭いは皆無

[376: 匿名さん]

あえて釣られてみるけど>367そんなことも分からずにマンション買って大丈夫？

[377: 匿名さん]

>>368さん
私も全くのシロウトで構造についてはほとんど解かりませんが、
EXP.Jは「エキスパンションジョイント」のようです。
コンクリは温度差で伸縮し、壁や床にヒビが入ってしまいますが、
それを防ぐための接合部との事です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%82%AD%E3%82%B9%E3%83%91%E3%8...

[378: 匿名さん]

>>３７２さん
戸田に親戚が住んでいますが、行った時にお酢の匂いがした経験は一度もありません。

[379: 元業者]

>367さん
以下長文失礼します。

>１）ＰＳとは何を指すか。
パイプスペースです。
台所やお風呂の排水をPS部分に集めて下に流すための配水管が通る場所です。
モデルルームの大型模型にもありますよ。ここは配水管の内壁にもグラスウールを
貼って防音処理をしているようです。

>２）コンクリートの壁とＡＬＣの壁をなぜ使い分けているのか
ALCは工場生産される非耐力壁です。廊下側など構造耐力を必要としない部分にだけ
付いているのは、そのためです。作業効率化とコスト削減のために採用されていると
推察します。
反対に、コンクリートの壁は柱や梁と同じく構造上必要な耐力壁です。
なので在来工法でコンクリートを現場で流して壁を作っているのでしょう。

>３）廊下側の室外機置き場に排水の「とい」がない。廊下が滑らないのか。
最近のマンションでは廊下側に樋が付くことは稀です。
室外機の排水ホースから廊下の壁の立ち上がり部分までは、スリット(溝)を入れて
廊下に水が垂れ流しにならないようにするのが普通です。
ここはどうか分かりませんが、多分そうなります。
気になるようなら営業マンに尋ねられたら良いでしょう。

>４）なぜ部屋は直床なのに洗面室まわりは二重床か。逆にするのが妥当では。
369さんの仰せの通りです。
キッチンや洗面室、お風呂は、下に排水の勾配を取るためのスペースが必要です。
ここは直床ですので、直床部分に比べて水廻り部分はスラブ(床)コンクリートが
25cm程度は下がっていると思います。
なのでキッチンや洗面室は、リビングや居室に比べて天井が低いです。

>５）上の階にいくほど柱が細くなる？
柱はだんだん細くなります。これはどの建築でも同じです。
梁も然りです。
その理由ですが、上層階になるほど必要となる耐力が少なくなります。
例えば1階の柱は、1階フロアと上の14階分を支える耐力が必要ですが、
15階は15階フロアを支えられれば十分です。
なので1階の柱の太さ（＝コンクリート量、鉄筋量）は不要です。
また、重量を軽くする、建築コストを減らす目的もあります。

>６）ＥＸＰ．Ｊとは何か。
377さん仰せの通りエキスパンション・ジョイントです。
ウィキペディアでは温度差の影響と書いてますが、地震の影響を考慮して
取り付けられているものだと解釈しています。
建物と建物の間は地震の際の揺れ方が違いますので、間の接合部を
鉄筋コンクリートで固めてしまうと、地震時にそこに振動のねじれが集中し壊れます。
それを防止するためのものです。

似た例で言いますと、電車の連結部です。鉄板が2枚重なっています。
踏み面はきっちり取ることができ、走行中に車両同士がずれても
互いに影響がありません。あんなイメージです。

[380: 匿名さん]

>379さん

素晴らしい！！！

[381: 匿名さん]

質問者ではないけど379さんすごいですね、ありがとうございます。
長文で大変だろうにすごく分かりやすくて勉強になりました。教科書みたい！

[382: 購入検討中さん]

367です。

379さん、ありがとうございます！
分かりやすいご説明で、かなり疑問がすっきりしました。
元業者さんという事で、さすがにお詳しいですね！

質問ばかりで恐縮ですが
在来工法を調べて見たところ木造がどうという
情報ばかり出て来ました。
在来工法とはどういう工法なのでしょうか。

またここは二重床でないことであれこれ言われて
いるようですが、やはりコンクリートの上に直接
フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。

[383: 匿名さん]

1期2次について詳しい情報を知ってる人います？

[384: 匿名さん]

