パークホームズ目黒 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

すべては目黒のこの場所に。目黒川の桜沿いという立地に三井×大成のコラボレーション。この物件どうでしょう。

＜全体概要＞
所在地＝東京都目黒区下目黒2-170-1他(地番)
交通＝山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩9分、東急目黒線不動前駅から徒歩7分
総戸数＝237戸
間取り＝1LDK～3LDK　
面積＝43.11～86.4平米
入居＝2012年3月下旬予定


売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝大成建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[531: 匿名]

直床はクッションが入ってるので歩いた感じがフワフワしてます。後いずれ何かあった時お手入れが大変ですね。 階数を増やす為にやったと思います。 シートフローリングはどうなのでしょうかね？

[532: 匿名さん]

結構直床は上の階の話声とか聞こえちゃうんですよね。　別のマンションですが、貸してる方に言われちゃいました。確かにフワフワしてますよね。

[533: 匿名]

階高が無いのが全てを表してます。都内でも一種低層以外では3.3Mあるﾏﾝｼｮﾝが結構あります。天井高でなく階高です。3.3Mの階高で天井高さは2.7Mです。2重床2重天井でです。パークホームズ目黒は2重天井のみで天井高が2.5Mですから階高が2.8M程度だと予想出来ます。
2重床2重天井や階高を確保していることは騒音軽減や空間が広いことによる快適性は購入者側にたった設計であると言えます。
やはり直床で天井高2.5Mは購入者のメリットを軽視した設計仕様と言えます。妥協できる方は別ですがもっと購入者側にたった設計仕様がいいﾏﾝｼｮﾝは沢山あります。都内の分譲ﾏﾝｼｮﾝの中ではかなり寂しい仕様です。
立地も目黒駅に近いだけで谷底になった川沿いの微妙な低地な場所です。資産価値的にも想定外の台風が来て目黒川が氾濫したらあっという間に低くなります。液状化した浦安と同じリスクがあると思います。今後、想定外の天変地異を見越した出来るだけリスクの少ないﾏﾝｼｮﾝ購入が不可欠です。

[534: 物件比較中さん]

そう 。
床はぷかぷか。
直床だから間にゴムはさまってる。
シートは昔のビニールシートをイメージしてしまう。
同じシートフローリングでも隣のモデルルームのはぷかぷかしてらんかった。
ぷかぷかはかっこ悪いです。

[535: 匿名]

MR、現地行った感想 いい所 目黒駅比較的近い。 桜がきれい。ウォーターフロントがかっこいい。スーパー近い、お店も目黒通りにいっぱいあり外食に困らなそう。 悪い点 仕様が悪い。ないとは思うが川が氾濫の恐れ。目の前の道路が狭いわりに交通量多く少し危ない。 皆さんどうでした？

[536: 匿名]

場所は山手線の駅にまあまあ近い。但し目黒駅までには急坂な行人坂あり。立地はかなり悪い。低地、臭う目黒川沿い、周辺住民との折り合い悪し、桜だけがいいが一時だけ。夜は目黒川沿い暗めで結構怖い。
住所が目黒区ぐらいでいい点があまり見つからない。買ってから後悔する可能性大。

[537: 匿名さん]

階高いは今後のリフォームをする時に、配管を床下に通せて比較的自由な間取り変更ができるのがメリットですね。売る時のことも考えると直床はデメリットです。

[538: 匿名]

川沿い東向きと西向きどちらが人気かなー？

[539: 匿名]

多分、西側では。
東側は圧迫感があります。光も入るかな!?

[540: 匿名]

だいぶ部屋の希望が入ってるみたいですね。１０階とかはやはり人気ですねー

[541: 匿名さん]

目黒雅叙園側の目黒川遊歩道は狭いイメージだけど、反対側は開放感ある。
ちはるのカフェが近くにあるよね。おしゃれで落ち着いた雰囲気で目黒駅近辺はこういうおしゃれカフェが少ないから貴重。

[542: 匿名]

桜をとるか日当たりをとるか、桜かなり捨てがたい。。けど一瞬なんだよな～ そう考えると川沿いのメリットないな～

[543: 匿名]

