Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート2です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/

＜全体概要＞
所在地：東京都品川区大井1-3946-22（地番）
交通：京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
総戸数：269戸（非分譲住戸56戸含む）
間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.91～140.24平米（TR含む）
入居：2012年10月予定



売主：東京建物、日本土地建物、日本土地建物販売
販売：東京建物不動産販売、日本土地建物販売
施工：五洋建設
管理：スレッド立ち上げ時点では未定

[621: 匿名]

>619さん
良ければ教えて欲しいのですが、駅西の食事する所が多いっていうのは何処ですか？MR行った際特に見つけられなかったのですが、吉牛？マンション目の前のラーメン屋さん？

また上にでてきた西側に建物が建つかもしれないという話はどうなったのでしょうか？

[622: 匿名]

屋上が開放ってw

[623: 匿名さん]

このスレはデベの書き込みが多いよね。
これからどんどんマンションが建つエリアだからデベ同士のせめぎ合いがわかりやすい。
６２０はどちらのデベさん？

[624: 匿名]

本日契約説明会に行きましたが、西側は住宅地でこれ以上再開発はされないと言われました。
そのかわり南側の再開発組合が設立されたが、いつどのようになるかは未定とのことて゛す。
第一期は100から110戸完売とのことです。

[625: 匿名]

>623
デベではないよ。
ま、いいんじゃない？
都合の悪い話しは聞こえないふりで自分に理解出来る都合のいい話しだけ繰り返して買っちゃえば。

[626: 匿名]

デベはいないと思います(笑)

[627: 匿名さん]

>620さん

619ですが、私は初めて投稿した購入予定者です。
確かに専門家ではないので、勉強不足かもしれませんがこの物件の良さを共有したかったから投稿ただけです。
「意見が稚拙」って具体的にどの点ですか？反論がございましたら、具体的にお願いします。

[628: 匿名さん]

>626さん

このサイトの運営者から話を聞いたことがありますが、残念ながらデベの書き込みが多いそうです。
※私は、一般人（当選者）ですが・・・。

ネガティブキャンペーンを打っている書き込みは信用しないほうがいいと思いますよ。

[629: 匿名]

匿名掲示板で私は違うけどとかデベじゃないかと言っても意味ないわな。

[630: 匿名]

実際の契約動向見るとまずまずじゃないでしょうか？
あとは、プラウドと迷っている層がどちらを買うのかで、今後の売れ行きが変わってきそう。
タワーが好きか嫌いかによって、ここかプラウドで好みが別れそう。
価格は殆ど変わりないので、大井町新築マンションの2強の一騎打ちだと思います。

[631: 匿名さん]

>619さん

619ですが、東急線大井町線沿いのアーケードとその対面沿いに結構あると思いました。
MRで紹介してもらったのですが、アーケードにある本格インドカレー店がとても美味しかったです。
次回、MRに行かれた帰りに立ち寄られてみてはいかがですか？

[632: 匿名さん]

※631で宛名を誤ったので再度書き込みます
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>621さん

619ですが、東急線大井町線沿いのアーケードとその対面沿いに結構あると思いました。
MRで紹介してもらったのですが、アーケードにある本格インドカレー店がとても美味しかったです。
次回、MRに行かれた帰りに立ち寄られてみてはいかがですか？

[633: 匿名]

野村希望者はこことは被らないと思います。
野村はプラウド好きが殆どだろうし、意識するとしても住友じゃない？

[634: 匿名]

ここのプラウド、安っぽいから価格をみてもブリリアと被ると思います。

[635: 匿名]

選ぶ基準は価格だけではないと思います。
プラウドのブランド力や評判が非常に良い管理サポートサービスなど。
デベロッパーは大手じゃないと嫌という場合もあるでしょうし。
こちらは場所も全然違うしタワーなので被らないかなと思った次第です。
ところで抽選外れたとコメントしていた方々は、優先的に次の希望を聞いて貰えないのでしょうか？

[636: 匿名]

>632(619)さん
ありがとうございます。
アーケードにはコンビニや吉牛等があった事は覚えていて、後は居酒屋さんがあって道端でチラシ？を配っていた記憶とマンション至近にパチンコ屋さんといったイメージしかなくあまり利用出来ないかな？という印象でした。
カレー屋さんは気付きませんでした。今度良く見てみます。