>382さん

ページトップの右上にある【タイトル・スレ本文から検索】というところに
「直床」と入力して検索すると直床に関するスレがたくさん出てくるので
参考にしてみたらいかがでしょうか？

[385: 購入検討中さん]

>383
私も気になってます。

それと、今回はCDE棟の販売だったかと思いますが、

他の棟はその後の販売になるんでしょうか？

[386: 匿名さん]

色々気になって掲示板見ていましたが、
379さんの詳しい説明のおかげで気になってた部分が
解消されました！！
ありがとうございます。
ここらへんは環境が気に入ってるので、検討中です。

[387: ビギナーさん]

他の棟はもっと後のようですね。

2次はCDEの希望の多い部屋が出されるようなので

どこが出るか早めに押さえておくとよさそうです。

[388: 購入検討中さん]

382です。
384さん、ありがとうございます。
トピックはすでにたくさんあるのですね。
見てみます。

379さんに伺ったのは、プロの方がどう考えられているか
知りたいのもありまして…。

[389: 元業者]

>382さん
喜んでいただいて何よりです。
小生は不動産業を辞めて5,6年になります。
その間の流行り廃れはよく分かっておりませんことご了承ください。

>在来工法とはどういう工法なのでしょうか。
在来工法とは、昔ながらの施工方法という意味です。
そのため在来工法という特別な工法があるわけではありません。
具体的には、鉄筋屋が鉄筋を組み、型枠大工がコンクリートを流し込むための枠を型取り、
生コン屋がコンクリートを流し込む、乱暴に言えばそんな手順で作られているということです。

>コンクリートの上に直接フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。
一般的には二重床の方が良いとされます。遮音性も二重床の方が高いのでしょう。
しかし直床でも日常生活に支障を来すものではありませんので小生は気にしておりません。

なお、厳密にいいますとコンクリートの上にはSL材(セルフレベリング材)というものが
敷設されています。スラブ(床)のコンクリートの仕上がりはどうしても凸凹になるため、
SL材を撒いて重力の力で床面を真っ平らにします。フローリングはその上に敷かれます。
床厚は数cm増します。フローリングも定着し凹凸に起因するきしみも軽減されます。

[390: 匿名さん]

>389さん

私も質問者さんではありませんが、素朴なギモンです。

あなたはこちらの物件を購入する予定ですか？

私は購入するので、もしそうなら心強いと思って・・・（＾＾；）。

[391: 元業者]

>390さん
この物件は検討中です。
購入するかどうかは未定です。

[392: 匿名さん]

そうなんですね。

ありがとうございました。

[393: 購入検討中さん]

388です。
元業者さん、ありがとうございました。
ご親切に回答いただいて感謝しています。

384さん、ひととおり読むのが大変でしたが
教えていただいたトピックで知りたいことの
ほとんどが分かりました。
ありがとうございました。

[394: 匿名さん]

直床が一番マイナスなのは売る時かもね。

[395: 匿名さん]

売るときに直床かどうかなんて絶対関係ない。

[396: 匿名]

絶対とは言い切れないだろ。
中古物件はリフォームされる可能性が出てくるが、直床は水回りを大きく動かせないからな。

[397: 匿名さん]

水廻りを動かさずにリフォームすりゃいい。
それが普通だ。
下手に水廻りを動かしたら下階の住人はたまったもんじゃない。
リフォームで上の住人が好き勝手に水廻りを決めるとどうなるか分かるか？
騒音でトラブルになるんだよ。漏水時のダメージもでかい。
考えてもみなよ、自分の寝室の上が風呂場だったら最悪だぜ。
水廻りは全階縦一列同じ場所にあるのが理想なんだよ。

[398: 匿名さん]

394さんの言うとおり
売る時に少なからず影響すると思うけどなぁ

新築の時に
直床だからって悩む人がたくさんいるってことは
中古でも同じでしょ。
私は悩んだから。

永住なら自分が納得すれば問題ないけど
売る前提だったら考慮すべきでは。

絶対関係ない、って言いきれる自信はすごい。

[399: 購入検討中さん]

直床は新築時に１階から最上階まで同じ間取りになるが、二重床は上下階で違う間取りにできる自由度があるが、リフォーム時は直床も二重床も変わらない

って最近どこかで読んだ気がする。

[400: 匿名さん]

勘弁してよ。まさにリフォーム時には大きく関係するし、売却時にも絶対に関係するぞ。
二重床二重天井は関東ではマストの場合が多い。
考慮検討から外される可能性がある。

