パークホームズ目黒 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

すべては目黒のこの場所に。目黒川の桜沿いという立地に三井×大成のコラボレーション。この物件どうでしょう。

＜全体概要＞
所在地＝東京都目黒区下目黒2-170-1他(地番)
交通＝山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩9分、東急目黒線不動前駅から徒歩7分
総戸数＝237戸
間取り＝1LDK～3LDK　
面積＝43.11～86.4平米
入居＝2012年3月下旬予定


売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝大成建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[471: 匿名]

これから出来るﾊﾟｰｸﾀﾜｰ高輪の方が資産価値含め魅力的では!?

[472: 匿名]

パークタワー高輪は微妙。値付け次第だがヒルトップと同じかそれ以上ならアウトだね。まっここよりはマシか。

[473: 匿名さん]

カウンター式の窓ってどういう窓のことを言うのですか？

[474: 匿名]

腰の高さぐらいまでｺﾝｸﾘでその上が物が置けるｶｳﾝﾀｰみたいになってその上にｶﾞﾗｽ窓があるﾀｲﾌﾟです。
やはり床からｶﾞﾗｽ窓になっている方が採光も良く解放感があっていいですよ。高級ﾏﾝｼｮﾝは大抵大きなｶﾞﾗｽ窓を採用しています。

[475: 匿名]

ﾊﾟｰｸﾀﾜｰ高輪は平均坪単価は380万円超えだろうね。
ただ駅近、高台立地、港区高輪住所、全てが角部屋、三井不動産、資産価値維持出来る条件多し。
弱点はﾀﾜｰが細すぎて貧弱に見える可能性あり、交通量の多い国道一号の登坂を上がる車がうるさい可能性あり、駅前が店が少ない、ｱｳﾄﾌﾚｰﾑ構造でないのでﾘﾋﾞﾝｸﾞの角に柱があるﾚｲｱｳﾄが多い点でしょうか。ただﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒よりは優れている点多し。
その分高いとは思うが。

[476: 匿名さん]

ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒は売り出し前なのに盛り上がってませんね〜

[477: 匿名]

抽選までにはなりそうもありませんね。なんちゃてﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞでこの金額ですから。

[478: 周辺住民さん]

目黒がいいのであれば目黒駅前再開発まで待った方がいいと思いますよ。来年にスタート予定です。再開発規模が大きいのでまた目黒駅前のイメージアップに貢献してくれそうです。

[479: 近隣住民さん]

50階弱のﾂｲﾝﾀﾜｰの計画です。目黒駅前は高台なのでまたﾀﾜｰが出来るとﾋﾞﾙ風が酷くなるな〜今も駅前だけ風が強い時があります。

[480: 匿名]

目黒駅前再開発は今の相場ならﾏﾝｼｮﾝ坪単価450万円超え確実です。安くなる要素全くなし。相当不況にならない限り難しい。

[481: 匿名]

目黒駅前再開発でより目黒のｲﾒｰｼﾞが良くなってﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒も資産価値upの可能性はある！

[482: 匿名]

目黒駅前再開発でより目黒のｲﾒｰｼﾞが良くなってﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒も資産価値upの可能性はある！

[483: 匿名]

購入検討者がこのスレは少ないですね。

[484: 匿名さん]

>474さん
間取りスケッチを見ましたが、ほとんどの部屋のリビングや寝室の窓に
カウンターがついているんですね。
せめてリビングだけはワイドサッシュで採光性の良い環境だと嬉しいのですが。
ちなみにカウンターはテレビを置いたりできるスペースがあるのでしょうか。

[485: 匿名]

ｶｳﾝﾀｰにﾃﾚﾋﾞは小型であればいいですが大型はｿﾌｧｰなどに座って見るにはかなり目線が高くなって見にくいと思います。
また太陽光が入るｶｳﾝﾀｰ窓は眩しくﾃﾚﾋﾞは見にくいて゛す。

[486: 匿名]

ｶｳﾝﾀｰにいろいろなものを載せると外から見るとあまりカッコ良くありませんよ。

[487: 匿名さん]

何でカウンターなんて造るの？

[488: 匿名]

まずはﾘﾋﾞﾝｸﾞなどにﾍﾞﾗﾝﾀﾞが設定出来ない場合にｶｳﾝﾀｰ式になることが多いです。
またｶﾞﾗｽの取り付けを含んだ価格によるところが大きいと思います。
ガラスが大きいと標準といってもかなり割高になり重量も半端なく取り付けも割高になります。
ｶｳﾝﾀｰ式窓の数倍の金額になりますのでﾃﾞﾍﾞは高級指向で高く金額設定できるﾏﾝｼｮﾝでないと選定出来しにくいのです。
また建物の構造設計的にもｶｳﾝﾀｰ式の方が強度確保が楽でｾﾞﾈｺﾝ設計の場合は特に多いです。

