管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[41: 輪番理事長]

>No.39
>まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
>・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。

ここまでは同意です。

あと、管理規約の存在を確認すべきですね。
その規約に何と書いてあるか次第ですけど、

>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

それから、総会（の２週間前）までの準備として、議案の作成が要ります。

・管理規約がなければ管理規約（案）を準備する。
・管理費と修繕積立金の戸別の額を明らかにする。
・役員を決める方法（案）を準備をする。
・現在の預金残高を明らかにする。
・期首と期末を決め、予算案を作る。

とりあえずこれくらいは必要ですね。
一人でもやれなくはないですが、できれば管理会社に協力させるのが現実的です。
総会までに管理会社変更の準備までするのは難しいでしょう。
マンション管理士に依頼するにしても予算がなければできませんから、とりあえずは総会開催にこぎつけるのが大事。

細かく言うと、ワンルームでも５０戸以上なら防火管理者が必要ですが・・・それは後回しでも良いかなぁ。
まずは、管理組合をつくり、動かすことです。

トピ主さん！寝てる場合じゃありませんよ！
ここまで読んで「無理だ」と思ったら、早いとこ売り払うことです！
このままでは遅かれ早かれ、修繕のための追加徴収額が１００万円くらい来ますよ？（多分）

[42: 輪番理事長]

すみません。書いてる間にスレ主の投稿が・・・

がんばってください。
応援します。

[43: 輪番理事長]

連投すみません。

>管理者である管理会社が招集した場合には

マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
詳しい方、教えてください。

[44: 匿名さん]

>>40
単純な話ですが、年一回の通常総会は区分所有法で義務付けられた管理者の事務報告のための集会です。
管理会社が管理者になっているんだったら、なんでやらないのかきいてみたら？

[45: 匿名さん]

>>No.43 by 輪番理事長さん
＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
制度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではないと思います。

スレ主の物件は、区分所有法がある時代の竣工なので、
竣工当時は物件オーナーがいた賃貸物件だったとかなのでしょうね。＜推定。

この物件に愛着があり、正式な管理組合の成立を試みるなら、
私なら自腹で、その主旨説明をちらしにして全戸ポスト投函します。
管理会社が協力してくれるならスムーズでしょうが、既得権益から抵抗示すでしょうね。
但し、他の方も言われてるとおり最低20％くらいの区分所有者が賛同するような状況でないと、個人で奮闘しても成果は得られないかと。

将来については、場所によりますが建替え時にスレ主も大きなメリットを得るケースもありますよ。初期の売買契約書は大切に保管しときましょう。
注）老婆心ながら、ちゃんとスレ主名義で登記されてますよね。

[46: 匿名]

管理会社が１部屋持ってるとかの可能性はないかい？

[47: 匿名さん]

>>41
>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

>実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

[48: 匿名さん]

>スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？

貴方は純粋ね。仕組んでいるのが分からないの！

[49: 匿名さん]

＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

全面委託は管理委託契約の中味の問題。
貴殿の関心は「信託」ではないの？
業官が一時関心を持ったが、信託関連法の不備で今一の状態。

[50: 匿名さん]

制度改正するとすれば、
・マンション管理適正化法の所管を消費者庁にする。
・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。

[51: 匿名さん]

スレ主です
白熱した議論ありがとうございます。管理会社が１部屋という話ですが、それはなかったと思います。
バブル期にはめられた地元のご老人と地方の投資家、そして最近買った不動産会社が主なオーナーです。

このマンションの問題は、他のマンションでよくあるような一部の理事が知り合いの保険代理店から最も高い保険料で火災保険に加入するよう誘導したりとか管理会社と癒着して設備点検等で、わざと高い価格で受託し、外部へ資金を流出させるといったようなことではなく、将来に備えて必要な修繕資金をプールしていないという点です。

ですので、管理会社の利権的なものはほとんどないので、段取りして進めれば、そう妨害されるようなことはない気がします。ただ、そのめんどくさいことをみんなのためにやる暇があるかどうかの問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>>51
名前のところに匿名さんじゃなく、スレ主って入れるのはどうでしょうか？

管理会社は修繕で稼いでますよ。「その時」になったら、大幅に足りないってことになり、スレ主さんのご心配どおりになりそうですよね？

主なオーナーの不動産会社と管理会社って親会社子会社の関係にあるんですか？

[53: スレ主]

ナルホド！　確かに、その不動産会社が関係者の可能性はあるかもしれません。
ある日、突然、大修繕が必要ですよという話が唐突に出て、そこで我々が解決してあげますよと仲裁にはいる
まさにゴッドファーザーに出てくる、トラブった時に仲裁をかってでる奴を疑えですね