[401: 匿名さん]

絶対と言われたからあえて書きますけど、
二重床じゃないから私はこの物件はパスしました。
二重床だけが理由ではないですが、大きな理由の１つになります。
あしからず。

[402: 匿名さん]

直床だけど2重天井だからさほど気にしない。

[403: 匿名さん]

でもそんな誰しも売る前提で買ったりしないでしょ。
永住目的の人なら当分問題ないだろうし、そういう人たちが売る時期にさしかかったら
築年数も大分経ってるからそれが直床だろうが二重床だろうかはあまり反映されないだろうよ。
10年以内に売る予定の人なら影響あるだろうね。

[404: 匿名さん]

そうかなあ？
年数経てばさらに周りは二重床二重天井だらけで余計に直床は目立つかもしれないよ。

[405: 匿名さん]

E棟がもう少し南を向いていたなら

買いだったなぁ・・・。

残念。

[406: 匿名さん]

敷地の形状からして、その配棟計画は厳しかったでしょうね。
それにしても、これだけ大きな敷地なのに、南向き住戸が少ないのはもったいない。
もっと良い配棟プランは無かったのかと思います。
あと、どれもこれも似たような間取りも・・・。

[407: 匿名さん]

これで、価格が相場並なら納得ですが、

戸田公園駅相場の２割増くらい高いようですね。

[408: 購入検討中さん]

1期2次は来週らしいです。早っ。

[409: 匿名さん]

二重床だろうが自床だろうが遮音等級が同じなら大差ない。ここは遮音等級ＬＬ－４５。ただそれだけ。

[410: 匿名]

リフォーム、可変性の話しじゃないの？
全然ずれてるね。

[411: 匿名さん]

今日と明日の予約制の優先案内会で、
一期二次で出す部屋を決めてしまう勢いですね。

二期の登録は、本当に11/6なのでしょうか。
届いた資料には11月上旬とだけ書いてました。

希望の部屋がはっきりしている人は、
とりあえず行ってみたら良さそうです。

特に一次で落ちた人が希望する部屋は、
担当営業マンも頑張ってガードしてくれるかも。

[412: 匿名]

水回りをその場から動かせない直床より、リビング内で配置換えが出来る２重床の方がいい。
中古購入をする人の中にはリフォームをするのを前提に買う人もいるだろうし。

出来る>>>>>>>>>>出来ない
なのは言うまでもない。

[413: 匿名さん]

>395

謝っちゃったら？

[414: 匿名さん]

409もそうだけど、直床はどう強弁したってマイナス要因なのだから、マイナス面は認めた上で他に良い点を探すといった姿勢が肝要。
同じ敷地に同じ条件で直床と二重床の棟があり同価格でも直床を買うかい？そういうこと。

[415: 匿名さん]

ちゃんとした二重床なら言われている通り二重床>直床だが
二重床信仰が広まり、なんちゃって二重床の物件も広まってるとか・・・
価格が手頃だとその危険性が大きくなるとか・・・
二重床には確かに惹かれるがなんちゃって二重床にはご用心あれ

直床>なんちゃって二重床

[416: 匿名さん]

６日は１期２次の登録＆抽選会なので２期はその後でしょう
わからないことはここで聞くより直接パビリオンに電話して聞くほうが確実で早いですよ

[417: 匿名さん]

デベはこれから新たに集客しないといけないが、どーしても日程が中途半端だね
2期は頑張って100組集めて12月上旬に登録抽選ってスケジュールになるんじゃない？

[418: 匿名さん]

スーモの相場は当てにならないですよ。
戸田に住んでいますが、戸田公園駅徒歩8分で大規模なら安いくらいです。
特に西と東。

[419: 匿名さん]

安いわけねえだろ！　浦和と同じ価格帯だよ。

[420: 匿名さん]

似たような価格で買える部屋があるってだけで坪単価は全然違うでしょ。

[421: 匿名さん]

浦和の下の方と同じくらいだよ。

[422: 匿名さん]

あと100戸売ってもまだ半分以上
残るんだから大変だね。
しかもこれからはネックの多い
住戸ばかり。
完売したらいいね。

[423: 匿名さん]

415
意味がよくわからん

[424: 匿名]

418
悪いが、埼京線沿線にしては安いとは思えないが。
しかも駅から8分という中途半端な距離だし。