管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[61: 輪番理事長]

スレ主さんの感じてらっしゃるとおり、管理会社は単に意識が低いだけじゃないですかね。

私へのレスもありましたので、まずはそれに返事を。

>召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

仰るとおり、最悪そうなりますが、私は最初から管理会社と敵対するような1/5署名収集は良くないと思っています。
トピ主のケースだと、最初から管理会社と敵対すると、かなり面倒です。
例えば、今までの経理（管理費剰余金・修繕積立金残高など）も解らず、何より区分所有者の所在（ワンルームで２５年経過だと、非居住所有者の方が多いはず）すらわからないでしょう。がんばってポストに投函したところで、賛同者に組合員たる資格があるかどうかすら不明です。

ですから、
>「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催

というのは管理会社との協調路線を想定してます。
最初っからちゃぶ台ひっくり返さない方が、絶対に良いす。とりあえずは必要な情報を集めないと厳しいから。
それに抵抗があれば、それなりの説得（脅し）をする。

・総会が開かれてない（収支報告がない）
・重要事項説明がない
・修繕積立金が残ってない（勝手に流用？）

これだけでもツッコミどころ満載で、No.31さんの仰るとおり、業務停止になる可能性が高い。
個別のマンションからのアガリは、スレ主さんの仰るような金額（管理4千円、修繕1千円）なら旨みはない。額が少なすぎるから。
でも、そんなマンションを50件持ってるなら業務停止は痛いはず。

だから、とりあえずは管理会社と話し合い、なだめて、すかして、時には脅したりするのが得策でしょう。
私なら、まずはそうします。

[62: 輪番理事長]

>>マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

>全面委託は管理委託契約の中味の問題。
>貴殿の関心は「信託」ではないの？

管理会社が管理者となるということについて、制度化を一時期国交省が検討していたことまでは存じてましたが、その後どうなったかを（私のところでは関係ないので）フォローしておらず、素朴な疑問として書いてしまっただけです。

No.45にて、「度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではない」という見解をいただき、私の中ではそれで納得していました。
それだけですし、このトピで私の個人的な関心を書くつもりはありません。

[63: ご近所さん]

>不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
これ、かなり大事なことだと思う。
25年間何もしないってのは異常。
しかも支払ってる修繕積立がプールされてないってなら、犯罪。

>スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
スレ主のマンションって全部ワンルーム？何戸あるの？
積立が1000円で30戸だとして、25年間でも900万円しかない。
外壁とか、やれるはずがない額。

[64: 匿名さん]

分譲のワンルームマンションは投資目的で買う人も多いから、ファミリータイプのしょぼいマンションよりオーナーはしっかりしていると思いますよ。呼びかければ反応はあるはずです。

[65: 匿名さん]

ちゃんとしてたら、このザマはないでしょうよ。４半世紀も放っておいてんだから、投資というより小遣い稼ぎ程度じゃない？

[66: 匿名さん]

>>小遣い稼ぎ程度
小遣い稼ぎ程度で渋谷にマンションは買わないと思うよ。オーナーは金持ち多いはず。

[67: 匿名さん]

金持ちだとしても、どう見てもこの投資は失敗だし、アタマは悪いんじゃない？
>NO.64&66
貴方には、金持ちはきちんとしてるとかアタマ良いとかってイメージでもあるの？

[68: 匿名さん]

渋谷のマンションは坪単価500万だって。ワンルームが10坪だとして5000万！ファミリータイプなら1億以上だね！

[69: 匿名さん]

↑賃貸での運用益を考えれば修繕工事に反対する人はそんなにいないでしょう。1戸100万かかっても家賃収入からすれば1年分以下だからね。

[70: スレ主]

いろいろな推測有り難うございます 投資として成功なのか失敗なのかは、所有期間に対してインカムゲイン＋キャピタルゲインがいくらになるかに尽きるのかと考えています もちろん投入資金は購入額＋経費＋修繕費で、今回は分母の修繕費がどれだけ増えるかの視点での問題提議です ということでちょっと釣られてマジレスしてみました

[71: 匿名]

馬鹿か?釣りか?
5000万のワンルーム買って、いくらで貸したらいつから運用益が出るのか書いてみろ。
あとは、5000万をワンルームに投資するバカさと、運用益云々書いた自分のバカさを噛みしめながら寝ろ。

[72: 匿名]

主もさ。
はっきり言って絶望的な物件と状況に、こんだけ真摯なレスもらってんだから、もうちっと誠実に返してもいいんじゃねえか？

[73: ご近所さん]

