グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）Part 2

[マンコミュファンさん]

スレッドパート2を立ち上げました。よろしくお願いします。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/

＜全体概要＞
所在地：埼玉県戸田市下前1-71-1（地番）
交通：埼京線戸田公園駅から徒歩8分
総戸数：923戸
面積：67.54～92.3平米
入居：2011年9月下旬予定（1敷地）、2012年9月下旬予定（2敷地）

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html


売主：有楽土地、平和不動産、NTT都市開発、ヒューリック、神鋼不動産
販売：有楽土地住宅販売、野村不動産アーバンネット
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ（予定）

[321: 匿名さん]

即日完売の定義がわからないのでそこは何とも言えませんが、
とりあえず第一期分は全部売れてしまったんですね。
今回抽選に外れてしまった方には優遇措置？などあるのでしょうか。

[322: 匿名さん]

値引きなしで買ってんの！？すげえ！！

[323: 匿名さん]

外れた人には一期二次ってな話があるって
ここで言われてませんでしたっけ。

[324: 申込予定さん]

抽選会参加してきました！
もの凄い数の人たちの前で抽選の機械廻してた営業さん大変そうでしたね（笑）
私もあの人みたいに若くてイケメンな担当の方が良かったなぁ。。
まあでも無事に終わって良かった～

[325: 匿名さん]

276さん

ありがとうございます。
良心的な価格ですね。

[326: 匿名]

>321
抽選にハズレた人向けに優先的に申し込めるとこあるよ。確か戸田のGFがあった。


>324
指名すりゃいいじゃん。
なんか｢ｲｹﾒﾝが〜｣って｢は？｣って感じ。

[327: 匿名]

戸田のＧＦ？
はっ？って感じ。

[328: 匿名さん]

324さんは当選されたのでしょうね。
おめでとうございます。

[329: 匿名さん]

抽選で外れた人は第1期2次販売の先行受付がすぐにあるので、今回販売されていない階も結構早く埋まるのでは？

[330: 匿名さん]

埼玉の勝ち組かな？

[331: 匿名さん]

埼玉の勝ち組は戸田公園に住むんですか？
初めて聞きました。

その前に既に勝ってる人って勝ち組なんて気にしてないみたいですけどね。
比較級で生活していくのって疲れそうですね。

[332: 匿名]

>327
どんぐりの背比べみたいな

[333: 購入検討中さん]

1期2次は抽選で外れた人限定でしょうか？

[334: 匿名さん]

外向きには即日完売だろうけど、実際には10戸や20戸は空いてるだろうね。
好調をアピールしないと今後の販売に支障が出る。
野村はこういう販売戦略を好む。
後で小分けにキャンセル住戸として低層階が出てくるだろう。

[335: 匿名さん]

申し込みしても契約までしない人はいるだろう。

[336: 匿名さん]

ほんの少しはいるでしょうが
せいぜい2-3%程度でしょうね。

[337: 匿名]

ローンキャンセルや、買い換えキャンセルもいるだろうから、もっといるんじゃん？

[338: 匿名]

確たる証拠も無しに御託並べてても、実際に売れてる物に勝る物無し。

好調な物件には、ケチをつけたがる業界関係者は多いです。

おとぎ話のごとく、こんな噂がありますよとか他業者から聞いた話とか、はたまたデタラメな情報を流すとか、挙げたらキリが無いのが現状です。

[339: 契約予定さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133582/

入居予定者専用のスレッドを作りました。
検討中の人は見るだけということで・・・

[340: 匿名さん]

No.338 by 匿名
営業さん？

[341: 匿名さん]

ネガさん？

[342: 匿名さん]

当初の下馬評を覆して、よくやってる方だと思いますよ。
ネガさんが多いほど物件の注目度が高いというルールはここでも健在ですね。
騒がず気にせず、前向きな情報交換になることを望みます。

[343: 匿名さん]