[489: 匿名]

逆梁だからでしょ。
逆梁構造で室内に梁持ってくればカウンターができる。
わざわざカウンターを作ったわけではないよ。
いたってよくあること。

[490: 購入検討中さん]

三井のＨＰをみたら販売延期とのことですね。
工事に遅延の可能性があるとか。

そのほかのマンションも同様のようです。
供給が減るので価格は高どまるのかとも一瞬思いましたが、やはり景気が下振れする分
マンション需要も減って安くなるのかもしれませんね。

しばし様子見ということでしょうか。

[491: 匿名さん]

448さん
フローリングの幅によって金額が変わるんですね。初めて知りました。見た目もだいぶ違うのでしょうか？
490さん
>三井のＨＰをみたら販売延期とのことですね。
>工事に遅延の可能性があるとか。
販売延期になるんですか？それってここのことですよね？
今HPをみたら更新準備中で一時的に公開していないようなことが書かれていますが、それとは違うのでしょうか？
今回の地震による影響かなにかあったのかな。

[492: 匿名]

ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞは高級志向のﾏﾝｼｮﾝでは幅広がほとんどで採用されています。やはり幅広の方が高級感があるからです。
標準的なﾀｲﾌﾟより1.3倍以上価格が高いｲﾒｰｼﾞです。

[493: 匿名]

492さん
携帯からアクセスしましたか?
PCからアクセスしてみてください

三井は地震の影響で販売活動を休止しています

[494: 匿名さん]

こんな震災の時は自粛するものでしょう。
広告を出してる企業なんて皆無ですよ。

[495: 購入検討中さん]

雅叙園のエアコン室外機の音がうるさくないですか？
ヴィーーーーって・・・
私だけですかね・・・

[496: 物件比較中さん]

販売価格のお知らせが来ましたね

[497: 匿名]

>>496

え?随分前に来ていたよね。
価格改訂したってこと?

[498: 購入検討中さん]

ここ、完全にハザードマップエリアですね。
地震だけでなく、大雨でも浸水ししゃう危険エリアですね。

この震災直後にこのマンション買う方は、本当にリスク管理出来ない方だと思います。

[499: 匿名さん]

最近氾濫なんてないよ。リスク管理は確率論だから、別に住みたきゃ
それでいいんじゃね。

[500: 匿名]

販売価値が下がったんですか？坪単価の平均はいくらですか？
ﾙﾌｫﾝもﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞも苦戦しそうですね〜

[501: 匿名]

ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒も坪単価300万円にしないと売れ残れが酷くなるのでは･･･目黒川沿いが裏目に出てるなぁ。地震の前に売り出していたらキャンセルも出てたんじゃない?！名前をﾊﾟｰｸｼﾃｨ不動前にしてしまったら!?

[502: 匿名]

目の前の雅叙園ﾏﾝｼｮﾝの老朽化が怖いな〜いろいろな意味で。

[503: 匿名]

自然災害に関する感心が高まるとの見方は間違ってないと思うな〜そう簡単には忘れないな〜計画停電がなかったら実感無かったんだろうけど。

[504: 匿名]

計画停電で都心に住む意味合いがまた一つ増えてます。夏には23区もやると政府は言っていますが日本の有数の本社機能がある東京都心を停電させる経済的損出を考えると可能性は低いと思います。

[505: 購入検討中さん]

マンションが完成する頃にはある程度、計画停電も減ってるんじゃないかと思いますが。

目黒川の氾濫による浸水がやはり懸念として残りますよね？
貯水池のようなものが五反田にできて以来は浸水しなくなったとのことですが想定外の
雨が降ったらきっと浸水してしまうことを理解する必要があると今回の地震で思いました。

坪３００万以上で買ったマンションが浸水するのをみるのはさすがにつらいかなと思ったりしましたが
近隣のマンションで浸水した経験のある人の意見が聞いてみたいです。

[506: 匿名]

ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒が目黒川の氾濫を考慮して盛土して少しでも高台にしていればいいですが、高さ制限ギリギリで二重床にもせず建てるﾃﾞﾍﾞ儲け優先の建物が許せません。
三井らしくないな〜と思います。ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞはやはり価格優先なのでしょうか？ﾊﾟｰｸｺｰﾄなら二階くらい減るでしょう。

[507: 匿名]

ﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ目黒は三井不動産でも苦戦必至だなぁ〜ﾙﾌｫﾝ不動前といい勝負だぁ

[508: 購入検討中さん]

ここ仕様酷すぎ。

[509: 匿名]

値段はﾊﾟｰｸﾎｰﾑｽﾞ。仕様はﾊﾟｰｸｼﾃｨ。

[510: 匿名さん]

>505
ハザードマップエリア内であること、災害は地震だけでなく、浸水による災害もありますからね。
今回の地震も、東北地方にとっては想定外の津波による被害があったわけですからね、、、
1時間に何十ミリなどの想定外の雨が降った時には、ここのマンションでも浸水してしまう
可能性は十分にありますよね。大丈夫かなと心配になる。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/anzen/bosai/ooame/map/files/su...

[511: 匿名さん]

ルフォンと比べても、場所が中途半端ですね。

[512: 匿名]

土地購入費用が高過ぎで建物にお金がかけられていません。

[513: 購入経験者さん]

ここは変に擁護する人がいないから、逆に信頼出来ますね。
大手の人気物件に多い荒れない掲示板です。

[514: 匿名さん]

今年の大雨の時、いつだったか忘れたけど目黒川が増水して警報鳴らしてました。

ちょっとした大雨ですぐに警報が鳴っちゃうような川です。

普段はチョロチョロ流れてるだけだけどここに買うとなると怖いよね。

[515: 購入検討中さん]

そうだね
ここで確認してないで好きなマンション買いなよ。

[516: 匿名]

いろいろ仕様がひどいと言われてますが 直床以外何か気になることありますでしょうか？ 教えて下さい

[517: 物件比較中さん]

私は床が気になります。
シートフローリングがどうも。。。

[518: 匿名]

気になるのは階高が低いことリビングの窓がカウンター式なこと。全てが部屋を狭く感じさせる要因です。平米より狭く感じる設計です。住む人の為というより売り主の為の設計と感じます。

[519: 匿名]

世帯数を減らしたり、階数を減らしてもう少し余裕のあるレイアウトにすれば良かったのに〜
いくら供給が少ないからといっても200世帯を売り抜くのは厳しい〜

[520: 匿名]

５１６です。たしかにカウンターがあるせいで実際の使える坪でわると かなり坪単価高くなりますよね。。 しかもカラーバリエーションがどれもださくないですか？

[521: 購入検討中さん]

>516
・エレベーターが２５０戸に対して２つしかないこと
仕様以外では実際は目黒駅から９分では行けない様なあの坂の存在でしょうか。

その割りに高いと思います。

[522: 匿名]

こちらはﾃﾞﾍﾞとｾﾞﾈｺﾝとの関係が？です。ｾﾞﾈｺﾝ主導になっているのでは？
この物件は三井がﾓﾘﾓﾄから土地を買い取った時からｾﾞﾈｺﾝ含め？です。ちなみにﾃﾞﾍﾞは変わったのにｾﾞﾈｺﾝが変わってません？？？

[523: 匿名さん]

デベが変わってもねえ
ブランドイメージに影響しないの？

[524: 匿名]

パークホームズは妥協ブランドになって行くのでは･･

[525: 匿名さん]

パークホームズは、とにかく三井に住みたい大衆の受け皿ですから。しのごのいわず

[526: 匿名さん]

久しぶりにここのＨＰを見に行ったのですが、
今は見られなくなっているようです。
今だけ？
ここ数日そうなんですか？

[527: 購入検討中さん]

今は見られますね。販売開始予定が4月上旬から下旬に変更になってたので
それの書き換えだったんでしょうか？

[528: 匿名さん]

今の時期だけとはいえ、あの桜は絶景ですね
この辺は中目黒と違ってよそ者の酔っ払いで混むこともないし
でも隣のイトーピアの中古にしようかな

[529: 匿名]

直床ってかなりありえないですか？都内じゃあまり聞かないですよね？あとシートフローリングは汚れやすいのでしょうか？にくいのでしょうか？ あまり知識がなく是非教えて下さい～ 立地はなかなかいいと思い検討しているのですが仕様の評判があまり良くないので迷ってしまいます・・・

[530: 匿名さん]

ＨＰの全部は見れないですね。
一部カテゴリしか見れない。。。

[531: 匿名]

直床はクッションが入ってるので歩いた感じがフワフワしてます。後いずれ何かあった時お手入れが大変ですね。 階数を増やす為にやったと思います。 シートフローリングはどうなのでしょうかね？

[532: 匿名さん]

