Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート2です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/

＜全体概要＞
所在地：東京都品川区大井1-3946-22（地番）
交通：京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
総戸数：269戸（非分譲住戸56戸含む）
間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.91～140.24平米（TR含む）
入居：2012年10月予定



売主：東京建物、日本土地建物、日本土地建物販売
販売：東京建物不動産販売、日本土地建物販売
施工：五洋建設
管理：スレッド立ち上げ時点では未定

[641: 匿名さん]

２も下駄履きは微妙ですが、東建の管理はありじゃないですかね

[642: 匿名さん]

サンピア商店街は古典的な感じの商店街なんですね。
私は結構好きです。

[643: 匿名]

①には需要も含まれると思いますので、その点含めると資産性で言えばそもそも大井町の段階でかなり微妙ですが、敢えて言うなら今時タワーは珍しくないし、眺望が凄いとか共用設備が凄いとか立地にも建物にも希少性がないのが気になります。
例えばこの辺ならアリュールの高級仕様は大井町では希少性があると思います。
その点ここは特徴はなくごく普通の中規模タワー。近くに大崎、五反田と立派なタワーも沢山あるので。
暮らす分には利便性は良いと思います。その辺川崎と似ていますね。

[644: 匿名]

大井町は少し供給が過多になりそうな予感しますね。

[645: 匿名さん]

いつ頃、２期開始？

[646: 匿名さん]

640さん
マンション購入初心者です。建物内にテナントが入ったマンション、
いわゆる下駄履きだと資産価値が下がるのでしょうか？
管理が難しくなるとは、具体的にどのような問題があると考えられますか？

[647: 匿名さん]

646さん
640さんではないですが、たしかに建物内にテナントのあるマンションは資産価値が下がると聞きますね。
それは賃貸マンション等でも「下駄履いたマンションか～」みたいな話を聞いたことがあります。
でもそれって、昔から言われていた話なだけで、考え方なんて人それぞれだと思うし、下がるかどうかも
わかりませんよね。もしかしてテナントにコンビニが入ってるから便利でいいって言われることも
あるかもしれませんし、オシャレなお店やテナントによっては価値も上がる可能性だってあると思います。
一概に下がるとは言えないような気もします。

[648: 周辺住民さん]

近隣住民です。

大井町でおしゃれなお店が入る確率は低いでしょ。

[649: 匿名]

大井町で下駄は期待しない方がいい！

[650: 匿名]

>テナントによっては価値も上がる
これは人によって感じ方違いますからね～都心で立地上スーパーが近所になくそんな所に24時間スーパーなんていう特殊な例以外、一般的な不動産価値として下駄履きはマイナスと言われますね～
まして大井町ですからね～おしゃれなってのはまず無いな～

[651: 匿名さん]

不特定多数の人の出入りで、居住専用よりは汚れなどへの対策が余計に必要でしょうし、お店が順調であればいいですが、倒産などで管理費が延滞から未納のままになってしまった場合のリスクなども考えると、お店がおしゃれかどうかを問わず、マイナスなような気はしますね。

駅直結など、下駄ばきであることが価値になっている場合もあるので、一概には言えませんが、ここになにか重要な公共施設が来ることなどは、ちょっと考えにくいようにも思います。

[652: 匿名]

下駄はそこまで価値に影響しないでしょ。１期半分売れたから残り半分。来年中には完売できかな。

[653: ６４０]

646さんへ

　ここの管理が難しそうだと考えている理由は、高層階の高級タイプ、低層階の中級タイプ、低層階北側の賃貸向けと思われる小さな間取り、そして地権者物件と、様々な事情の方々が一つの建物に住むことになるからです。
　子供の騒音や共用部分の使い方などの日々の管理レベルについての方針をまとめることも難しいでしょうし、修繕費の見直し発生したときも、賃貸オーナーと永住志向の方では追加費用についての意見が異なると場合が多いようです。
　優れた指導者が、（管理会社でなくて）理事会におられれば解決できるかとは思いますが、郊外タワー共通のリスクだと思います。

[654: 匿名さん]

第一期はどのタイプが一番人気？

[655: 匿名さん]

下駄履きも色々と難しいんですね…。

安定した良質の店が入ることを祈るばかりですね。

[656: 匿名さん]

初心者です。
ふと疑問がわきました。
下駄履きの場合、管理費とか修繕費とかはテナントも払うのでしょうか。
お店が入ると、物件の傷みが早くなったりするでしょうか。
住人が少し負担が軽くなったりはしないのかな。
無知ですみません。

[657: 匿名さん]

Ｇタイプ

[658: 匿名]

管理会社も東京建物だったら絶対にやめたほうがいいです
入居後は管理会社はかなり重要になります

[659: 匿名さん]

