Brillia(ブリリア)大井町ラヴィアンタワー Part2

[マンコミュファンさん]

大井町西地区の免震構造採用再開発タワーマンション、掲示板パート2です。
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49786/

＜全体概要＞
所在地：東京都品川区大井1-3946-22（地番）
交通：京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
総戸数：269戸（非分譲住戸56戸含む）
間取：1LDK～3LDK
専有面積：42.91～140.24平米（TR含む）
入居：2012年10月予定



売主：東京建物、日本土地建物、日本土地建物販売
販売：東京建物不動産販売、日本土地建物販売
施工：五洋建設
管理：スレッド立ち上げ時点では未定

[581: 匿名さん]

>>575

ここは、利便性に富んでいる場所だから適正な価格にすれば、リセールなり賃貸に出すなりは可能。
郊外大規模物件みたいに、資産価値０にはならない。

もっとも、おっしゃられる通りの理由で、今の価格では厳しいだろうね。

[582: 匿名]

適正な価格とは坪どのくらいでしょうか？

[583: 匿名]

300くらい

[584: 匿名]

私も普通のマンションとして永住派にはいいと思います。
資産価値云々いうから？？って感じです。

野村や住友が坪300以上つけたらそれが大井町の相場となるって書いてあるのも、ここが高いから他も高値で売ってくれたら損した感じがしないという単純な考えなんだろうけど、そもそも単にデベロッパーに高値水準で供給されているとも言えるし、だいたい供給増えるって事は減価率高くなる訳だし、下町風情溢れる工場地帯に再開発が入って今後も一気に供給増えればそれだけ減価率が高くなるのは否めないと思う。

とはいえ永住派にはさほど関係ないからね。

[585: 匿名さん]

賃貸は下町値段でしか出せないだろうな・・・

[586: 匿名さん]

よく資産価値に共用施設の話が出てきますが、共用施設の内容によっては、資産価値が上がったり下がったりするのでしょうか。資産価値の影響って立地や日照関係かと思ってましたが。駅まで徒歩5分圏内で、いつまでも何年先であっても日当たり良好であれば、資産価値は高いままなのではないかと思います。ただ、四方を建物に囲まれてしまえば、ちょっと微妙ですけど。

[587: 匿名]

共有施設は資産価値とは関係ないよ。管理会社は重要だけどね。

[588: 匿名]

管理会社はどこがいいんですか？

[589: 匿名]

野村LS

[590: 匿名さん]

ここは管理会社が東京建物アメニティサポートですが評判はどうでしょうか？

[591: 匿名]

そんなに資産価値に拘るなら都心のマンション買ったほうが良いのでは？

[592: 匿名]

例えば？何てマンション？？都心だから資産価値があるとは限らない。

[593: 匿名はん]

西側の空き地に何が建つのか気になりますね…

[594: 匿名さん]

住民間の所得差が大きいと、いくら管理会社がしっかりしていても
管理は上手くいかないんだよ。

それに、グレード格差のあるマンションを平気で買う人は管理のこと
なんか気にしない人だと思う。

[595: 匿名さん]

残り半分、このペースだと早めに完売しちゃいますかね？

[596: 匿名]

無理じゃね？
どうせ要望の入った安いか部屋が売れたんだろ。

[597: 匿名]

売れかたは北側の1DKを除いてまんべんなく。
プレミアムも3戸で抽選。27階以外はそこそこ売れた。
最上階の1億6千万円の部屋も売れました。

[598: 匿名]

つまり好調ってこと？

[599: 匿名]

>597
デベですか？

[600: 匿名]

随分価格差あるね。
最上階はどこも特別だが、プレミアムもあり、眺望まるでなしの下層階あり、部屋タイプも1DKからあるとなると所得差や生活スタイルバラバラで住んでから苦労しそう。

[601: 匿名]

>597
営業さんお疲れ様です。

[602: 匿名さん]

ずいぶん高い部屋と安い部屋で格差があるマンションですね。
住民の価値観の統一が図れなそうで
確かに住んでから、摩擦が起きやすそうかも・・・

[603: 匿名さん]

タワーの宿命です。

[604: 匿名さん]

摩擦ってのは具体的にどういったものなんでしょうか。
現在私は都心のマンションに住んでいるのですが、家族が増えたこともあり、私の仕事にも便利で家族にも住みやすそうな場所を求めてこちらのマンションにたどり着きました。（実はプレミアム住戸の抽選にもれました）

[605: 匿名]

タワー買うならわざわざこんな場所にしないな～。地元需要？

[606: 匿名]

私も中高層の部屋を購入するのですが抽選でした。

[607: 匿名]

ここプレミアム以上の階層以外タワーのメリットないね。

[608: 匿名]

収入格差があり過ぎると、例えば修繕積立金は徴収されていてもいざ大規模修繕って時、タワーの宿命として積立金だけでは足りない（エレベーター取り替え等）といった場合、プレミアム住戸や最上階の億越えを購入出来る資金のある人は追加徴収も苦じゃないだろうが、他のエリアのタワマン買えず価格で流れてきて低層をローンで買うような人には厳しかったりする。