結構直床は上の階の話声とか聞こえちゃうんですよね。　別のマンションですが、貸してる方に言われちゃいました。確かにフワフワしてますよね。

[533: 匿名]

階高が無いのが全てを表してます。都内でも一種低層以外では3.3Mあるﾏﾝｼｮﾝが結構あります。天井高でなく階高です。3.3Mの階高で天井高さは2.7Mです。2重床2重天井でです。パークホームズ目黒は2重天井のみで天井高が2.5Mですから階高が2.8M程度だと予想出来ます。
2重床2重天井や階高を確保していることは騒音軽減や空間が広いことによる快適性は購入者側にたった設計であると言えます。
やはり直床で天井高2.5Mは購入者のメリットを軽視した設計仕様と言えます。妥協できる方は別ですがもっと購入者側にたった設計仕様がいいﾏﾝｼｮﾝは沢山あります。都内の分譲ﾏﾝｼｮﾝの中ではかなり寂しい仕様です。
立地も目黒駅に近いだけで谷底になった川沿いの微妙な低地な場所です。資産価値的にも想定外の台風が来て目黒川が氾濫したらあっという間に低くなります。液状化した浦安と同じリスクがあると思います。今後、想定外の天変地異を見越した出来るだけリスクの少ないﾏﾝｼｮﾝ購入が不可欠です。

[534: 物件比較中さん]

そう 。
床はぷかぷか。
直床だから間にゴムはさまってる。
シートは昔のビニールシートをイメージしてしまう。
同じシートフローリングでも隣のモデルルームのはぷかぷかしてらんかった。
ぷかぷかはかっこ悪いです。

[535: 匿名]

MR、現地行った感想 いい所 目黒駅比較的近い。 桜がきれい。ウォーターフロントがかっこいい。スーパー近い、お店も目黒通りにいっぱいあり外食に困らなそう。 悪い点 仕様が悪い。ないとは思うが川が氾濫の恐れ。目の前の道路が狭いわりに交通量多く少し危ない。 皆さんどうでした？

[536: 匿名]

場所は山手線の駅にまあまあ近い。但し目黒駅までには急坂な行人坂あり。立地はかなり悪い。低地、臭う目黒川沿い、周辺住民との折り合い悪し、桜だけがいいが一時だけ。夜は目黒川沿い暗めで結構怖い。
住所が目黒区ぐらいでいい点があまり見つからない。買ってから後悔する可能性大。

[537: 匿名さん]

階高いは今後のリフォームをする時に、配管を床下に通せて比較的自由な間取り変更ができるのがメリットですね。売る時のことも考えると直床はデメリットです。

[538: 匿名]

川沿い東向きと西向きどちらが人気かなー？

[539: 匿名]

多分、西側では。
東側は圧迫感があります。光も入るかな!?

[540: 匿名]

だいぶ部屋の希望が入ってるみたいですね。１０階とかはやはり人気ですねー

[541: 匿名さん]

目黒雅叙園側の目黒川遊歩道は狭いイメージだけど、反対側は開放感ある。
ちはるのカフェが近くにあるよね。おしゃれで落ち着いた雰囲気で目黒駅近辺はこういうおしゃれカフェが少ないから貴重。

[542: 匿名]

桜をとるか日当たりをとるか、桜かなり捨てがたい。。けど一瞬なんだよな～ そう考えると川沿いのメリットないな～

[543: 匿名]

窓を空けて風を通したい時、目黒川の異臭が入ってくるのは〜賃貸ならまだしも･･

[544: 匿名さん]

なんだ結局人気なんじゃん

[545: 匿名]

そりゃ人気でしょ。。 抽選なるとこもあるみたいだし。。。

[546: 匿名さん]

川沿いマンションって、地盤は心配ないの？

[547: 匿名さん]

この流れは倍率下げるためのネガだったんですね・・・
結局坪単価はいくらだったんですか？
やっぱり目黒川向きが高いですか？

[548: 匿名]

大丈夫ですよ〜かなり売れ残りますから〜200世帯が完売は外人がいないなかありえません。値引きになってからゆっくり検討しましょう。

[549: 匿名さん]

三井さん、期待してまーす

[550: 匿名]

価格変更になる可能性がありますって書かれた封書届いたけど…
資材不足で上がるの？
それとも需要減で下がるの？

どっちを示唆しての文章でしょ？

ちなみに今の価格でも前向きに検討してる購入予定者です。

[551: 匿名さん]

建設需要が増えているので上がるんだと思います

[552: 購入検討中さん]

倍率がつきすぎたから、上げたり下げたりして誘導調整するのでは？

[553: 匿名]