確かに。スレ主さん、自分がおかれてる状況の自覚が甘い様子。
他人のために面倒なことが出来るかどうかではなく、貴方が投資した資産が滅失するのを看過するかどうかの問題です。
自覚出来ないなら、売ることです。
後で泣かないよう。
ちょっと馬鹿馬鹿しくなったので私はこのスレ去ります。
さようなら。

[74: サラリーマンさん]

>>71
>>72
>>73
あなたがたは、何も有効な意見もアドバイスもできないので、黙って去ってよいと思います。

[75: 匿名]

おまえが言うな。
確かに俺はバカに噛みついてるだけだが、73は63でもマトモなこと言ってる。
おまえにはその見分けもつかないんだろうがな。

[76: 匿名]

１ルームじゃ１０坪は無いし値段もそんなにしやしないよ

景気が良いときに建て替えされれば儲かるだろうけど…
管理会社はそんなんだし所有者も２５年してたらこの世にいないし
相続人とか後々騙されて買った人たちだらけだろうから話がまとまらなくなくて更に安く買い叩かれたりするのだろうと思うよ

[77: 匿名さん]

ワンルームの区分所有者はレベルが高いですよ。知ってるところのワンルームマンションの理事会は、弁護士とか中小企業の社長とかがでてきてます。スレ主さんのとこは現状は管理組合が機能してないけど総会をやれば何人かすごい人が出てくる可能性があります。修繕積立金が少ないのはあまり気にしなくてもいいかも。過半数賛成で大規模修繕はできるし、１００万くらい請求が来ても払える人が多いとおもう。

[78: 匿名さん]

>>77
う～～～～ん！
77さんの知ってるとこはそうかもしれないが、一般的にワンルームの賃貸マンションは一時のブームで不慣れな人がオーナーになってるほうが多いと思うよ。

[79: 匿名]

77の言うような展開だと、スレ主さん困るんじゃないか？
あっさり追加負担決定って。

しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。
マトモな管理組合でも悩みの種なのに、今の状態からやれるわけない。

今のうちに、こそこそっと売っちまうべきだったって！

[80: 匿名さん]

>>しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。

ファミリータイプのマンションの場合は、不景気で倒産したとか失業したとか、お金のない住民も多いわけですが自分が住んでいるところだし、ローンが残っているから差損を補填する現金がないと売却できない。従って自己破産するまでは出て行かないんだよね。
一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。お金がなくなったら転売してるはずだし、１００万くらい大丈夫ですよ。

[81: 匿名]

>一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。

少ないだろうよ。だけどね。100％じゃないわけ。
いつのまにか100万円が前提になってるけど、まあそれは良し。

30戸中20戸が裕福なオーナーだとしよう。
残り10戸が払えないと、1000万円が足りないわけ。
足りないから、出さない人の分も裕福なオーナーが出しましょうって話になればいいよ？

ならないでしょ。
２５年も修繕してないワンルームマンションなんて、神宮前あたりだとしても家賃は12～13万。多分、実態は10万以下。家賃下げないと空室になっちまう状態でしょう。
手放せるなら手放したいが、バブルの時代にン千万で買ったのに、今売ったら6～700万。
塩漬けにしてる株みたいなもんだよ。

トピ主がそんなマンションじゃないと言うなら、それはそれで目出度いが。

とにかく、ある程度裕福な人が多くても、他人の分までは払わないわけ。
だけど、管理組合も機能してなくて長期修繕計画もなくて積立のストックもないような状態じゃあ、銀行も金貸さない。

つまり、破滅。
裕福な人は損したで済むけど、トピ主はどうかな？
うれしいのは、買いたたける不動産屋だけ。

トピ主自身が動くか、悲惨さがバレないうちに売るか、どっちかだけどね。
俺は、売ることを勧める。
無理だと思う。

[82: 輪番理事長]

実態がわからないまま、仮定で議論が白熱してますが・・・

・本当に大規模修繕を１度もしたことがない物件なのか
・本当に修繕積立金がほとんどない状態なのか
・賃貸でも空き部屋がほとんどないくらい立地が良い物件なのか

こういうことが不明なままでは、空論ばかりになってしまいますね。

[83: 輪番理事長]

>>77

>過半数賛成で大規模修繕はできるし、

多分この物件は3/4の同意が必要だと思います。
区分所有法上は、原則3/4で、規約で過半数と定めることができるとなっています。
この法改正は平成14年なので、トピ主のＭＳに例え規約が存在したとしても、そうはなっていないでしょう。