窓を空けて風を通したい時、目黒川の異臭が入ってくるのは〜賃貸ならまだしも･･

[544: 匿名さん]

なんだ結局人気なんじゃん

[545: 匿名]

そりゃ人気でしょ。。 抽選なるとこもあるみたいだし。。。

[546: 匿名さん]

川沿いマンションって、地盤は心配ないの？

[547: 匿名さん]

この流れは倍率下げるためのネガだったんですね・・・
結局坪単価はいくらだったんですか？
やっぱり目黒川向きが高いですか？

[548: 匿名]

大丈夫ですよ〜かなり売れ残りますから〜200世帯が完売は外人がいないなかありえません。値引きになってからゆっくり検討しましょう。

[549: 匿名さん]

三井さん、期待してまーす

[550: 匿名]

価格変更になる可能性がありますって書かれた封書届いたけど…
資材不足で上がるの？
それとも需要減で下がるの？

どっちを示唆しての文章でしょ？

ちなみに今の価格でも前向きに検討してる購入予定者です。

[551: 匿名さん]

建設需要が増えているので上がるんだと思います

[552: 購入検討中さん]

倍率がつきすぎたから、上げたり下げたりして誘導調整するのでは？

[553: 匿名]

需要減で安くするんでしょ〜この景況及び購買意欲では２００世帯以上売り切るのは容易ではないとの判断では。都心マンションの供給が少なかったのであまりに低スペックにし過ぎましたね〜空間を買うという意味でも天井高、カウンター窓などでM3の空間広さでいうとかなり割高な物件であると言えます。

[554: 物件比較中さん]

需要減？
経済動向に疎すぎる。

[555: 匿名]

値段下がるならもっと下がることを匂わせた文章になると思うが、価格は上がると思うぞ。

[556: 匿名]

需要はたまってるというのが共通の見方。

[557: 匿名]

需要はあっただろうけどこの震災でどうでしょう!?
需要の多くは外国人による需要では!?外国人は東京への投資は見合わせてます。日本国内だけではどうだか？この低仕様のﾏﾝｼｮﾝを喜んで買う日本人はかなり減ってきてます。

＞544さん
経済動向や全体を見極めているのはどちらでしょうね？結果はすぐに分かりますね。ここは何期まであるのでしょう？
ここ数ヶ月で完売でなくても200戸が売れるようであれば私が経済動向が分かってなかったで反省しますよ。

[558: 匿名]

ここは民事再生したモリモトが完売するにはリスクが有り過ぎるので三井不動産に売った案件です。多分ゼネコンも変わってないので全てを請け負った三井不動産としては最近のブランド戦略から外したマンションです。その証拠に三井不動産の目黒のマンションなのに二重床ではありません。最初から三井不動産が企画していれば最低限守られる仕様です。

[559: 匿名]

ゼネコンが復興の方が儲かるので民間マンションに今後低価格で対応しない可能性はあるな〜ただゼネコンが契約済みで原材料高騰で価格設定まで変えなくてはならないぐらいの追加金額を三井不動産に突き付けるだろうか？納期延期なら分かるが。

[560: 匿名]

需要ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊！
需要は供給との比較。
需要は供給を下回りました。

[561: 匿名]

不動産屋さんに聞けば厳しい現実が分かりますよ。
ﾃﾞﾍﾞ営業ﾏﾝはいつまでも潜在的需要を言い続けるでしょうけど･･
原発の安全宣言が出ない限り海外投資家も戻りません。海外の国々に信用される安全宣言は数年出ませんよね。

[562: 匿名さん]

まぁ需要と供給はともかく三井はあの対応だと値上げするのは間違いないでしょう。

[563: 物件比較中さん]

>557
まあまあ^ ^
震災後に需要が増えた話なんか新聞や経済誌に頻繁に掲載されてますよ。
個人の見解はさておき、その兆候すら把握していない点を疎いと言ったのです。

ここの売れ行きだけで経済情勢なんて分かりはしないと思うし、
日本経済における住宅の需要の話とは関係ないでしょ。
あくまでも一般的な話をしただけなのですが。
ご気分悪くされたならすみませんね。

[564: 匿名]

三井の対応だけでしのげる状況ではないですって〜厳しいですよ〜値上げであればより一層です。

[565: 購入検討中さん]