管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば
大手の管理会社なら問題は無いでしょ。

無関心な住民が多ければ、大手でも手を抜くよ。

[660: 匿名]

>管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば

以前にも言われているように、購入者層がバラバラなので管理組合がまとまらなそう。
この前提、成り立ってないですね。。

[661: 匿名さん]

653さん
646です。丁寧に解説して下さり、ありがとうございます。
なるほど、確かに1期の販売価格は3,800万円～1億6,000万円 と大きく開きが
あり、(言葉は悪いですが)住民の生活レベルに格差がありそうですね。
その上賃貸も入るとなると理事会で意見をとりまとめるのは難しくなりそうですね。

[662: 匿名さん]

非協力的な住人の方もいらっしゃるだろうから、理事長になんかになったら大変そう。
リーダーシップを発揮できる人が居るといいんだろうけど。

[663: 匿名さん]

シロウト質問ですが教えてください。
低層マンションとタワマンだとタワマンの方が価値が高くなるものなんでしょうか。

[664: 匿名]

今は時代の流れでタワマンの方が資産価値は高いと思います。

[665: 匿名さん]

>>663さん
時代の流れによって違ってくるとは思いますが今は断然タワーマンションの方が価値がある様です。
タワーマンションができた当初はタワーマンションに住んでいると流産しやすいとか、子供はなるべく
地上に近い所で育てた方がいいとか反対意見の方が多かった様ですがね。
高速を走っていると近年タワーマンションの多さにびっくりします。

[666: 匿名さん]

湾岸走ると売れ残りタワーの多さに驚きます。

[667: 匿名さん]

高度利用が求められる希少な土地ではおのずとタワー化が必要になるだけで、タワーだから価値があるわけじゃないと思うが。
必ずしもタワーじゃなくてもいい広い土地や郊外に建ってるタワーの資産性が高くないのも確かで、やっぱり立地次第じゃない？

[668: 匿名]

同意です。
様々な複合的要素を組み合わせて価値が出てくるのだと思います。
例えば都心で新しい土地に広い敷地を使って建てられないからタワーとして建築→タワーだから価値があるのではなく、その希少な立地に価値があるというような。
資産価値に拘りたいなら立地を選んだ方が良いかと。
ここで何度も同じ質問しても意味はないかと。

[669: 匿名さん]

>>665
最後の一行はどういう意味でしょうか。数が多いからとでも言いたいのですかな。
要するに中間層以下が求める価値にはタワマンが無難なのでしょう。

[670: 匿名]

何度も出ているけど、タワマンと一口に言っても低層にはない眺望、戸建てにはない便利な共用設備等そのメリットあってのタワマン。
タワマンなら何でもいい訳ではないと思う。

[671: マンコミュファンさん]

同意。タワマンだからと飛びつくのは考えもの。
最近は特に郊外に増えてきているが、そういうのは特によく検討した方がいい。
資産価値が高いのは都心駅近のタワマン低層階。
みんな高いところが欲しいから総じてスペックのわりに安い。

[672: 匿名]

低層階は安さと広さが魅力的だけど資産価値は低い。
資産価値が高いのは中高層。
貸し出す場合で永住するつもりならあまり関係ないかも。

[673: 匿名]

東京建物 ....
出来あがったものがカタログと違っており指摘しても問題ないの一点張り　少ない予算で直せるものも絶対に直そうとしない　そのほかもいっぱいあります　あり得ない会社です　友人の不動産やに東京建物は絶対やめろと言われていたがまさかここまで酷いとは思わなかった ...
気を付けてください

[674: 匿名さん]

>貸し出す場合で永住するつもりなら

まず落ち着けよ。

[675: 匿名]

三菱、三井、東京建物：旧御三家

[676: 匿名さん]

『旧』御三家か。。。

[677: 匿名さん]

>>674
飲んでたコーヒー吹いたｗ

[678: 匿名]

私もかなりウケたｗ

[679: 匿名]

別につまんない。

それに現在は
「三井、三菱、住友」


野村

だし。

東建？ないな～い。

[680: 匿名さん]

三菱も藤和と一緒になって縮小方針だから御三家からは除外でしょ。

[681: 匿名さん]

タワマンで資産価値が高いのは低階層or中高層。
671さんと672さんのご意見、正しいのはどちら？
相対的な資産価値ではなく、お買い得感があるのが低階層って感じなのかな。

[682: 匿名]

分譲時の低層〜高層の価格差がどのくらいかによるでしょ

[683: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が面積按分という点からは、低層階は割に合わないことになる。

[684: 周辺住民]

低層と高層の資産価値

一般的に中古で売り出すときの価格は、高層階の方が高いです。
その意味では、高層階の方が資産価値が高いです。

ただ、中古で売り出すときの売値の差は、新築で購入したときほど、
開かないです。
その意味では、低層階の方がお買い得ということで、資産価値があるとも言えます。

それ以上に売り出す時期、その時の買い手の付き方のほうが、価格への影響が大きいです。
（売った経験上の話です）

[685: 匿名さん]