[637: 匿名はん]

シバというインドカレーのことだと思います。
ナンが美味しいですよ。

[638: 匿名さん]

>637さん

そのお店です！
手作りナンがボリュームあって、美味しいんですよね。
フォローありがとうございます。

ちなみにあのアーケードは、「大井サンピア商店街」と言うらしく以下のようなお店が入っています。
http://ooimachi.jp/search/area/04_ooimachi/
　※残念ながら、その「シバ」は掲載されていませんでした。

[639: 匿名]

624さん
南側とは住友ビルの横ですか？空き地を纏めてる感がありましたが何か建設されるんですね‥。
マンションでしょうか？

[640: 匿名さん]

二つの言葉があります。
１　マンションは立地を買え。
２　マンションは管理を買え。

ここは、１については十分な条件だと思います。
でも、２については危険な部類です。
資産価値を考えるならば、危うきには近寄らない方がいいです。

下駄ばきと、管理の難しさにどの程度のウェイトを置くかで、
ここを買うか買わないかの分かれ目です。

[641: 匿名さん]

２も下駄履きは微妙ですが、東建の管理はありじゃないですかね

[642: 匿名さん]

サンピア商店街は古典的な感じの商店街なんですね。
私は結構好きです。

[643: 匿名]

①には需要も含まれると思いますので、その点含めると資産性で言えばそもそも大井町の段階でかなり微妙ですが、敢えて言うなら今時タワーは珍しくないし、眺望が凄いとか共用設備が凄いとか立地にも建物にも希少性がないのが気になります。
例えばこの辺ならアリュールの高級仕様は大井町では希少性があると思います。
その点ここは特徴はなくごく普通の中規模タワー。近くに大崎、五反田と立派なタワーも沢山あるので。
暮らす分には利便性は良いと思います。その辺川崎と似ていますね。

[644: 匿名]

大井町は少し供給が過多になりそうな予感しますね。

[645: 匿名さん]

いつ頃、２期開始？

[646: 匿名さん]

640さん
マンション購入初心者です。建物内にテナントが入ったマンション、
いわゆる下駄履きだと資産価値が下がるのでしょうか？
管理が難しくなるとは、具体的にどのような問題があると考えられますか？

[647: 匿名さん]

646さん
640さんではないですが、たしかに建物内にテナントのあるマンションは資産価値が下がると聞きますね。
それは賃貸マンション等でも「下駄履いたマンションか～」みたいな話を聞いたことがあります。
でもそれって、昔から言われていた話なだけで、考え方なんて人それぞれだと思うし、下がるかどうかも
わかりませんよね。もしかしてテナントにコンビニが入ってるから便利でいいって言われることも
あるかもしれませんし、オシャレなお店やテナントによっては価値も上がる可能性だってあると思います。
一概に下がるとは言えないような気もします。

[648: 周辺住民さん]

近隣住民です。

大井町でおしゃれなお店が入る確率は低いでしょ。

[649: 匿名]

大井町で下駄は期待しない方がいい！

[650: 匿名]

>テナントによっては価値も上がる
これは人によって感じ方違いますからね～都心で立地上スーパーが近所になくそんな所に24時間スーパーなんていう特殊な例以外、一般的な不動産価値として下駄履きはマイナスと言われますね～
まして大井町ですからね～おしゃれなってのはまず無いな～

[651: 匿名さん]

不特定多数の人の出入りで、居住専用よりは汚れなどへの対策が余計に必要でしょうし、お店が順調であればいいですが、倒産などで管理費が延滞から未納のままになってしまった場合のリスクなども考えると、お店がおしゃれかどうかを問わず、マイナスなような気はしますね。

駅直結など、下駄ばきであることが価値になっている場合もあるので、一概には言えませんが、ここになにか重要な公共施設が来ることなどは、ちょっと考えにくいようにも思います。

[652: 匿名]

下駄はそこまで価値に影響しないでしょ。１期半分売れたから残り半分。来年中には完売できかな。

[653: ６４０]