ただ、繰り返しになりますが、ホントの悪であれば、先にしっかり積立金を積み立てさせてプールされてるお金を狙うでしょうから、やはり、管理会社も所有者も双方、どうでもいいだけのような気もします。

[54: 45]

不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
年に一度の固定資産税の通知きてます？

[55: 匿名さん]

>>53
ある日突然かわからないですけど、一時金が膨大な額で不動産会社やってるところはお金の心配なんてないのかも知れないけど、個人の場合キツければ泣く泣く手離さざるを得ないというハメにならないだろうか？ってことです。

個人でポンと出せるならいいですけど…。
うちは組合ありますけど管理会社が積立金が足りないと言って（築6年も経ってから！）３パターンの案を出し、アンケートで一番多かった（小差）今までの３倍程になる案に決まりかけました。
臨時総会で委任状が出て議長一任となれば、一番多かった意見でということで決まりかけました。
結局は出席者の意見で３年ごとに見直しということになり、それでも２倍くらいになりましたよ。
組合がないということは他の組合員と意見交換も無しで管理会社の提案を受け入れることになるのでしょうか？
うちのマンションは足りない場合は一時金でって案にも賛成の方々がいましたけど、いくらかわからないのと数年先の我が家を想像しても一時金は怖いと思いました。
値上げ後、マンションの管理費＆修繕積立金の未収件数が増えた気がするけど、キツイとかの事情もあるのかな？と思ったりしてます。
同じマンションでも懐具合が違いますから…。値上げの時の理事長なんて親が資産家らしくポッポちゃんで積立金が大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人でしたからね。
組合あっても普段住人と付き合いがないと立ち上げるのも大変そうですね。

[56: 55]

↑すみません。うちは組合あるけど、普段付き合いがないと急に訪ねたり、話しかけたりというのが難しいということでした。

[57: 匿名さん]

で、どっちなんですかね？
>>一時金が膨大な額
だと困るのか、
>>大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人
だから修繕積立金上げられて困ったと思ってるのか？
わけがわかりませんね。
一時金なしで、修繕積立金が安いとなると、そもそも修繕工事は不要なのかな。。。

[58: 55]

>>57
主でもないのにすみません。
話し合いでは値上げでなく一時金だと払えなくなる家庭があったら困るのでということでした。

総会で大幅に値上げと決まったら、決まったとおりに払わなければならないのですよね？専有面積で公平に計算されて皆で負担するのですから。
工事は必要です。修繕費の値上げは皆それぞれ考えや懐具合が違うと書いたのです。
値上げしないで管理費（管理委託費）を下げたらという人もいたし、値上げも少しで管理費下げたらという意見もありました。
スレ主さんのところが主なオーナーが不動産会社と書いてあったので書きました。

[59: 匿名さん]

>>57
主でもない人に絡んでないで主さんにレスしてあげたら？

[60: 匿名さん]

スレ主さんはいま寝てます。

[61: 輪番理事長]

スレ主さんの感じてらっしゃるとおり、管理会社は単に意識が低いだけじゃないですかね。

私へのレスもありましたので、まずはそれに返事を。

>召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

仰るとおり、最悪そうなりますが、私は最初から管理会社と敵対するような1/5署名収集は良くないと思っています。
トピ主のケースだと、最初から管理会社と敵対すると、かなり面倒です。
例えば、今までの経理（管理費剰余金・修繕積立金残高など）も解らず、何より区分所有者の所在（ワンルームで２５年経過だと、非居住所有者の方が多いはず）すらわからないでしょう。がんばってポストに投函したところで、賛同者に組合員たる資格があるかどうかすら不明です。

ですから、
>「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催

というのは管理会社との協調路線を想定してます。
最初っからちゃぶ台ひっくり返さない方が、絶対に良いす。とりあえずは必要な情報を集めないと厳しいから。
それに抵抗があれば、それなりの説得（脅し）をする。

・総会が開かれてない（収支報告がない）
・重要事項説明がない
・修繕積立金が残ってない（勝手に流用？）

これだけでもツッコミどころ満載で、No.31さんの仰るとおり、業務停止になる可能性が高い。
個別のマンションからのアガリは、スレ主さんの仰るような金額（管理4千円、修繕1千円）なら旨みはない。額が少なすぎるから。
でも、そんなマンションを50件持ってるなら業務停止は痛いはず。

だから、とりあえずは管理会社と話し合い、なだめて、すかして、時には脅したりするのが得策でしょう。
私なら、まずはそうします。

[62: 輪番理事長]

>>マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

>全面委託は管理委託契約の中味の問題。
>貴殿の関心は「信託」ではないの？

管理会社が管理者となるということについて、制度化を一時期国交省が検討していたことまでは存じてましたが、その後どうなったかを（私のところでは関係ないので）フォローしておらず、素朴な疑問として書いてしまっただけです。