[84: 匿名さん]

>>83
大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
ここで議論する余地はありません。

ワンルームマンションのオーナーはほとんどそこに住んでいないので、裁判を起こしても住み難くなるとかいうことはありません。一時金を払えない人には法的手段をとることになるでしょう。心配は要りません。

[85: 匿名さん]

>>84さん
84さんの意見は、管理組合や管理者が存在する前提で、一般論だ。
このスレではその管理組合の存在しないかもしれないからスレ主は悩んでいる。
法的手段をとるにしても誰がどんな身分で訴訟するのか？
決議する「総会」自体が行われない、いや行う団体が不明なのだよ。

[86: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[87: スレ主]

情報がまだ不足しているようなので、補足します

・場所は渋谷区幡ヶ谷、駅歩６分ですので、比較的立地はいいと考えています
・購入経緯はバブル期に高値で購入されたご老人から、だいぶ叩いて買わせていただきました
・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

[88: 輪番理事長]

>>84
>大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
>ここで議論する余地はありません。

勘違いじゃないですか？
きちんと手続きを踏めば可能というだけで、スレ主さんのマンションでは現在不可能でしょう？
それとも私が法を読み違えてるのかな・・・

[89: 輪番理事長]

>No.87 スレ主

情報ありがとうございます。
詳しくは書けないでしょうが、何戸程度の物件ですか？

>・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
>・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

大規模修繕がなく、現在100万円ということは小規模な修繕はしてきたということでしょうか。
何もしていなければ、1000円×戸数×12ヶ月×25年分はあるはずですから。

いずれにしても、修繕積立金を使うときは総会議決が要りますから、違法な管理をしている疑いがあります。

かといって、前述のとおりいきなりケンカするとかえって手間がかかりますから、必要な情報を得るまでは慎重に対応されるべきかと思います。

[90: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは管理会社が管理者らしい。
管理会社との契約書に管理組合総会のことも書いてある。管理会社が総会を召集したら管理会社が議長になるらしい。区分所有者が1/5の署名を集めて召集したら区分所有者が議長になるらしい。これも書いてある。
最上階の雨漏りなんかが発生しだしたら大規模修繕の話が持ち上がるのでは？管理会社が召集したら一時金負担ありの大規模修繕が決議（普通決議）されるかも。問題は管理会社のほうにやる気があるかどうか。そこをきいてみたら？

大規模修繕工事の決議要件は議論の余地なし。保存行為としての大規模修繕工事は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」だから費用が多額でも普通決議だよ。勉強が足らないよ＞輪番理事長

[91: 匿:名さん]

この解釈が妥当であると思います。
http://www.fukukan.net/paper/041203/qa_shuzen.html

[92: 匿名さん]

↑そんなこといってたら大規模修繕工事ができませんので、そういうマンションはお金があってもモノが残らない結果となります。
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_V-1.html
3/4の特別決議は極めてハードルが高く、規約を先に改正しろといっても規約改正にも特別決議が必要なので、実質、何もできないってことになる。
どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。たまーに総会で反対者が出て紛糾するようですが、裁判しても勝ち目はありません。

[93: 匿名さん]

大規模な修繕には建築確認が必要です。お忘れにならないように。

[94: 輪番理事長]

>どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。

それは貴殿の希望的観測です。
「議論の余地がない」と「議論してたら大変だ」とは全く別ものです。

また、貴殿が例示された質疑応答は、これまでも何ら問題なく大規模修繕が実施され、今後も計画通りに予定された修繕を行うような、特に問題や反対者が出そうもないような事例に対して回答されたものです。

この例をもってして、常識だの議論の余地がないだの持論を展開したいのなら、別トピで行ってください。

スレ主のケースは、慎重さが大事です。
テキトーな持論を強要するのと能天気な楽観論は、このケースではあてはまらないでしょう。
まあ、これは私の勘でしかないのですが。

なお、私が勉強不足なのは議論の余地なく事実です。

[95: 匿名さん]

工事の承認が得られても

積立金の取り崩しは全員の承認が別途必要ですよ

[96: 匿名]

>95

今度は何言い出した？

テキトーなことかくな。
全員の承諾が必要なことなんて、書面議決くらいだ。

[97: 匿名さん]

積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

[98: 匿名さん]

>>94
>>それは貴殿の希望的観測です。

普通決議で保存行為としての大規模修繕工事実施の是非を議論してもいいのかもしれないが
裁判では勝ち目はない。勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