646さんへ

　ここの管理が難しそうだと考えている理由は、高層階の高級タイプ、低層階の中級タイプ、低層階北側の賃貸向けと思われる小さな間取り、そして地権者物件と、様々な事情の方々が一つの建物に住むことになるからです。
　子供の騒音や共用部分の使い方などの日々の管理レベルについての方針をまとめることも難しいでしょうし、修繕費の見直し発生したときも、賃貸オーナーと永住志向の方では追加費用についての意見が異なると場合が多いようです。
　優れた指導者が、（管理会社でなくて）理事会におられれば解決できるかとは思いますが、郊外タワー共通のリスクだと思います。

[654: 匿名さん]

第一期はどのタイプが一番人気？

[655: 匿名さん]

下駄履きも色々と難しいんですね…。

安定した良質の店が入ることを祈るばかりですね。

[656: 匿名さん]

初心者です。
ふと疑問がわきました。
下駄履きの場合、管理費とか修繕費とかはテナントも払うのでしょうか。
お店が入ると、物件の傷みが早くなったりするでしょうか。
住人が少し負担が軽くなったりはしないのかな。
無知ですみません。

[657: 匿名さん]

Ｇタイプ

[658: 匿名]

管理会社も東京建物だったら絶対にやめたほうがいいです
入居後は管理会社はかなり重要になります

[659: 匿名さん]

管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば
大手の管理会社なら問題は無いでしょ。

無関心な住民が多ければ、大手でも手を抜くよ。

[660: 匿名]

>管理組合がまとまっていて、特に理事会がしっかりしていれば

以前にも言われているように、購入者層がバラバラなので管理組合がまとまらなそう。
この前提、成り立ってないですね。。

[661: 匿名さん]

653さん
646です。丁寧に解説して下さり、ありがとうございます。
なるほど、確かに1期の販売価格は3,800万円～1億6,000万円 と大きく開きが
あり、(言葉は悪いですが)住民の生活レベルに格差がありそうですね。
その上賃貸も入るとなると理事会で意見をとりまとめるのは難しくなりそうですね。

[662: 匿名さん]

非協力的な住人の方もいらっしゃるだろうから、理事長になんかになったら大変そう。
リーダーシップを発揮できる人が居るといいんだろうけど。

[663: 匿名さん]

シロウト質問ですが教えてください。
低層マンションとタワマンだとタワマンの方が価値が高くなるものなんでしょうか。

[664: 匿名]

今は時代の流れでタワマンの方が資産価値は高いと思います。

[665: 匿名さん]

>>663さん
時代の流れによって違ってくるとは思いますが今は断然タワーマンションの方が価値がある様です。
タワーマンションができた当初はタワーマンションに住んでいると流産しやすいとか、子供はなるべく
地上に近い所で育てた方がいいとか反対意見の方が多かった様ですがね。
高速を走っていると近年タワーマンションの多さにびっくりします。

[666: 匿名さん]

湾岸走ると売れ残りタワーの多さに驚きます。

[667: 匿名さん]

高度利用が求められる希少な土地ではおのずとタワー化が必要になるだけで、タワーだから価値があるわけじゃないと思うが。
必ずしもタワーじゃなくてもいい広い土地や郊外に建ってるタワーの資産性が高くないのも確かで、やっぱり立地次第じゃない？

[668: 匿名]

同意です。
様々な複合的要素を組み合わせて価値が出てくるのだと思います。
例えば都心で新しい土地に広い敷地を使って建てられないからタワーとして建築→タワーだから価値があるのではなく、その希少な立地に価値があるというような。
資産価値に拘りたいなら立地を選んだ方が良いかと。
ここで何度も同じ質問しても意味はないかと。

[669: 匿名さん]

>>665
最後の一行はどういう意味でしょうか。数が多いからとでも言いたいのですかな。
要するに中間層以下が求める価値にはタワマンが無難なのでしょう。

[670: 匿名]

何度も出ているけど、タワマンと一口に言っても低層にはない眺望、戸建てにはない便利な共用設備等そのメリットあってのタワマン。
タワマンなら何でもいい訳ではないと思う。