管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[61: 輪番理事長]

スレ主さんの感じてらっしゃるとおり、管理会社は単に意識が低いだけじゃないですかね。

私へのレスもありましたので、まずはそれに返事を。

>召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

仰るとおり、最悪そうなりますが、私は最初から管理会社と敵対するような1/5署名収集は良くないと思っています。
トピ主のケースだと、最初から管理会社と敵対すると、かなり面倒です。
例えば、今までの経理（管理費剰余金・修繕積立金残高など）も解らず、何より区分所有者の所在（ワンルームで２５年経過だと、非居住所有者の方が多いはず）すらわからないでしょう。がんばってポストに投函したところで、賛同者に組合員たる資格があるかどうかすら不明です。

ですから、
>「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催

というのは管理会社との協調路線を想定してます。
最初っからちゃぶ台ひっくり返さない方が、絶対に良いす。とりあえずは必要な情報を集めないと厳しいから。
それに抵抗があれば、それなりの説得（脅し）をする。

・総会が開かれてない（収支報告がない）
・重要事項説明がない
・修繕積立金が残ってない（勝手に流用？）

これだけでもツッコミどころ満載で、No.31さんの仰るとおり、業務停止になる可能性が高い。
個別のマンションからのアガリは、スレ主さんの仰るような金額（管理4千円、修繕1千円）なら旨みはない。額が少なすぎるから。
でも、そんなマンションを50件持ってるなら業務停止は痛いはず。

だから、とりあえずは管理会社と話し合い、なだめて、すかして、時には脅したりするのが得策でしょう。
私なら、まずはそうします。

[62: 輪番理事長]

>>マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

>全面委託は管理委託契約の中味の問題。
>貴殿の関心は「信託」ではないの？

管理会社が管理者となるということについて、制度化を一時期国交省が検討していたことまでは存じてましたが、その後どうなったかを（私のところでは関係ないので）フォローしておらず、素朴な疑問として書いてしまっただけです。

No.45にて、「度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではない」という見解をいただき、私の中ではそれで納得していました。
それだけですし、このトピで私の個人的な関心を書くつもりはありません。

[63: ご近所さん]

>不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
これ、かなり大事なことだと思う。
25年間何もしないってのは異常。
しかも支払ってる修繕積立がプールされてないってなら、犯罪。

>スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
スレ主のマンションって全部ワンルーム？何戸あるの？
積立が1000円で30戸だとして、25年間でも900万円しかない。
外壁とか、やれるはずがない額。

[64: 匿名さん]

分譲のワンルームマンションは投資目的で買う人も多いから、ファミリータイプのしょぼいマンションよりオーナーはしっかりしていると思いますよ。呼びかければ反応はあるはずです。

[65: 匿名さん]

ちゃんとしてたら、このザマはないでしょうよ。４半世紀も放っておいてんだから、投資というより小遣い稼ぎ程度じゃない？

[66: 匿名さん]

>>小遣い稼ぎ程度
小遣い稼ぎ程度で渋谷にマンションは買わないと思うよ。オーナーは金持ち多いはず。

[67: 匿名さん]

金持ちだとしても、どう見てもこの投資は失敗だし、アタマは悪いんじゃない？
>NO.64&66
貴方には、金持ちはきちんとしてるとかアタマ良いとかってイメージでもあるの？

[68: 匿名さん]

渋谷のマンションは坪単価500万だって。ワンルームが10坪だとして5000万！ファミリータイプなら1億以上だね！

[69: 匿名さん]

↑賃貸での運用益を考えれば修繕工事に反対する人はそんなにいないでしょう。1戸100万かかっても家賃収入からすれば1年分以下だからね。

[70: スレ主]

いろいろな推測有り難うございます 投資として成功なのか失敗なのかは、所有期間に対してインカムゲイン＋キャピタルゲインがいくらになるかに尽きるのかと考えています もちろん投入資金は購入額＋経費＋修繕費で、今回は分母の修繕費がどれだけ増えるかの視点での問題提議です ということでちょっと釣られてマジレスしてみました

[71: 匿名]

馬鹿か?釣りか?
5000万のワンルーム買って、いくらで貸したらいつから運用益が出るのか書いてみろ。
あとは、5000万をワンルームに投資するバカさと、運用益云々書いた自分のバカさを噛みしめながら寝ろ。

[72: 匿名]

主もさ。
はっきり言って絶望的な物件と状況に、こんだけ真摯なレスもらってんだから、もうちっと誠実に返してもいいんじゃねえか？

[73: ご近所さん]

確かに。スレ主さん、自分がおかれてる状況の自覚が甘い様子。
他人のために面倒なことが出来るかどうかではなく、貴方が投資した資産が滅失するのを看過するかどうかの問題です。
自覚出来ないなら、売ることです。
後で泣かないよう。
ちょっと馬鹿馬鹿しくなったので私はこのスレ去ります。
さようなら。

[74: サラリーマンさん]

>>71
>>72
>>73
あなたがたは、何も有効な意見もアドバイスもできないので、黙って去ってよいと思います。

[75: 匿名]

おまえが言うな。
確かに俺はバカに噛みついてるだけだが、73は63でもマトモなこと言ってる。
おまえにはその見分けもつかないんだろうがな。

[76: 匿名]

１ルームじゃ１０坪は無いし値段もそんなにしやしないよ

景気が良いときに建て替えされれば儲かるだろうけど…
管理会社はそんなんだし所有者も２５年してたらこの世にいないし
相続人とか後々騙されて買った人たちだらけだろうから話がまとまらなくなくて更に安く買い叩かれたりするのだろうと思うよ

[77: 匿名さん]

ワンルームの区分所有者はレベルが高いですよ。知ってるところのワンルームマンションの理事会は、弁護士とか中小企業の社長とかがでてきてます。スレ主さんのとこは現状は管理組合が機能してないけど総会をやれば何人かすごい人が出てくる可能性があります。修繕積立金が少ないのはあまり気にしなくてもいいかも。過半数賛成で大規模修繕はできるし、１００万くらい請求が来ても払える人が多いとおもう。

[78: 匿名さん]

>>77
う～～～～ん！
77さんの知ってるとこはそうかもしれないが、一般的にワンルームの賃貸マンションは一時のブームで不慣れな人がオーナーになってるほうが多いと思うよ。

[79: 匿名]

77の言うような展開だと、スレ主さん困るんじゃないか？
あっさり追加負担決定って。

しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。
マトモな管理組合でも悩みの種なのに、今の状態からやれるわけない。

今のうちに、こそこそっと売っちまうべきだったって！

[80: 匿名さん]

>>しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。

ファミリータイプのマンションの場合は、不景気で倒産したとか失業したとか、お金のない住民も多いわけですが自分が住んでいるところだし、ローンが残っているから差損を補填する現金がないと売却できない。従って自己破産するまでは出て行かないんだよね。
一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。お金がなくなったら転売してるはずだし、１００万くらい大丈夫ですよ。