>558
企画したのは三井ですよ。

モリモトのコンペに応募したその他の会社は７階建て計画で三井だけが10階建てで、
三井の企画力がモノを言って落札したって言ってました。
直床にしたのは高さ制限のある地域でより階数を出すためだったと説明してましたよ。
普通の建築計画だと7階までとなるところ、制限緩和を受けて８階以上が誕生したそうです。

別にクオリティを下げたっていうことではないのでは？
まあ、それでも普通は7階のところに無理して直床にして10階にしちゃったという見方も
できるんでしょうけど。

[566: 匿名]

それは残念な結果ですね〜三井の企画力とは何だったんでしょう？パークホームズ目黒からは感じません。画一的な外観、部屋のレイアウト全て企画力を感じません。一定の土地で高さ制限ある土地に何世帯入れることが出来るかの住民無視のコンペでしょうか!?

[567: 匿名さん]

どうりで周辺住民が反対している訳だ。

[568: 匿名]

あまりいい話ではありませんね。
何故七階を十階にして直床、天井高2500mmにしなくてはならなかったのでしょう？
全く理解出来ません。
十階にする為に階高を低くするとは〜大手ﾃﾞﾍﾞが企画する内容ではないな〜

[569: 匿名]

＞563さん
ところでこのマンションは契約するのですか？

[570: 匿名]

パークホームズ目黒の売れ行きは十分需要の指数の目安になると思います。
ここが大幅に売れ残るようでは今後ﾃﾞﾍﾞは弱気になるでしょう。

[571: 匿名さん]

モリモトの時とゼネコンが一緒なのが引っ掛かるな〜

[572: 匿名]

マンション価値相場は所詮デベが作り上げたものです。

[573: 匿名]

日本の需要は外国人が支えてたんですよ。
パークホームズレベルの都心マンションを買う中高額所得者は本当に少なくなりました。
ある意味シビアになってきたというか。騙されなくなったというか。

[574: 購入経験者さん]

本当ですか？
パークホームズ在住ですが、外国人みたことないけど。

[575: 匿名]

白人外国人は外資系の会社の社宅ですが、資産として価値のある物件を買い上げてます。三井不動産でいうとパークマンションやパークコートなどが建つ立地のマンションがやはり外人率は高いですよ。
中国人はパークホームズにいるのでは。私のマンションの10%は東南アジア系外国人ですが話さないと分からない人多いですよ。

[576: 物件比較中さん]

やはり川沿いの物件は危険だからやめよう。

後悔するよ

[577: 匿名]

ここは両方の山から大量の雨水が落ちてきますよ。

[578: 匿名]

リバーサイドって格好いい!?
私はぜんぜん興味ありません。

[579: 物件比較中さん]

じゃあこのスレに来んなよ

[580: 匿名]

リバーサイドマンションは興味ありませんが目黒区のマンションの仕様、売れ行きが気になります。

[581: 匿名さん]

目黒区内に同じような仕様のマンションが連立してて比較しながら探しやすい。
近くにも建設中だし、目黒の人口が増えるのかな。

[582: 匿名さん]

確かに目黒川まで徒歩4分と言う川沿い物件ですが、
荏原調節池を作る事で対策を施したんじゃなかったっけ？
東京都建設局のHPで浸水実績を調べてみたのですが、平成元年～11年に比べると
平成12～17年は目黒川氾濫による浸水は皆無のようですね。

[583: 匿名]

川は氾濫しても、2階や３階までは来ないと思いますよ。津波と違いますから。

[584: 匿名さん]

共益費から、掃除代出すんですよ。

[585: ご近所さん]

去年だとおもいますが大雨のとき洪水の注意を伝えるサイレンが鳴ってました。
目黒川が氾濫する可能性はありそうです。

[586: サラリーマンさん]

階高かせぐために直床にしたことの、何が問題なのかよく分からないですね。
そりゃデベだって採算とるためにコスト工夫するでしょう。
結果250取れているみたいだし。

100点のマンションなんて存在しない。

[587: 匿名]