＞＞６８４さん
私も新築で購入して４年たったマンションを売却しました。本当売るのはタイミングだなと実際売却活動をしてみて実感しました。不動産担当の人の話では秋口～春先にかけてが中古物件が売れるとか。本当売り手と買い手の駆け引きですよね。

[686: 匿名]

タワマンの一般的な資産価値スレなら議論の余地があるだろうが、そもそもここの郊外タワーについて話してんなら意味ないね。

[687: 匿名さん]

>>今は時代の流れでタワマンの方が資産価値は高いと思います。

時代の流れでタワマンの資産価値が高いなら、時代の流れで下がることもあるってことだよね。
やっぱり資産価値って立地だと思うな。タワマンとしての価値は眺望、日当たりだと思うけど、
これも永遠って言えるものじゃないですしね。

>>貸し出す場合で永住するつもりなら
>まず落ち着けよ。

これって売却はするつもりは一切なく、貸し出す場合にって意味なんじゃないの？わかんないけど。

[688: 匿名さん]

>685さん

中古物件が高く売れる時期は、自分が買う次の物件も高いんじゃないんですかね？
高い時期に売って賃貸に住み替えて、安いときにまた買う
ってことができればいいけど、実際そんな事はできないだろうし。

[689: 匿名さん]

私はこちらは永住目的で住みたいなと思っているので資産性について考えていなかったのですが（実家からの距離や通勤時間などが満たされればいいかなと）、みなさん中古で売り出す時の事まで考えていらっしゃるんですね。

[690: 匿名さん]

>688
要は、常に２戸持ってればいいんですよ。大体７年周期でブームが来ますから。
「安値になったときに買って高値になったら売る」を、１戸は自分の住居、１戸は４年以内の定期借家で貸し出しながら、順次の引越しを繰り返していけばいいんです。
３～４年住めば、賃貸に出しても銀行は文句言いません。
やってみると意外と簡単です。

[691: 匿名さん]

>689
そこは人それぞれでいいと思いますが。。
一生住む気なら、本当に資産価値なんて
どうでもいいでしょうし。

[692: 匿名]

東京建物って。。。？
出来あがったものがカタログと違っており指摘しても問題ないの一点張り　少ない予算で直せるものも絶対に直そうとしない。建物の不具合をそういう仕様ですとうそぶいて直さない。新築マンションを買って１年もしないうちに「ブリリア友の会」から「そろそろ買い替えの時期です」というダイレクトメールが来る始末。
マンションの不具合や欠陥などをネットの掲示板に書き込むと、その記事が削除されてしまう。
もしかしてもうＤＭきてますか？

[693: 匿名さん]

都心以外で資産価値が高く保たれる物件ということは、
住みやすい暮らしやすい物件だということです。

地権者、高所得者、中所得者、賃貸入り混じり
　　↓
管理組合が機能しない
　　↓
暮らし難い
　　↓
資産価値の低下

というリスクの高い物件だと思います。
永住目的で購入された方は、積極的に管理組合活動に参加して
暮らしやすい環境の保全に努めないと、20年後に悲惨になりますよ。

[694: 匿名]

別に東建だけの問題じゃないですよ、
引渡し時の代金振り込む前にしっかり確認して、直してもらいましょう。
直すまで振り込む（検収する）必要は法的にないですから。
ちゃんと法律は勉強しましょう。

[695: 匿名]

↑何をなおしてもらうの？

[696: 匿名]

＞692
何度もしつこい！

[697: 匿名さん]

駅から比較的近いし、大井町という街も通勤に便利なのでそこまで下がるかな…。

[698: 匿名]

通勤便利なら大井町より大崎でしょ！

[699: 匿名]

大崎生活環境は不便だよ。

[700: 匿名]

今の大崎ならそんな事ないよ。

[701: 匿名]

大崎のほうがまだ庶民的な感じ薄れるしね。

[702: 匿名]

まあ、どっちもマイナーって事で。

[703: 匿名さん]

今の大崎はダイエー撤退で超不便。

[704: 匿名さん]

大崎は再開発ビルばかりなので、家賃負担力のない
牛丼屋とか安い焼き鳥やが無い。
それが良いと思う人もいるかもしれないが、乾いた
街に感じるな。

[705: 匿名さん]

大崎は文化がない。
殺風景で無機質な街だね。

[706: 匿名]

庶民的臭いアングラなイメージの大井町よりは、整備されてどんどん便利になっている大崎の方が綺麗でいいけどな。
食べ物屋さんも五反田や戸越も近くて便利だし、大崎にも結構あるよ。
大井町は横丁の飲み屋さんやチェーン店の居酒屋イメージ。