本当に良い物件は、あまりレスも伸びず、静かに完売。
住民板なんて代物もできない。

と思っていました。

[344: 匿名さん]

私もそう思います。
高額物件や、スムースに完売する物件ほど、レスが少ないですね。

[345: 購入検討中さん]

1期2次が始まるという話がありますが、
もうここからはセレクトが出来なく
なってしまうのでしょうか。

どなたかご存じでないですか？

[346: 匿名さん]

>345さん

営業さんに問い合わせるのが一番確実だと思いますよ

[347: 匿名さん]

1期2次ってことは、完売できなかったってことでしょうか？
完売してたら、公式ページにデカデカと出そうですが、
物件概要もひっそり更新日付だけが書き換えられていましたし。

[348: 匿名さん]

一期二次は新しい部屋がでるはずです。
一次は完売しましたので。

[349: 匿名さん]

ここ専属の保育園以前に、この辺りは認可無認可含めて保育所が比較的多い地域ですよね。
色々考えたらやっぱり一般の認可に入れたいので、マンションから駅までの間に保育所がある環境はいいです。
駅近過ぎても保育所に預けに一端離れるよりは通勤ルート上にあった方がいいから、
一概に駅が近ければいいってものでもないなと最近考えています。

[350: 匿名さん]

元々子供の多い地域ですので、ありがたいですね。
ここなら、多少高くつこうが物件にある保育園の便利さを選んでしまいそうです。
認可の保育所は、親の年収にもよるのでしょうが、費用の差は無認可と比べて大きいものなのでしょうか。

[351: 匿名さん]

昨日MR前を通ったら、１期２次が１１月上旬販売開始、とありました。

セレクトは確か１期は間に合う、という話だったので、今回全部出すんじゃないかなぁ、と。
でないとせっかくセレクトできる上層階を１期で出さない意味がないですからね。
ま、勝手な推測です。

[352: 匿名さん]

>350さん
必ず認可の方が安いわけでもないですが、おおむね安いです。
以下参考

認可保育園と無認可保育園の費用について
http://baby.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1240766412/

認可・無認可の保育園や幼稚園の運営側からの違い
http://oshiete1.nifty.com/qa1616711.html?order=DESC&by=datetime

[353: 匿名さん]

毎日のことですから保育園はなるべく近い方が良いですよね。
認可保育園が入れるようになるまで、無認可に預けるって手もありますよね

[354: 匿名さん]

無認可って聞こえは悪いけど、決して悪くないよ
保育の仕方が×だったら簡単に淘汰されるため
認可と比較しても姿勢が前向きだと思われ

[355: 匿名さん]

セレクトがきくなら2次も上層階ばかり人気が出そう。。
どうせ買うなら色とか間取りとかキッチン廻りも選びたいでしょうから。

[356: 匿名さん]

子供が無認可の保育園に通っていますがすごく先生方もいい方ばかりでアットホームな雰囲気です。
無認可ですから生徒はお客さんの様ですからね。

[357: 匿名さん]

Ａ棟とＢ棟の竣工が遅れるのは何故でしょう？
どなたかご存じでしょうか。

[358: 匿名さん]

Ａ棟とＢ棟の竣工が遅れるんですか？
最初からＡ棟とＢ棟は他の棟より１年遅い23年9月販売開始・24年9月引渡しの予定でしたが
もっと遅くなるということでしょうか？

[359: 匿名さん]

>358さん
はじめの予定のままだと思います。
書き方が悪くてすみません。

マンション内で一方はすでに住んでいるのに
すぐ隣で工事をしていると騒音もするでしょうし
駐車場は全部できているようですから
先に入居した人が優先して良い場所を取れるのかなと
思ってみたり。

今まで色んなマンションを見てきましたが、
同じマンションの竣工が一部だけ遅れるというのは
初めてだったので、何か理由があるのかと思いました。

引っ越しをずらす目的でもないでしょうし。

[360: 匿名さん]