需要減で安くするんでしょ〜この景況及び購買意欲では２００世帯以上売り切るのは容易ではないとの判断では。都心マンションの供給が少なかったのであまりに低スペックにし過ぎましたね〜空間を買うという意味でも天井高、カウンター窓などでM3の空間広さでいうとかなり割高な物件であると言えます。

[554: 物件比較中さん]

需要減？
経済動向に疎すぎる。

[555: 匿名]

値段下がるならもっと下がることを匂わせた文章になると思うが、価格は上がると思うぞ。

[556: 匿名]

需要はたまってるというのが共通の見方。

[557: 匿名]

需要はあっただろうけどこの震災でどうでしょう!?
需要の多くは外国人による需要では!?外国人は東京への投資は見合わせてます。日本国内だけではどうだか？この低仕様のﾏﾝｼｮﾝを喜んで買う日本人はかなり減ってきてます。

＞544さん
経済動向や全体を見極めているのはどちらでしょうね？結果はすぐに分かりますね。ここは何期まであるのでしょう？
ここ数ヶ月で完売でなくても200戸が売れるようであれば私が経済動向が分かってなかったで反省しますよ。

[558: 匿名]

ここは民事再生したモリモトが完売するにはリスクが有り過ぎるので三井不動産に売った案件です。多分ゼネコンも変わってないので全てを請け負った三井不動産としては最近のブランド戦略から外したマンションです。その証拠に三井不動産の目黒のマンションなのに二重床ではありません。最初から三井不動産が企画していれば最低限守られる仕様です。

[559: 匿名]

ゼネコンが復興の方が儲かるので民間マンションに今後低価格で対応しない可能性はあるな〜ただゼネコンが契約済みで原材料高騰で価格設定まで変えなくてはならないぐらいの追加金額を三井不動産に突き付けるだろうか？納期延期なら分かるが。

[560: 匿名]

需要ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊！
需要は供給との比較。
需要は供給を下回りました。

[561: 匿名]

不動産屋さんに聞けば厳しい現実が分かりますよ。
ﾃﾞﾍﾞ営業ﾏﾝはいつまでも潜在的需要を言い続けるでしょうけど･･
原発の安全宣言が出ない限り海外投資家も戻りません。海外の国々に信用される安全宣言は数年出ませんよね。

[562: 匿名さん]

まぁ需要と供給はともかく三井はあの対応だと値上げするのは間違いないでしょう。

[563: 物件比較中さん]

>557
まあまあ^ ^
震災後に需要が増えた話なんか新聞や経済誌に頻繁に掲載されてますよ。
個人の見解はさておき、その兆候すら把握していない点を疎いと言ったのです。

ここの売れ行きだけで経済情勢なんて分かりはしないと思うし、
日本経済における住宅の需要の話とは関係ないでしょ。
あくまでも一般的な話をしただけなのですが。
ご気分悪くされたならすみませんね。

[564: 匿名]

三井の対応だけでしのげる状況ではないですって〜厳しいですよ〜値上げであればより一層です。

[565: 購入検討中さん]

>558
企画したのは三井ですよ。

モリモトのコンペに応募したその他の会社は７階建て計画で三井だけが10階建てで、
三井の企画力がモノを言って落札したって言ってました。
直床にしたのは高さ制限のある地域でより階数を出すためだったと説明してましたよ。
普通の建築計画だと7階までとなるところ、制限緩和を受けて８階以上が誕生したそうです。

別にクオリティを下げたっていうことではないのでは？
まあ、それでも普通は7階のところに無理して直床にして10階にしちゃったという見方も
できるんでしょうけど。

[566: 匿名]

それは残念な結果ですね〜三井の企画力とは何だったんでしょう？パークホームズ目黒からは感じません。画一的な外観、部屋のレイアウト全て企画力を感じません。一定の土地で高さ制限ある土地に何世帯入れることが出来るかの住民無視のコンペでしょうか!?

[567: 匿名さん]

どうりで周辺住民が反対している訳だ。

[568: 匿名]

あまりいい話ではありませんね。
何故七階を十階にして直床、天井高2500mmにしなくてはならなかったのでしょう？
全く理解出来ません。
十階にする為に階高を低くするとは〜大手ﾃﾞﾍﾞが企画する内容ではないな〜

[569: 匿名]

＞563さん
ところでこのマンションは契約するのですか？

[570: 匿名]

パークホームズ目黒の売れ行きは十分需要の指数の目安になると思います。
ここが大幅に売れ残るようでは今後ﾃﾞﾍﾞは弱気になるでしょう。