No.45にて、「度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではない」という見解をいただき、私の中ではそれで納得していました。
それだけですし、このトピで私の個人的な関心を書くつもりはありません。

[63: ご近所さん]

>不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
これ、かなり大事なことだと思う。
25年間何もしないってのは異常。
しかも支払ってる修繕積立がプールされてないってなら、犯罪。

>スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
スレ主のマンションって全部ワンルーム？何戸あるの？
積立が1000円で30戸だとして、25年間でも900万円しかない。
外壁とか、やれるはずがない額。

[64: 匿名さん]

分譲のワンルームマンションは投資目的で買う人も多いから、ファミリータイプのしょぼいマンションよりオーナーはしっかりしていると思いますよ。呼びかければ反応はあるはずです。

[65: 匿名さん]

ちゃんとしてたら、このザマはないでしょうよ。４半世紀も放っておいてんだから、投資というより小遣い稼ぎ程度じゃない？

[66: 匿名さん]

>>小遣い稼ぎ程度
小遣い稼ぎ程度で渋谷にマンションは買わないと思うよ。オーナーは金持ち多いはず。

[67: 匿名さん]

金持ちだとしても、どう見てもこの投資は失敗だし、アタマは悪いんじゃない？
>NO.64&66
貴方には、金持ちはきちんとしてるとかアタマ良いとかってイメージでもあるの？

[68: 匿名さん]

渋谷のマンションは坪単価500万だって。ワンルームが10坪だとして5000万！ファミリータイプなら1億以上だね！

[69: 匿名さん]

↑賃貸での運用益を考えれば修繕工事に反対する人はそんなにいないでしょう。1戸100万かかっても家賃収入からすれば1年分以下だからね。

[70: スレ主]

いろいろな推測有り難うございます 投資として成功なのか失敗なのかは、所有期間に対してインカムゲイン＋キャピタルゲインがいくらになるかに尽きるのかと考えています もちろん投入資金は購入額＋経費＋修繕費で、今回は分母の修繕費がどれだけ増えるかの視点での問題提議です ということでちょっと釣られてマジレスしてみました

[71: 匿名]

馬鹿か?釣りか?
5000万のワンルーム買って、いくらで貸したらいつから運用益が出るのか書いてみろ。
あとは、5000万をワンルームに投資するバカさと、運用益云々書いた自分のバカさを噛みしめながら寝ろ。

[72: 匿名]

主もさ。
はっきり言って絶望的な物件と状況に、こんだけ真摯なレスもらってんだから、もうちっと誠実に返してもいいんじゃねえか？

[73: ご近所さん]

確かに。スレ主さん、自分がおかれてる状況の自覚が甘い様子。
他人のために面倒なことが出来るかどうかではなく、貴方が投資した資産が滅失するのを看過するかどうかの問題です。
自覚出来ないなら、売ることです。
後で泣かないよう。
ちょっと馬鹿馬鹿しくなったので私はこのスレ去ります。
さようなら。

[74: サラリーマンさん]

>>71
>>72
>>73
あなたがたは、何も有効な意見もアドバイスもできないので、黙って去ってよいと思います。

[75: 匿名]

おまえが言うな。
確かに俺はバカに噛みついてるだけだが、73は63でもマトモなこと言ってる。
おまえにはその見分けもつかないんだろうがな。

[76: 匿名]

１ルームじゃ１０坪は無いし値段もそんなにしやしないよ

景気が良いときに建て替えされれば儲かるだろうけど…
管理会社はそんなんだし所有者も２５年してたらこの世にいないし
相続人とか後々騙されて買った人たちだらけだろうから話がまとまらなくなくて更に安く買い叩かれたりするのだろうと思うよ

[77: 匿名さん]

ワンルームの区分所有者はレベルが高いですよ。知ってるところのワンルームマンションの理事会は、弁護士とか中小企業の社長とかがでてきてます。スレ主さんのとこは現状は管理組合が機能してないけど総会をやれば何人かすごい人が出てくる可能性があります。修繕積立金が少ないのはあまり気にしなくてもいいかも。過半数賛成で大規模修繕はできるし、１００万くらい請求が来ても払える人が多いとおもう。

[78: 匿名さん]

>>77
う～～～～ん！
77さんの知ってるとこはそうかもしれないが、一般的にワンルームの賃貸マンションは一時のブームで不慣れな人がオーナーになってるほうが多いと思うよ。

[79: 匿名]

77の言うような展開だと、スレ主さん困るんじゃないか？
あっさり追加負担決定って。

しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。
マトモな管理組合でも悩みの種なのに、今の状態からやれるわけない。

今のうちに、こそこそっと売っちまうべきだったって！

[80: 匿名さん]