Ａ棟Ｂ棟が遅くなるのは内外装の工事が遅れるからだそうです。建物自体は一緒に作ってしまうそうです。
駐車場は使用する区画を分けるそうです。

[361: 匿名さん]

そうなんですね。
だったら音と駐車場の心配はないですね。
ご丁寧にありがとうございます。

[362: 匿名さん]

AB棟は1年も遅いんだ

先に買った価格よりも激安になってたら引くな…

[363: マンコミュファンさん]

c d e棟と比べたら向きが良くないですから多少は安くなるんじゃないでしょうか。

[364: 匿名さん]

ここって広告あんまり出してないですよね。

それでも反響高いですよね。

さすが立地が良いと広告なしでも売れるんだ。

[365: 匿名さん]

そういうこと書くとネガさんをおびき寄せて荒れますからやめましょう。

[366: 匿名さん]

Ａ棟はケヤキ並木の道路に面した西向き・Ｂ棟は南向きなので他の棟と比べて向きが悪いとは思えません
強いて言えばＡ棟の低層階がマンション駐車場に隣接するので、安くなるとしたらその辺りの部屋ではないでしょうか

[367: 購入検討中さん]

部屋の間取り図を見ていて気になる箇所がいくつかありました。
どなたか分かる方はいらっしゃるでしょうか。
初歩的な質問もたくさんあると思いますが、どうかご容赦ください。

１）ＰＳとは何を指すか。
２）コンクリートの壁とＡＬＣの壁をなぜ使い分けているのか
３）廊下側の室外機置き場に排水の「とい」がない。廊下が滑らないのか。
４）なぜ部屋は直床なのに洗面室まわりは二重床か。逆にするのが妥当では。
５）上の階にいくほど柱が細くなる？

[368: 購入検討中さん]

すみません、もうひとつありました。

６）ＥＸＰ．Ｊとは何か。

[369: 匿名]

>367
水回りの床に隙間が無かったら、どこに配管をするんだよ……。

[370: 匿名さん]

営業さんに聞いて下さい。

[371: 匿名さん]

グラン浜田シンフォニア

[372: 匿名]

戸田在住の知人に聞いた話なんですが、現場周辺は以前、酢の匂いが凄かったらしいですが現在は全くしないのでしょうか。

あと、地元住民にマンション名じゃなく「ミツカン酢のマンション」と言われかねないと言われ 少しガッカリです。
いっそのことネーミングライツで管理費に充てるのも一つの手かな「ミツカン酢マンション」てね
屋上にも埼京線・新幹線に向けて企業広告を設置するのもいいかも

[373: 匿名]

幼稚なネガ来たｗ

[374: 匿名さん]

酢？

[375: 匿名さん]

あえて釣られてマジレスするが酢の臭いは皆無

[376: 匿名さん]

あえて釣られてみるけど>367そんなことも分からずにマンション買って大丈夫？

[377: 匿名さん]

>>368さん
私も全くのシロウトで構造についてはほとんど解かりませんが、
EXP.Jは「エキスパンションジョイント」のようです。
コンクリは温度差で伸縮し、壁や床にヒビが入ってしまいますが、
それを防ぐための接合部との事です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A8%E3%82%AD%E3%82%B9%E3%83%91%E3%8...