馬鹿正直に管理規約の特別決議にこだわると間違いなくスラム化する。区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

[99: 匿名さん]

＞積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

間違い。取り崩しの理由が共用部分の変更ならば特別議決、大規模修理ならば普通決議だよ。
区分所有法３条規定団体は民法の組合契約ではないが、積立金、管理費の類いは法人格のない場合は、総有的または合有的に区分所有者全員に帰属していて、その持ち分を持っているよ。

＞規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

共用部分の変更以外は、普通決議だよ。積立金の取崩しを特別議決にするなんてあり得ないよ、取崩の目的によるのよ。

[100: 匿名さん]

>>97
>>積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

スレ主さんのマンションに管理規約がないか、あっても積立金取り崩しの規定がなければ、そういう解釈もありうる。

[101: 輪番理事長]

>>No.98

>>区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

あのね。
学生さんが論文の題材にしたい気持ちもわかるけどね。
立法趣旨というのを文言から理解できるようになってから、人に意見しなさい。

確かに、法改正の趣旨は「区分所有法の改正はそれを危惧してのもので」あることは間違いない。
それは、ちょっとした小修繕まで反対する人がいて進まないことを危惧するとともに、大規模修繕についてもそういう懸念があるから、それを予防するのであれば規約に定めなさい（「ただし・・・することができる」）と書いたものであることが明らか。
これを受けて、平成14年以降に引き渡しを受けた物件はほとんどが1/2決議で可能と定めている。
それだけのこと。
区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。

>勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

その判例も出してみなさい。
ここでの、学生のためのくだらない法解釈や運用は全くスレ主のためにならないので、論文書きたいなら別スレ作って欲しいくらいですが。

勉強不足は、どうやら貴方の方が酷いようだ。

[102: 匿名さん]

↑他の方のレスを希望。
>>区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。
大規模修繕工事の決議要件がマンションの建設時期で異なるとは初耳。
失笑したいところだが、他の方が何か言ってくれるだろう。

[103: 匿名]

悪いが、輪番理事長に一票。
建設時期で異なるんじゃなく、規約の成立時期（時代背景）
で異なる。
区分所有という、比較的新しい概念がもたらした業のようなもの。

[104: 匿名さん]

平成14年12月の区分所有法改正が、それ以前に建設されたマンションに適用されないとすると、建て替え決議にも重大な影響が出るね。

[105: 匿:名さん]

「コンメンタール マンション区分所有法」に、立法担当者の解釈に関する記述があります。
お二人とも、当然確認されていると思いますが・・・

[106: 匿名さん]

「コンメンタール マンション区分所有法」は読んでないけどマンション管理センターが出してる本は読んだよ。
震災があったから改正したんでしょ。建て替え工事や修繕工事が進まなかったからね。
法の不遡及なんていったら、平成12年のマンション管理適正化法成立以前に締結されたスレ主さんのマンションの管理委託契約ってどうなるんだろうね。
法の不遡及って普通は刑法のことなんだけどね。

[107: 匿名]

民法でも商法でも不遡及あるだろ普通

スレ主が規約と委託契約書をまず晒すべき
じゃないと話が明後日の方向に行くよ

[108: 匿名さん]

ご参考ですが、法の不遡及はね、
刑法の場合、憲法第31条が根拠で、租税法の場合は憲法第84条が根拠。
民法とか会社法は遡及していいよ。そうでなければ商法→会社法にかわったときさあ、それまであった会社には会社法は適用されないってことになっちゃうでしょ。

[109: 新人フロント]

どうしても話が学術的な方向にいってしまいますね(^_^;)

現実的な対処としては、やはり福管連の解釈が妥当だと思います。

管理規約はマンションの憲法です。著しく民法や区分所有法等に反していれば無効だと思いますが、
大規模修繕工事実施の議決数が４分の３であることは、著しく反してるとは言い難いと思います。

今回のスレ主さんのケースには当てはまりませんが、もしかしたら管理組合の意思で４分の３のままにしているかもしれませんよね。それを突然、管理規約とは違うけど過半数でいいんだと言って強引に推し進めればマンションは大混乱です。無用な混乱を避けるためにも、規約の改正を総会で審議すべきだと思います。

できればスレ主さんに管理規約と管理委託契約書を確認していただき、標準管理規約、標準管理委託契約書と見比べて違いがあるところを書き出してもらったりすると建設的に議論が進むのではないでしょうか。個人的には収支報告書も見たいですね～。修繕積立金が1,000円で本当に30戸しかなくて築25年なら廃墟になってても不思議じゃないです。