建て替え時期迄いた場合も、タワー取り壊して再度建築となると2～3年かかり、その間賃貸なり他での生活を強いられる為、資金力がないと建て替え反対となり話しが纏まらない。

[609: 匿名]

でもここエレベーターが戸数に対して少ないからその点まだましじゃね？
その代わり日々の暮らしで毎日ストレスはあるだろうけど。
いくら徒歩5分でも、毎朝エレベーター待ちでプラス5分とか意味ない‥。

[610: 匿名]

率直な疑問なんですが再開発後は更に大井町の新築価格は上がるのでしょうか？

[611: 匿名さん]

ここと野村の売れ行き次第でしょう。
ここの第一期が１００戸完売となると、今が適正な価格に思えますが。

[612: 匿名]

前に書かれていたのはここを含めて今予定されている物件は再開発での発展見越してその分加味して高値になっていると。
それであれば今がMAXになるのではないでしょうか。

[613: 匿名]

タワーとタワーではない物件一緒に考えちゃ駄目じゃない？

[614: 匿名]

どゆこと？タワーの方が高かったりするの？

[615: 匿名]

タワーといってもここは28階建てだし、眺望も期待出来ず豪華共用設備もなく、コンシェルジュもいないので所謂タワマンとはちょっと違うかも‥。中規模タワー？

[616: 匿名さん]

>610
再開発が完成してないところは、普通は上がる。
特にここは品川が近いのがでかいよね。

[617: 匿名さん]

＞＞６１６
ということはここも上がる？

[618: 匿名さん]

>>610さん
再開発になると便利になりそれだけ需要も増えるのであがるかと思います。大井町もりんかい線が通る様になった辺りから徐々に上がっているのではないでしょうか。

[619: 匿名さん]

>617

私も、このマンションは今後上がると思っています。
だからこそ、抽選に外れましたが1期2次にもう一度チャレンジしたいと思います。

>616
さんがおっしゃっているように、値崩れしにくいエリアである品川から1駅であることも大きな要因だと思います。
個人的には、以下の価値を感じています。
①最寄り駅から徒歩5分のため資産価値が下がりにくい
②最寄り駅である大井町駅に複数路線が乗り入れている
③国際化された羽田空港までバスで一本、新幹線停車駅である品川まで1駅
④マンション北側の東急線沿線沿いのアーケードを利用すれば駅まで傘要らず
⑤駅周辺の飲食店が豊富（駅東は飲み屋が多いが、駅西は食事する店が多い）
⑥屋上が開放されている
⑦コンシェルジュがいないため、余計な管理費がかからない
⑧西側の地目が住宅地域のため高層ビルが建つ可能性が低いため眺望が確保されている

皆さんは、どんな価値を感じていらっしゃいますか？

[620: 匿名]

またお前か。
資産価値の意味勉強してから出直せ。
意見が稚拙で更に必死過ぎてウザい。

[621: 匿名]

>619さん
良ければ教えて欲しいのですが、駅西の食事する所が多いっていうのは何処ですか？MR行った際特に見つけられなかったのですが、吉牛？マンション目の前のラーメン屋さん？

また上にでてきた西側に建物が建つかもしれないという話はどうなったのでしょうか？

[622: 匿名]

屋上が開放ってw

[623: 匿名さん]

このスレはデベの書き込みが多いよね。
これからどんどんマンションが建つエリアだからデベ同士のせめぎ合いがわかりやすい。
６２０はどちらのデベさん？

[624: 匿名]

本日契約説明会に行きましたが、西側は住宅地でこれ以上再開発はされないと言われました。
そのかわり南側の再開発組合が設立されたが、いつどのようになるかは未定とのことて゛す。
第一期は100から110戸完売とのことです。

[625: 匿名]

>623
デベではないよ。
ま、いいんじゃない？
都合の悪い話しは聞こえないふりで自分に理解出来る都合のいい話しだけ繰り返して買っちゃえば。

[626: 匿名]

デベはいないと思います(笑)

[627: 匿名さん]

>620さん

619ですが、私は初めて投稿した購入予定者です。
確かに専門家ではないので、勉強不足かもしれませんがこの物件の良さを共有したかったから投稿ただけです。
「意見が稚拙」って具体的にどの点ですか？反論がございましたら、具体的にお願いします。

[628: 匿名さん]

>626さん

このサイトの運営者から話を聞いたことがありますが、残念ながらデベの書き込みが多いそうです。
※私は、一般人（当選者）ですが・・・。

ネガティブキャンペーンを打っている書き込みは信用しないほうがいいと思いますよ。

[629: 匿名]

匿名掲示板で私は違うけどとかデベじゃないかと言っても意味ないわな。

[630: 匿名]

実際の契約動向見るとまずまずじゃないでしょうか？
あとは、プラウドと迷っている層がどちらを買うのかで、今後の売れ行きが変わってきそう。
タワーが好きか嫌いかによって、ここかプラウドで好みが別れそう。
価格は殆ど変わりないので、大井町新築マンションの2強の一騎打ちだと思います。