[707: 匿名さん]

大崎は土日になると閉める店も多いけどね。

[708: 匿名]

それは大井町も一緒。
駅からこのマンション迄の間に唯一1件ある喫茶店でさえも日曜日はしまってる。

[709: 匿名]

大崎便利ですよ～。
綺麗なお店も増えているし。
否定している人達は今の大崎知らないのかな？

[710: 購入検討中さん]

大崎と大井町が同じ坪単価なら
私は大崎選びます

なんてったって
山手線ですから

[711: 匿名さん]

大崎も便利にはなった。特に昼飯食べるところはね。
でも、日ごろの買い物の便とは決して良くない。

[712: 匿名]

山手線沿線は時間を気にせず何処でも行けるから便利だね。

[713: 匿名さん]

大崎って言っても山手線の内側と外側で利便性が全然違う。
動線が完全に隔離されているしね。
大井町も駅をはさむと雰囲気が変わるのと同じ。

[714: 匿名]

こちらの物件、転売目当てで購入する方いますか？

[715: 匿名]

大崎は内側より外側のほうがいいよね。シンクにソニーもできるし、戸越銀座もある。内側は殺伐としてる。

[716: 匿名]

外側は大井町と同じレベル

[717: 匿名さん]

>715
>大崎は内側より外側のほうがいいよね。

冗談ですよね？
釣りですか？

[718: 匿名さん]

大崎は供給が多すぎでしょ。マンションだらけ。。

[719: 匿名さん]

大井町も供給過多の予兆が･･･。

[720: 匿名]

大井町の開発はこれからだから大崎とは期待値が違うよ。

[721: 匿名さん]

メトロがあるかどうかの差は大きいよね。

[722: 匿名さん]

この景気不透明な時期の再開発って大崎以上に期待できないと思うけど。
阪急の再開発は既に期待はずれだし。

[723: 匿名]

同意です。
阪急の再開発残念な感じ。

[724: 匿名さん]

東京建物の物件ってことで批判的な意見が多いですが、そんなによくないんでしょうか？

まあ、競合となるであろう野村、住友と比べれば格下の印象は拭えませんが、デベロッパーが資産価値にどの程度の影響を与えるものなのでしょうか。三菱、三井以外はどんぐりの背比べというのは間違った認識？施工会社の違いの方がより重要では？

[725: 匿名さん]

京浜東北線に大井町線ね～
どんなにあがいても山手線には適わないね。

ここのりんかい線は地下深すぎてかなり不便だし。

[726: 匿名さん]

今日、契約会やってました。東建さん、順調に逃げ切れるのでしょうかね？何もない中で頭金を払わされて2年待ちというのは、買う側からすると相当不安と察します。二子玉川ライズの二の舞？

[727: 匿名]

残り103戸を2年間で売ればいいから何とかなるのではないでしょうか？？？

[728: 匿名さん]

頼みの綱が山手線だけとはいえ、大崎同士でも外側とけなされる心情を察するに余りある。
何がそうさせるのかわからないけど、この大崎自画自賛さんの断末魔の叫びが空しい。

[729: 匿名さん]

大崎の内側をここまで持ち上げる人はどんな人？

[730: 匿名]

キャンセル多そうですね。

[731: 匿名さん]

路線に関しては何処に通勤・通学をするかにもよるので一概にどちらが良いとか言えないのでは？

[732: 匿名]

おかげさまで、キャンセル居なくて110戸完売だったと今日の契約会で言われました。

[733: 匿名さん]

東建の逃げ切り勝ちの様相ですね。

[734: 匿名さん]

すごいですねえ。価格設定を下げたのがよかったのでしょうか。

[735: 匿名]

>731
利用は各個人によって違うのは確か。
でも価値でいうなら一般論なのでやはり山手線でしょう。

[736: 匿名]

元々第一期は110戸って発表してるんだから申し込みがあったって事で別に普通では？
大井町にしては割高だけどタワマンとしては安いからね。
今のブームに乗ってタワマン好きで土地勘と予算があまりない人が多いという事でしょうな。

[737: 匿名さん]

審査に通るなんていうのは当たり前のことだけど、十分に高くて手が出せないと思っている人が圧倒的多数。

[738: 匿名]

割高というかもはや相場だろ。野村も住友が東建より安くだしとは思えないし。

[739: 匿名]

再開発やなんかで一気に供給があると高値で出してもその時期出る他の物件も似たような価格だからとイコールそれが相場って思っちゃうんだよね。
これで野村や住友がブラ更に上乗せしても、高値が相場と思ってる人はブランド料だから仕方ないと思って購入、東建買った人はお得とすら思うんだろうね。

[740: 匿名]

割高だけど暫くは相場になるんでしょうね。昔にさかのぼって考えたらこのエリアは買えないよ。