>>しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。

ファミリータイプのマンションの場合は、不景気で倒産したとか失業したとか、お金のない住民も多いわけですが自分が住んでいるところだし、ローンが残っているから差損を補填する現金がないと売却できない。従って自己破産するまでは出て行かないんだよね。
一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。お金がなくなったら転売してるはずだし、１００万くらい大丈夫ですよ。

[81: 匿名]

>一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。

少ないだろうよ。だけどね。100％じゃないわけ。
いつのまにか100万円が前提になってるけど、まあそれは良し。

30戸中20戸が裕福なオーナーだとしよう。
残り10戸が払えないと、1000万円が足りないわけ。
足りないから、出さない人の分も裕福なオーナーが出しましょうって話になればいいよ？

ならないでしょ。
２５年も修繕してないワンルームマンションなんて、神宮前あたりだとしても家賃は12～13万。多分、実態は10万以下。家賃下げないと空室になっちまう状態でしょう。
手放せるなら手放したいが、バブルの時代にン千万で買ったのに、今売ったら6～700万。
塩漬けにしてる株みたいなもんだよ。

トピ主がそんなマンションじゃないと言うなら、それはそれで目出度いが。

とにかく、ある程度裕福な人が多くても、他人の分までは払わないわけ。
だけど、管理組合も機能してなくて長期修繕計画もなくて積立のストックもないような状態じゃあ、銀行も金貸さない。

つまり、破滅。
裕福な人は損したで済むけど、トピ主はどうかな？
うれしいのは、買いたたける不動産屋だけ。

トピ主自身が動くか、悲惨さがバレないうちに売るか、どっちかだけどね。
俺は、売ることを勧める。
無理だと思う。

[82: 輪番理事長]

実態がわからないまま、仮定で議論が白熱してますが・・・

・本当に大規模修繕を１度もしたことがない物件なのか
・本当に修繕積立金がほとんどない状態なのか
・賃貸でも空き部屋がほとんどないくらい立地が良い物件なのか

こういうことが不明なままでは、空論ばかりになってしまいますね。

[83: 輪番理事長]

>>77

>過半数賛成で大規模修繕はできるし、

多分この物件は3/4の同意が必要だと思います。
区分所有法上は、原則3/4で、規約で過半数と定めることができるとなっています。
この法改正は平成14年なので、トピ主のＭＳに例え規約が存在したとしても、そうはなっていないでしょう。

[84: 匿名さん]

>>83
大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
ここで議論する余地はありません。

ワンルームマンションのオーナーはほとんどそこに住んでいないので、裁判を起こしても住み難くなるとかいうことはありません。一時金を払えない人には法的手段をとることになるでしょう。心配は要りません。

[85: 匿名さん]

>>84さん
84さんの意見は、管理組合や管理者が存在する前提で、一般論だ。
このスレではその管理組合の存在しないかもしれないからスレ主は悩んでいる。
法的手段をとるにしても誰がどんな身分で訴訟するのか？
決議する「総会」自体が行われない、いや行う団体が不明なのだよ。

[86: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[87: スレ主]

情報がまだ不足しているようなので、補足します

・場所は渋谷区幡ヶ谷、駅歩６分ですので、比較的立地はいいと考えています
・購入経緯はバブル期に高値で購入されたご老人から、だいぶ叩いて買わせていただきました
・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

[88: 輪番理事長]

>>84
>大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
>ここで議論する余地はありません。

勘違いじゃないですか？
きちんと手続きを踏めば可能というだけで、スレ主さんのマンションでは現在不可能でしょう？
それとも私が法を読み違えてるのかな・・・

[89: 輪番理事長]

>No.87 スレ主

情報ありがとうございます。
詳しくは書けないでしょうが、何戸程度の物件ですか？

>・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
>・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

大規模修繕がなく、現在100万円ということは小規模な修繕はしてきたということでしょうか。
何もしていなければ、1000円×戸数×12ヶ月×25年分はあるはずですから。

いずれにしても、修繕積立金を使うときは総会議決が要りますから、違法な管理をしている疑いがあります。

かといって、前述のとおりいきなりケンカするとかえって手間がかかりますから、必要な情報を得るまでは慎重に対応されるべきかと思います。

[90: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは管理会社が管理者らしい。
管理会社との契約書に管理組合総会のことも書いてある。管理会社が総会を召集したら管理会社が議長になるらしい。区分所有者が1/5の署名を集めて召集したら区分所有者が議長になるらしい。これも書いてある。
最上階の雨漏りなんかが発生しだしたら大規模修繕の話が持ち上がるのでは？管理会社が召集したら一時金負担ありの大規模修繕が決議（普通決議）されるかも。問題は管理会社のほうにやる気があるかどうか。そこをきいてみたら？

大規模修繕工事の決議要件は議論の余地なし。保存行為としての大規模修繕工事は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」だから費用が多額でも普通決議だよ。勉強が足らないよ＞輪番理事長