[378: 匿名さん]

>>３７２さん
戸田に親戚が住んでいますが、行った時にお酢の匂いがした経験は一度もありません。

[379: 元業者]

>367さん
以下長文失礼します。

>１）ＰＳとは何を指すか。
パイプスペースです。
台所やお風呂の排水をPS部分に集めて下に流すための配水管が通る場所です。
モデルルームの大型模型にもありますよ。ここは配水管の内壁にもグラスウールを
貼って防音処理をしているようです。

>２）コンクリートの壁とＡＬＣの壁をなぜ使い分けているのか
ALCは工場生産される非耐力壁です。廊下側など構造耐力を必要としない部分にだけ
付いているのは、そのためです。作業効率化とコスト削減のために採用されていると
推察します。
反対に、コンクリートの壁は柱や梁と同じく構造上必要な耐力壁です。
なので在来工法でコンクリートを現場で流して壁を作っているのでしょう。

>３）廊下側の室外機置き場に排水の「とい」がない。廊下が滑らないのか。
最近のマンションでは廊下側に樋が付くことは稀です。
室外機の排水ホースから廊下の壁の立ち上がり部分までは、スリット(溝)を入れて
廊下に水が垂れ流しにならないようにするのが普通です。
ここはどうか分かりませんが、多分そうなります。
気になるようなら営業マンに尋ねられたら良いでしょう。

>４）なぜ部屋は直床なのに洗面室まわりは二重床か。逆にするのが妥当では。
369さんの仰せの通りです。
キッチンや洗面室、お風呂は、下に排水の勾配を取るためのスペースが必要です。
ここは直床ですので、直床部分に比べて水廻り部分はスラブ(床)コンクリートが
25cm程度は下がっていると思います。
なのでキッチンや洗面室は、リビングや居室に比べて天井が低いです。

>５）上の階にいくほど柱が細くなる？
柱はだんだん細くなります。これはどの建築でも同じです。
梁も然りです。
その理由ですが、上層階になるほど必要となる耐力が少なくなります。
例えば1階の柱は、1階フロアと上の14階分を支える耐力が必要ですが、
15階は15階フロアを支えられれば十分です。
なので1階の柱の太さ（＝コンクリート量、鉄筋量）は不要です。
また、重量を軽くする、建築コストを減らす目的もあります。

>６）ＥＸＰ．Ｊとは何か。
377さん仰せの通りエキスパンション・ジョイントです。
ウィキペディアでは温度差の影響と書いてますが、地震の影響を考慮して
取り付けられているものだと解釈しています。
建物と建物の間は地震の際の揺れ方が違いますので、間の接合部を
鉄筋コンクリートで固めてしまうと、地震時にそこに振動のねじれが集中し壊れます。
それを防止するためのものです。

似た例で言いますと、電車の連結部です。鉄板が2枚重なっています。
踏み面はきっちり取ることができ、走行中に車両同士がずれても
互いに影響がありません。あんなイメージです。

[380: 匿名さん]

>379さん

素晴らしい！！！

[381: 匿名さん]

質問者ではないけど379さんすごいですね、ありがとうございます。
長文で大変だろうにすごく分かりやすくて勉強になりました。教科書みたい！

[382: 購入検討中さん]

367です。

379さん、ありがとうございます！
分かりやすいご説明で、かなり疑問がすっきりしました。
元業者さんという事で、さすがにお詳しいですね！

質問ばかりで恐縮ですが
在来工法を調べて見たところ木造がどうという
情報ばかり出て来ました。
在来工法とはどういう工法なのでしょうか。

またここは二重床でないことであれこれ言われて
いるようですが、やはりコンクリートの上に直接
フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。

[383: 匿名さん]

1期2次について詳しい情報を知ってる人います？

[384: 匿名さん]

>382さん

ページトップの右上にある【タイトル・スレ本文から検索】というところに
「直床」と入力して検索すると直床に関するスレがたくさん出てくるので
参考にしてみたらいかがでしょうか？

[385: 購入検討中さん]

>383
私も気になってます。

それと、今回はCDE棟の販売だったかと思いますが、

他の棟はその後の販売になるんでしょうか？

[386: 匿名さん]

色々気になって掲示板見ていましたが、
379さんの詳しい説明のおかげで気になってた部分が
解消されました！！
ありがとうございます。
ここらへんは環境が気に入ってるので、検討中です。

[387: ビギナーさん]