その通りですね。

階高を抑えるために直床採用するのが、仕様を抑えてる(メンテナンス性に劣る)と捉えて嫌がる人もいるでしょうし、戸数が稼げるから坪単価が抑えられて良いと思う人もいるでしょうし。何に重点を置くかですよね。

[588: 匿名]

そこが住民重視か価格重視のマンションかの判断材料だからです。
今は見えていない住民無視の部分がないかとデベ営業マンに問い詰めたいと思います。

[589: 匿名]

世帯数増やしたのにこの価格設定はやはり三井不動産ブランド価格ですね〜さすがです。
ところで価格の変更があるという情報がありましたが誰か情報ありますか？

[590: 匿名さん]

直床とは少し残念ですね
三井好きなだけに

それと浸水の場合占有部は自己負担では
どこもそうだけど集中豪雨とかの場合誰も負担しないと思います

[591: 匿名]

パークホームズで直板ですか〜パークホームズの中でもパークシティに近い仕様ですな〜
目黒なのに残念な仕様です。世帯数重視マンション、三井不動産もパークホームズだとこんな感じなんですね〜残念。
天井高2500mm､カウンター式窓ではリビングの開放感も期待出来ません。

[592: 匿名]

目黒区でも今後は仕様やコンセプトの魅力的なマンションが減る傾向なのでしょうか。
このマンションが値上がりして売り出すようであれば撤収します。

[593: 匿名さん]

直床にして個数増やしたなら価格は抑えればよかったのにね。
外観も魅力ない。
価格変更のお知らせはあったけど言うほど見直されてなくてわざわざ知らせるほどじゃない。
残念な物件。７階だてで普通の物件ならよかったのにね。

[594: 匿名さん]

価格変更後の発表はいつ頃ですか？

[595: 匿名さん]

三井で直床なんですね。
三井で直床って、さいたまの物件以外では初めてみました。
まあ主に城南地区以外は余り見ていませんが。

[596: 155]

多いですよ。
武蔵小杉の二つはそうです。
元住吉もそうです。

[597: 匿名]

価格変更あったのですか？

下がりました？

[598: 匿名さん]

いくらくらいになったのですか？

[599: 155]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[600: 匿名さん]

世帯数ふやした？
ここがたまたまそういう開発経緯を説明してるんでしょ
どこのマンションだって採れる最大の利益と戸数を狙うはず。
普通のマンションはその経緯が知らされないだけ。
二重床、総大理石、山手線徒歩3分、免震構造
希望なんて挙げたらキリがないのでは？
仕様が高ければコストもあがるのでは？

[601: 匿名さん]

585さん

目黒区によると、目黒川の水位による警報の違いですが・・・
★警戒水位情報　目黒川の水位が上部まで2メートルに達したとき
15秒のサイレン吹鳴
5秒の休み
15秒のサイレン吹鳴
5秒の休み
15秒のサイレン吹鳴 と、サイレンは9回吹鳴します。

★危険水位警報　目黒川の水位が上部まで1メートルに達したとき
3分のサイレン吹鳴
1分の休み
3分のサイレン吹鳴 と、サイレンは2回吹鳴します。

との事です。3分サイレンが鳴ったら相当まずいってことですね。

[602: 匿名]

城南の山手線駅なら70平米一億超えですね。

[603: ご近所さん]

去年のｻｲﾚﾝは多分15秒だったんだと思います。

[604: 匿名さん]

＞５９６

地方ではともかく

ここは都内で城南地区ですから

都内まで広げても余りないような

[605: 匿名]

城南の目黒と名のつくマンションでこの仕様は本当に残念です。
パークコート目黒を作って欲しかった〜同じ価格で〜
それであればカウンター窓でなく全面窓、二重床二重天井、天井高2600mm以上、階高3100mm以上、内廊下だったろうな〜

[606: 匿名]

その条件なら、３７０でも良いです。

[607: 匿名]

パークコートであれば最上階は150平米以上のペントハウスだったでしょうね〜
でも外国人が逃げ出している今では苦戦したかもです。

[608: 匿名]

そんなマンションであれば盛り上がったでしょうね〜

[609: 匿名]

パークコート目黒、パークマンション目黒ってあるんですか？

[610: 匿名さん]