他の棟はもっと後のようですね。

2次はCDEの希望の多い部屋が出されるようなので

どこが出るか早めに押さえておくとよさそうです。

[388: 購入検討中さん]

382です。
384さん、ありがとうございます。
トピックはすでにたくさんあるのですね。
見てみます。

379さんに伺ったのは、プロの方がどう考えられているか
知りたいのもありまして…。

[389: 元業者]

>382さん
喜んでいただいて何よりです。
小生は不動産業を辞めて5,6年になります。
その間の流行り廃れはよく分かっておりませんことご了承ください。

>在来工法とはどういう工法なのでしょうか。
在来工法とは、昔ながらの施工方法という意味です。
そのため在来工法という特別な工法があるわけではありません。
具体的には、鉄筋屋が鉄筋を組み、型枠大工がコンクリートを流し込むための枠を型取り、
生コン屋がコンクリートを流し込む、乱暴に言えばそんな手順で作られているということです。

>コンクリートの上に直接フローリングを敷くと遮音性に劣るのでしょうか。
一般的には二重床の方が良いとされます。遮音性も二重床の方が高いのでしょう。
しかし直床でも日常生活に支障を来すものではありませんので小生は気にしておりません。

なお、厳密にいいますとコンクリートの上にはSL材(セルフレベリング材)というものが
敷設されています。スラブ(床)のコンクリートの仕上がりはどうしても凸凹になるため、
SL材を撒いて重力の力で床面を真っ平らにします。フローリングはその上に敷かれます。
床厚は数cm増します。フローリングも定着し凹凸に起因するきしみも軽減されます。

[390: 匿名さん]

>389さん

私も質問者さんではありませんが、素朴なギモンです。

あなたはこちらの物件を購入する予定ですか？

私は購入するので、もしそうなら心強いと思って・・・（＾＾；）。

[391: 元業者]

>390さん
この物件は検討中です。
購入するかどうかは未定です。

[392: 匿名さん]

そうなんですね。

ありがとうございました。

[393: 購入検討中さん]

388です。
元業者さん、ありがとうございました。
ご親切に回答いただいて感謝しています。

384さん、ひととおり読むのが大変でしたが
教えていただいたトピックで知りたいことの
ほとんどが分かりました。
ありがとうございました。

[394: 匿名さん]

直床が一番マイナスなのは売る時かもね。

[395: 匿名さん]

売るときに直床かどうかなんて絶対関係ない。

[396: 匿名]

絶対とは言い切れないだろ。
中古物件はリフォームされる可能性が出てくるが、直床は水回りを大きく動かせないからな。

[397: 匿名さん]

水廻りを動かさずにリフォームすりゃいい。
それが普通だ。
下手に水廻りを動かしたら下階の住人はたまったもんじゃない。
リフォームで上の住人が好き勝手に水廻りを決めるとどうなるか分かるか？
騒音でトラブルになるんだよ。漏水時のダメージもでかい。
考えてもみなよ、自分の寝室の上が風呂場だったら最悪だぜ。
水廻りは全階縦一列同じ場所にあるのが理想なんだよ。

[398: 匿名さん]

394さんの言うとおり
売る時に少なからず影響すると思うけどなぁ

新築の時に
直床だからって悩む人がたくさんいるってことは
中古でも同じでしょ。
私は悩んだから。

永住なら自分が納得すれば問題ないけど
売る前提だったら考慮すべきでは。

絶対関係ない、って言いきれる自信はすごい。

[399: 購入検討中さん]

直床は新築時に１階から最上階まで同じ間取りになるが、二重床は上下階で違う間取りにできる自由度があるが、リフォーム時は直床も二重床も変わらない

って最近どこかで読んだ気がする。

[400: 匿名さん]

勘弁してよ。まさにリフォーム時には大きく関係するし、売却時にも絶対に関係するぞ。
二重床二重天井は関東ではマストの場合が多い。
考慮検討から外される可能性がある。