二重床二重天井、天井高2600mm以上、階高3100mm以上、内廊下
目黒じゃないけどこの程度なら三井じゃなくても東急レベルでも存在するのにね

[611: 匿名]

どのプランもリビングがカウンター窓ですね。
かなり狭く感じるでしょうね。

[612: 匿名さん]

ホームズのブランドを守って欲しいですね
高級にする必要はないけど

都内ホームズは９割以上二重床でしょ

[613: 物件比較中さん]

目黒と名のつくパークコートは、
青葉台と碑文谷ですね。

目黒駅前にはパークタワーがありますが
仕様はパークコートレベルですかね。
住所は品川区ですね。

目黒駅を基準にすると、
パークコートレベルの立地は
白金台、長者丸、花房山など、
目黒区ではなくなっちゃいます。

パークコートの基準は立地が重要ですから、
この物件の立地では厳しいでしょうね。

[614: 匿名]

そうですね。パークコートが建つには立地が今一ですね〜
しかしパークホームズブランドからみても目黒立地なのに最低仕様とは？三井不動産はどうしたんでしょう？

[615: 匿名]

品川区上大崎は以外とブランド立地ですよ。
品川区の山は相当なブランド立地です。

[616: 匿名]

目黒区でここは海抜最低地域でないでしょうか？

[617: 匿名]

パークホームズはもうブランドでもなんでもないのでしょう。
三井不動産のブランドはパークタワー以上なのでしょう。

[618: 匿名]

東急の二子玉川駅前再開発は凄いですね〜また人気がでそうです。
でもそこのライズタワーマンションは外観が今ひとつでした。白すぎて寒々しいですし温かみのないマンションです。
その割に相当高かったですね〜

[619: 匿名]

二子玉は川沿いであまり好きではなかったですが東急の再開発で魅力的に感じました。
目黒駅前再開発もそうなればいいのですが今のところそうでは無いようですね。

[620: 匿名]

せっかくの目黒駅前再開発ですからより目黒が人気になる再開発であって欲しい。
でも東急＞東京都、センスには軍配が出ているようです。
目黒駅前にオフィスビルはいりません。

[621: 匿名]

パークホームズ目黒安くなりました？

[622: 匿名]

目黒アトレ1は古くなりましたね。
恵比寿アトレと比較するとかなりの差を感じます。
アトレ2の上層階オフィスビルでなければ活性化されたかもしれませんが。

[623: 匿名さん]

もう少しだけ駅寄りだったらとも思いましたが、これはこれで落ち着いた環境でいいのかな、毎年桜の時期が楽しみな場所ですしね。
個人的に気に入っているのが余計な共有施設がない所、設備仕様が過不足無く揃っている所でしょうか。高級感も同様なのですがすべてが程よい感じにあるのがいいですね。

[624: 匿名さん]

>614
最低仕様？
十分かと思いますが。
直床のことかな？
いかにもビギナーさん。を装った業者さんかな。

[625: 購入検討中さん]

まあ、今後新築を買うならこのくらいの仕様は当然なのかな。
中古もなかなか値崩れしないしね。

[626: 匿名さん]

おそらく、ここを買いたいと思ってる人達は地方出身か、目黒区を全くわかっていないか、はたまた年収2,000万以下の方々が大半だと思うが、はっきり言って場所は良くないよ。

目黒区徒歩圏内にどうしても住みたいならば、花房山か長者丸か白金台とかにしておいた方が資産価値下がらないよ。

[627: 匿名さん]

２０００万円以下・・・そりゃそうだろ(笑)

[628: 匿名さん]

>626
はいはい。よくいる買えないタイプ。
ほしいと思ったもの買えるのが本当に豊かな人。

[629: 匿名]

＞624さん
614です。
このマンションを低仕様だと分からない時点で私よりビギナーですよ。
都心のマンションで目黒でこの建物仕様は良くないですよ。
それを理解して買うならいいですが理解しないで買うと後悔しますよ。
もっといろいろなマンションと比較してみてください。出来れば最新で高スペックのものを見てこのマンションとの比較したら分かるのでは。
例えばリビングに採用されているガラスとか。

[630: 匿名さん]

何と比べるかでは

例えば、ライオンズとか、パークコートとか