[401: 匿名さん]

絶対と言われたからあえて書きますけど、
二重床じゃないから私はこの物件はパスしました。
二重床だけが理由ではないですが、大きな理由の１つになります。
あしからず。

[402: 匿名さん]

直床だけど2重天井だからさほど気にしない。

[403: 匿名さん]

でもそんな誰しも売る前提で買ったりしないでしょ。
永住目的の人なら当分問題ないだろうし、そういう人たちが売る時期にさしかかったら
築年数も大分経ってるからそれが直床だろうが二重床だろうかはあまり反映されないだろうよ。
10年以内に売る予定の人なら影響あるだろうね。

[404: 匿名さん]

そうかなあ？
年数経てばさらに周りは二重床二重天井だらけで余計に直床は目立つかもしれないよ。

[405: 匿名さん]

E棟がもう少し南を向いていたなら

買いだったなぁ・・・。

残念。

[406: 匿名さん]

敷地の形状からして、その配棟計画は厳しかったでしょうね。
それにしても、これだけ大きな敷地なのに、南向き住戸が少ないのはもったいない。
もっと良い配棟プランは無かったのかと思います。
あと、どれもこれも似たような間取りも・・・。

[407: 匿名さん]

これで、価格が相場並なら納得ですが、

戸田公園駅相場の２割増くらい高いようですね。

[408: 購入検討中さん]

1期2次は来週らしいです。早っ。

[409: 匿名さん]

二重床だろうが自床だろうが遮音等級が同じなら大差ない。ここは遮音等級ＬＬ－４５。ただそれだけ。

[410: 匿名]

リフォーム、可変性の話しじゃないの？
全然ずれてるね。

[411: 匿名さん]

今日と明日の予約制の優先案内会で、
一期二次で出す部屋を決めてしまう勢いですね。

二期の登録は、本当に11/6なのでしょうか。
届いた資料には11月上旬とだけ書いてました。

希望の部屋がはっきりしている人は、
とりあえず行ってみたら良さそうです。

特に一次で落ちた人が希望する部屋は、
担当営業マンも頑張ってガードしてくれるかも。

[412: 匿名]

水回りをその場から動かせない直床より、リビング内で配置換えが出来る２重床の方がいい。
中古購入をする人の中にはリフォームをするのを前提に買う人もいるだろうし。

出来る>>>>>>>>>>出来ない
なのは言うまでもない。

[413: 匿名さん]

>395

謝っちゃったら？

[414: 匿名さん]

409もそうだけど、直床はどう強弁したってマイナス要因なのだから、マイナス面は認めた上で他に良い点を探すといった姿勢が肝要。
同じ敷地に同じ条件で直床と二重床の棟があり同価格でも直床を買うかい？そういうこと。

[415: 匿名さん]

ちゃんとした二重床なら言われている通り二重床>直床だが
二重床信仰が広まり、なんちゃって二重床の物件も広まってるとか・・・
価格が手頃だとその危険性が大きくなるとか・・・
二重床には確かに惹かれるがなんちゃって二重床にはご用心あれ

直床>なんちゃって二重床

[416: 匿名さん]

６日は１期２次の登録＆抽選会なので２期はその後でしょう
わからないことはここで聞くより直接パビリオンに電話して聞くほうが確実で早いですよ

[417: 匿名さん]

デベはこれから新たに集客しないといけないが、どーしても日程が中途半端だね
2期は頑張って100組集めて12月上旬に登録抽選ってスケジュールになるんじゃない？

[418: 匿名さん]

スーモの相場は当てにならないですよ。
戸田に住んでいますが、戸田公園駅徒歩8分で大規模なら安いくらいです。
特に西と東。

[419: 匿名さん]

安いわけねえだろ！　浦和と同じ価格帯だよ。

[420: 匿名さん]

似たような価格で買える部屋があるってだけで坪単価は全然違うでしょ。